TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/00312 – N° Portalis DBX4-W-B7J-TYBN

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 28 Août 2025

[R] [B]

C/

[T] [L]

[M] [L]

[O] [L]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 28 Août 2025

à Maître Marine ESTRADE de l’AARPI BAYLE BESSON-ESTRADE

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 28 Août 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 06 Juin 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Mme [R] [B], demeurant [Adresse 6]

représentée par Maître Marine ESTRADE de l’AARPI BAYLE BESSON-ESTRADE, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

M. [T] [L], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Paul TROUETTE, avocat au barreau de TOULOUSE

Mme [M] [L], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Paul TROUETTE, avocat au barreau de TOULOUSE

M. [O] [L], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Paul TROUETTE, avocat au barreau de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 13 mai 2013, Mme [R] [B] a donné à bail à M. [T] [L] et Mme [M] [L] une maison à usage d’habitation située [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 900 euros.

M. [O] [L] s’est porté caution solidaire des engagements pris par M. [T] [L] et Mme [M] [L] au titre de ce bail, par acte distinct du 13 mai 2013.

Le 13 novembre 2024, Mme [R] [B] a fait signifier à M. [T] [L] et Mme [M] [L] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 9.900 euros, dénoncé à la caution le 20 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 janvier 2025, Mme [R] [B] a ensuite fait assigner M. [T] [L] et Mme [M] [L] ainsi que M. [O] [L], es qualité de caution, devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, leur expulsion sans délai et celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, et leur condamnation solidaire au paiement :

— de la somme de 10.800 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers, mois de janvier 2025 inclus, après déduction du montant du dépôt de garantie, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 900 euros jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 22 janvier 2025.

Appelée à l’audience du 04 avril 2025, l’affaire a fait l’objet de deux renvois avant d’être retenue à l’audience du 06 juin 2025.

A cette audience, Mme [R] [B], représentée par son conseil, se rapportant à ses conclusions déposées et les modifiant oralement, sollicite :

— la condamnation solidaire de M. [T] [L], Mme [M] [L] et M. [O] [L], es qualité de caution, au paiement de :

* la somme de 14.200 euros au titre des loyers et charges impayés ;

* la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

— le rejet de la demande des délais de paiement formée par les défendeurs.

Mme [R] [B] indique que les loyers n’ont pas été payés avec régularité et que le commandement de payer n’a pas été apuré dans les délais mais que les locataires ont donné congé et ont quitté les lieux de sorte que sa demande de constatation de résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes n’ont plus lieu d’être. Elle estime que les contestations soulevées par les défendeurs ne sont pas sérieuses et ne sont pas de nature à les dispenser du paiement du loyer et des charges, dans la mesure où un DPE avait été réalisé et communiqué aux locataires à leur entrée dans les lieux avec un niveau de performance E, et que si le nouveau DPE qu’ils ont fait eux-mêmes réalisé classe le logement en catégorie F, ce classement n’est pas une cause valable de non-paiement des loyers puisque la loi de performance énergétique considérant comme non décents les logements classés F ne s’applique qu’à compter du 1er janvier 2028 et qu’il n’est pas établi que le logement est affecté de désordre. Elle indique que les locataires ont installé une pompe à chaleur sans son consentement et qu’elle n’est pas tenue de supporter le coût de cette installation. Elle fait valoir que le bail contenait une clause spécifique mentionnant que le sous-sol ne permettait pas de stocker des produits ne supportant pas l’humidité et qu’il n’est pas démontré par les locataires qu’une humidité remonte dans le logement. Elle soutient que les affirmations des locataires quant à la sous dimension de la fosse septique et les désordres en découlant ne sont corroborées par aucun élément de preuve. Enfin, concernant la dangerosité des escaliers extérieurs invoquée en défense, elle indique que des travaux de reprise ont été réalisés le 09 juillet 2024 et qu’ils sont aux normes. Elle fait valoir que les locataires ne peuvent se prévaloir de l’exception d’inexécution prévue aux articles 1217 et 1219 du code civil pour suspendre le paiement des loyers que si le logement est inhabitable et qu’il est impossible de l’occuper mais que le logement donné à bail aux époux [L] est parfaitement habitable. Elle soutient qu’ainsi un débat au fond n’est pas nécessaire et que le juge des référés peut faire droit à ses demandes.

