MINUTE N° : 25/1020

JUGEMENT DU : 18 Décembre 2025

DOSSIER : N° RG 22/03864 – N° Portalis DBX4-W-B7G-RGOF

NAC : 50F

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 5

JUGEMENT DU 18 Décembre 2025

PRESIDENT

Madame DURIN, Juge

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER

Madame GIRAUD, Greffier

DEBATS

à l’audience publique du 14 Octobre 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDERESSE

S.A.R.L. BUROTEYCPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Françoise CALAZEL, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 308

DEFENDEURS

M. [C] [U], demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Eric VILLEPINTE, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 330

Mme [S] [B] [E] épouse [U], demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Eric VILLEPINTE, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 330

M. [A] [U], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Eric VILLEPINTE, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 330

EXPOSÉ DU LITIGE

Faits

Le 16 septembre 2009, la SA Norbail immobilier a conclu avec la SARL Buroteycpole un contrat de crédit-bail, portant sur un ensemble immobilier situé à [Localité 10] (31), constitué de deux immeubles à usage de bureaux, d’une surface développée totale de 1 903 m², pour une durée de 18 ans, jusqu’au 15 septembre 2027.

Une promesse unilatérale de vente était intégrée dans le contrat de crédit-bail, avec une possibilité de lever l’option d’achat à compter de la fin de la septième année suivant la mise en location.

Selon promesse unilatérale de vente du 13 octobre 2021, la SARL Buroteycpole s’est engagée à vendre à M. [C] [U], Mme [S] [I] épouse [U] (Mme [S] [U]) et M. [A] [U], au sein de cet ensemble immobilier, un bâtiment à usage de bureaux, disposant de 48 places de stationnement, voies de circulation et espaces verts, d’une superficie de 2 213 m², à un prix de 975 000 euros, les bénéficiaires disposant, quant à eux, d’une faculté de l’acheter, le terme de la promesse étant fixé au 15 mars 2022, à 19 h.

Une somme de 48 750 euros a été séquestrée le 3 novembre 2021 par les acquéreurs, auprès de Me [O] [L], notaire, correspondant à la moitié de celle prévue par le paragraphe « indemnité d’immobilisation » et la promesse a par ailleurs été conclue sous condition suspensive, notamment, d’obtention par M. [C] [U], Mme [S] [U] et M. [A] [U], d’un ou plusieurs prêts, au plus tard au 16 janvier 2022.

Les parties sont ensuite convenues de proroger le délai maximal d’obtention du ou des prêts, au 16 février 2022, ainsi que celui d’expiration de la promesse, au 15 avril 2022.

La vente n’a finalement pas eu lieu.

Procédure

Aucune tentative amiable n’ayant abouti, par actes des 13, 16 et 20 septembre 2022, la SARL Buroteycpole a fait assigner M. [C] [U], Mme [S] [U] et M. [A] [U] devant le tribunal judiciaire de Toulouse, lui demandant de les condamner solidairement à lui payer une indemnité d’immobilisation d’un montant de 97 500 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 24 juin 2022, date de la mise en demeure.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 23 janvier 2025. L’affaire a été évoquée à l’audience du 14 octobre 2025 et mise en délibéré au 18 décembre 2025.

Prétentions et moyens

Selon ses dernières conclusions du 17 octobre 2024, la SARL Buroteycpole demande au tribunal de :

– débouter M. [C] [U], Mme [S] [U] et M. [A] [U] de l’ensemble de leurs demandes tant principales que subsidiaires et très subsidiaires ;

– débouter M. [C] [U], Mme [S] [U] et M. [A] [U] de leur demande de nullité de l’acte du 13 octobre 2021 et déclarer que cet acte est valable ;

– débouter M. [C] [U], Mme [S] [U] et M. [A] [U] de leur demande relative à la capacité de la personne signataire de l’acte du 13 octobre 2021 d’engager la SARL Buroteycpole et déclarer que la personne signataire de l’acte du 13 octobre 2021 a la capacité et les pouvoirs d’engager la SARL Buroteycpole ;

– débouter M. [C] [U], Mme [S] [U] et M. [A] [U] de leur demande relative à la condition de la levée d’option anticipée partielle du crédit-bail qui n’avait pas lieu d’intervenir ;

– déclarer que M. [C] [U], Mme [S] [U] et M. [A] [U] n’ont pas respecté leurs obligations dans le cadre de la stipulation de la condition suspensive d’obtention des prêts ;

– débouter M. [C] [U], Mme [S] [U] et M. [A] [U] de leur demande de requalification de l’indemnité d’immobilisation en clause pénale et de leur demande de diminution de la clause pénale ;

– condamner solidairement M. [C] [U], Mme [S] [U] et M. [A] [U] à payer à la SARL Buroteycpole la somme de 97 500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation stipulée dans l’acte authentique du 13 octobre 2021, assortie des intérêts au taux légal à compter du 24 juin 2022 date de la mise en demeure infructueuse ;

– autoriser Me [O] [L], notaire, en sa qualité de séquestre de la somme de 48 750 euros, à payer à la SARL Buroteycpole la somme de 48 750 euros au titre de la condamnation prononcée à l’encontre de M. [C] [U], Mme [S] [U] et M. [A] [U] de régler à la SARL Buroteycpole la somme en principal de 97 500 euros ;

