TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Adresse 4]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/01770

N° Portalis DBX4-W-B7J-UEX3

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 13 Novembre 2025

[L] [G]

[E] [O] [U] épouse [G], décédée le 23/06/2019

C/

[X] [R]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 13 Novembre 2025

à Monsieur [L] [G]

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 13 novembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 17 juillet 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition au 13 octobre 2025 puis prorogée au 13 novembre 2025 conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [L] [G]

demeurant [Adresse 3]

représenté par son fils Monsieur [I] [G], muni d’un pouvoir spécial

Madame [E] [O] [U] épouse [G], décédée le 23/06/2019 à [Localité 8]

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [X] [R]

demeurant [Adresse 6]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 21 juin 2017, à effet du 1er juillet 2017, Monsieur [L] [G] et Madame [E] [O] [U] épouse [G] ont donné à bail à Monsieur [X] [R], un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 5] à [Localité 7], assorti d’un parking extérieur S17 et lot n°630, ainsi qu’un garage, pour un loyer de 873 euros, outre une provision mensuelle de charges d’un montant de 70 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [L] [G] et Madame [E] [O] [U] épouse [G] ont fait signifier le 05 mars 2025 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette. Monsieur [L] [G] et Madame [E] [O] [U] épouse [G] lui ont en outre fait commandement de fournir le justificatif d’une assurance locative.

Le 14 mai 2025, Monsieur [L] [G] et Madame [E] [O] [U] épouse [G] ont fait assigner Monsieur [X] [R] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé à l’audience du 17 juillet 2025 en lui demandant de :

— constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire,

— d’ordonner en conséquence, son expulsion, ainsi que celle de toutes personnes introduites par lui dans les lieux selon les dispositions du code des procédures civiles d’exécution, et faute de ce faire, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— dire que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles du code des procédures civiles d’exécution,

— le condamner au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 4.285,04 euros, représentant les loyers et charges impayés à la date du présent acte, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte fourni lors des débats,

— le condamner au paiement à titre provisionnel, des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts,

— le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisoirement, au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêts de droit,

— le condamner au paiement de la somme de 600 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés en application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières.

L’affaire a été débattue à l’audience du 17 juillet 2025.

Lors des débats, Monsieur [L] [G], régulièrement représenté par son fils, Monsieur [D] [H] [G], indique en préalable que sa mère, Madame [E] [O] [U] épouse [G], est décédée en 2019 et sur demande du juge, communiquera en cours de délibéré l’acte de décès.

Monsieur [G] indique ne pas maintenir sa demande en constat de la résiliation du bail fondée sur le défaut d’assurance dès lors qu’un justificatif a été produit postérieurement à l’assignation.

Il actualise oralement sa créance à la somme de 4.964,75 euros hors frais, mensualité de juin incluse, sans toutefois communiquer de décompte.

Il expose que Monsieur [R] a fait un virement la veille d’un montant de 1.064,76 euros correspondant au montant du loyer courant, sans pour autant savoir si ce montant est validé.

Monsieur [L] [G] indique toutefois au juge des contentieux de la protection statuant en référé qu’un accord avec Monsieur [X] [R] a été trouvé sur des délais de paiement de 24 mois de 163 euros par mois, pour suspendre la procédure d’expulsion et sollicite sa constatation.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, et à la note d’audience, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de Monsieur [L] [G] et Madame [E] [O] [U] épouse [G].

Monsieur [X] [R], qui comparaît en personne demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de lui accorder ces délais de paiement et suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit.

Il reconnaît devoir la somme avancée par Monsieur [G] et l’explique par une baisse d’activité due à la perte de son principal client du jour au lendemain.

Il expose que ses revenus 2024 s’élevaient à 62.000 euros et qu’aujourd’hui, son activité de consultant en informatique ayant repris, il peut se dégager un revenu mensuel moyen de 4.000 euros.

Il indique avoir deux enfants à charge.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné connaissance de ses conclusions à l’audience.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 13 octobre 2025, puis au 13 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, Monsieur [D] [H] [G] a été autorisé par le Président à produire en cours de délibéré le certificat de décès – le 23 juin 2019 – de Madame [E] [O] [U] épouse [G], ce qui a été fait par mail du 17 juillet 2025, de sorte que seul figurera Monsieur [L] [G] comme demandeur à la présente instance, pour la suite de la décision.

— Sur la compétence du juge des référés

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— Sur la recevabilité de l’action :

Monsieur [L] [G] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 6 mars 2025, deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 mai 2025, de façon volontaire et non obligatoire, selon les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Garonne par la voie électronique le 15 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de 2 mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 05 mars 2025, pour la somme en principal de 2.142,52 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 05 mai 2025.

— Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et les demandes en paiement

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte en outre de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Monsieur [L] [G] produit le bail et indique que Monsieur [X] [R] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4.964,75 euros à la date du 17 juillet 2025 (mois de juin 2025 inclus), sans communiquer de décompte mais actualisant celui produit dans l’assignation.

Interrogé, Monsieur [X] [R] reconnaît le montant de la dette et indique qu’un virement instantané de la veille d’un montant de 1.064,76 a fait diminuer la dette de cette somme. Evoquant que son activité a repris, il indique pouvoir, en plus du paiement du loyer courant, apurer sa dette selon des délais de paiement.

Monsieur [L] [G] rapporte l’accord trouvé avec Monsieur [X] [R] d’un échéancier sur 24 mois à hauteur de 163 euros par mois, de sorte qu’il convient de constater cet accord de règlement.

En conséqeunce, Monsieur [X] [R] sera condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 3.899,99 euros, selon un échéancier de 163 euros sur 24 mois, la dernière mensualité soldant la dette. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Les effets de la clause résolutoire seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir qu’en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l’expulsion de Monsieur [X] [R] pourra être poursuivie et il sera tenu, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu’il convient de fixer par référence au montant du dernier loyer et des provisions pour charges à la somme de 1.064,76 euros.

— Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [X] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, hormis sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives effectuée de façon volontaire et non obligatoire, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Monsieur [X] [R] supportera une indemnité de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 05 mai 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 juin 2017 et liant Monsieur [L] [G] à Monsieur [X] [R], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 5] à [Localité 7] et le parking extérieur S17 (lot n°630), ainsi que le garage ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [R] à payer à Monsieur [L] [G] à titre provisionnel la somme de 3.899,99 euros, en deniers ou quittances, au titre de l’arriéré de loyers, de charges, indemnités d’occupation (décompte arrêté au 17 juillet 2025, échéance de juin 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Monsieur [X] [R] à s’acquitter de sa dette, outre le loyer et les charges courants, en 24 mensualités de 163 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et dépens ;

DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s’imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d’une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l’envoi d’une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

— la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

— le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

— à défaut pour Monsieur [X] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [L] [G] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Monsieur [X] [R] sera tenu de payer à Monsieur [L] [G] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 01 juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération des lieux, égale à 1.064,76 euros, dont le montant sera actualisé selon les modalités prévues au contrat de bail, et, en tant que de besoin, l’y CONDAMNONS sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, hormis sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [R] à payer à Monsieur [L] [G] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE