TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/02832 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TFLK

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 10 Mars 2025

[D] [Y]

[V] [N] divorcée [Y]

C/

[F] [K]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 10 Mars 2025

à M^e REDON-REY

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Lundi 10 Mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 10 Janvier 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

M. [D] [Y], demeurant [Adresse 4]

Mme [V] [N] divorcée [Y], demeurant [Adresse 3]

représentés par Maître Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [F] [K], demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Janaïna LEYMARIE, avocat au barreau de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 4 novembre 2022, Monsieur [D] [Y] et Madame [V] divorcée [Y] ont donné à bail à Madame [F] [K] un appartement à usage d’habitation et un parking (n°125) situés [Adresse 7], pour un loyer mensuel de 534,38€ outre 50€ de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [D] [Y] et Madame [V] divorcée [Y] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 11 janvier 2024 pour la somme de 1858,95€.

Par acte du 17 juillet 2024, Monsieur [D] [Y] et Madame [V] divorcée [Y] ont ensuite fait assigner Madame [F] [K] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 10 janvier 2025, audience à laquelle les parties étaient représentées par des conseils qui déposaient pièces et conclusions auxquels il conviendra de se référer pour un plus ample exposé des motifs.

Monsieur [D] [Y] et Madame [V] divorcée [Y], représentés par leur conseil, sollicitent aux termes de leurs dernières conclusions de :

— débouter Madame [K] de ses demandes,

— juger qu’ils acceptent d’indemniser Madame [K] de la somme de 1500€ au titre du préjudice de jouissance subi et que cette somme s’imputera sur la dette due par compensation,

— constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de bail,

— ordonner sans délai l’expulsion de Madame [F] [K] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— condamner cette dernière au paiement :

— à titre provisionnel de la somme de 8405,82€ au titre de l’arriéré locatif quittancement de janvier 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à son départ effectif, soit la somme de 652,70€, révisable annuellement selon les dispositions contractuelles,

— de la somme de 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

Madame [F] [K], représentée par son conseil, sollicite aux termes de ses dernières conclusions :

— de lui accorder des délais de paiement de 3 ans pour apurer la dette avec des mensualités d’un montant maximum de 90€,

— d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours desdits délais,

— de fixer l’indemnisation due au titre du préjudice de jouissance liée à l’absence de chauffage et d’eau chaude dans le logement entre le 8 avril 2024 et le 12 novembre 2024 à la somme de 1500€,

— d’ordonner que cette somme de 1500€ s’imputera sur la dette locative par compensation,

— de débouter les consorts [Y] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de statuer ce que de droit sur les dépens.

Elle fait valoir qu’elle a été licenciée le 10 novembre 2023 ce qui l’a mise en grande difficulté et qu’elle n’a retrouvé un nouvel emploi qu’en décembre 2023 et se trouve en arrêt de travail en raison d’un cancer depuis le 12 février 2024. Elle précise avoir déposé un dossier de MDPH et avoir fait une demande de logement social.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 18 juillet 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 12 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (cf : Civ. 3e, avis du 13 juin 2024 n°24-70.002) prévoit que “toute clause prévoyant la résilition de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux”.

Le bail conclu le 4 novembre 2022 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 janvier 2024 pour la somme en principal de 1858,95€.

Ce commandement est resté infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 mars 2024.

Sur la dette locative

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Monsieur [D] [Y] et Madame [V] divorcée [Y] produisent outre le contrat de bail, un décompte au 9 janvier 2025 qui démontre que Madame [F] [K] reste devoir la somme de 8405,82€, mensualité de janvier 2025 incluse, somme non contestée par cette dernière et qui sera donc retenue.

Madame [F] [K] sera par conséquent condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme de 8405,82€ avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1858,95€ à compter du commandement de payer du 11 janvier 2024 et à compter de la présente ordonnance pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, Madame [F] [K] sollicite des délais de paiement.

Toutefois, il ressort du décompte locatif fourni par les bailleurs que la locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant avant l’audience puisque le dernier paiement a été effectué il y a plus d’un an, à savoir le 10 décembre 2023 seuls des paiement de la CAF étant intervenus entre septembre 2024 et janvier 2025. Elle ne remplit donc pas les conditions légales pour bénéficier des délais de paiement de l’article précité. En outre, il convient de constater que la dette locative n’a fait qu’augmenter pour arriver à la somme conséquente de 8405,82€, soit l’équivalent de plus de 13 mois de loyers.

En outre, au regard du montant important de la dette, des faibles ressources de Madame [F] [K] et de ses charges, il est peu crédible de considérer qu’elle sera à même de verser, en plus des loyers courants, une mensualité supplémentaire suffisante pour apurer la dette dans un délai raisonnable au regard des intérêts du créancier.

