TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°25/

du 26 MAI 2025

Enrôlement : N° RG 24/11365 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5QRQ

AFFAIRE : S.D.C. [Adresse 1] (la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES)

C/ M. [T] [Y]

Audience publique d’orientation du 24 mars 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Stéphanie GIRAUD

Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 26 mai 2025

selon la procédure sans audience prévu à l’article L. 212-5-1 du Code de l’organisation judiciaire

Dépôt de dossiers sans plaidoiries au plus tard le 31 mars 2025

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 26 mai 2025

Par Madame Stéphanie GIRAUD,

Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3]

représenté par son Syndic en exercice le Cabinet Immobilier PINATEL [Localité 5]

immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro 062 802 103

dont le siège social est sis [Adresse 4]

prise en la personne de son représentant légal

représenté par Maître Dorothée SOULAS de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDEUR

Monsieur [T] [Y]

né le 07 avril 1975 en ITALIE

demeurant [Adresse 2]

défaillant

***

EXPOSE DU LITIGE

Par suite d’une licitation en date du 7 août 2023 ayant fait cesser une indivision avec Madame [M], Monsieur [Y] [T] est désormais seul propriétaire des lots n° 3, n°4 et n° 5 au sein de l’immeuble sis [Adresse 2].

Par acte d’huissier en date du 10 octobre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice le Cabinet PINATEL FRERES, a fait citer Monsieur [Y] [T] devant le Tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de :

Vu notamment la loi du 10 juillet 1965 et particulièrement ses articles 10 et 10-1,

Vu les dispositions du décret du 17 mars 1967 et plus particulièrement ses articles 35 et 45-1,

Venir Monsieur [T] [Y],

* Entendre Recevoir le Syndicat des Copropriétaires Requérant en ses demandes et les Entendre Dire et Juger bien fondées,

* Entendre Constater que le Syndicat des Copropriétaires a régulièrement adopté une clause d’aggravation des charges et qu’il a, en outre, notifier aux Requises, avant la saisine de la présente Juridiction, plusieurs mises en demeure de payer les charges de copropriété, auxquelles il n’a pas été déféré,

*s’Entendre Condamner solidairement à Payer au Syndicat Requérant :

-1°) La somme de 7.578,76 € (après déduction des frais d’huissiers, inclus dans les dépens) avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13/11/2023 sur la somme de 2.842,41 € et à compter de la présente assignation valant mise en demeure extrajudiciaire pour le surplus, au titre des charges et provisions sur charges impayées comptes arrêtés au 01/08/2024.

-2°) La somme de 3.000,00 € à titre de dommages et intérêts,

-3°) La somme de 1.195,00 € sur le fondement de l’article 700 du CPC,

*s’Entendre Condamner solidairement à Supporter les entiers dépens (article 696 du CPC) en lesquels seront compris tous les frais d’huissier actuellement exposés y compris ke commandement de payer du 13/11/2023 (198,30 €) et la sommation du 08/02/2023 (173,46 €).

* Venir Entendre Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire (article 514 du CPC).

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 24/11365.

L’acte a été signifié par remise à étude.

Monsieur [Y] [T] est défaillant.

******

La clôture de la procédure est intervenue le 24 mars 2024, et l’affaire a été mise en délibéré au 26 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Monsieur [Y] [T] a été régulièrement cité à étude selon les modalités de l’article 656 du code de procédure civile.

La défenderesse n’ayant pas constitué avocat, la décision rendue en premier ressort sera réputée contradictoire en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 472, alinéa 2 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges inhérentes aux services collectifs, aux éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de charque lot ainsi que celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, proportionnellement, dès lors que les comptes de l’exercice considéré ont été régulièrement approuvés par l’assemblée générale et n’ont fait l’objet d’aucun recours.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame le paiement d’une somme de 7.578,76 euros au titre des charges de copropriété impayées au 1er août 2024.

Il produit à l’appui de ses demandes, notamment, le relevé de propriété, la fiche d’immeuble et le règlement de copropriété de Monsieur [Y], le relevé de compte au 4 octobre 2024, une relance simple datée du 21 juin 2023, les mises en demeure recommandées du 19 juillet 2023 et du 22 août 2023, un courrier d’information de transmission du dossier à l’huissier du 23 octobre 2023, une sommation de payer du 8 février 2023, un commandement de payer du 13 novembre 2023, les appels de fonds, redditions des comptes et facture, les procès-verbaux des assemblées générales du 22 novembre 2022, du 7 juin 2023 et du 18 décembre 2023, le dossier comptable du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2023, les certificats de non-contestation, un mandat de syndic en cours et une note de frais et honoraires de la SELARL LESCUDIER au titre de la présente procédure.

Le caractère exigible de la créance constituée par les charges réclamées au titre des années 2021 à 2024 est établi par les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes pour la période du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2023 ainsi que les budgets prévisionnels pour la période du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2025. Les comptes de la copropriété et/ou les budgets prévisionnels pour ces exercices comptables ont été approuvés et il n’est pas discuté qu’ils n’ont pas été contestés. Ces charges sont donc exigibles et la créance à ce titre est justifiée.

Il ressort donc de ces éléments que les assemblées générales ainsi notamment que les décisions qui y ont été prises concernant l’approbation des comptes et le vote des budgets prévisionnels, n’ont pas fait l’objet de recours ni de contestation, et sont donc devenues définitives et opposables à Monsieur [Y] [T].

La créance que détient le syndicat des copropriétaires à son égard est donc certaine, liquide et exigible à hauteur de 7.578,76 euros.

En revanche, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.

Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires n’établit aucunement que les frais intitulés notamment, « Frais recommandée » apparaissant à plusieurs reprises, « AMSELLEM/KTORZA SOMM. [V] [R] », « Frais remise dossier huissier », et « Frais remise dossier avocat » portés au débit du défendeur correspondraient à des diligences exceptionnelles réalisées par ses soins.

Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance ou relevant de la gestion normale d’une copropriété, des dépens ou des frais irrépétibles, pour un montant total de 763,46 euros.

Monsieur [Y] [T] devra donc payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6.815,30 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er août 2024 et des frais et honoraires nécessaires au recouvrement de la créance.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier qui a subi du fait de la mauvaise foi de son débiteur en retard, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Toutefois, en application de l’article 1241 du code civil, la simple résistance à une action en justice ne constitue pas un abus de droit.

En l’espèce, le caractère répété des défaillances de Monsieur [Y] [T] en dépit des trois mises en demeure et deux sommations de payer, démontre l’existence d’une particulière mauvaise foi qui crée un préjudice au syndicat, et à son équilibre financier.

La défaillance d’un seul copropriétaire a un retentissement économique préjudiciable sur l’ensemble de la copropriété.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [Y] [T] à payer au syndicat des copropriétaires une somme supplémentaire de 2.000,00 euros à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, aux termes de l’article 700 (1°) du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie de la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considération, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [Y] [T], qui succombe, sera condamné aux dépens.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Monsieur [Y] [T] sera donc condamné au paiement de la somme de 1.195,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [Y] [T] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice le Cabinet Immobilier PINATEL FRERES, la somme de 6.815,30 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er août 2024, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 novembre 2023 sur la somme de 2.842,41 euros et à compter de la présente assignation valant mise en demeure extrajudiciaire pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [T] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice le Cabinet Immobilier PINATEL FRERES, la somme de 2.000,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

REJETTE le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [T] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice le Cabinet Immobilier PINATEL FRERES, la somme de 1.195,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [T] aux entiers dépens en ce compris les frais de commandement de payer;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE VINGT-SIX MAI DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE