MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 07 Novembre 2025

DOSSIER : N° RG 24/05712 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TT3H

NAC : 50G

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 3

JUGEMENT DU 07 Novembre 2025

PRESIDENT

Madame GABINAUD, Vice-Président

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

Madame SULTANA,

DEBATS

à l’audience publique du 05 Septembre 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDEURS

M. [S] [G]

né le 24 Décembre 1976 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Vincent PARERA de la SELARL ARCANTHE, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 349

Mme [M] [L]

née le 03 Août 1982 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Vincent PARERA de la SELARL ARCANTHE, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 349

DEFENDERESSE

Mme [C] [Y]

née le 09 Juillet 1980 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

défaillant

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 16 avril 2024, Mme [M] [L] et M.[S] [G] d’une part, et Mme [C] [Y] d’autre part ont conclu un avant-contrat relatif à la vente du bien des consorts [D] sis [Adresse 2], pour un prix de 548 000 €.

L’acte prévoyait une condition suspensive d’obtention d’un prêt par Mme [Y] et une “stipulation de pénalité” fixant une somme de 54 800 €.

Suivant acte d’huissier signifié le 18 juillet 2024, les vendeurs ont fait sommation à Mme [Y] de signer l’acte de réitération de la vente sous la forme authentique.

Le 31 juillet 2024, le notaire a dressé un procès verbal de difficulté, reprenant les déclarations de Mme [Y] selon lesquelles elle n’avait pas formé de demande de prêt, le don familial qu’elle attendait pour financer partiellement son acquisition n’ayant pas été réalisé.

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 18 septembre 2024, les consorts [D] ont mis en demeure Mme [Y] de leur payer une somme de 54 800 € à titre de dommages et intérêts pour la non-réitération fautive de la vente.

Suivant acte de commissaire de justice signifié le 26 décembre 2024, Mme [L] et M.[G] ont fait assigner Mme [Y] devant le tribunal judiciaire de Toulouse, au visa des articles 1103, 1231-5 et 1304-3 du code civil aux fins de lui demander de bien vouloir :

— Condamner Madame [C] [Y] à payer à Monsieur [S] [G] et Madame [M] [L] la somme de 54 800 euros à titre de dommages et intérêts, assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure infructueuse ;

— Condamner Madame [C] [Y] à payer aux mêmes à la somme de 5 000 euros au titre des articles 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Madame [C] [Y] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du procès-verbal de difficulté du 31 juillet 2024, dont distraction au profit de la SELARL Arcanthe.

Ils soutiennent que Mme [Y] n’a pas exécuté ses obligations contractuelles en ne formulant pas de demande de prêt, de sorte que la condition suspensive stipulée au contrat a défailli de son fait, et qu’elle est redevable de la clause pénale.

Rappelant les termes de l’article 1231-5 du code civil précisant que le juge peut réduire, même d’office, une peine manifestement excessive ou dérisoire, ils demandent l’application stricte des prévisions contractuelles, au regard de l’importance du préjudice causé, faisant valoir qu’ils doivent, du fait du retard pris dans la vente de leur bien, assumer le prêt de celui-ci outre celui contracté pour leur nouveau logement et deux taxes foncières.

Ils ajoutent que s’agissant de la vente de leur résidence principale, ils devaient bénéficier de l’exonération de l’impôt sur les plus-values, laquelle n’est plus acquise au regard du délai anormal de réalisation de la vente.

Mme [Y] n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 mars 2025, et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 5 septembre 2025. A l’issue des débats, elle a été mise en délibéré au 7 novembre 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens.

MOTIFS

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1104 du même code précise : “Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. / Cette disposition est d’ordre public.”

L’article 1304-3 alinéa 1 du code civil prévoit :

“La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.”

En l’espèce, le contrat conclu le 16 avril 2024 stipule :

“Condition suspensive d’obtention de prêt :

l’acquéreur déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d’application de l’article L.313-40 du code de la consommation, et répondant aux caractéristiques suivantes :

[…]

En conséquence, le compromis est soumis en faveur de l’acquéreur et dans son intérêt exclusif à la condition suspensive d’obtention d’un crédit aux conditions sus-énoncées.

Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles notamment quant au montant emprunté, aux taux et à la durée de l’emprunt entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil.[…]”

En exécution de cette clause, il appartenait à Mme [Y] de solliciter un prêt auprès d’un organisme bancaire.

Il ressort du procès verbal de difficulté dressé par Maître [X], notaire, le 31 juillet 2024, que Mme [Y] n’a pas obtenu de prêt bancaire, parce qu’elle n’a saisi aucune banque.

Si elle a invoqué le fait de ne plus bénéficier de l’apport personnel qui était aussi nécessaire au financement de son acquisition, ce motif n’a pas été érigé en condition suspensive de la vente, de sorte qu’il ne peut être opposé aux vendeurs.

Par conséquent, il y a lieu de constater qu’en ne sollicitant pas de prêt bancaire, Mme [Y] n’a pas exécuté ses obligations contractuelles, et a empêché l’accomplissement de la condition suspensive qui était prévue dans son intérêt.

Par suite, la condition suspensive doit être réputée accomplie en application de l’article 1304-3 du code civil, dont les termes sont expressément rappelés dans le contrat.

Dans ces conditions, c’est à bon droit que les consorts [D] ont sommé Mme [Y] de réitérer la vente par acte authentique et qu’ils se prévalent de la clause “stipulation de pénalité” figurant en page 9 du contrat, selon laquelle :

“Au cas où, toutes les conditions suspensives relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de 54 800 € à titre de dommages et intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l’engagement a été exécuté en partie.

Sauf inexécution définitive, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente.”

En l’occurrence, l’article 1231-5 du code civil dispose :

“Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.”

En l’espèce, la pénalité fixée par le contrat s’élève à 54 800 €, étant rappelé que le prix de vente du bien était fixé à hauteur de 548 000 €, soit 10 % du prix de vente.

Le bien a été immobilisé entre le 16 avril 2024 et le 31 juillet 2024, soit pendant trois mois et demi.

Au regard de la durée d’immobilisation du bien imputable au manquement contractuel de Mme [Y], et des éléments produits par les demandeurs concernant la charge financière que représente le bien vendu pour eux, le montant de la clause pénale stipulé au contrat apparaît manifestement excessif, étant observé que les consorts [D] n’évoquent pas la date à laquelle ils ont finalement vendu le bien, et ne justifient pas avoir effectivement perdu le bénéfice de l’exonération qu’ils escomptaient de l’impôt sur les plus-values.

Elle sera donc ramenée à une somme de 38 360 €.

Il résulte de ce qui précède qu’il y a lieu de condamner Mme [Y] à payer à Mme [L] et M.[G] une somme de 38 360 € assortie des intérêts au taux légal à compter du 18 septembre 2024, date de la mise en demeure.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [Y], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL Arcanthe, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Au regard des termes de l’article 695 du code civil, il n’y a pas lieu d’intégrer dans les dépens les frais du procès verbal de difficulté dressé par le notaire, en ce qu’il ne s’agit pas de dépens exposés dans le cadre de l’instance.

Cette demande sera donc traitée au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, étant observé néanmoins qu’elle n’est accompagnée d’aucun chiffrage.

La solution du litige conduit à accorder à Mme [L] et M.[G] une indemnité pour frais de procès à la charge de Mme [Y], qu’il paraît équitable de fixer à une somme totale de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en ce compris la demande relative au coût du procès verbal de difficulté dressé par le notaire.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Condamne Mme [C] [Y] à payer à Mme [M] [L] et M.[S] [G] une somme de 38 360 € assortie des intérêts au taux légal à compter du 18 septembre 2024 au titre de la clause pénale du contrat conclu le 16 avril 2024 ;

Condamne Mme [C] [Y] aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL Arcanthe ;

Condamne Mme [C] [Y] à payer à Mme [M] [L] et M.[S] [G] une somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe du tribunal le 7 novembre 2025.

Le greffier Le président