TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

JUGE DE L’EXECUTION

Service des Saisies Immobilières

VENTE : [M] [H]

N° RG 24/00118 – N° Portalis DB2H-W-B7I-ZVPJ

Minute n° :

R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E

A U N O M D U P E U P L E F R A N C A I S

Le

Copie exécutoire et copie

certifiée conforme à :

SELARL ADVALORIA, SOCIÉTÉ D’AVOCATS – 88

M^e Marcelin SOME – 61

Le Juge de l’exécution du Tribunal judiciaire de LYON, après en avoir délibéré, a rendu en audience publique le jugement contradictoire suivant le UN JUILLET DEUX MILLE VINGT CINQ après que la cause ait été débattue en audience publique le 03 Juin 2025 devant :

Madame Sidonie DESSART, Vice-présidente

Madame Céline MONNOT, Greffière lors des débats

Madame Léa FAURITE, Greffière lors du prononcé

ENTRE :

S.A. CCF (RCS de [Localité 6] n° 315 769 257), venant aux droits de la société HSBC Continental Europe, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Maître Olivier COSTA de la SELARL ADVALORIA, SOCIÉTÉ D’AVOCATS, avocats au barreau de LYON

CREANCIER POURSUIVANT

ET :

Monsieur [O] [M] [H], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Marcelin SOME, avocat au barreau de LYON

PARTIE SAISIE

EXPOSE DU LITIGE

Par exploit de commissaire de justice en date du 04 Juin 2024, la S.A. CCF a fait délivrer à Monsieur [O] [M] [H] un commandement aux fins de saisie immobilière lui faisant sommation de payer la somme de 79.815,32 euros arrêtée au 18 mars 2023, outre intérêts et frais postérieurs, en vertu et pour l’exécution de la copie exécutoire d’un acte de vente notarié du 18 septembre 2017 rédigé par Maître [U] [Z], Notaire associé de la SARL NOTAIRE [Localité 4] BUGEAUD à [Localité 5] et d’un bordereau d’inscription de privilège de prêteur de deniers ayant effet jusqu’au 15 octobre 2025, enregistré et publié le 26 octobre 2017 au Service de la publicité foncière de [Localité 4] 3ème sous le n°2017 V 5099.

Monsieur [O] [M] [H] n’ayant pas satisfait à ce commandement, celui-ci a été publié le 21 Mai 2024 au service de la publicité foncière de [Localité 4], sous les références [Localité 4] – 3ème bureau / 2024 S / N° 35, et ce pour valoir saisie du bien immobilier lui appartenant.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 Juillet 2024, la S.A. CCF a assigné Monsieur [O] [M] [H] à comparaître devant le juge de l’exécution du Tribunal judiciaire de LYON à l’audience d’orientation du 15 Octobre 2024.

Cette assignation et le cahier des conditions de vente ont été déposés au greffe le 19 Juillet 2024 ainsi qu’un état hypothécaire certifié à la date de publication du commandement valant saisie.

A l’audience d’orientation du 3 juin 2025, chacune des parties, représentée par un conseil, a exposé oralement ses demandes sur le fondement de conclusions, visées à l’audience, auxquelles il y a lieu de se référer pour plus ample rappel de ses demandes et moyens, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 1er juillet 2025, date à laquelle elle a été rendue par mise à disposition au greffe.

Le juge de l’exécution a autorisé en cours de délibéré la communication d’un état de frais par le créancier poursuivant.

SUR CE

Sur la créance du créancier poursuivant

Afin de statuer sur les contestations relatives à la créance du créancier poursuivant, il convient de façon liminaire de statuer sur l’application ou non des dispositions du code de la consommation au présent litige.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Dans le cas d’espèce, il convient de déterminer préalablement le régime juridique applicable au prêt litigieux.

Aux termes de l’article L 313-2 du code de la consommation, sont exclus des dispositions de ce code, les prêts destinés à financer les besoins d’une activité professionnelle, notamment celle des personnes physiques ou morales qui, à titre habituel, même accessoire à une autre activité, ou en vertu de leur objet social, procurent, sous quelque forme que ce soit, des immeubles ou fractions d’immeubles, bâtis ou non, achevés ou non, collectifs ou individuels, en propriété ou en jouissance.

Il est de jurisprudence constante que l’analyse de la définition du consommateur repose sur deux critères, un critère finaliste qui renvoie au fait qu’il doit agir à des fins qui n’entrent pas dans le cadre de son activité professionnelle, et une finalité personnelle qui permet de déterminer s’il a besoin d’être spécifiquement protégé sur le terrain du droit de la consommation ou non.

Si le prêt revêt une nature professionnelle, les parties conservent la faculté de le soumettre volontairement aux dispositions du code de la consommation. Il n’en demeure pas moins que la soumission doit être commune, incarnée par une manifestation de volonté dépourvue d’équivoque du prêteur de soumettre le crédit litigieux à des dispositions qui n’ont pas lieu de s’appliquer en raison de sa nature et de la qualité des emprunteurs.

En l’espèce, il résulte de l’acte notarié que le contrat de prêt dressé en la forme authentique le 28 septembre 2017 a été contracté en visant les articles L 312-1 et suivants du code de la consommation.

Il est toutefois constant que, au moment de la souscription du prêt, [O] [M] [H] exerçait la profession d’auto-entrepreneur et que le bien immobilier financé par ce prêt immobilier est un local à usage professionnel sis [Adresse 3] (lot n° 127). L’acte de vente précise : « le vendeur déclare que le bien est actuellement à usage professionnel et commercial. L’acquéreur déclare qu’il entend conserver cet usage ». [O] [M] [H] déclare que, auto-entrepreneur, il a souscrit ce prêt pour acquérir ce local professionnel pour le louer à un professionnel.

Le prêt souscrit par [O] [M] [H], certes à titre de particulier, pour financer l’achat d’un local commercial s’inscrit donc sans contestation possible dans le cadre du financement d’un bien pour une activité professionnelle.

La référence aux articles L 312-1 et suivants du code de la consommation dans le contrat de prêt et au délai de réflexion de 10 jours, dont il ne peut s’induire une soumission volontaire à toutes les dispositions de ce code, n’ont pas, à elle-seules, pour effet de modifier la qualité de l’emprunteur et la nature du prêt.

Les conditions générales de l’offre de prêt stipulent : « 7. Exigibilité anticipée. Indépendamment des causes d’exigibilité anticipée figurant à l’article 9 des conditions applicables à tous les prêts immobiliers, le contrat de prêt est résilié et la déchéance de terme acquise de plein droit et immédiatement, sur simple mise en demeure, par lettre recommandée, en cas de non-respect de l’une quelconque des conditions spécifiques qui le réglementent. Dans ce cas, la résiliation du présent contrat intervient automatiquement ».

Après une mise en demeure du 9 mars 2023 suite à six échéances impayées demeurée infructueuse, la S.A. CCF a adressé une lettre de déchéance du terme le 12 mars 2023 par courrier recommandé avec demande d’avis de réception demeuré non réclamé. Force est de constater que cette déchéance est intervenue conformément aux stipulations contractuelles.

En conséquence, [O] [M] [H] ne peut se prévaloir de l’application de plein droit des textes du code de la consommation à son profit. Il s’ensuit que ses moyens aux fins de voir déclarer la déchéance du terme abusive se fondant sur l’application de l’article L 212-1 du code de la consommation et de voir déclarer l’action de la S.A. CCF prescrite en application de la prescription biennale, et non quinquennale, ne sauraient prospérer.

Il s’ensuit qu’il y a lieu de faire droit à la demande de la S.A. CCF aux fins de voir fixer sa créance à la somme de 79.815,32 € arrêtée au 18 mars 2023, outre intérêts, frais et accessoires jusqu’à parfait paiement.

Sur la demande de vente amiable

Aux termes de l’article R 322-15 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

L’article R 322-21 du même code précise que le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente et qu’il taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant. Il fixe la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois.

En l’espèce, [O] [M] [H] sollicite à être autorisé à vendre amiablement le bien immobilier objet de la saisie à la somme de 83.713 € net vendeur en produisant :

— une estimation immobilière non datée de PR REAL ESTATE pour un montant compris entre 180 et 190.000 € en pièce 1;

— une pièce 2 présentée comme étant une simulation de vente à réméré constituée par un document intitulé « pré-simulation : votre projet » établi par IMMOSAFE pour un montant de 128.700 €.

La seule production de ces deux pièces ne permet pas, alors qu’aucun justificatif de mise en vente n’est produit, d’autoriser [O] [M] [H] à vendre amiablement le bien. La vente forcée sera donc ordonnée.

En tout état de cause, il échet de rappeler qu’une vente amiable notariée « classique » dite de gré à gré reste possible, jusqu’à l’ouverture de l’audience de vente forcée et peut être conclue par [O] [M] [H], hors le juge, avec l’accord du créancier poursuivant, conformément à l’article L 322-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le montant de la mise à prix

L’article L 322-6 du code des procédures civiles d’exécution dispose que le montant de la mise à prix est fixé par le créancier poursuivant. A défaut d’enchère, celui-ci est déclaré adjudicataire d’office à ce montant.

Le débiteur peut, en cas d’insuffisance manifeste du montant de la mise à prix, saisir le juge afin de voir fixer une mise à prix en rapport avec la valeur vénale de l’immeuble et les conditions du marché. Toutefois, à défaut d’enchère, le poursuivant ne peut être déclaré adjudicataire que pour la mise à prix initiale.

En l’espèce, [O] [M] [H] sollicite à titre subsidiaire que la mise à prix soit fixée à la somme de 80.000 €.

Il résulte de l’analyse des pièces versées aux débats qu’il ne justifie pas d’une insuffisance du montant de la mise à prix de 50.000 €.

En conséquence, il sera débouté de sa demande aux fins de voir fixer le montant de la mise à prix à 80.000 €.

Sur les demandes accessoires

L’équité commande qu’il ne soit pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Les parties seront donc déboutées de leur demande à ce titre.

Les dépens d’ores et déjà exposés seront intégrés à la taxe.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, en matière de saisie immobilière,

Vu le commandement aux fins de saisie immobilière en date du 04 Juin 2024 publié le 21 Mai 2024 sous les références [Localité 4] – 3ème bureau/ 2024 S / N° 35 ;

DÉBOUTE [O] [M] [H] de sa demande aux fins de voir déclarer la S.A. CCF irrecevable pour cause de prescription et débouter de l’ensemble de ses demandes ;

FIXE la créance de la S.A. CCF à la somme de 79.815,32 euros selon décompte arrêté au 18 mars 2023 outre intérêt, frais et accessoires jusqu’à parfait paiement ;

DÉBOUTE [O] [M] [H] de sa demande aux fins de se voir autoriser à vendre amiablement le bien objet de la saisie immobilière ;

RAPPELLE qu’une vente amiable notariée « classique » dite de gré à gré reste possible, jusqu’à l’ouverture de l’audience de vente forcée et peut être conclue par [O] [M] [H], hors le juge, avec l’accord du créancier poursuivant, conformément à l’article L 322-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de [O] [M] [H] aux fins de voir fixer le montant de la mise à prix à 80.000 € ;

ORDONNE LA VENTE FORCEE des biens et droits immobiliers appartenant à Monsieur [O] [M] [H] figurant au commandement aux fins de saisie et plus amplement décrits dans le cahier des conditions de vente, sur la mise à prix de CINQUANTE MILLE EUROS (50.000 Euros),

FIXE la date d’adjudication au Jeudi 16 octobre 2025 à 13 heures 30 Salle 5 ;

DIT que la visite des biens saisis aura lieu le Jeudi 02 octobre de 16 heures à 18 heures ;

DESIGNE la S.E.L.A.R.L. CHEZEAUBERNARD [Localité 4], commissaires de justice à [Localité 4] pour faire exécuter le jugement d’orientation,

AUTORISE le créancier poursuivant à remplacer l’un des avis simplifiés devant être publiés dans deux éditions périodiques de journaux à diffusion locale ou régionale prévus à l’article R 322-32 du code des procédures civiles d’exécution par l’annonce de la vente sur un site national internet spécialisé de son choix ;

DIT que cette annonce sera similaire à l’avis prévu à l’article R 322-31 précité et qu’il sera adjoint le cahier des conditions de la vente, en prenant soin de retirer de cet acte les coordonnées de la partie saisie ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que les dépens d’ores et déjà exposés seront compris dans les frais soumis à taxe.

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

ORDONNE la mention du présent jugement en marge de la publication du commandement sus-visé.

Ce jugement a été prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame DESSART, Vice-présidente, et par Madame FAURITE, Greffière.

Le Greffier, Le Président,