– débouter M. [C] [U], Mme [S] [U] et M. [A] [U] de leur demande de condamnation de la SARL Buroteycpole à leur restituer la somme de 48 750 euros sous astreinte et de leur demande d’autorisation de Me [O] [L], notaire-séquestre, à leur restituer cette somme ;

– en toute hypothèse :

– condamner solidairement M. [C] [U], Mme [S] [U] et M. [A] [U] à payer à la SARL Buroteycpole une indemnité de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner solidairement M. [C] [U], Mme [S] [U] et M. [A] [U] aux entiers dépens ;

– débouter M. [C] [U], Mme [S] [U] et M. [A] [U] de leur demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

La SARL Buroteycpole invoque tout d’abord que la promesse de vente n’est pas nulle au motif que la promesse mentionne un bien situé [Adresse 2], quand il se situe [Adresse 7], alors que le notaire a bien désigné les références cadastrales du bien ; qu’il n’a pas fait mention du n° 644, en l’absence de certificat de numérotage ; que les annexes mentionnent bien le n° [Adresse 7] ; que les bénéficiaires ont visité le bien sur lequel porte la promesse ; que le bien était donc identifiable ; qu’ils sont, de surcroît, professionnels de l’immobilier ; qu’aucune erreur n’a, ainsi, pu être commise et, qu’elle est, en tout état de cause, sans incidence sur le consentement des contractants.

En outre, la SARL Buroteycpole indique que Mme [M] [V], représentant la SARL Buroteycpole lors de la promesse, avait bien la capacité de l’engager, dès lors qu’un mandat lui avait été donné par Mme [X] [P], directrice générale de la société Financière [Y], associée unique de la SARL Buroteycpole ; que le mandat du 8 septembre 2021, de même que la décision de l’associé unique, de la même date, sont annexés à la promesse ; qu’en tout état de cause, la nullité qui sanctionne cette irrégularité de représentation conventionnelle à un acte notarié, est relative et, ne peut être invoquée que par la partie représentée, de sorte que Mme [S] [U], M. [C] [U] et M. [A] [U] sont irrecevables à s’en prévaloir.

Elle ajoute que le notaire n’avait pas à faire figurer dans la promesse une mention selon laquelle l’identité des signataires a été vérifiée ni celle des pièces sur la base desquelles il a opéré la vérification ; qu’en tout état de cause, l’identité de Mme [M] [V] est connue du notaire l’ayant assistée à la signature et, sa carte d’identité, produite, permettant de s’assurer qu’elle est la signataire de l’acte.

La SARL Buroteycpole expose également que la condition, stipulée dans la promesse, de signature de la levée d’option partielle anticipée du crédit-bail concernant le bien immobilier, pouvait intervenir au plus tard à la réitération de la vente par acte authentique ; que, dans la mesure où cette réitération par acte authentique n’est pas intervenue, elle n’a pas à justifier de la levée d’option du crédit-bail ; qu’en tout état de cause, la promesse était caduque au 1er mars 2022, faute par les bénéficiaires d’avoir justifié au 28 février 2022 de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive d’obtention du prêt, de sorte que la signature de la levée d’option du crédit-bail n’avait pas à intervenir ; que la SARL Buroteycpole avait fait connaître au crédit-bailleur son intention de lever l’option du crédit-bail de manière anticipée et partielle le 1er avril 2021.

La SARL Buroteycpole développe ensuite qu’elle a bien mis en demeure, par LRAR, Mme [S] [U], M. [C] [U] et M. [A] [U] de justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive ; que ceux-ci ne justifient pas avoir déposé de demande de prêt conforme à celle stipulée dans la promesse, par la production du courriel du directeur commercial de l’espace entrepreneur ouest Occitanie, pas plus que par la production d’une attestation de la Caisse régionale de crédit agricole mutuel [Localité 16], ni par le courriel émanant d’un courtier, ni par les mandats confiés à la société Rouch conseils, lesquels n’établissent pas qu’une demande de prêt a été déposée, ce d’autant qu’ils n’ont pas été conclus avec le bénéficiaire de la promesse, qui n’a pourtant pas exercé la faculté de substitution qui était prévue par la promesse.

Enfin, elle conclut que :

– l’indemnité d’immobilisation stipulée dans la promesse ne s’analyse pas comme une clause pénale, dès lors qu’elle n’a pas pour objet de contraindre le bénéficiaire à exécuter ses obligations, mais représente le prix de l’exclusivité consentie par le promettant au bénéficiaire, étant précisé qu’une promesse unilatérale et, non, synallagmatique, de vente, a été conclue, conférant un simple droit d’option au bénéficiaire ;

– le crédit-bail immobilier constitue une promesse unilatérale de vente au bénéfice du crédit-preneur, de sorte qu’elle a pu signer une promesse de vente avec M. [C] [U], Mme [S] [U] et M. [A] [U], après avoir notifié à la SA Norbail immobilier son intention de procéder à une levée d’option anticipée partielle, le 1er avril 2021 ; que celle-ci a répondu favorablement, laquelle levée devait intervenir au plus tard au jour de la réitération de la vente entre la SARL Buroteycpole et M. [C] [U], Mme [S] [U] et M. [A] [U].

