TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/04051

N° Portalis DBX4-W-B7I-TOTS

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 11 mars 2025

[U] [T]

C/

[G] [I]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

M^e VAYSSE-AXISA

Copies certifiées conformes à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mardi 11 mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 17 janvier 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [U] [T],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par Maître Florence VAYSSE-AXISA, avocate au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [G] [I],

demeurant [Adresse 6]

[Localité 4]

Non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé électroniquement le 27 mars 2024, prenant effet au 05 avril 2024, Madame [U] [T] a donné à bail par l’intermédiaire de son mandataire [W] [V] [D] à Monsieur [G] [I] un logement à usage d’habitation, un jardin à usage privatif et un emplacement de parking n°2, situés [Adresse 6] à [Localité 8] pour un loyer mensuel de 637,25 euros et une provision sur charges mensuelle de 50 euros.

Le 29 juillet 2024, Madame [U] [T] a fait signifier à Monsieur [G] [I] un commandement de payer les loyers impayés.

Par acte de Commissaire de justice en date du 21 octobre 2024, Madame [U] [T] a ensuite fait assigner Monsieur [G] [I] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire au 10 septembre 2024, son expulsion immédiate et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 2.401,36 euros, diminuée des provisions payées et augmentées des termes postérieurs restés impayés jusqu’à l’ordonnance à intervenir,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 687,25 euros, avec indexation sur l’indice INSEE du coût de la construction s’il évolue à la hausse et indice de base à la date de l’ordonnance, de la résiliation jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

— tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ainsi que tous autres dépens exposés au titre des mesures conservatoires mises en œuvre pour sûreté de la créance objet de la procédure et des frais de l’exécution conformément aux dispositions des articles 696 du Code de procédure civile et L111-8 du Code de procédures civiles d’exécution.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 21 octobre 2024.

A l’audience du 17 janvier 2025, Madame [U] [T], représentée par Maître Florence VAYSSE-AXISA, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 3.319,11 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de janvier 2025 comprise.

Convoqué par acte de Commissaire de justice signifié par remise à l’étude du Commissaire de justice le 21 octobre 2024, Monsieur [G] [I] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 21 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 27 mars 2024 prenant effet au 05 avril 2024 contient une clause résolutoire (article VIII) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de six semaines pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de six semaines pour régler la somme de 1.608,86 euros a été signifié le 29 juillet 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Partie de la dette de 1.608,68 euros est constituée par les frais d’agence, à hauteur de 637,25 euros. Outre que ces sommes ne sont pas dues à la bailleresse, mais à l’agence immobilière, elles ne figurent pas parmi les dettes pouvant entraîner la résiliation de plein droit du bail au sens de l’article 24 précité. En application de l’article 1342-10 du Code civil, il convient donc d’imputer les paiements du locataire sur les dettes échues qu’il avait le plus d’intérêt à régler, c’est-à-dire ses dépôts de garantie, loyers et charges, et de ne pas tenir compte des frais d’agence pour vérifier l’acquisition de la clause résolutoire. Ainsi, il convient de vérifier si Monsieur [G] [I] a réglé la somme de 971,43 euros dans le délai de 6 semaines.

Monsieur [G] [I] n’a réglé aucune somme dans le délai de six semaines.

A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 septembre 2024.

La résiliation est intervenue le 10 septembre 2024 et Monsieur [G] [I] est depuis occupant sans droit ni titre.

Il sera demandé à Monsieur [G] [I] de quitter les lieux dans un délai de deux mois, délai de principe prévu par l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Madame [U] [T] ne justifiant nullement de la mauvaise foi nécessaire à une expulsion immédiate et sans délai. L’expulsion de Monsieur [G] [I] sera ordonnée à défaut de départ volontaire, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Madame [U] [T] produit un décompte du 13 janvier 2025 démontrant que Monsieur [G] [I] reste devoir la somme de 2.932,86 euros à la propriétaire, mensualité de décembre 2024 comprise. S’agissant de la somme demandée au titre du mois de janvier 2025, elle ne peut être demandée par avance, s’agissant d’une indemnité d’occupation due en totalité uniquement si l’ancien locataire des lieux se maintient dans les lieux jusqu’au 31 janvier 2025 et non d’un loyer payable d’avance. A la date du décompte, il n’est ainsi pas possible de savoir si cette somme sera due en totalité.

Monsieur [G] [I] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette pour le surplus.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.932,86 euros.

Monsieur [G] [I] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 10 septembre 2024 au 31 décembre 2024 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 687,25 euros, avec indexation annuelle au 1er avril sur la variation de l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE, l’indice de référence étant celui du 4e trimestre 2023 (142,06).

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [G] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Cependant, Madame [U] [T] sera déboutée à ce stade de sa demande au titre des dépens concernant les mesures conservatoires mises en œuvre pour la sûreté de la créance objet de la procédure et des frais de l’exécution forcée, lesquels restent hypothétiques à ce stade.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [U] [T], Monsieur [G] [I] sera condamné à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 mars 2024 prenant effet au 05 avril 2024 entre Madame [U] [T] et Monsieur [G] [I] concernant un logement à usage d’habitation, un jardin et un emplacement de parking n°2, situés [Adresse 6] à [Localité 8] sont réunies à la date du 10 septembre 2024 ;

REJETONS la demande de suppression du délai légal de deux mois pour quitter les lieux ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [G] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [G] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Madame [U] [T] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [I] à verser à Madame [U] [T] à titre provisionnel la somme de 2.932,86 euros (décompte arrêté au 13 janvier 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de décembre 2024 comprise) ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [I] à payer à Madame [U] [T] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 687,25 euros, avec indexation annuelle le 01 avril de chaque année sur la variation de l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE, l’indice de référence étant celui du 4e trimestre 2023 (142,06) ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [I] à verser à Madame [U] [T] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTONS Madame [U] [T] de sa demande au titre des dépens concernant les mesures conservatoires et les frais de l’exécution forcée.

CONDAMNONS Monsieur [G] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 11 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Aurélie BLANC, greffière.

La greffière, Le juge,