TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 12]

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 24/04505

N° Portalis DBX4-W-B7I-TSLF

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

MINUTE N°B25/

DU : 03 Avril 2025

S.A. [Adresse 11]

C/

[D] [J]

[R] [V] [J]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 03 Avril 2025

à la SA HLM DES CHALETS

Copie certifiée conforme délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 03 Avril 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Coralie POTHIN Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 11 Février 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. [Adresse 11],

dont le siège social est sis [Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 3]

représentée par Monsieur [P] [X], Chargé de Recouvrement, muni d’un pouvoir

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [D] [J],

[Adresse 10]

[Adresse 6]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

Madame [R] [V] [J],

[Adresse 10]

[Adresse 6]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 1er juin 2022, la SA HLM DES CHALETS a donné à bail à Monsieur [D] [J] et Madame [R] [V] [J] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 7], pour un loyer mensuel de 592,64€ provisions sur charges comprises.

Par contrat à effet au 15 juin 2022, la SA [Adresse 11] a donné à bail à Monsieur [D] [J] et Madame [R] [V] [J] une place de stationnement (n°13) situé à la même adresse pour un loyer mensuel de 34,43€ charges comprises.

Par contrat à effet au 15 juin 2022, la SA HLM DES CHALETS a donné à bail à Monsieur [D] [J] et Madame [R] [V] [J] une place de stationnement (n°12) situé à la même adresse pour un loyer mensuel de 34,43€ charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA [Adresse 11] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par actes du 20 novembre 2024, la SA HLM DES CHALETS a ensuite fait assigner Monsieur [D] [J] et Madame [R] [V] [J] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 13] statuant en référé pour obtenir de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire au 31 octobre 2024,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [J] et Madame [R] [V] [J] si nécessaire avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— les condamner solidairement au paiement :

* d’une provision de 5087,10€ à titre de provision sur les loyers mensualités d’octobre 2024 incluse à réévaluer au jour de l’audience,

* d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer et aux charges jusqu’à la libération effective des lieux, indexable comme le loyer avec intérêts,

* 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner solidairement aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience du 12 février 2025, la SA [Adresse 11] représentée par son conseil reprend les termes de son assignation, actualise sa créance à la somme de 6042,45€ et précise qu’un dossier de surendettement a été déclaré recevable en octobre 2024.

La Commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne a été saisie le 26 septembre 2024 par les époux [J] et a déclaré leur dossier recevable le 24 octobre 2024 avec orientation vers un réaménagement des dettes.

Monsieur [D] [J] et Madame [R] [V] [J], bien que convoqués selon les modalités de l’article 658 du code de procédure civile par acte remis à étude, ne sont ni présents ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 25 novembre 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, La SA [Adresse 11] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 2 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Les deux contrats de location de stationnement (n°12 et n°13) à effet au 15 juin 2022 concernent les mêmes parties et la même adresse que le contrat de bail du logement et comporte la mention selon laquelle ils prendront fin automatiquement en cas de départ du logement. Ils seront donc considérés comme l’accessoire du contrat de bail du logement.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le contrat de bail du 1er juin 2022 contient une clause résolutoire (article 9.1).

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 3055,98 € a été signifié le 30 août 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

En application de l’article L722-2 du Code de la consommation, la recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires.

Si dans l’hypothèse où le bailleur fait délivrer un commandement de payer au débiteur, la décision de recevabilité intervient pendant le délai de deux mois, c’est-à-dire avant que la clause résolutoire ne soit acquise, l’effet attaché à cette décision, à savoir l’interdiction au débiteur de payer les dettes de loyers antérieurs, paralyse le jeu de la clause résolutoire. A contrario, si la recevabilité intervient après l’expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer, elle est alors sans effet direct sur l’acquisition de la clause résolutoire.

En l’espèce, par décision du 24 octobre 2024, le dossier de surendettement déposé par les époux [J] a été déclaré recevable avec une orientation vers un réaménagement des dettes.

Par conséquent, la décision de recevabilité de la commission de surendettement étant intervenue avant l’expiration du délai de deux mois du commandement de payer à savoir le 31 octobre 2024, cette décision fait obstacle à l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

Par conséquent, la SA HLM DES CHALETS sera déboutée de sa demande tendant à la constatation de la résiliation du bail par acquisition des effets de la clause résolutoire et de sa demande subséquente en expulsion et en indemnité d’occupation.

II. SUR LA DETTE LOCATIVE :

* Sur le montant de la dette

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

La SA [Adresse 11] produit un décompte locatif démontrant que les locataires restent devoir la somme de 6042,45€ à la date du 11 février 2025, mensualité de janvier 2025 incluse.

Monsieur [D] [J] et Madame [R] [V] [J] ne contestent ni le principe ni le montant de la dette. Ils seront par conséquent condamnés à titre provisionnel au paiement de cette somme de 6042,45€ et ce solidairement en vertu de la clause figurant au contrat.

* Sur les délais de paiement

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VI. " Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

En l’espèce, il résulte des pièces versées que la commission de surendettement de Haute-Garonne a rendu une décision de recevabilité le 24 octobre 2024 et du décompte locatif du 11 février 2025 que les locataires ont repris le paiement des loyers courants et ce depuis plusieurs mois de sorte que le juge est tenu en vertu des textes précités d’accorder des délais de paiement aux locataires.

En conséquence, il y a lieu d’autoriser Monsieur [D] [J] et Madame [R] [V] [J] à se libérer de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [D] [J] et Madame [R] [V] [J], partie perdante, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture et de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, compte tenu de la situation financière délicate de Madame [W] [E] épouse [K] et de Monsieur [C] [K] et pour ne pas mettre en péril la bonne exécution du futur plan de surendettement, la demande de la SA HLM DES CHALETS au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que la commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne a déclaré recevable le dossier de surendettement de Monsieur [D] [J] et Madame [R] [V] [J] le 24 octobre 2024 ;

DEBOUTONS la SA [Adresse 11] de sa demande tendant à faire constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies sur le fondement du commandement de payer du 30 août 2024 ;

DEBOUTONS la SA HLM DES CHALETS de sa demande d’expulsion de Monsieur [D] [J] et Madame [R] [V] [J] et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [D] [J] et Madame [R] [V] [J] à verser à la SA [Adresse 11] à titre provisionnel la somme de 6042,45€ au titre des loyers et charges impayés (décompte arrêté le 11 février 2025 mensualité de janvier 2025 incluse) ;

AUTORISONS Monsieur [D] [J] et Madame [R] [V] [J] à s’acquitter de leur dette en 36 mensualités de 160€, la dernière représentant le solde de la dette, au plus tard le 15 du mois en plus du loyer et des charges du mois, jusqu’aux mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne ;

DEBOUTONS la SA [Adresse 11] de sa demande tendant à la condamnation de Monsieur [D] [J] et Madame [R] [V] [J] au paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [J] et Madame [R] [V] [J] aux dépens, qui comprendront notamment les coûts du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, La vice-présidente,