Selon leurs dernières conclusions du 24 juin 2024, M. [C] [U], M. [A] [U] et Mme [S] [U] demandent au tribunal de :

– à titre principal :

– juger nulle la promesse de vente ;

– débouter en conséquence la SARL Buroteycpole de toutes ses demandes ;

– condamner la SARL Buroteycpole à restituer à Mme [S] [U], M. [A] [U] et M. [C] [U] une somme de 48 750 euros sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement ;

– autoriser Me [O] [L], notaire-séquestre, à restituer à Mme [S] [U], M. [C] [U] et M. [A] [U] la somme de 48 750 euros ;

– condamner la SARL Buroteycpole à payer à Mme [S] [U], M. [C] [U] et M. [A] [U] une indemnité de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

– à titre subsidiaire :

– débouter la SARL Buroteycpole de toutes ses demandes ;

– condamner la SARL Buroteycpole à restituer à Mme [S] [U], M. [A] [U] et M. [C] [U] une somme de 48 750 euros sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement ;

– autoriser Me [O] [L], notaire-séquestre, à restituer à Mme [S] [U], M. [C] [U] et M. [A] [U] la somme de 48 750 euros ;

– condamner la SARL Buroteycpole à payer à Mme [S] [U], M. [C] [U] et M. [A] [U] une indemnité de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

– à titre très subsidiaire :

– requalifier l’indemnité d’immobilisation de 97 500 euros en clause pénale ;

– diminuer la clause pénale de 97 500 euros à proportion de l’intérêt du litige ;

– condamner la SARL Buroteycpole à payer à Mme [S] [U], M. [A] [U] et M. [C] [U] une indemnité de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Mme [S] [U], M. [C] [U] et M. [A] [U] invoquent la nullité de la promesse de vente, viciée par une erreur portant sur la localisation du bien, stipulé comme situé au [Adresse 12], alors qu’ils ont visité un bien situé au [Adresse 15], de sorte qu’il existe une erreur sur la substance même de la chose promise.

Ensuite, ils font valoir qu’à la date de signature de la promesse, la SARL Buroteycpole n’avait pas pour gérant la société Financière [Y], mais, Mme [X] [P] elle-même, de sorte que, le mandat ayant été donné à Mme [M] [V], par Mme [X] [P] en qualité de directrice générale de la société Financière [Y], n’a pas valablement été consenti par le représentant légal de la SARL Buroteycpole ; que, par ailleurs, l’identité de Mme [M] [V] n’a pas pu être vérifiée lors de la signature de la promesse et qu’il n’est pas démontré que le notaire assistant le promettant l’ait connue. Ils concluent que la promesse n’a pas été valablement formée.

Par ailleurs, Mme [S] [U], M. [C] [U] et M. [A] [U] soutiennent que :

– la SARL Buroteycpole est crédit-preneur du bien, le contrat de crédit-bail prévoyant la conclusion d’une promesse unilatérale de vente du bien, entre la SA Norbail immobilier et la SARL Buroteycpole ; la SARL Buroteycpole a indiqué à la SA Norbail immobilier qu’elle souhaitait lever l’option d’achat, le 1er avril 2021, ce qui a été accepté par la SA Norbail immobilier ;

– néanmoins, la promesse conclue entre la SARL Buroteycpole, Mme [S] [U], M. [C] [U] et M. [A] [U], prévoyait comme condition suspensive la signature de la levée d’option par acte authentique et aucun acte authentique n’est produit par la SARL Buroteycpole ;

– la promesse conclue entre la SARL Buroteycpole, Mme [S] [U], M. [C] [U] et M. [A] [U] ne stipulait pas que cette condition suspensive ne devait être examinée qu’en cas de régularisation de la vente entre la SARL Buroteycpole, Mme [S] [U], M. [C] [U] et M. [A] [U] ;

– la promesse engageant la SARL Buroteycpole, M. [A] [U], Mme [S] [U] et M. [C] [U], est, dès lors sans effet.

En outre, ils exposent que la SARL Buroteycpole ne justifie pas d’une mise en demeure de produire sous huit jours tout justificatif de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive d’obtention d’un prêt, alors que les courriers produits ne contiennent pas une interpellation suffisante, de sorte que la demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation sera rejetée ; au surplus, ils développent avoir rempli leurs obligations, en confiant des mandats de recherche de financement à des sociétés, qui ont conduit à des refus d’octroi de prêts, sans que l’attestation de refus ne doive stipuler précisément que le prêt refusé répondait aux conditions de la promesse et qu’ils n’avaient pas à informer le promettant, avant la conclusion de la vente, d’une substitution.

Enfin, ils observent que l’indemnité d’immobilisation doit être requalifiée en clause pénale, dès lors :

– qu’elle avait pour objet de sanctionner une absence de signature de la vente, si elle résultait de leur seul fait, c’est-à-dire de leur absence d’exécution de leur obligation de diligence ;

– que la SARL Buroteycpole n’était pas propriétaire du bien, compte tenu des stipulations de la condition suspensive qui prévoyait la signature d’un acte authentique de levée d’option d’achat du crédit-bail.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il sera renvoyé à leurs dernières conclusions, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, le tribunal indique que, par application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, il ne répondra, par une mention dans le dispositif du jugement, qu’aux prétentions des parties figurant dans le dispositif de leurs conclusions et, pas aux moyens qu’elles y développent, lesquels seront toutefois analysés dans la motivation du jugement, pour autant qu’ils soient soutenus dans le corps des conclusions.

1. Sur la nullité de la promesse unilatérale de vente

1.1. Sur l’erreur portant sur la désignation du bien

Selon l’article 1130 du code civil, l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente du 13 octobre 2021 stipule, dans son paragraphe « désignation du bien », qu’elle porte sur un bâtiment à usage de bureaux situé au « [Adresse 12] » et, plus loin, « section BK, n° [Cadastre 1], Lieudit av l’Occitanie, surface 00 ha, 40 a, 70 ca ».

Il est néanmoins constant que Mme [S] [U], M. [A] [U] et M. [C] [U] ont visité un bien situé au [Adresse 15] à [Localité 10].

Or, sont annexés à la promesse :

– un extrait cadastral, situant le bien vendu section BK, [Adresse 11] [Adresse 4] (pièce n° 21 de la SARL Buroteycpole) ;

– des bons de commande de travaux, par la SARL Buroteycpole, au titre de locaux situés au [Adresse 15] (pièce n° 23 de la SARL Buroteycpole) ;

– un dossier de diagnostics techniques effectués sur le bâtiment A, situé au [Adresse 15], ainsi qu’un rapport de repérage de l’amiante, termites, DPE et l’état des risques et pollutions du bien situé [Adresse 15], parcelle BK n° [Cadastre 1] (pièces n° 25 et 26 de la SARL Buroteycpole).

Il s’ensuit que le bien proposé à l’achat dans la promesse de vente se situe bien section BK, [Adresse 13], est le même que celui situé au [Adresse 15], qui correspond à son adresse postale et est celui visité par les parties, ce dont elles pouvaient s’assurer à la lecture de l’acte.

Le simple fait que le notaire ait fait référence à un bien situé [Adresse 9] au lieu de « l’Occitane » n’a donc pas entraîné une erreur de Mme [S] [U], M. [A] [U] et M. [C] [U] sur la qualité essentielle, à savoir la localisation et la nature, du bien, au titre duquel leur était conférée une option d’achat.

La promesse de vente du 13 octobre 2021 ne sera pas déclarée nulle sur ce fondement.

1.2. Sur la représentation conventionnelle de la SARL Buroteycpole à la promesse du 13 octobre 2021

En p. 4 de la promesse du 13 octobre 2021, il est énoncé que Mme [M] [V] représente la SARL Buroteycpole, en vertu d’une délégation de pouvoirs du 8 septembre 2021, donnée par Mme [X] [P], directrice générale de la société Financière [Y], ladite société étant, selon la promesse, gérante de la SARL Buroteycpole.

Mme [X] [P] était cependant la gérante de la SARL Buroteycpole, au moment de la signature de la promesse, dont l’associée unique était la société Financière [Y] (pièce n° 2 de Mme [S] [U], M. [A] [U] et M. [C] [U]).

Il incombait donc à la société Financière [Y] de permettre à la gérante de la SARL Buroteycpole de signer une promesse de vente et de déléguer sa signature.

Et, c’est par décision du 8 septembre 2021 (pièce n° 12 de la SARL Buroteycpole) que la société Financière [Y], représentée par Mme [X] [P], a conféré tous pouvoirs à Mme [X] [P], gérante de la SARL Buroteycpole, « avec faculté de substitution et délégation et de subdélégation » pour, notamment, « passer et signer tous actes » en vue d’autoriser la régularisation de la promesse de vente et de la vente au profit de M. [C] [U], Mme [S] [U] et M. [A] [U].

Il s’ensuit que Mme [X] [P], autorisée, en qualité de gérante de la SARL Buroteycpole, par la société Financière [Y], associée unique de la SARL Buroteycpole, pouvait déléguer à Mme [M] [V], la signature de la promesse de vente du 13 octobre 2021, ce qu’elle a fait par décision du 8 septembre 2021 (pièce n° 16 de la SARL Buroteycpole), mais :

– en qualité de directrice générale de la société Financière [Y] alors qu’elle aurait dû le faire en qualité de gérante de la SARL Buroteycpole ;

– l’acte rappelant en outre faussement, comme la promesse du 13 octobre 2021, que la société Financière [Y] est gérante de la SARL Buroteycpole.

Néanmoins, que la SARL Buroteycpole n’ait pas, par le truchement de sa gérante Mme [X] [P], valablement donné pouvoir à Mme [M] [V] de signer la promesse du 13 octobre 2021, ne peut pas être invoqué par Mme [S] [U], M. [A] [U] et M. [C] [U] au soutien de la nullité de la promesse, dans la mesure où cette irrégularité, affectant la représentation conventionnelle de la SARL Buroteycpole à la promesse, est sanctionnée par la nullité relative de l’acte accompli pour le compte de la SARL Buroteycpole qui, seule, peut la demander.

Par conséquent, M. [A] [U], Mme [S] [U] et M. [C] [U] seront déboutés de leur demande de nullité de la promesse sur ce fondement.

