TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 15]

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 5]

NAC: 5AB

N° RG 24/03217 – N° Portalis DBX4-W-B7I-THWQ

JUGEMENT

N° B

DU : 28 Février 2025

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 9], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER SERVICES dont le siège social est [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal

[V] [K]

[U] [C]

[L] [D]

C/

[G] [P]

S.C.I. [Z], prise en la personne de son représentant légal

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 28 Février 2025

à M^e DUCAP

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Vendredi 28 Février 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en matière civile, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 12 Décembre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9], [Adresse 6], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER SERVICES dont le siège social est [Adresse 2]

Mme [V] [K], demeurant [Adresse 10]

Mme [U] [C], demeurant [Adresse 10]

M. [L] [D], demeurant [Adresse 10]

représentés par Maître Aurélien DUCAP de la SELARL DUCAP, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

M. [G] [P], demeurant [Adresse 11] LOCATAIRE SCI [Adresse 8]

non comparant, ni représenté

S.C.I. [Z], prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Alice PATOUREAUX, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

La SCI [Z] a donné à bail à Monsieur [G] [P], suivant contrat de bail en date du 1er juillet 2018, un appartement n°B27 et un parking couvert dans le garage souterrain portant le n°34, situés [Adresse 14]

Le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 12], représenté par son syndic, la Société Crédit Agricole Immobilier Services, soutenant que Monsieur [G] [P] provoque des troubles du voisinage, détériore délibérément et de manière répétée les infrastructures de l’immeuble et profère des insultes et des menaces de mort, a fait assigner le 7 août 2024 Monsieur [G] [P] et le 5 août 2024 la SCI [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant au fond pour obtenir sur le fondement de l’action oblique de :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail conclu entre Monsieur [G] [P] et la SCI [Z] sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [P] et de tout occupant introduit de son chef dans les lieux, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— ordonner la séquestration des objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au juge des contentieux de la protection de fixer, et ce aux frais risques et périls du défendeur ;

— condamner Monsieur [G] [P] à verser au Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 12], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner Monsieur [G] [P] à verser au Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 12], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 11.113,29 euros en remboursement de l’installation de vidéo surveillance ;

— condamner Monsieur [G] [P] à verser au Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 12], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 4.840 euros en remboursement des dégradations commises ;

— condamner Monsieur [G] [P] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 12], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 3800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Madame [V] [K], Madame [U] [C] et Monsieur [L] [D] ont également fait assigner aux termes des mêmes actes Monsieur [G] [P] afin d’obtenir sa condamnation à leur payer respectivement la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

A l’audience du 12 décembre 2024, le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 12], pris en la personne de son syndic en exercice, représenté par son conseil, a maintenu les demandes reprises sur son acte introductif d’instance.

Madame [V] [K], Madame [U] [C] et Monsieur [L] [D], représentés par leur conseil, ont également maintenu les demandes reprises sur leur acte introductif d’instance.

La SCI [Z] a comparu représentée par son conseil, a précisé que Monsieur [G] [P] était le fils et le frère des deux gérants de la SCI [Z] et qu’en conséquence ils n’avaient pu se résigner à entamer une procédure de résiliation de bail avec expulsion à l’encontre de Monsieur [P], ce dernier appartenant à leur famille.

Elle a en outre constaté qu’aucune demande n’était formée contre elle et s’en est rapportée à justice.

Monsieur [G] [P], assigné par acte délivré en l’étude de l’huissier le 7 août 2024, n’a pas comparu et n’était pas représenté à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 février 2025 prorogé au 28 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LA DEMANDE DE RÉSILIATION DU CONTRAT DE BAIL

L’article 1728 alinéa 1 du code civil dispose que le preneur est tenu de l’obligation d’use de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention.

L’article 1729 du Code civil précise que « Si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les

circonstances, faire résilier le bail ».

Corrélativement, l’article 7 b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que « Le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ».

Il appartient par ailleurs au juge du fond d’apprécier, selon les circonstances, si la gravité des manquements de l’une des parties à ses obligations justifie de prononcer la résolution judiciaire du contrat.

Il est également de principe que nul ne doit causer à autrui un trouble de voisinage.

Il s’agit d’une responsabilité objective, fondée sur la constatation du dépassement d’un seuil

de nuisance sans qu’il soit nécessaire d’imputer celui-ci à une faute ou à l’inobservation d’une disposition législative ou réglementaire.

Le caractère anormal d’un trouble de voisinage doit s’apprécier in concreto en tenant compte des circonstances de temps et de lieu et il appartient à la partie qui s’en prévaut de rapporter la preuve qu’elle subit un trouble, qui par son caractère excessif lié notamment à son intensité, sa durée ou à sa répétitivité, excède les inconvénients ordinaires.

En l’espèce, le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 12] agit sur le fondement de l’action oblique prévue par les dispositions de l’article 1341-1 du code civil compte tenu de la carence de la société bailleresse à mettre fin aux agissements de Monsieur [P].

Il verse par ailleurs aux débats plusieurs mains courantes et des dépôts de plaintes des résidents de l’immeuble (pièces 1 à 11 et 14, 17 à 19 du Syndicat) relatant le comportement de Monsieur [G] [P] à leur égard, proférant des menaces, voire même des menaces de mort, urinant sur la porte notamment de l’appartement voisin, dégradant des véhicules et des portes, proférant des insultes et des menaces à l’égard du salarié de la société de ménage de l’immeuble, affichant dans les parties communes des messages anonymes à caractère insultant , versant des détritus dans la boîte aux lettres de certains résidents et provoquant des dégâts sur des véhicules en sous sol ; en outre il a été suspecté d’avoir déversé de l’essence dans la cabine d’ascenseur du Bâtiment A.

