TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 4]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/00995 – N° Portalis DBX4-W-B7J-T6A6

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 07 Août 2025

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE-GARONNE (OPH 31), établissement public industriel et commercial, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié audit siège es-qualité

C/

[Y] [S]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 07 Août 2025

à Maître Véronique SALLES de la SCP D’AVOCATS CANTIER ET ASSOCIES

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 07 Août 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 24 Juin 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE-GARONNE (OPH 31), établissement public industriel et commercial, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié audit siège es-qualité, dont le siège social est [Adresse 3]

représentée par Maître Véronique SALLES de la SCP D’AVOCATS CANTIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [Y] [B] [O], demeurant [Adresse 6]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat à effet au 7 juillet 2023, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE GARONNE a donné à bail à Madame [Y] [B] [O] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 7] pour un loyer mensuel de 512,56€ provisions sur charge non comprises.

Le 19 mars 2024, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE GARONNE a fait signifier à Madame [Y] [B] [O] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 février 2025, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE GARONNE a ensuite fait assigner Madame [Y] [B] [O] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme provisionnelle de 3582,61€, représentant les arriérés de charges et de loyers décembre 2024 compris, somme à parfaire à l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, soit la somme de 641,19€, jusqu’à la libération effective des lieux,

— d’une somme de 500€ euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de la notification à la préfecture.

A l’audience du 24 juin 2025, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE GARONNE, représenté par son conseil, actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 3020,40€, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de mai 2025 comprise. Il indique être d’accord avec la suspension de la clause et les délais de paiement sollicités en défense à hauteur de 250€ par mois.

Madame [Y] [B] [O], comparante, reconnaît la dette et explique avoir eu des problèmes financiers et des dépenses imprévues. Elle demande à rester dans les lieux et à bénéficier d’un échéancier à hauteur de 250€ par mois. Elle précise vivre seule avec sa fille de 18 ans et percevoir environ 1600€ de salaire dans le cadre de son CDI.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 20 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 21 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu à effet au 7 juillet 2023 contient une clause résolutoire reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 2043,39€ en principal a été signifié le 19 mars 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [Y] [B] [O] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme (140€+120€). Cependant un paiement partiel n’est pas suffisant pour empêcher l’acquisition de la clause résolutoire.

A défaut de paiement de la somme totale visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 mai 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE GARONNE produit un décompte du 18 juin 2025 démontrant que Madame [Y] [B] [O] reste devoir la somme de 3020,40€, mensualité de mai 2025 comprise.

Madame [Y] [B] [O] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette qu’elle reconnait à l’audience.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 3020,40€.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement des loyers courants avant l’audience, de ses ressources stables, des versements supplémentaires déjà réalisés pour apurer la dette et des propositions d’apurement de la dette faites par Madame [Y] [B] [O] et acceptées par son bailleur, elle apparaît en capacité de régler la dette locative dans des délais raisonnables au regard des intérêts du créancier et elle sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

En outre, conformément à la demande de Madame [Y] [B] [O] à laquelle ne s’oppose pas le bailleur et cette dernière ayant repris le paiement des loyers courants avant la date d’audience, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de Madame [Y] [B] [O] ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges, sous déduction éventuelle des prestations sociales versées directement au bailleur.

A défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant signification d’un commandement de quitter les lieux, Madame [Y] [B] [O] pourra alors être expulsée des lieux loués, ainsi que tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la [Localité 5] Publique et d’un serrurier, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [Y] [B] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa dénonce à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE GARONNE, Madame [Y] [B] [O] sera condamnée à lui verser une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu à effet au 7 juillet 2023 entre l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE GARONNE et Madame [Y] [B] [O] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 7] sont réunies à la date du 20 mai 2024 ;

CONDAMNONS Madame [Y] [B] [O] à verser à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE GARONNE à titre provisionnel la somme de 3020,40€ (décompte arrêté au 18 juin 2025, comprenant les loyers et charges impayés jusqu’à l’échéance du mois de mai 2025 comprise) ;

AUTORISONS Madame [Y] [B] [O] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 12 mensualités de 250 € chacune et une 13ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts sauf meilleur accord du bailleur ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [Y] [B] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE GARONNE puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Madame [Y] [B] [O] soit condamnée à verser à la l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE GARONNE une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Madame [Y] [B] [O] à verser à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE GARONNE une somme de 150€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [Y] [B] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonce à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière La Vice-Présidente