S’agissant des contestations émises par M. [O] [L] à l’encontre de son acte de cautionnement, et au visa des articles 2288, 2292 et 2993 du code civil, elle fait valoir que les engagements souscrits sans limitation de somme et de durée peuvent être résiliés à tout moment, garantissant des dettes déterminables. Elle affirme qu’ainsi l’acte d’engagement de M. [O] [L] est valable et qu’il est solidairement tenu du paiement de la dette locative.

Pour s’opposer à la demande de délais de paiements formée par les consorts [L], elle fait valoir qu’elle est elle-même âgée de 76 ans, qu’elle perçoit de faibles ressources à hauteur de 1600 euros par mois, qu’elle aide sa fille en difficulté financière à hauteur de 200 euros par mois et que la dette est conséquente.

M. [T] [L], Mme [M] [L] et M. [O] [L], es qualité de caution, représentés par leur conseil, sollicitent, se rapportant à leurs écritures déposées, de :

— déclarer sans objet le demande de constatation du jeu de la clause résolutoire et d’expulsion subséquente, compte tenu du congé donné par M. [T] [L] et Mme [M] [L];

— débouter Mme [R] [et non [M]] [B] de l’intégralité de ses demandes de condamnation à paiement dirigées contre M. [T] [L], Mme [M] [L] et M. [O] [L];

— condamner Mme [R] [et non [M]] [B] à payer à M. [T] [L], Mme [M] [L] et M. [O] [L] une indemnité d’un montant de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

— à titre subsidiaire,

— d’octroyer à M. [T] [L] et Mme [M] [L] les plus larges délais de paiement;

— débouter Mme [R] [et non [M]] [B] de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [T] [L] et Mme [M] [L] exposent qu’ils font valoir des contestations sérieuses concernant la demande en paiement des loyers qui nécessitent un débat au fond, en ce que le diagnostic de performance énergétique qu’ils ont fait réaliser le 19 décembre 2023 classe le logement en catégorie F, ce qui le caractérise comme passoire thermique, que les performances d’isolation sont notées comme insuffisantes et que la bailleresse n’a pas pris en considération les demandes des locataires à ce titre. Ils font également valoir que le sous-sol présente une humidité excessive qui remonte dans le logement et qui est visible sur les façades de la maison. Ils soutiennent que la fosse septique est sous-dimensionnée et les contraints à faire régulièrement des vidanges à l’aide d’une pompe. Ils font valoir que l’escalier extérieur menant à la maison est dangereux et que Mme [L] a subi une chute sévère.

Ils soutiennent faire valoir des contestations sérieuses concernant l’acte d’engagement de la caution, lequel est donné pour une somme indéterminée et pour une durée indéterminée.

Subsidiairement, M. [T] [L] et Mme [M] [L] sollicitent des délais de paiement au regard de leur âge, de leur état de santé et de leurs ressources.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LE DÉSISTEMENT DES DEMANDES EN RÉSILIATION, EXPULSION ET INDEMNITES D’OCCUPATION

Il y a lieu de constater le désistement de Mme [R] [B] de ses demandes tendant à la résiliation du bail, à l’expulsion de M. [T] [L] et Mme [M] [L] et à leur condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation dès lors qu’il ressort des débats et des éléments produits qu’ils ont restitué le logement et quitté les lieux.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

En application de l’article 835 du code de procédure civile, « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

La jurisprudence admet que le locataire soulève une exception d’inexécution pour s’exonérer du paiement des loyers si le bailleur méconnaît son obligation de délivrance au point que les locaux loués sont impropres à l’usage auquel ils étaient destinés (Civ 3e, 6 juillet 2023, n° 22-15.923) et en matière d’habitation, sont insalubre ou indécents au point qu’ils sont impropres à l’habitation (Civ. 3e, 28 avril 2009, n° 08-11.749 ; Civ. 3e, 7 décembre 2015, n° 14-22.75).

En l’espèce, Mme [R] [B] sollicite la condamnation en paiement solidaire des locataires et de la caution à la somme de 14.200 euros au titre des loyers impayés, somme actualisée à l’audience.

M. [T] [L] et Mme [M] [L] ne contestent pas le montant sollicité mais contestent le principe de la dette.

Pour autant, s’ils opposent à cette demande une exception d’inexécution laquelle doit être tranchée par le juge du fond si les contestations émises sont sérieuses, force est de constater que leurs affirmations ne sont corroborées par aucun élément de preuve suffisant pour établir que le logement est insalubre ou indécent au point de le rendre inhabitable.

Aussi, il convient de considérer que l’exception d’inexécution présentée par M. [T] [L] et Mme [M] [L] ne présente pas un caractère suffisamment sérieux pour justifier l’absence de paiement des loyers et faire échec à la demande en paiement devant le juge des référés.

En conséquence, M. [T] [L] et Mme [M] [L] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 14.200 euros, somme arrêtée après déduction du montant du dépôt de garantie.

III-SUR L’ENGAGEMENT DE LA CAUTION

L’article 22-1 de la loi du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de signature du contrat de bail et du cautionnement (13 mai 2013), précise que “Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

En l’espèce, il n’est pas contesté que l’acte de cautionnement ne comportait pas de durée.

Or le texte précise que dans ce cas, la caution peut résilier son engagement unilatéralement, ce que M. [O] [L] ne justifie avoir fait.

Il n’y a donc pas de contestation sérieuse à ce titre est M. [O] [L] doit être condamné solidairement avec M. [T] [L] et Mme [M] [L] au paiement de la somme de 14.200 euros ainsi qu’aux intérêts puisque le commandement de payer délivré aux locataires lui a été dénoncé dans le délai de 15 jours comme prévu par les dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989.

IV- SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

L’article 1343-5 alinéa 1 du Code civil dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, M. [T] [L] et Mme [M] [L] sollicitent un échelonnement du paiement de la dette afin de prendre en compte leur situation financière.

Mme [R] [B] justifie également de sa situation financière, étant retenu que la libération de la maison par M. [T] [L] et Mme [M] [L] lui permettra de retrouver un revenu foncier d’environ 900 euros par mois.

Dès lors, afin de tenir compte de la situation des débiteurs, il convient d’accorder à M. [T] [L] et Mme [M] [L] des délais de paiement, avec 23 mensualités à hauteur de 600 euros et une 24ème mensualité soldant la dette locative et les intérêts.

Il est observé la demande de délai de paiement n’a été formée qu’au nom de M. [T] [L] et Mme [M] [L] de sorte que le juge n’a pas été saisi d’une demande de délai de paiement concernant M. [O] [L].

V-SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En vertu de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [T] [L] et Mme [M] [L] et M. [O] [L], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Mme [R] [B] , M. [T] [L] et Mme [M] [L] et M. [O] [L] seront condamnés à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS le désistement de Mme [R] [B] de sa demande de résiliation du bail par application de la clause résolutoire concernant une maison à usage d’habitation située [Adresse 5], de sa demande d’expulsion des locataires et de leur condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation solidairement avec la caution ;

CONDAMNONS solidairement M. [T] [L], Mme [M] [L] et M. [O] [L], es qualité de caution à payer à Mme [R] [B] la somme de 14.200 euros arrêtée au 06 juin 2025, au titre des loyers impayés, déduction faite du montant du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

OCTROYONS des délais de paiement à M. [T] [L] et Mme [M] [L], qui seront autorisés à se libérer des sommes qui précèdent par 23 échéances mensuelles d’un montant de 600 euros et une 24e échéance soldant le reste de la dette ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

RAPPELONS que les procédures d’exécution forcée à l’encontre de M. [T] [L] et Mme [M] [L] sont suspendues pendant les délais ainsi octroyés ;

DISONS qu’à défaut de règlement d’une seule échéance quinze jours après une mise en demeure de payer par lettre recommandée restée infructueuse, Mme [R] [B] pourra réclamer l’intégralité de la somme due ;

CONDAMNONS in solidum M. [T] [L], Mme [M] [L] et M. [O] [L] à verser à Mme [R] [B] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum M. [T] [L], Mme [M] [L] et M. [O] [L] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

REJETONS toute autre prétention ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, La vice-présidente