Sa demande de délais de paiement sera donc rejetée de même que sa demande en suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur la demande d’expulsion et l’indemnité d’occupation

Compte-tenu de la résolution du bail de plein droit depuis le 12 mars 2024 et à défaut de paralysie des effets de la clause résolutoire par l’octroi de délais de paiement, Madame [F] [K] doit être considérée comme occupante sans droit ni titre depuis cette date.

L’expulsion de Madame [F] [K] sera donc ordonnée au besoin avec l’assistance de la force publique.

Toutefois, aucun motif ne justifie de supprimer, ni même de réduire, le délai de deux mois laissé à la défenderesse pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux en l’absence de mauvaise foi démontrée, cette dernière ayant notamment fait une demande de logement social. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à Madame [F] [K] pour organiser son départ et assurer son relogement.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques ni d’autoriser de faire constater et estimer les dégradations locatives.

En outre, l’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir la locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail, elle sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et l’audience étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée, il sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation en principal susmentionnée soit le 1er février 2025, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux soit la somme de 652,70€ révisable selon les dispositions contractuelles sous déduction éventuelle des prestations sociales versées directement au bailleur.

Sur la demande reconventionnelle au titre du préjudice de jouissance

Aux termes des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut “ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse” et “dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable […] accorder une provision au créancier”.

L’article 1719 du Code civil dispose : “Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.”

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

L’article 2 du décret du 30 janvier 2002, dans sa version applicable au litige, dispose en outre que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1-il assure le clos et le couvert. Le gros-oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieurs et la couverture avec ses raccords accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation.

2-Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et sas accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage;

3-La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5-les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

La responsabilité du bailleur peut être engagée en cas de défaut de délivrance d’un logement conforme, ladite obligation de délivrance du bailleur constituant une obligation de résultat et il appartient au locataire de démontrer, d’une part, le caractère non conforme du logement et, d’autre part, l’inaction de son propriétaire n’ayant pas permis de remédier aux désordres qu’il allègue.

La jurisprudence retient cependant qu’il ne peut être reproché au bailleur d’avoir manqué à ses obligations à défaut de sollicitation du preneur et de mise en demeure d’avoir à exécuter les réparations nécessaires.

En l’espèce, il est constant et non contesté que la chaudière est tombée en panne le 8 avril 2024, que cette panne a été signalée à l’agence mandataire des bailleurs le jour même et qu’une réparation n’est intervenue que le 12 novembre 2024.

Les parties sont également en accord non seulement sur le principe de l’existence d’un préjudice de jouissance lié à ce désordre qui a causé des problèmes de chauffage et d’eau chaude mais aussi sur le quantum de l’indemnisation de ce préjudice qu’ils évaluent à hauteur de 1500€.

Il sera donc fait droit à la demande de provision à hauteur de 1500€ au titre du préjudice de jouissance subi par Madame [K].

Sur la demande de compensation des créances

Compte tenu de l’accord des parties sur la compensation des créances, de la somme de 8405,82€ due par Madame [K] aux consorts [Y] et la somme due de 1500€ par les consorts [Y] à Madame [K], Madame [K] sera condamnée à payer la somme de 6905,82€ après compensation.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [F] [K], partie perdante au procès supportera les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [D] [Y] et Madame [V] divorcée [Y], Madame [F] [K] sera condamnée à leur verser une somme de 400€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le

4 novembre 2022 entre Monsieur [D] [Y] et Madame [V] divorcée [Y] d’une part et Madame [F] [K] d’autre part concernant l’appartement à usage d’habitation et le parking (n°125) situés [Adresse 7] sont réunies à la date du 12 mars 2024 ;

DEBOUTONS Madame [F] [K] de sa demande en délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [F] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

REJETONS la demande de suppression du délai légal de deux mois pour quitter les lieux ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [F] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [D] [Y] et Madame [V] divorcée [Y] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Madame [F] [K] à verser à Monsieur [D] [Y] et Madame [V] divorcée [Y] à titre provisionnel la somme de 8405,82€ au titre de l’arriéré locatif (décompte arrêté au 9 janvier 2025 mensualité de janvier 2025 incluse) avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1858,95€ à compter du 11 janvier 2024 et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Madame [F] [K] à payer à Monsieur [D] [Y] et Madame [V] divorcée [Y] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du

1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 652,70€ révisable selon les dispositions contractuelles sous déduction éventuelle des prestations sociales versées directement au bailleur ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [Y] et Madame [V] divorcée [Y] à verser à Madame [F] [K] à titre provisionnel la somme de 1500€ au titre du préjudice de jouissance lié au dysfonctionnement de la chaudière ;

ORDONNONS la compensation judiciaire entre ces créances réciproques ;

en conséquence, CONDAMNONS Madame [F] [K] à payer à Monsieur [D] [Y] et Madame [V] divorcée [Y] la somme de 6905,82€ après compensation ;

CONDAMNONS Madame [F] [K] à verser à Monsieur [D] [Y] et Madame [V] divorcée [Y] une somme de 400€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [F] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Vice-Présidente