ORDONNANCE DU : 17 Octobre 2025

DOSSIER : N° RG 23/03223 – N° Portalis DBX4-W-B7H-SCXR

NAC: 72A

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 9

ORDONNANCE DU 17 Octobre 2025

Monsieur SINGER, Juge de la mise en état

M^me RIQUOIR Greffière lors des débats

M. PEREZ, Greffier lors du délibéré

DEBATS : à l’audience publique du 24 Juin 2025, les débats étant clos, l’affaire a été mise en délibéré au 17 Octobre 2025, date à laquelle l’ordonnance est rendue .

DEMANDERESSE

S.D.C. DE L’IMMEUBLE [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice la S.A.S. CABINET CLAUDE SANCHEZ, RCS [Localité 11] 309 113 694, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Françoise CALAZEL, avocat au barreau de TOULOUSE, vestiaire : 308

DEFENDERESSE

S.C.I. [Adresse 6], RCS [Localité 11] 400 275 574, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître François DE FIRMAS DE PERIES de la SELARL FIRMAS MAMY SICARD DELBOUYS, avocats au barreau de TOULOUSE, vestiaire : 281

Vu l’exploit de commissaire de justice du 28 juillet 2023, par lequel le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] [Adresse 7] situé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la société CABINET CLAUDE SANCHEZ, a fait assigner la SCI [Adresse 6] devant ce tribunal, aux fins notamment de les condamner à lui payer des sommes au titre des charges de copropriété et à titre de dommages et intérêts ;

Vu les conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 24 janvier 2025 et en dernier lieu le 23 juin 2025 par la SCI ESPACE FRANCE INVESTISSEMENTS aux termes desquelles, au visa de l’article 789 du code de procédure civile, elle demande au juge de la mise en état d’ordonner la désignation d’un expert avant dire droit aux fins notamment de déterminer l’origine et la cause des désordres et les conséquences sur la solidité des ouvrages ;

Vu les observations au soutien de la demande selon lesquelles :

— la SCI reproche à la copropriété d’être responsable de l’enlèvement des gaines de ventilation de son local et doit être condamnée à la rétablir à ses frais ainsi qu’à réparer les dégâts causés dans son lot privatif par les canalisations vétustes de l’immeuble,

— les différents expertises ont mis en avant la nécessité de rétablir la ventilation des caves pour lutter contre le salpêtre et l’humidité susceptibles de causer des désordres structures,

— la SCI sollicite une mesure d’instruction aux fins d’investiguer sur l’état structurel de la cave voutée constituant le lot n°1 et servant aux fondations de l’immeuble, les désordres occasionnés au lot n°1 par les conduites et canalisations communes traversant ledit lot n°1, le besoin de ventilation du lot n°1 et le rétablissement des gaines de ventilation extérieures supprimées en 2004 par la copropriété,

— elle soutient qu’une mesure d’expertise est nécessaire afin de rechercher la sortie des gaines de ventilation et de proposer une solution de rétablissement des conduites et gaines de ventilation avec l’appareillage nécessaire,

— la SCI met en avant des contestations sérieuses exposant que le syndicat des copropriétaires ne fournit pas le détail de l’ensemble des frais engagés dans le cadre des différentes procédures contre la SCI EFI,

— elle soutient que la demande de dommages et intérêts du syndicat est totalement infondée faisant valoir qu’elle a été empêchée d’exploiter le lot n°1 depuis 23 ans, qu’elle a payé des taxes foncières et des charges de copropriété.

Vu les conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 19 juin 2025 par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] aux termes desquelles, au visa des articles 143, 144, 146 et 789 du code de procédure civile, de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, notamment ses articles 10, 10-1, 14-1 et 42 alinéa 2, de son décret d’application 67-223 du 17 mars 1967, notamment ses articles 35, 36 et 55 et l’article 2224 du code civil, il sollicite de  :

— débouter la SCI [Adresse 6] de sa demande d’expertise,

— condamner la SCI ESPACE FRANCE INVESTISSEMENTS à lui payer une provision de 38.412,75 euros,

— condamner la SCI [Adresse 6] à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et les entiers dépens.

Vu leurs observations où il soutient que :

— la demande de la SCI ne repose sur aucune fondement juridique, les faits dont dépend la solution du litige ne relevant pas d’une mesure d’expertise portant sur la structure, les canalisations et la ventilation du lot n°1,

— le lot n°1 totalement dégradé par les incendies et l’intervention des pompiers a été acheté en l’état par la SCI et est resté en l’état,

— la copropriété a procédé à des expertises pour vérifier l’état et la structure de l’immeuble, la SCI ayant refusé de procéder à un désencombrement de la cave et de voter pour l’étude de structure,

— les différents experts n’ont nullement constaté la présence de canalisations de l’immeuble dans le lot n°1 et n’ont pas relevé de fuite,

— qu’il appartient à la SCI d’effectuer les travaux qu’elle estime nécessaires pour la ventilation de son local,

— la somme réclamée au titre des charges de copropriété est justifiée par la résolution n°11 du procès-verbal de l’assemblée générale du 13 mai 2022, régulièrement notifiée à la SCI et n’ayant fait l’objet d’aucune contestation, les procès-verbaux des assemblées générales du 20 mars 2023, du 5 mars 2024 et du 24 mars 2025, les appels de fonds du 01/07/2022 au 30/06/2025 et les appels de fonds travaux et les factures des frais exposés pour le recouvrement des sommes impayées,

— la SCI a été dispensée de toute participation à la dépense commune des frais et indemnités de procédure,

— la somme de 34.065,06 euros correspond à la somme en débit de 33.808,66 euros (montant des sommes dues au 27 janvier 2022), à la somme en crédit de 952 euros le 18/03/2022, à la somme en débit de 1 208,40 euros le 01/04/2022, ux frais d’adaptation du règlement de copropriété à la loi ELAN, aux frais d’un constat d’huissier réalisé le 18 juillet 2022, à la facture de provision d’honoraires de l’avocat pour la mise en œuvre de la présente procédure et la rédaction de l’assignation du 28 juillet 2023 à l’encontre de la SCI [Adresse 6], à la facture de l’huissier pour les commandements de payer les charges de copropriété signifiés à la SCI ESPACE FRANCE INVESTISSEMENTS les 3 janvier et 15 juin 2023 et pour la signification de l’assignation du 28 juillet 2023 à la SCI [Adresse 6],

— la demande de restitution formulée par la SCI au titre des charges d’entretien des escaliers est irrecevable en ce qu’elle se heurte à la prescription de l’article 2224 du code civil et en ce que les comptes ont été approuvés par décisions d’assemblée générale définitives,

— l’attitude de la SCI ESPACE FRANCE INVESTISSEMENTS qui ne règle plus depuis des années la moindre somme au titre des charges de copropriété qui lui incombent met en péril la copropriété.

Vu les débats à l’audience d’incident du 24 juin 2025;

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 789 du code de procédure civile prévoit que “lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et sur les incidents mettant fin à l’instance ; les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu’ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge ;

2° Allouer une provision pour le procès ;

3° Accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l’exécution de sa décision à la constitution d’une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5,517 et 518 à 522 ;

4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d’un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées ;

5. Ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction ;

6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

[…].”

I/ Sur la demande d’expertise judiciaire

En application des articles 233 et suivants et 263 et suivants du code de procédure civile, une expertise peut être ordonnée en vue de fournir au tribunal un éclairage indispensable sur les points en litige entre les parties.

En application des articles 143 et suivants du code de procédure civile, une mesure d’expertise peut être ordonnée sur les faits dont dépend la solution du litige dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer, et à condition ne de pas suppléer la carence d’une partie dans l’administration de la preuve.

En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

Au soutien de sa demande d’expertise, la SCI demanderesse met en avant la nécessité de faire l’examen de la structure de l’immeuble, d’étudier l’état des canalisations et les dégâts des eaux occasionnés au lot n°1 et les gaines de ventilation.

En l’espèce, il ressort des éléments produits par les parties que :

— par arrêt du 28 février 2019, la cour d’appel de Toulouse a confirmé le jugement de tribunal de grande instance de Toulouse du 29 septembre 2016 en ce qu’il a notamment rejeté la demande reconventionnelle de la SCI [Adresse 5] tendant au rétablissement de la conduite d’évacuation et d’extraction desservant le lot n°1, a débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence de ses demandes de remise en état des lieux dans leur état d’origine, de restitution d’une partie de la cage d’escaliers du bâtiment B, de rétablissement de l’accès au sous-sol et d’astreinte, l’a condamné à payer à la SCI Espace France Investissements la somme de 4 000 (quatre mille) euros en application de l’article 700 1° du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d’appel, la cour d’appel rappelant qu’en vertu de l’article 10-1 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, la SCI [Adresse 6] est dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires,

— une expertise amiable effectuée le 19 mars 2014 faisant état que “la structure maîtresse du plancher est parfaitement saine […] l’ensemble des éléments porteurs est sain […] une remise en état des lieux est souhaitable […] une ventilation légère et permanente des lieux est nécessaire”,

— une expertise judiciaire a été réalisée le 12 octobre 2018 par M. [W] qui indique que “la SCI EFI n’a effectué aucun travaux d’aménagement des locaux privatifs en sous-sol, ni en rez-de-chaussée depuis leur acquisition, les photos prises attestent de l’état de vétusté du local en RDC et de l’état d’abandon des locaux en sous-sol […] les locaux situés en sous-sol sont ventilés : présence de gaines de ventilation métalliques constatée lors de notre visite […] dont l’exutoire se trouve dans la cour intérieure de l’immeuble obstrué actuellement par une jardinière, ce qui rend actuellement par une jardinière, ce qui rend actuellement impossible la fonction de ventilation et dégrade l’état des locaux par le manque de circulation d’air”

— par avis d’expert rendu en le 25 mai 2022, M. [E], expert, a conclu concernant la cave de la résidence [Adresse 7] qu'“il existe des traces de pourrissement mais uniquement en surface des briques ou sur quelques centimètres de profondeur. Cette cave présente donc encore toutes les garanties de stabilité et de solidité. Et les désordres relevés dans la cave concernent uniquement des prestations de second oeuvre et de décoration, sans aucune influence sur la structure de ces voûtes”,

— un rapport “état de conservation” a été établi le 30 mai 2024 concernant le [Adresse 2]. Concernant la cave, il est constaté que l’endroit est resté tel quel depuis l’incendie ayant eu lieu dans les lieux et que des débris sont présentés en nombre et ne permettent pas d’effectuer des investigations correctes de la structure, que les éléments en bois et métalliques présents dans la cave sont dégradés du fait de l’absence de renouvellement d’air. Il est conclu : “à la suite du désencombrement et de la dépose des éléments de second oeuvre, une mise en confortement sera effectuée afin de procéder à des investigations approfondies sur la structure”

Au regard de ces différents éléments, il est démontré que depuis l’achat de ce lot en 2002, la SCI [Adresse 6] n’a jamais procédé à l’enlèvement des débris présents alors même qu’il a été préconisé la remise en état des lieux depuis les premiers examens. Il ne peut qu’être constaté qu’aucun élément ne vient démontrer que la structure de l’immeuble est fragilisée, le syndicat des copropriétaires ayant fait intervenir plusieurs professionnels à la suite de l’effondrement d’un immeuble voisin dans la [Adresse 10]. Il doit être également relevé que le dernier professionnel intervenu n’a pu finaliser sa mission notamment sur l’analyse de la structure en raison de la présence de nombreux débris dans la cave dont l’enlèvement relève de la responsabilité de la SCI ESPACE FRANCE INVESTISSEMENT, propriétaire du lot.

La SCI ne produit aucun élément allant en contradiction avec les expertises déjà réalisées tant sur l’état de la structure, des canalisations que sur les gaines de ventilation. Elle ne produit aucun élément de nature à confirmer qu’il lui serait impossible par ailleurs de procéder au désencombrement et à la dépose des éléments de second oeuvre puis à l’intervention d’un expert à sa charge pouvant démontrer et caractériser l’ensemble des problématiques qu’elle allègue.

Une mesure d’expertise judiciaire, qui représente un coût pour l’ensemble des parties, n’ayant pas vocation à suppléer la carence d’une partie dans l’administration de la preuve, dès lors ma demande de la SCI [Adresse 6] à ce titre sera rejetée.

II/ Sur la demande de provision

L’article 789 du code de procédure civile dispose : “le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : (…)

3° Accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l’exécution de sa décision à la constitution d’une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5,517 et 518 à 522".

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Le syndicat des copropriétaires sollicite une somme provisionnelle de 38.412,75 euros au titre des charges de copropriété.

La SCI ESPACE FRANCE INVESTISSEMENT expose que le syndicat des copropriétaires ne justifie par des frais engagés dans le cadre des différentes procédures contre elle-même, rappelant qu’elle en a été dispensée.

En l’espèce, par arrêt du 28 février 2019, la cour d’appel de Toulouse a condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI [Adresse 6] la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 1° du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d’appel, la cour d’appel rappelant qu’en vertu de l’article 10-1 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, la SCI Espace France Investissements est dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires produit l’extrait de compte du 1er janvier 2020 au 12 février 2025. Il est constaté que la somme de 14.338,07 euros a été portée au crédit de la SCI [Adresse 6] le 13 juin 2022. Cette somme correspond selon l’extrait de compte à “indemnisation procédure SDC/jugement”. Il apparaît que les sommes de 240 euros correspondant à des frais de dossier avocat, de 160 euros pour des frais de remise à huissier, de 71,73 euros pour des frais de commandement de payer ([K]) ont été débités du compte de la SCI. Des frais pour les honoraires d’avocat à hauteur de 840 euros et au titre des assignations à hauteur de 275,69 euros ont été débités puis crédités sur le compte de la SCI. En revanche, des sommes de 1.143,63 euros et de 24,64 euros correspondant à des régularisations des honoraires d’avocats et des huissiers pour 2020/2021 ont été débitées le 11 juin 2024.

Le syndicat des copropriétaires produit plusieurs documents qui démontrent que la somme de 14.338,07 euros correspond aux frais liés à l’article 700 et aux dépens concernant les différentes procédures ayant opposé les parties. Les honoraires d’avocats à hauteur de 840 euros et les frais d’assignation à hauteur de 275,69 euros sont également justifiés. En revanche, il n’est pas produit de justificatifs concernant la régularisation des honoraires d’avocats et des huissiers pour 2020/2021 ni pour les frais d’avocat à hauteur de 240 euros ou les frais de remise à huissier à hauteur de 160 euros, l’extrait de comptes honoraires avocats/experts à hauteur de 1.475,69 euros ne correspondant pas aux sommes versées.

Au surplus, il sera rappelé que les sommes liées aux frais assignation et de commandement de payer ne s’analysent pas en des charges de copropriété.

Par conséquent, la SCI [Adresse 5] oppose une contestation sérieuse à la demande de provision formée à son encontre.

Dès lors, la demande de provision formulée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] sera rejetée.

III/ Sur les demandes accessoires

Partie perdante à l’incident, la SCI ESPACE FRANCE INVESTISSEMENT sera condamnée aux dépens de l’incident en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront réservées.

Le dossier sera renvoyé à la mise en état électronique dans les conditions du dispositif de la présente ordonnance.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe ;

REJETTE la demande de la SCI [Adresse 5] au titre de la désignation d’un expert judiciaire ;

REJETTE la demande de provision du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] [Adresse 7] situé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la société CABINET CLAUDE SANCHEZ ;

CONDAMNE la SCI [Adresse 5] aux dépens de l’incident ;

RÉSERVE les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE le renvoi du dossier à l’audience de mise en état électronique du mardi 25 novembre 2025 à 08h30 pour conclusions du demandeur.

Ainsi rendu les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du président et du greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ÉTAT