2. Sur la condition suspensive de levée d’option du crédit-bail

Selon l’article L. 313-7, 2°, du code monétaire et financier, les opérations de crédit-bail mentionnées par la présente sous-section sont : […]

2. Les opérations par lesquelles une entreprise donne en location des biens immobiliers à usage professionnel, achetés par elle ou construits pour son compte, lorsque ces opérations, quelle que soit leur qualification, permettent aux locataires de devenir propriétaires de tout ou partie des biens loués, au plus tard à l’expiration du bail, soit par cession en exécution d’une promesse unilatérale de vente, soit par acquisition directe ou indirecte des droits de propriété du terrain sur lequel ont été édifiés le ou les immeubles loués, soit par transfert de plein droit de la propriété des constructions édifiées sur le terrain appartenant audit locataire. […]

En l’espèce, selon le chapitre « résiliation partielle et par anticipation du crédit-bail » figurant p. 5 de la promesse du 13 octobre 2021 :

– il est rappelé que la SARL Buroteycpole est le crédit-preneur du bien auprès de la SA Norbail immobilier, selon contrat de crédit-bail du 16 septembre 2009, une promesse unilatérale de vente ayant par ailleurs été stipulée par la SA Norbail immobilier, au profit de la SARL Buroteycpole, la levée d’option étant possible à compter de la fin de la septième année suivant la mise en loyer ;

– il est indiqué que la SARL Buroteycpole a fait connaître à la SA Norbail immobilier son intention de procéder à une levée d’option anticipée partielle (au titre d’une partie des biens pris à crédit-bail) le 1er avril 2021, ce à quoi la SA Norbail immobilier a répondu favorablement le 22 avril 2021.

Or, par décision du 8 septembre 2021, la société Financière [Y] a autorisé la levée d’option partielle du contrat de crédit-bail et « la régularisation des actes de levée d’option (acte d’acquisition) [du] bien […] » (« l’associé unique autorise la régularisation des actes d’acquisition nécessaires à la constatation de la levée d’option. »).

Et, la promesse du 13 octobre 2021 stipule que « les présentes sont conclues à la condition que la signature de la levée d’option anticipée partielle du crédit-bail concernant le bien immobilier objet des présentes intervienne au plus tard concomitamment à la réitération des présentes par acte authentique, à défaut les présentes ne produiront plus leurs effets entre les parties. »

Aucune vente n’a néanmoins été conclue entre la SA Norbail immobilier et la SARL Buroteycpole.

La SARL Buroteycpole s’est donc engagée, selon la promesse de vente du 13 octobre 2021, à vendre à M. [A] [U], Mme [S] [U] et M. [C] [U], un bien, dont elle n’était alors pas propriétaire, mais crédit-preneur, sous la condition suspensive qu’elle en devienne propriétaire, cette condition pouvant être accomplie au plus tard au moment de la date de conclusion de la vente par acte authentique entre la SARL Buroteycpole, M. [A] [U], Mme [S] [U] et M. [C] [U].

Encore fallait-il néanmoins que cette vente entre la SARL Buroteycpole, M. [A] [U], Mme [S] [U] et M. [C] [U] soit programmée, ce qui dépendait des diligences des bénéficiaires de la promesse du 13 octobre 2021 en matière d’obtention de prêt, puisque la promesse a été conclue sous cette condition suspensive et, que l’obtention d’un prêt, ou la manifestation de volontés des bénéficiaires, d’acheter, sans prêt, conditionnait ainsi la vente.

À défaut, ainsi, d’obtention d’un prêt permettant aux bénéficiaires de financer leur acquisition, ou de volonté manifestée par les bénéficiaires de renoncer à la condition suspensive de prêt et, donc, de programmation d’une date de réitération de la vente par acte authentique, il n’est pas fautif pour la SARL Buroteycpole de ne pas justifier de la réalisation de la condition suspensive de signature de la vente entre la SARL Buroteycpole et la SA Norbail immobilier.

Ce n’est donc pas la défaillance de cette condition suspensive de signature de la levée d’option qui a rendu caduque la promesse de vente du 13 octobre 2021 et il ne sera pas retenu que la promesse est sans effet du fait de l’absence de signature d’une vente entre la SARL Buroteycpole et la SA Norbail immobilier.

3. Sur la condition suspensive d’obtention d’un prêt

Selon l’article 1344 du code civil, le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l’obligation.

Selon l’article 1304-3 alinéa 1 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

En l’espèce, il est constant que la condition suspensive d’obtention d’un prêt a été prorogée, par accord oral des parties, au 16 février 2022, ainsi que la date d’expiration de la promesse, au 15 avril 2022.

La clause « réserves et conditions suspensives – conditions suspensives – obtention de prêts », stipule, à ce sujet :

« Qu’il soit obtenu par le bénéficiaire un ou plusieurs prêts.

Pour l’application de cette condition suspensive, il est convenu au titre des caractéristiques financières des prêts devant être obtenus :

– que leur montant total soit d’un maximum de UN MILLION CINQ CENT MILLE EUROS (1 500 000 euros).

– Que les taux fixes d’intérêts, hors assurance, soient d’un montant de 1,40 % l’an.

– Durée du prêt : 15 ans.

Il s’oblige à déposer au moins deux dossiers de demande de prêts dans deux établissements bancaires distincts ayant un établissement en France et notoirement connus, dans le délai de trente (30) jours calendaires à compter de la signature des présentes, et à en justifier à première demande du promettant par tout moyen de preuve écrite.

La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention d’un ou plusieurs accords définitifs de prêts au plus tard le 16 janvier 2022.

Cette obtention devra être portée à la connaissance du promettant par le bénéficiaire au plus tard dans les cinq (5) jours suivant l’expiration du délai ci-dessus.

À défaut de réception de cette lettre dans le délai fixé, le promettant aura la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou la défaillance de la condition.

Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception au domicile ci-après élu.

