TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 25/01379

N° Portalis DBX4-W-B7J-UCKJ

JUGEMENT

MINUTE N°B25/

DU : 22 Juillet 2025

[P] [N]

C/

[V] [X]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 22 Juillet 2025

à la SELARL LCM AVOCATS

Copie certifiée conforme délivrée

à toutes les parties le 22/07/25

JUGEMENT

Le Mardi 22 Juillet 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente, au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée de Coralie POTHIN Greffier, lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 22 Mai 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [P] [N],

[Adresse 8]

[Localité 5]

représentée par Maître Nicolas MATHE de la SELARL LCM AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [V] [X],

[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 17 juillet 2024, Madame [P] [N] a loué à Monsieur [V] [X] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 780€ provision sur charges comprises.

Le 28 octobre 2024, invoquant un arriéré locatif, Madame [P] [N] a fait signifier à Monsieur [V] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Le 21 janvier 2025, Madame [P] [N] a finalement assigné Monsieur [V] [X] devant le juge des contentieux de la protection statuant au fond pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion ainsi que la condamnation de l’intéressé au paiement de sa dette locative.

A l’audience du 22 mai 2025, Madame [P] [N], représentée par son conseil, sollicite :

— la constatation de la résiliation de plein droit du bail par l’effet de la clause résolutoire insérée au bail et à titre subsidiaire de prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— l’expulsion de Monsieur [V] [X] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

— la condamnation de Monsieur [V] [X] au paiement de :

* la somme de 7481,59€ au titre de l’arriéré locatif mensualité d’avril 2025 incluse ;

* une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges fixés contractuellement par mois à compter de la résiliation et jusqu’à son départ effectif des lieux ;

* la somme de 800€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

* aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais du commandement de payer, de la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation et la notification à la préfecture.

Bien que convoqué par assignation remise à étude selon les modalités prévues à l’article 658 du code de procédure civile, Monsieur [V] [X] n’est ni présent ni représenté à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE GARONNE par voie électronique le 22 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 29 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

Le bail conclu le 17 juillet 2024 entre Madame [P] [N] d’une part et Monsieur [V] [X] d’autre part contient une clause résolutoire laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer. Ce délai de deux mois prévu par la clause résolutoire du bail, plus protectrice du locataire que la loi nouvelle, doit dès lors prévaloir sur la durée légale de six semaines.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme en principal de 3120€ a été signifié par Madame [P] [N] le 28 octobre 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Ce commandement est resté infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 décembre 2024.

L’expulsion de Monsieur [V] [X] sera ordonnée, en conséquence.

De ce fait, le contrat est donc résilié de plein droit depuis cette date et la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail devient sans objet.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 : " Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire "

Madame [P] [N] produit outre le contrat de bail un décompte actualisé au 19 avril 2025 démontrant que l’arriéré locatif total s’élève à la somme de 7481,59€, mensualité d’avril 2025 incluse.

N’ayant pas comparu, Monsieur [V] [X] n’apporte aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de cette dette.

Il sera donc condamné au paiement de cette somme de 7481,59€.

L’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail, il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer et ce jusqu’ à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et l’audience étant liquidé dans la somme déjà ordonnée, il sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation en principal susmentionnée soit le 1er mai 2025, et jusqu’ à la date de la libération effective et définitive des lieux.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [V] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [P] [N], Monsieur [V] [X] sera condamné à lui verser une somme de 400€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 juillet 2024 entre Madame [P] [N] et Monsieur [V] [X] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 29 décembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [V] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [V] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [P] [N] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place dont le sort sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [V] [X] à verser à Madame [P] [N] la somme de 7481,59€ au titre des loyers, indemnité d’occupation et charges échus et impayés arrêtés au 19 avril 2025 (mensualité d’avril 2025 incluse) ;

CONDAMNE Monsieur [V] [X] à payer à Madame [P] [N] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [V] [X] à payer à Madame [P] [N] une somme de 400€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [V] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

RAPPELONS que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La vice-présidente