TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

■

N° RG 24/52203 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4HKI

N° :

Assignation du :

20 Mars 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 05 novembre 2024

par Fabrice VERT, Premier Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La Société ACCES VALEUR PIERRE SCPI

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Maître Bernard-claude LEFEBVRE de l’ASSOCIATION LEFEBVRE HATEM-LEFEBVRE, avocats au barreau de PARIS – #R0031

DEFENDERESSE

La S.A. PM devenue SIRIUS MEDIA PRODUCTIONS

[Adresse 3]

[Localité 5]

et désormais

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Sarah EL HAMMOUTI, avocat au barreau de PARIS – #E0572

DÉBATS

A l’audience du 24 Septembre 2024, tenue publiquement, présidée par Fabrice VERT, Premier Vice-Président, assisté de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Vu l’assignation en référé enrôlée sous le N°RG 24/52203, délivrée à la requête de la SCPI ACCES VALEUR PIERRE, ses conclusions écrites, visées à l’audience du 24 septembre 2024 et ses observations orales à cette même audience devant le président du Tribunal judiciaire de céans, tendant principalement à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, à l’expulsion du preneur, au paiement d’une indemnité d’occupation ainsi que d’une provision correspondant à l’arriéré locatif et aux différentes pénalités contractuelles.

Vu, les conclusions écrites, visées le 24 septembre 2024, de la SA SIRIUS MEDIA PRODUCTIONS, et ses observations orales à cette même audience devant le président du Tribunal judiciaire de céans, tendant, à titre principal, à constater l’existence d’une contestation sérieuse tenant à la résiliation amiable du contrat de bail à usage commercial litigieux intervenu au 4 juillet 2024 et à constater cette résiliation amiable ainsi qu’à rejeter l’intégralité des demandes du demandeur, et à titre subsidiaire, à solliciter l’octroi de délais de paiement sur 24 mois pour apurer la dette qui pourrait devenir exigible à la suite de l’ordonnance à intervenir.

Conformément aux dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé du litige, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux conclusions des parties développées oralement à l’audience.

SUR CE,

Il résulte des dispositions conjuguées des articles 834 et 835 du code de procédure civile, que le juge des référés peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et que, même en présence d’une contestation sérieuse, il peut prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Si aucune contestation n’apparaît sérieusement opposable, la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, elle peut donc être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

En outre, la juridiction de céans ne peut se livrer à l’interprétation d’un acte sans outrepasser ses pouvoirs ; elle peut, en revanche tirer les conséquences d’un acte clair. Enfin, il est rappelé que le caractère sérieux de la contestation s’apprécie à la date de la décision et non à celle de la saisine.

Au cas présent, il résulte des pièces versées aux débats qu’aux termes d’un acte sous seing privé signé le 07 décembre 2018, la SASU [Localité 7] 70 a donné à bail à la SA PM SA, devenue la SA SIRIUS MEDIA PRODUCTIONS, des locaux à usage commercial situés au [Adresse 4].

Le 18 avril 2023, la SCPI ACCES VALEUR PIERRE a acquis le bien immobilier.

Le 04 juillet 2023, après avoir fait part au bailleur de son désir de quitter les locaux, le preneur a fait dresser, hors la présence du bailleur, un procès procès-verbal de commissaire de justice de sortie des lieux.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer au preneur, par exploit du 30 novembre 2023, un commandement de payer la somme en principal de 56.608,76 euros, échue à cette date au titre des loyers, charges et taxes impayés en sus du coût du commandement, et d’une majoration de cette somme de 10% au titre d’une clause pénale.

Se prévalant de l’absence de régularisation intégrale des causes du commandement dans le délai imparti, le bailleur a assigné le défendeur devant la juridiction de céans.

Sur la demande de constatation de l’existence d’une contestation sérieuse tenant à la résiliation amiable du contrat de bail à usage commercial litigieux intervenu au 4 juillet 2024 et de constatation de cette résiliation amiable

En vertu de l’article 1193 du code civil, les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise. La résiliation amiable du bail commercial suppose donc que la volonté commune des parties soit établie et n’est soumise à aucune condition de forme.

Cet accord peut être tacite et résulter des circonstances dont l’appréciation appartient au juge du fond, cependant, le mutuus dissensus ne peut se déduire, a fortiori devant le juge des référés, du simple silence gardé par l’autre partie.

En l’espèce le procès-verbal de commissaire de justice du 04 juillet 2023 de sortie des lieux a été dressé hors la présence du bailleur, le preneur ne justifie pas avoir remis les clefs au bailleur, qui s’est, par ailleurs, opposé à la résiliation amiable du bail par un courrier du 02 octobre 2023 produit par le défendeur.

De surcroit, le 21 février 2024, le preneur sollicitait auprès du bailleur l’aménagement du bail pour faire de la sous-location, alors même que la SA SIRIUS MEDIA PRODUCTIONS se prévaut d’une résiliation amiable du bail au 4 juillet 2023 dans ses écritures.

En outre, dans ses demandes, le preneur se prévaut d’une résiliation amiable du bail qui serait intervenue le 4 juillet 2024 sans fournir aucune pièce susceptible d’établir la résiliation amiable du bail à cette date.

Par conséquent, en l’état, aucune des pièces fournies par le défendeur au soutien de sa demande ne laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point, si les parties entendaient saisir les juges du fond, d’où il découle que la contestation n’est pas sérieuse.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, l’article CG15.1 du bail commercial stipule qu’à défaut de paiement d’un seul terme ou fraction de terme de loyer, charges ou accessoires à son échéance, de tout arriéré dû par suite d’indexation, de révision de loyer ou de renouvellement du bail , de toute somme due lié à son occupation, de toute indemnité, des frais du commandement et des frais de justice ultérieurs ou en cas d’inexécution d’une seule des conditions du bail, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter , resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur sans qu’il soit nécessaire d’en faire la demande en justice , même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieure à l’expiration du délai ci-dessous.

Il résulte des pièces versées aux débats que le commandement de payer du 30 novembre 2023 mentionne bien le délai d’un mois pour régler ses causes et vise la clause résolutoire qui y est reproduite. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce et comprend également un décompte permettant au preneur d’en contester éventuellement les termes.MB -1479943242Décompte illisible mais il est possible de le recouper avec d’autres décomptes

La défenderesse, constituée, ne justifie pas avoir régularisé l’intégralité des causes du commandement dans le délai d’un mois, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 31 décembre 2023 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

En conséquence de la résiliation du bail, du procès-verbal de constat de commissaire de justice du 4 juillet 2023 et des allégations du preneur selon lesquels il aurait quitté les lieux, l’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Sur la demande de provision du demandeur et les pénalités contractuelles

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, en occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges qui sera réparé, jusqu’au départ définitif du preneur, par l’octroi d’une indemnité d’occupation provisionnelle, équivalente au montant trimestriel non sérieusement contestable du loyer indexé, augmenté des charges et des taxes applicables.

Le contrat de bail stipule à son article CG16.1 que le preneur est redevable, en cas de résiliation judiciaire ou de plein droit du bail, d’une indemnité d’occupation égale à une fois et demie le loyer qui aurait été applicable en cas de non résiliation, augmentée des charges et taxes en vigueur à la date de de résiliation du bail.

Cependant, cette stipulation s’analyse comme une clause pénale, susceptible d’être modérée ou supprimée par le juge du fond dans le cas où elle pourrait revêtir un caractère manifestement excessif au sens de l’article 1231-5 du code civil. En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur ce chef de demande.

Le contrat de bail stipule également à son article CG16.3 qu’à défaut de paiement du loyer et/ou des accessoires et/ou de toute autre somme due au titre des présentes à leur échéance, les sommes dues par le preneur au bailleur porteront intérêt au taux EONIA majoré de 500 points de base et seront automatiquement majorées de 10%.

Cependant, ces stipulations s’analysent également comme des clauses pénales, susceptible d’être modérées ou supprimées par le juge du fond dans le cas où elles pourraient revêtir un caractère manifestement excessif au sens de l’article 1231-5 du code civil. En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur ces chefs de demande.

Il résulte des différents décomptes produits par le bailleur et dont le quantum n’est pas contesté MBL’obligation à la dette est contestée mais pas le quantum.

par le preneur, que la dette de loyers, charges, taxes et coûts de procédure, arrêtée au 24 septembre 2024 date de l’audience de plaidoirie , s’élève à 142 925 ,03 euros, somme à laquelle il doit être retranché le coût des actes qui constituent des dépens, soit 742,36 euros (215,02+350,08+177,26).

La défenderesse sera donc condamnée à titre provisionnel, à la somme non sérieusement contestable de 142 182,67 euros au titre des loyers, charges et taxes impayés au 24 septembre 2024, le 4eme trimestre 2024 n’étant pas échu à la date des débats.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

La défenderesse sollicite des délais de paiement à hauteur de 24 mois, en faisant valoir, que la condamnation au paiement de l’intégralité de la dette locative aurait des conséquences dramatiques sur son activité et celle de ses salariés, qu’elle ne dispose actuellement pas de la trésorerie pour faire face à cette condamnation mais qu’elle serait en mesure d’apurer le passif locatif si des délais de paiement de 24 mois lui étaient accordés.

Compte-tenu que la dette apparaît susceptible d’être soldée dans les délais sollicités, que la situation du débiteur semble nécessiter l’octroi de délai de paiement et que le créancier ne fait pas état de besoins particuliers, il y a lieu de faire droit à la demande de délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif.

Compte tenu des allégations du défendeur, confirmées par le procès-verbal de commissaire de justice du 04 juillet 2023, selon lesquels le preneur aurait déjà libéré les lieux, l’octroi de délais de paiement de l’arriéré locatif n’est pas suspensif des effets de la clause résolutoire.

Le défaut de paiement à bonne date de toute échéance en intégralité entrainera de plein droit la déchéance du terme et le solde restant dû deviendra immédiatement exigible.

Sur le surplus des demandes

En vertu de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise, ainsi, il sera fait droit à la demande de capitalisation annuelle des intérêts.

Partie perdante, la défenderesse sera condamnée au paiement des dépens, en vertu de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la sommation de payer et de l’assignation.

L’équité n’exige pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, par ordonnance contradictoire, rendue publiquement et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail à la date du 31 décembre 2023 ;

Disons que la SA SIRIUS MEDIA PRODUCTIONS, devra libérer les locaux situés au [Adresse 4] et, faute de l’avoir fait, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique ;

Rappelons que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la SA SIRIUS MEDIA PRODUCTIONS à verser à la SCPI ACCES VALEUR PIERRE, la somme de 142 182,67 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, taxes et charges arrêtés au 24 septembre 2024 ;

L’autorisons à se libérer de cette dette en 24 mensualités d’un montant égal, le paiement de la première mensualité devra intervenir au plus tard le 15 du mois suivant celui de la signification de la présente ordonnance et les paiements suivants, au plus tard, le 15 de chaque mois ;

Disons que le défaut de paiement à bonne date de toute échéance, en intégralité, entrainera de plein droit la déchéance du terme et le solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

Fixons l’indemnité d’occupation provisionnelle trimestrielle due par le défendeur au demandeur équivalente au montant du dernier loyer contractuel, majoré des charges et des taxes applicables, dûment justifié au stade de l’exécution, jusqu’à la libération effective des lieux ;

Ordonnons la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration de l’indemnité d’occupation ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de majoration contractuelle des sommes dues par le preneur au titre de clauses pénales ;

Rejetons les demandes du chef de l’article 700 du CPC  ;

Condamnons la SA SIRIUS MEDIA PRODUCTIONS au paiement des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de la sommation de payer et de l’assignation ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 05 novembre 2024.

Fait à [Localité 8] le 05 novembre 2024

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Fabrice VERT