Passé ce délai de huit jours sans que le bénéficiaire ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit, sans autre formalité, et ainsi le promettant retrouvera son entière liberté mais le bénéficiaire ne pourra recouvrer l’indemnité d’immobilisation qu’il aura, le cas échéant, versée qu’après justification qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait ; à défaut, l’indemnité d’immobilisation restera acquise au promettant.

[…]

Par suite, toute demande non conforme aux stipulations contractuelles quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt entraînera la réalisation de la condition suspensive.

Pour pouvoir bénéficier de la protection de la présente condition suspensive, le bénéficiaire devra :

– justifier d’au moins deux demandes de prêts et du respect de ses obligations aux termes de la présente condition suspensive,

– et se prévaloir, au plus tard à la date ci-dessus, par télécopie ou courrier électronique confirmés par courrier recommandé avec avis de réception adressé au promettant à son domicile élu, du refus de ce ou ces prêts.

Il est rappelé qu’à défaut par le bénéficiaire de se prévaloir de la non-réalisation de la présente condition suspensive, il sera réputé y avoir renoncé.

À l’intérieur du délai fixé pour l’obtention de son ou ses accords définitifs de prêts, le bénéficiaire pourra renoncer au bénéfice de cette condition suspensive, soit en acceptant des prêts à des conditions moins favorables que celles-ci-dessus exprimées, et en notifiant ces acceptations au promettant, soit en exprimant une intention contraire à celle-ci-dessus exprimée, c’est-à-dire de ne plus faire appel à un emprunt. Cette volonté nouvelle fera, dans cette hypothèse, l’objet d’un écrit notifié au promettant. »

Or, par LRAR du 21 février 2022 (pièces n° 2 et 3 de la SARL Buroteycpole), la SARL Buroteycpole indiquait à M. [A] [U], Mme [S] [U] et M. [C] [U] :

« Objet : mise en demeure de justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive d’obtention de prêts. »

[…]

« Nous n’avons pas réceptionné l’obtention d’un ou plusieurs accords définitifs de prêts dans les cinq jours suivant l’expiration du délai prorogé de réalisation de la condition suspensive, par conséquent, conformément aux termes de l’article susvisé [réserves et conditions suspensives – conditions suspensives – obtention de prêts], nous vous remercions de bien vouloir justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition. »

Il ressort tant de l’objet des courriers que du paragraphe suscité une demande explicite, de la part de la SARL Buroteycpole, envers les bénéficiaires de la promesse, de justifier, sous huit jours, de l’obtention d’un prêt.

Le délai de 8 jours a donc valablement commencé à courir et, faute par les bénéficiaires d’avoir prouvé, dans ce délai, l’obtention d’un prêt, la promesse est caduque.

Il doit être néanmoins analysé si la condition a défailli, car les démarches stipulées dans la promesse ont été accomplies et se sont révélées infructueuses ou si, de telles démarches n’ont pas été accomplies, ce qui, par application des dispositions de l’article 1304-3 du code civil, permet de réputer accomplie la condition et, de déterminer si l’indemnité d’immobilisation est due au promettant.

Il appartient ainsi aux bénéficiaires de démontrer avoir effectué les démarches de demandes de prêts sus-relatées, au nombre minimal de deux, auprès d’au moins deux établissements distincts ayant un établissement en France, dans un délai de 30 jours calendaires à compter du 13 octobre 2021, soit jusqu’au plus tard le 12 novembre 2021, cette condition n’étant néanmoins stipulée qu’en vue d’assurer une certaine célérité des démarches, considérant le délai imparti, initialement au 16 janvier 2022, afin de permettre la réalisation de la condition.

La condition suspensive est, selon ces stipulations, accomplie, si au moins un prêt d’un montant maximal de 1 500 000 euros, pour un taux fixe, hors assurance, de 1,4 % l’an, sur une durée de remboursement de 15 ans, a été obtenu.

Au cas présent, il est tout d’abord prouvé que Mme [S] [U] a confié à la société Rouch conseils un mandat de recherche de financement, signé par M. [A] [U], pour le compte de la SAS Market immo (pièce n° 21 de M. [A] [U], M. [C] [U] et Mme [S] [U]), le 15 décembre 2021.

Ce mandat ne démontre toutefois pas qu’une demande de prêt a été déposée auprès d’un établissement ayant son siège en France, pour un montant maximal de 1 500 000 euros. Il a, de plus, été conclu pour le compte de la SAS Market immo, dont la présidente est Mme [S] [U] (pièce n° 21) et, non de M. [A] [U], M. [C] [U] et Mme [S] [U]. Si une faculté de substitution est bien prévue dans la promesse du 13 octobre 2021 (clause « faculté de substitution »), la SARL Buroteycpole n’a pas été prévenue de son usage et il n’est pas prouvé que, par la substitution de la SAS Market immo, l’économie de la promesse, consentie en effet à trois bénéficiaires, a été respectée.

En outre, M. [A] [U], M. [C] [U] et Mme [S] [U] produisent un courrier du 7 janvier 2022 de la société Finance conseil, « la référence du courtage en prêts », adressé à la SCI Arizona (pièce n° 17 de M. [A] [U], Mme [S] [U] et M. [C] [U]) selon lequel « compte tenu des éléments constitutifs de votre dossier, nous avons le regret de vous informer que nous ne pouvons pas donner de suite favorable à votre demande de prêt, déposée en date du 25 octobre 2021, dont les caractéristiques sont les suivantes : prêt lissage TF – 15 ans, montant : 1 500 000 euros sur 180 mois, taux 1,40 %. Et ce pour financer : local commercial [Adresse 8]. […] »

Si l’employée de la société Finance conseil atteste (pièce n° 23 de M. [A] [U], M. [C] [U] et Mme [S] [U]) avoir établi une lettre de refus, au titre d’un projet porté par M. [C] [U], Mme [S] [U] et M. [A] [U] à travers la SCI Arizona (elle-même en cours de constitution, par la SAS FSGV Business, la SAS Getraden la SAS HNG Invest, la SAS VEGA et la SAS Market immo, pièce n° 17), ce courrier n’émane pas d’un établissement bancaire et ne prouve ainsi pas qu’un établissement bancaire a, après étude du dossier de financement, refusé l’octroi d’un financement.

Or, la condition suspensive d’octroi d’un prêt stipulait clairement, sans que cela ne soit donc sujet à interprétation, qu’un établissement bancaire devait examiner la demande, de sorte qu’il incombait à M. [A] [U], M. [C] [U] et Mme [S] [U] de soumettre le dossier à un tel établissement (ou de s’assurer que cela soit effectué par leur mandataire) et d’obtenir de l’établissement un refus précisément exprimé par référence aux termes de la promesse.

L’obligation visée par cette dernière n’est donc pas remplie à la lecture d’une simple attestation d’un courtier, qui ne justifie pas des diligences qu’il a effectivement accomplies pour ses mandants, auprès d’établissements bancaires.

Qui plus est, M. [A] [U], Mme [S] [U] et M. [C] [U] produisent un courriel (pièce n° 9) du directeur commercial de l’espace entrepreneur ouest Occitanie de la SA BNP Paribas, du 28 février 2022, selon lequel : « Bonjour Mme [I], […] après analyse de votre dossier en comité le 25 novembre 2021 et au vu des éléments qui nous ont été communiqués, nous avons le regret de vous informer que nous n’avons pas eu convenance à donner une suite favorable à votre demande. […] »

Ici également, ce simple courriel ne démontre pas le dépôt d’une demande de prêt, par M. [A] [U], M. [C] [U] et Mme [S] [U] et un refus d’octroi dans les conditions stipulées dans la promesse du 13 octobre 2021 (montant, taux, durée).

Enfin, une attestation de la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de [Localité 16] 31 est produite (pièce n° 10), selon laquelle l’octroi d’un prêt d’un montant de 1 096 400 euros, sur une durée de 15 ans, a été refusée à M. [C] [U] et Mme [S] [U], le 14 décembre 2021, en vue de l’acquisition d’un local situé au [Adresse 14] à [Localité 10].

S’il s’en déduit que l’octroi d’un prêt, d’un montant supérieur, aurait été refusé par la CRCAM [Localité 16] 31, néanmoins, le prêt n’a été demandé que par M. [C] [U] et Mme [S] [U], ce qui ne remplit pas les conditions de la promesse, alors qu’en tout état de cause, les bénéficiaires devaient justifier du refus de deux demandes déposées auprès d’établissements bancaires afin de pouvoir se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive.

En conclusion, faute par M. [A] [U], Mme [S] [U] et M. [C] [U] d’avoir demandé l’octroi d’un prêt conforme aux stipulations de la promesse, ils ne peuvent pas se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive, qui sera réputée accomplie.

4. Sur le paiement de l’indemnité d’immobilisation

Selon l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

En l’espèce, la promesse de vente stipule, dans un chapitre intitulé « indemnité d’immobilisation » :

« En considération de la promesse formelle faite au bénéficiaire par le promettant, et en contrepartie du préjudice qui pourrait en résulter pour ce dernier, en cas de non signature de la vente par le seul fait du bénéficiaire, dans le délai ci-dessus fixé, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, et notamment par suite de la perte qu’il éprouverait du fait de l’obligation dans laquelle il se trouverait de rechercher un nouvel acquéreur, les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme de QUATRE VINGT DIX-SEPT MILLE CINQ CENTS EUROS (97 500 euros).

1. Constatation d’un versement par le bénéficiaire

Le bénéficiaire déposera au moyen d’un virement bancaire et au plus tard le 25 octobre 2021 la somme de QUARANTE-HUIT MILLE SEPT CENT CINQUANTE EUROS (48 750 euros). […]

2. Nature de ce versement

La somme ci-dessus versée ne constitue pas des arrhes. En conséquence, les dispositions de l’article 1590 du code civil ne lui sont pas applicables.

3. Sort de ce versement

La somme ci-dessus versée ne portera pas intérêts.

Elle sera versée au promettant ou au bénéficiaire selon les hypothèses suivantes :

a) en cas de réalisation de la vente promise, elle s’imputera sur le prix et reviendra en conséquence intégralement au promettant devenu vendeur.

b) en cas de non-réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au promettant à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble formant l’objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci.

L’intégralité de cette somme restera acquise au promettant même si le bénéficiaire faisait connaître sa décision de ne pas acquérir avant la date d’expiration du délai d’option. En aucun cas cette somme ne fera l’objet d’une répartition prorata temporis dans la mesure où son montant n’a pas été fixé en considération de la durée de l’immobilisation.

En outre, le bénéficiaire s’oblige irrévocablement à remettre au promettant, dans les cinq jours de la date de réalisation ci-dessus fixée une somme de QUARANTE-HUIT MILLE SEPT CENT CINQUANTE EUROS (48 750 euros) afin de compléter le versement de l’indemnité d’immobilisation ci-dessus fixée à QUATRE VINGT DIX-SEPT MILLE CINQ CENTS EUROS (97 500 euros).

c) toutefois, dans cette même hypothèse de non-réalisation de la vente promise, la somme ci-dessus versée sera intégralement restituée au bénéficiaire s’il se prévalait de l’un des cas suivants :

– si l’une au moins des conditions suspensives stipulées aux présentes venait à défaillir selon les modalités et délais prévus au présent acte ; […] ».

Au cas présent, dans la mesure où la condition suspensive est réputée accomplie, M. [A] [U], M. [C] [U] et Mme [S] [U] ne peuvent pas se prévaloir de ce que la condition suspensive a défailli afin de se voir restituer la somme versée en application des dispositions du chapitre « indemnité d’immobilisation ».

Or, cette clause stipule clairement que le paiement de la somme désignée sous le vocable « indemnité d’immobilisation » a pour objectif d’indemniser le préjudice du promettant, qui s’est engagé à vendre son bien aux bénéficiaires, tenant à l’immobilisation de celui-ci jusqu’à l’expiration de la promesse.

Que la clause énonce que l’indemnité est due « […] en cas de non signature de la vente par le seul fait du bénéficiaire, dans le délai ci-dessus fixé, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, […] » ne s’analyse pas comme l’énonciation d’une sanction indemnitaire à la violation par le bénéficiaire d’une obligation de diligence dans la recherche du financement, mais comme un rappel au bénéficiaire de ce qu’il peut ne pas être éligible à la restitution de l’indemnité d’immobilisation, dans l’hypothèse où il ne serait pas en mesure de se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive d’obtention du prêt, faute d’avoir respecté les obligations édictées au chapitre « conditions suspensives ».

L’objet de cette clause n’est donc pas de s’assurer que le bénéficiaire exécute avec diligence son obligation de recherche d’un financement et elle ne sera ainsi pas requalifiée de clause pénale. Pour cette raison, elle n’est pas susceptible d’être modérée.

Par ailleurs, que la SARL Buroteycpole ne soit que titulaire d’un droit d’option à l’achat du bien ne lui interdit pas de stipuler une indemnité d’immobilisation selon une promesse unilatérale de vente, alors que la SA Norbail immobilier s’est engagée selon les termes d’une promesse unilatérale de vente également, à vendre à la SARL Buroteycpole, le bien et qu’il n’appartient en conséquence à la SARL Buroteycpole que d’opter.

Dès lors et en l’absence d’autre contestation, M. [A] [U], M. [C] [U] et Mme [S] [U] seront condamnés solidairement à payer à la SARL Buroteycpole une indemnité de 97 500 euros en application de la clause d’indemnité d’immobilisation stipulée dans la promesse unilatérale de vente du 13 octobre 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 24 juin 2022.

Me [O] [L], notaire, sera autorisé à procéder à une déconsignation de la somme de 48 750 euros payée auprès de lui par M. [A] [U], M. [C] [U] et Mme [S] [U], au profit de la SARL Buroteycpole.

M. [A] [U], M. [C] [U] et Mme [S] [U] seront, pour les raisons susmentionnées, déboutés de leur demande visant à se voir restituer, sous astreinte, la somme de 48 750 euros séquestrée auprès de Me [O] [L], notaire.

5. Sur les demandes accessoires

Parties perdantes, M. [A] [U], M. [C] [U] et Mme [S] [U] seront condamnés solidairement aux dépens au vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

Parties tenues aux dépens, M. [A] [U], M. [C] [U] et Mme [S] [U] seront condamnés solidairement à payer une indemnité de 3 500 euros à la SARL Buroteycpole au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Leur propre demande à ce titre sera rejetée.

L’exécution provisoire est de droit et il n’est pas demandé de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe et en premier ressort, bénéficiant de l’exécution provisoire de droit,

Déboute Mme [S] [I] épouse [U], M. [A] [U] et M. [C] [U] de leurs demandes de nullité de la promesse unilatérale de vente du 13 octobre 2021 ;

Condamne solidairement Mme [S] [I] épouse [U], M. [A] [U] et M. [C] [U] à payer une indemnité de 97 500 euros à la SARL Buroteycpole au titre de l’indemnité d’immobilisation stipulée dans la promesse unilatérale de vente du 13 octobre 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 24 juin 2022 ;

Autorise Me [O] [L], notaire, à déconsigner au profit de la SARL Buroteycpole la somme de 48 750 euros payée auprès de lui par Mme [S] [I] épouse [U], M. [A] [U] et M. [C] [U] ;

Déboute par conséquent Mme [S] [I] épouse [U], M. [A] [U] et M. [C] [U] de leur demande visant à obtenir la condamnation de la SARL Buroteycpole à leur restituer cette somme de 48 750 euros sous astreinte et à autoriser Me [O] [L], notaire, à la leur restituer ;

Condamne solidairement Mme [S] [I] épouse [U], M. [A] [U] et M. [C] [U] à payer à la SARL Buroteycpole une indemnité de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Rejette toute autre demande à ce titre ;

Condamne solidairement Mme [S] [I] épouse [U], M. [A] [U] et M. [C] [U] aux dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT