TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/02628

N° Portalis DBX4-W-B7J-UMC6

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 11 Décembre 2025

La S.A. HLM DES CHALETS

C/

[K] [E] [C] [L]

[D] [Y] [W]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

la SA HLM DES CHALETS

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 11 décembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 14 octobre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. HLM DES CHALETS

Prise en la personne de son représentant légal en exercice,

Dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Adresse 4]

Représentée par Monsieur [R] [T] (Chargée de contentieux) muni d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDEURS

Madame [K] [E] [C] [L],

demeurant [Adresse 3]

[Localité 2]

Non comparante, ni représentée

Monsieur [D] [Y] [W],

demeurant [Adresse 3]

[Localité 2]

Comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé le 10 décembre 2013, la SA HLM DES CHALETS a donné à bail à Monsieur [D] [W] et Madame [K] [L] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 623,57€ provisions sur charges comprises.

Par contrat du 24 décembre 2013, elle leur a par ailleurs loué une place de parking n°14 située à la même adresse, pour un loyer mensuel de 46,29€.

Le 21 janvier 2025, la SA HLM DES CHALETS a fait signifier à Monsieur [D] [W] et Madame [K] [L] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par actes de Commissaire de justice en date du 17 avril 2025, la SA HLM DES CHALETS a ensuite fait assigner Monsieur [D] [W] et Madame [K] [L] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, leur expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique, leur condamnation sous astreinte de 16 euros par jour de retard à quitter les lieux dès signification de la présente ordonnance, et leur condamnation solidaire au paiement :

— de la somme provisionnelle de 2547,79€ représentant les arriérés de charges et de loyers, avec les intérêts de droit, somme à parfaire à l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, jusqu’à la libération effective des lieux, indexable et avec intérêts,

— d’une somme de 500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

A l’audience du 14 octobre 2025, la SA HLM DES CHALETS, représenté par Monsieur [R] [T], régulièrement muni d’un pouvoir, actualise la dette à la somme de 6316,41€ mensualité de septembre incluse et déclare que les défendeurs ont repris le paiement du loyer courant et qu’elle est d’accord pour l’octroi de délais de paiement sur 36 mois et la suspension de la clause résolutoire. Elle précise ne jamais avoir reçu de congé de la part de Madame [L].

Monsieur [D] [W], comparant, reconnaît la dette et sollicite de pouvoir rester dans les lieux ainsi que des délais de paiement à raison de 175€ par mois pour apurer la dette. Il précise qu’il est séparé avec Madame [L] et qu’elle est partie du logement en juin. Il indique qu’il est actuellement en intérim avec un salaire d’environ 1500 à 1700€ mais qu’il va bientôt travailler à nouveau dans le bâtiment ce qui lui permettra d’avoir un salaire plus important. Il mentionne avoir deux enfants de 13 et 21 ans et ne pas avoir d’autres dettes. Il affirme enfin qu’il va faire un versement de 1000€ dans la semaine pour apurer sa dette.

Madame [K] [L], convoquée par acte de Commissaire de justice signifié par remise à étude, n’est ni présente ni représentée.

La décision a été mise en délibéré au 11 décembre 2025.

Par note en délibéré autorisée, le bailleur a fait parvenir un décompte actualisé.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 18 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir préalablement avisé le 15 avril 2024 la Caisse d’allocations familiales de la situation d’impayés locatifs de Monsieur [D] [W] et Madame [K] [L], soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail du 10 décembre 2013 contient une clause résolutoire (article 9) reprenant les modalités de cet article et laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Le contrat de location de place de parking conclus entre les mêmes parties que le contrat de bail d’habitation à la même adresse doit être considéré comme l’accessoire du contrat principal de bail d’habitation de sorte qu’il en suit le régime. C’est donc le délai de deux mois qu’il conviendra d’appliquer pour la clause résolutoire.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 2402,56€ a été signifié le 21 janvier 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [D] [W] et Madame [K] [L] n’ont réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme (900€ le 5/03/25). Cependant un paiement partiel n’est pas suffisant pour empêcher l’acquisition de la clause résolutoire.

A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux étaient réunies à la date du 22 mars 2025.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA HLM DES CHALETS produit un décompte du 10 octobre 2025 démontrant que Monsieur [D] [W] et Madame [K] [L] restent devoir la somme de 6316,41€ mensualité de septembre 2025 incluse.

Un décompte actualisé a été produit démontrant que la dette locative s’élève à 5916,41€ au 27 octobre 2025.

Monsieur [D] [W] et Madame [K] [L] ne contestent ni le principe ni le montant de la dette que Monsieur [D] [W] reconnait à l’audience.

Ils seront ainsi condamnés à titre provisionnel au paiement de la somme de 5916,41€ avec intérêts à taux légal à compter de la présente décision et ce solidairement compte tenu de la clause figurant au contrat et de l’absence de congé délivré par Madame [L].

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur au moment de la signature du contrat de bail, dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du Code de la consommation. ».

Compte tenu de la reprise du versement des loyers courants avant l’audience, des ressources stables de Monsieur [W], des propositions d’apurement de la dette faites par Monsieur [W] et acceptées par le bailleur, ce dernier apparait en capacité de régler la dette locative dans des délais raisonnables au regard des intérêts du créancier et il sera en conséquence autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

En outre, conformément à la demande de Monsieur [W] à laquelle ne s’oppose par le bailleur et Monsieur [W] ayant repris le paiement des loyers courants avant la date d’audience, en effectuant en outre des versements conséquents qui ont permis d’apurer en partie la dette, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de Monsieur [D] [W], dont il est constant et non contesté qu’il est le seul occupant des lieux, ainsi que, conformément à la clause de solidarité mentionnant expressément les indemnités d’occupation et en l’absence de congé régulièrement délivré par Madame [L], la condamnation solidaire de Monsieur [D] [W] et Madame [K] [L] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges, sous déduction éventuelle des prestations sociales versées directement au bailleur.

A défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant signification d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [D] [W] pourra alors être expulsé des lieux loués, ainsi que tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la Force Publique, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution sans qu’une astreinte apparaisse cependant justifiée.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante au procès supporte les dépens.

Monsieur [D] [W] et Madame [K] [L], qui succombent, seront condamnés aux dépens in solidum, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de leur dénonce à la préfecture.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA HLM DES CHALETS, Monsieur [D] [W] et Madame [K] [L] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 150 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile sans qu’il y ait lieu d’assortir cette somme des intérêts au taux légal.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus le 10 décembre 2013 et le 24 décembre 2013 entre la SA HLM DES CHALETS et Monsieur [D] [W] et Madame [K] [L] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] et la place de parking n°14 située à la même adresse sont réunies à la date du 22 mars 2025,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [D] [W] et Madame [K] [L] à payer à la SA HLM DES CHALETS à titre provisionnel la somme de 5916,41€ (décompte arrêté au 27 octobre 2025, comprenant les loyers et charges impayés jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2025 comprise) avec intérêts à taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISONS Monsieur [D] [W] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 34 mensualités de 175€ jusqu’à solder la dette en principal et intérêts sauf meilleur accord du bailleur ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [D] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA HLM DES CHALETS puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Monsieur [D] [W] et Madame [K] [L] soit condamnés in solidum à verser à la SA HLM DES CHALETS une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [D] [W] et Madame [K] [L] à verser à la SA HLM DES CHALETS la somme de 150€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [D] [W] et Madame [K] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de leur dénonce à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, La Vice-Présidente,