Dans ces conditions, le climat au sein de l’immeuble s’est donc fortement dégradé et les résidents indiquent qu’il vivent dans la peur de la prochaine altercation.

Une pétition dénonçant les troubles anormaux du voisinage provoqués par Monsieur [G] [P] a également été signée par au moins 25 copropriétaires ou locataires de la résidence .

Par ailleurs, toutes les démarches amiables pour résoudre le litige et notamment la saisine d’un conciliateur sont demeurées vaines tout comme la mise en demeure qui a été adressée à Monsieur [P] le 11 avril 2023 lui rappelant la violation du règlement de copropriété et les nombreux troubles de voisinage provoqués.

La SCI [Z] a également été mise en demeure à la même date de faire cesser les troubles causés par son locataire, restée vaine également.

Une nouvelle mise en demeure a par ailleurs été adressée le 9 novembre 2023 au conseil de la SCI [Z] déplorant l’intensification des troubles anormaux du voisinage faisant état de tags et de dégradations des parties communes, de crachats sur les portes palières des logements, de jet de gaz lacrymogène dans les parties communes ….que le conseil de la SCI [Z] n’a pas contesté dans son courrier du 13 novembre 2023 en faisant état de l’impossibilité morale des bailleurs d’engager une procédure d’expulsion contre Monsieur [P] compte tenu de leur lien de parenté.

Les manquements graves et renouvelés de Monsieur [G] [P] à son obligation d’usage paisible des locaux loués apparaissent en conséquence établis.

L’existence de troubles anormaux de voisinage causés par Monsieur [G] [P] est également établie.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail en date du 1er juillet 2018 à la date de la présente décision.

L’expulsion de Monsieur [G] [P] des lieux sera ordonnée en conséquence avec si besoin le concours de la force publique.

Par ailleurs, le concours de la force publique étant ordonné, il n’y a pas lieu d’assortir d’une astreinte l’expulsion de Monsieur [G] [P].

Enfin le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

1- Sur la demande de dommages et intérêts

Le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 12], pris en la personne de son syndic en exercice, a sollicité la condamnation de Monsieur [G] [P] à lui verser la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Il a dû effectivement gérer la situation en lieu et place de la société bailleresse, rendre compte à l’assemblée générale et aux copropriétaires excédés par la situation.

Il y a lieu en conséquence de condamner Monsieur [G] [P] au paiement de la somme de 1000€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 12], pris en la personne de son syndic en exercice.

2 – Sur la demande de remboursement de l’installation de vidéo surveillance

Le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 12], pris en la personne de son syndic en exercice, a sollicité la condamnation de Monsieur [P] au paiement de la somme de 11.113,29 euros en remboursement de l’installation de vidéo surveillance.

Il n’est pas établi que l’installation de cette vidéo surveillance ait un lien direct avec les agissements de Monsieur [G] [P].

Le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 12] sera en conséquence débouté de sa demande à ce titre.

3 – Sur la demande en remboursement des dégradations commises

Le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 12], pris en la personne de son syndic en exercice, a sollicité la condamnation de Monsieur [P] au paiement de la somme de 4.840 euros en remboursement des dégradations commises au niveau de la porte de l’ascenseur et de la porte d’entrée du logement d’un membre du conseil syndical.

Aucune facture afférent à cette demande n’est versée aux débats, aussi le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 12] sera débouté de sa demande à ce titre.

4 – Sur les demandes de dommages et intérêts de Madame [U] [C], Madame [V] [K] et Monsieur [L] [D]

Madame [U] [C], Madame [V] [K] et Monsieur [L] [D] ont été victimes de différents agissements de Monsieur [P] et ont dû déposer diverses mains courantes ou plaintes à son encontre.

Monsieur [G] [P] sera en conséquence condamné en réparation de leur préjudice moral respectif à leur payer la somme de 250 euros à chacun.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [G] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Monsieur [G] [P] sera en outre condamné à payer au Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 12], représenté par son syndic en exercice, la somme de 1.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort :

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre la SCI [Z] et Monsieur [G] [P] en date du 1er juillet 2018 relatif à un appartement n°B27 et à un parking couvert dans le garage souterrain portant le n°34, situés [Adresse 13]) à compter de la présente décision ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [G] [P] et à tous occupants de son chef de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [G] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés à l’issue de ce délai, le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 12], représenté par son syndic en exercice, pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [G] [P] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 12], pris en la personne de son syndic, la Société Crédit Agricole Immobilier Services, la somme 1000€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi  ;

DEBOUTE le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 12], pris en

la personne de son syndic en exercice, de sa demande de condamnation de Monsieur [G] [P] en remboursement de l’installation de la vidéo surveillance ;

DEBOUTE le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 12], pris en la personne de son syndic en exercice, de sa demande au titre des dégradations commises ;

CONDAMNE Monsieur [G] [P] à payer à Madame [U] [C], à Madame [V] [K] et à Monsieur [L] [D] respectivement la somme de 250 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral ;

CONDAMNE Monsieur [G] [P] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 12], pris en la personne de son syndic la Société Crédit Agricole Immobilier Services, la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [G] [P] au paiement des entiers dépens ;

DEBOUTE le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 12], pris en

la personne de son syndic en exercice, de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Le Greffier La Première Vice-Présidente