TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 6]

[Localité 3]

JUGEMENT DU 10 Octobre 2025

N° RG 25/03401 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LSGW

Jugement du 10 Octobre 2025

N°: 25/875

OPH [D]

C/

[U] [I]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à OPH [D]

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 10 Octobre 2025 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 05 Septembre 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 10 Octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

OPH [D]

[Adresse 5]

[Localité 2]

représentée par Mme [R] [S], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

Mme [U] [I]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:

Par acte sous seing privé du 27 avril 2017, l’établissement [D] a consenti un bail d’habitation à Mme [U] [I] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 382,51 euros.

Par acte de commissaire de justice du 5 juin 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2072,36 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [U] [I] le 6 juin 2024.

Par assignation du 4 avril 2025, l’établissement [D] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [U] [I] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,4297,38 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,50 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 7 avril 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience, Mme [U] [I] ne s’étant pas présentée au rendez-vous proposé par le travailleur social.

A l’audience du 5 septembre 2025, l’établissement [D] a maintenu l’intégralité de ses demandes, précisant que la dette locative, actualisée au 5 septembre 2025, s’élevait désormais à la somme de 1078,74 euros. Le bailleur a indiqué être d’accord pour l’octroi de délais de paiement à Mme [U] [I] pour lui permettre d’apurer sa dette, tout en maintenant sa demande de résiliation de bail, en l’absence de paiement de son loyer courant au mois d’aout 2025.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à domicile, Mme [U] [I] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Elle n’a pas fait connaître les motifs de son absence.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. L’établissement [D] a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant Mme [U] [I].

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 10 octobre 2025.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’établissement [D] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 5 juin 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2072,36 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 6 août 2024.

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, dont les dispositions relatives aux délais de paiement et aux effets de la clause résolutoire sont d’effet immédiat, en l’absence de reprise intégral du paiement du loyer courant avant la date d’audience, le Juge doit constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion du locataire, sans accorder des délais de paiement, sauf accord du bailleur.

En l’espèce, si Mme [U] [I] a effectué des paiements importants au cours des mois de mai et juin 2025, ayant contribué à la réduction du montant de sa dette, il convient de relever que les loyers de juillet et aout 2025 demeurent impayés. Dès lors, il ne peut être considéré que Mme [U] [I] a repris le paiement intégral de son loyer avant la date d’audience au sens de la loi. Son bailleur s’est opposé à la poursuite du bail, il convient donc de constater que la clause résolutoire a produit ses effets à compter du 6 août 2024 et que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter de cette date.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à Mme [U] [I] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’établissement [D] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l’établissement [D] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 3 septembre 2025, Mme [U] [I] lui devait la somme de 1078,74 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Défaillante dans le cadre de la procédure, n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant. Elle sera donc condamnée à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 5 juin 2024, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement [D] ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [U] [I] , qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté, il n’y a pas lieu d''écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 5 juin 2024 n’a pas été réglée dans les deux mois,

CONSTATE que Mme [U] [I] n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience et que l’établissement [D] s’oppose à des délais de paiement et à la poursuite du bail,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 27 avril 2017 entre l’établissement [D], d’une part, et Mme [U] [I] , d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 8] est résilié depuis le 6 août 2024,

ORDONNE à Mme [U] [I] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 8] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [U] [I] à payer à l’établissement [D] la somme de 1078,74 euros (mille soixante-dix-huit euros et soixante-quatorze centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 septembre 2025, loyer du mois d’aout 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 5 juin 2024,

CONDAMNE Mme [U] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 4 septembre 2025, égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE l’établissement [D] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [U] [I] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 5 juin 2024 et celui de l’assignation du 4 avril 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 10 octobre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge