TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/02107

N° Portalis DBX4-W-B7J-UGXS

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 11 Décembre 2025

La S.A. 3F OCCITANIE,

C/

[R] [B]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

M^e MONTEIS

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 11 décembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 14 octobre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. 3F OCCITANIE,

Prise en la personne de son représentant légal en exercice,

Dont le siège social est sis [Adresse 5]

Représentée par Maître Jean-philippe MONTEIS, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [R] [B],

demeurant [Adresse 7]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 31 janvier 2024, la SA 3F OCCITANIE a donné à bail à Madame [R] [B] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 8] pour un loyer mensuel de 325,97€ provision sur charges non comprise.

Le 13 janvier 2025, la SA 3F OCCITANIE a fait signifier à Madame [R] [B] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de Commissaire de justice en date du 2 juin 2025, la SA 3F OCCITANIE a ensuite fait assigner Madame [R] [B] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme provisionnelle de 833,16€, représentant les arriérés de charges et de loyers à parfaire à l’audience avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, jusqu’à la libération effective des lieux,

— d’une somme de 400€ euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

A l’audience du 14 octobre 2025, la SA 3F OCCITANIE, représentée par son conseil, actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 1223,98€, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de septembre 2025 comprise, indique être d’accord pour des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire compte tenu de la reprise du paiement des loyers courants.

Madame [R] [B], comparante, reconnaît la dette, sollicite de pouvoir rester dans les lieux et de bénéficier d’un échéancier de paiement. Elle indique qu’elle a bénéficié d’une aide du CCAS à hauteur de 300€ pour sa dette locative qui vont être prochainement versé à son bailleur et que pour le reste de la dette elle va également bénéficier d’une aide par le biais de l’Agirc-Arco qui va régler le solde. Elle précise qu’elle va prochainement être à la retraite et percevra environ 1500€ outre la complémentaire et le RSI. Elle mentionne également qu’une maison familiale dont elle a hérité avec 3 autres membres de sa famille est en cours de vente.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 décembre 2025.

Par note en délibéré autorisée le bailleur a fait parvenir un décompte actualisé.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 3 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir préalablement avisé le 27 août 2024 la Caisse d’allocations familiales de la situation d’impayés locatifs de Madame [R] [B], conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate prévoit que "Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.”

Le bail conclu le 31 janvier 2024 contient une clause résolutoire (article 9) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de 6 semaines pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de 6 semaines pour régler la somme de 519,95€ a été signifié le 13 janvier 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [R] [B] a un règlement partiel dans le délai de 6 semaines à hauteur de 106,76€. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 février 2025.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA 3F OCCITANIE produit un décompte du 27 octobre 2025 démontrant que Madame [R] [B] reste devoir la somme de 1223,98€, mensualité de septembre 2025 comprise.

Madame [R] [B] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette qu’elle reconnaît à l’audience.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 1223,98€ avec les intérêts au taux légal à compter de la décision.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement des loyers courants avant l’audience, des ressources de Madame [R] [B], des versements réalisés afin d’apurer la dette, des justificatifs fournis sur l’aide financière dont elle va bénéficier de la part du CCAS à hauteur de 300€ et de l’Agirc-Arrco à hauteur de 1045€ et de l’accord du bailleur à l’audience, elle apparaît en capacité de régler la dette locative dans des délais raisonnables au regard des intérêts du créancier et elle sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

En outre, conformément à la demande de la locataire et de la SA 3F OCCITANIE, et la locataire ayant repris le paiement des loyers courants avant la date d’audience, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de Madame [R] [B] ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges, sous déduction éventuelle des prestations sociales versées directement au bailleur.

A défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant signification d’un commandement de quitter les lieux, Madame [R] [B] pourra alors être expulsée des lieux loués, ainsi que tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la [Localité 9] Publique, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante au procès supporte les dépens.

Madame [R] [B], qui succombe sera condamnée aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, le coût de l’assignation et celui de sa notification à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA 3F OCCITANIE, Madame [R] [B] sera condamnée à lui verser une somme de 150 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 janvier 2024 entre la SA 3F OCCITANIE d’une part et Madame [R] [B] d’autre part concernant un logement à usage d’habitation situé [Adresse 8] sont réunies à la date du 25 février 2025 ;

CONDAMNONS Madame [R] [B] à verser à la SA 3F OCCITANIE à titre provisionnel la somme de 1223,98 € (décompte arrêté au 27 octobre 2025, incluant la mensualité de septembre 2025) avec les intérêts au taux légal à compter de la décision ;

AUTORISONS Madame [R] [B] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 33 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts sauf meilleur accord du bailleur ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [R] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA 3F OCCITANIE puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Madame [R] [B] soit condamnée à verser à la SA 3F OCCITANIE une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Madame [R] [B] à verser à la SA 3F OCCITANIE une somme de 150 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [R] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, le coût de l’assignation et celui de sa notification à la Préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière, La Vice-Présidente,