TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/04042

N° Portalis DBX4-W-B7I-TOO2

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 20 Mars 2025

S.A.S. RESIDENCE DES COMMINGES, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

C/

[G] [B] née [L]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 20 Mars 2025

à la SELARL CLF

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 20 mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 31 janvier 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.S. RESIDENCE DES COMMINGES, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Nathalie REITAN de la SELARL CLF, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [G] [B] née [L]

demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 06 décembre 2019, la SAS RESIDENCE DES COMMINGES, par l’intermédiaire de son mandataire, Stephane Plazza Immobilier [Localité 8] Les Minimes, a donné à bail à Mme [G] [B] née [L] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], avec emplacement de stationnement, pour un loyer mensuel de 515 € et 30 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SAS RESIDENCE DES COMMINGES a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 29 juillet 2024 pour un montant en principal de 1066,22 euros.

Elle a ensuite fait assigner Mme [G] [B] née [L] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse par un acte de commissaire de Justice du 17 octobre 2024 pour :

— constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour loyers impayés ;

— ordonner l’expulsion de Mme [G] [B] née [L] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique en tant que de besoin ;

— ordonner la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur ;

— et la condamner au paiement :

*de l’arriéré locatif arrêté à la somme de 2.930,60 €, avec actualisation de la somme au jour de l’audience ;

*d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer et charges actuels jusqu’à libération complète des lieux,

*de 1.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, aux dépens ainsi qu’aux dépens de l’article A444-32 du code de commerce en cas de recours à une mesure d’exécution forcée.

A l’audience du 31 janvier 2025, la SAS RESIDENCE DES COMMINGES, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement à la somme de 4.266,15 €. Elle s’oppose à la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire faisant valoir que la dette ne cesse d’augmenter en l’absence de tout règlement depuis le mois de juin 2024 et que la locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant.

Mme [G] [B] née [L] comparaît en personne et explique qu’elle est allemande et ne parle bien le français mais peut s’exprimer en anglais. Pour la fluidité des débats, un avocat, M^e COUSTAL CROOK, l’a assistée dans la traduction.

Elle reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre une somme par mois en règlement de l’arriéré, précisant toutefois qu’elle n’est pas en mesure de payer une somme de 120 euros à ce titre. Elle indique qu’elle n’a pas repris le paiement du loyer courant et qu’elle est à la recherche d’un autre logement, ayant déposé une demande de logement social. Elle précise avoir un enfant de 16 ans, lequel est suivi en assistance éducative, et ajoute qu’elle vient de conclure un contrat de travail qui n’est pas encore signé.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2025, par mise à disposition au greffe.

Mme [G] [B] née [L] a été autorisée à transmettre par mail, avant le 14 février 2025, son contrat de travail signé, et la demanderesse a été autorisée à formuler d’éventuelles observations sous huitaine à compter de la communication de ce document.

Mme [G] [B] née [L] n’a fait parvenir aucun document.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

— Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 18 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 31 janvier 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

Par ailleurs, la SAS RESIDENCE DES COMMINGES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 30 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 06 décembre 2019 contient une clause résolutoire (article en page 3 du contrat) et un commandement de payer visant cette clause, et reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité, a été signifié le 29 juillet 2024, pour la somme en principal de 1066,22 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 septembre 2024.

En effet, le juge des référés, juge de l’évidence, n’a pas la possibilité d’apprécier la gravité des manquements reprochés. La clause résolutoire insérée au bail a un caractère automatique; elle est acquise au profit du bailleur par l’expiration du délai du commandement, le juge n’ayant plus le pouvoir d’accorder des délais a posteriori pour régulariser.

II. SUR LES DEMANDES DE PROVISION:

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SAS RESIDENCE DES COMMINGES produit un décompte démontrant que Mme [G] [B] née [L] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4.098,66 € à la date du 22 janvier 2025.

Mme [G] [B] née [L] ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette.

Elle sera donc condamnée à payer à la SAS RESIDENCE DES COMMINGES cette somme de 4.098,66 €, à titre provisionnel.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET DE SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que"V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, si Mme [G] [B] née [L] fait valoir qu’elle est en capacité de régler sa dette locative, en sus du montant du loyer et charges courantes, force est de constater que le décompte produit par le bailleur et non contesté ne laisse pas apparaître une reprise du paiement du loyer courant. En effet, seul un versement de 500 euros est intervenu le 23 octobre 2024 et le précédent paiement a été réalisé le 22 avril 2024, de sorte que la dette ne cesse d’augmenter.

En outre, la défenderesse propose de rembourser la dette locative par échéances en sus de la somme de 588,75€ (loyer et charges actuels), tout en précisant qu’elle n’est pas en capacité, même à considérer son nouvel emploi dont elle n’a pas justifié en délibéré autorisé, d’apurer la dette par mensualité de 120 €, somme minimale pour respecter le délai maximum de 36 mois.

Par conséquent, les conditions textuelles n’étant pas remplies, la demande de délai de paiement de Mme [G] [B] née [L] sera rejetée de même que sa demande aux fins de demeurer dans lieux, laquelle s’analyse comme une demande en suspension des effets de la clause résolutoire.

IV- SUR LA DEMANDE D’EXPULSION ET L’INDEMNITE D’OCCUPATION

Compte-tenu de la résolution du bail de plein droit depuis le 30 septembre 2024 et à défaut de paralysie des effets de la clause résolutoire, Mme [G] [B] née [L] doit être considérée comme occupante sans droit ni titre depuis cette date.

L’expulsion de Mme [G] [B] née [L] sera donc ordonnée.

Au regard de l’ancienneté et de l’ampleur de la dette, il n’y a pas lieu de s’opposer à la demande de concours de la force publique si nécessaire, ainsi que d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Mme [G] [B] née [L], devenue occupante sans droit ni titre, sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et l’audience étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée, Mme [G] [B] née [L] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation en principal susmentionnée soit le 1er février 2025.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [G] [B] née [L], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de l’assignation et de sa notification à la préfecture. Cependant, la SAS RESIDENCE DES COMMINGES sera déboutée du surplus de sa demande concernant les frais de mise à exécution, l’exécution forcée étant hypothétique à ce stade.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SAS RESIDENCE DES COMMINGES, Mme [G] [B] née [L] sera condamnée à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 06 décembre 2019 entre la SAS RESIDENCE DES COMMINGES et Mme [G] [B] née [L] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], avec emplacement de stationnement sont réunies à la date du 30 septembre 2024 ;

DEBOUTE Mme [G] [B] née [L] de sa demande en délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à Mme [G] [B] née [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Mme [G] [B] née [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS RESIDENCE DES COMMINGES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE Mme [G] [B] née [L] à verser à la SAS RESIDENCE DES COMMINGES à titre provisionnel la somme de 4.098,66 € au titre de l’arriéré locatif (décompte arrêté au 22 janvier 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance de janvier 2025);

CONDAMNE Mme [G] [B] née [L] à payer à la SAS RESIDENCE DES COMMINGES à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi;

CONDAMNE Mme [G] [B] née [L] à verser à la SAS RESIDENCE DES COMMINGES une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile  ;

CONDAMNE Mme [G] [B] née [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTE cependant la SAS RESIDENCE DES COMMINGES de sa demande relative aux frais de mise à exécution ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La vice-présidente