TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1] [1]

[1] Expéditions exécutoires à:

— Maître Caroline DARCHIS

— M. le directeur de la Direction nationale des interventions domaniales

Copies certifiées conformes à:

— Maître, [C], [I]

— M. le directeur de la Direction nationale des interventions domaniales

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 25/00265

N° Portalis 352J-W-B7I-C6SO4

N° MINUTE :

Assignation du :

19 Décembre 2024

JUGEMENT

rendu le 12 Mars 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires sis, [Adresse 1] représenté par son syndic, le Cabinet LA BOUTIQUE DE COPROPRIETES, S.A.S,

[Adresse 2],

[Localité 2]

représenté par Maître Caroline DARCHIS de la SARL MANEO AVOCAT, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, avocat plaidant

DÉFENDEURS

SERVICE DES DOMAINES, en la personne du Directeur Régional chargé de la Direction Nationale des Interventions Domaniales (DNID), Service contentieux ès qualité de curateur é la succession de Monsieur, [T],, [H],, [S],, [N], [D],

[Adresse 3] ,

[Adresse 4]

représenté par M. le directeur de la Direction nationale des interventions domaniales

Madame, [V], [L] née, [J] veuve, [D],

[Adresse 5] ,

[Adresse 6],

[Localité 3]

Décision du 12 Mars 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/00265 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6SO4

Madame, [U], [P], [R], [A], [D],

[Adresse 7],

[Localité 4]

Madame, [C], [D],

[Adresse 7],

[Localité 4]

non-représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame, [C] BRANLY-COUSTILLAS, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 15 Janvier 2026

JUGEMENT

— Réputé Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Monsieur, [T], [D] était propriétaire du lot n°46 dans l’immeuble sis, [Adresse 8], soumis au statut de la copropriété.

Il est décédé le 11 novembre 2004.

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 5 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure Madame, [D], épouse du défunt, de payer la somme de 7.256,56 euros au titre des charges de copropriété.

Par ordonnance du 2 juillet 2024, le tribunal judiciaire de Nanterre a déclaré vacante la succession de Monsieur, [D] et désigné la Direction Nationale d’Intervention Domaniale (DNID) comme curateur.

Décision du 12 Mars 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/00265 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6SO4

Par actes de commissaire de justice signifiés les 19, 20 et 26 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait assigner Madame, [V], [J] épouse, [D], Mesdames, [U], [P], [D] et, [C], [D], enfants du défunt, ainsi que la DNID en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que de l’article 1231-6 du code civil du code civil, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« A titre principal

• CONDAMNER Madame, [V], [L] née, [J] veuve, [D] à régler au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES SIS, [Adresse 9] les sommes suivantes :

− La somme de 11.952,58 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 5 décembre 2024 en ce inclus l’appel du 1 er octobre 2024,

−La somme de 594 euros au titre des frais engagés par le syndic pour recouvrer la créance,

−La somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts,

−Le tout majoré des intérêts légaux à compter du 25 avril 2023, date de la première mise en demeure ;

A titre subsidiaire

• CONDAMNER Madame, [V], [L] née, [J] veuve, [D], Madame, [U], [P], [R], [A], [D] et Madame, [C], [D] à régler au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES SIS, [Adresse 9] les sommes suivantes :

−La somme de 11.952,58 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 5 décembre 2024 en ce inclus l’appel du 1 er octobre 2024,

−La somme de 594 euros au titre des frais engagés par le syndic pour recouvrer la créance,

−La somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts,

−Le tout majoré des intérêts légaux à compter du 25 avril 2023, date de la première mise en demeure ;

A titre infiniment subsidiaire

• CONDAMNER le Service des Domaines, en la personne du Directeur Régional chargé de la Direction Nationale des Interventions Domaniales à régler SYNDICAT DES COPROPRIETAIRESSIS, [Adresse 10] les sommes suivantes :

−La somme de 11.952,58 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 5 décembre 2024 en ce inclus l’appel du 1 er octobre 2024,

−La somme de 594 euros au titre des frais engagés par le syndic pour recouvrer la créance,

−La somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts

Le tout majoré des intérêts légaux à compter du 25 avril 2023, date de la première mise en demeure ;

En tout état de cause,

• ORDONNER la capitalisation des intérêts en vertu des dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil

• CONDAMNER Madame, [V], [L] née, [J] veuve, [D], Madame, [U], [P], [R], [A], [D], Madame, [C], [D], le Service des Domaines, en la personne du Directeur Régional chargé de la Direction Nationale des Interventions Domaniales à régler SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES SIS, [Adresse 9] la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

• CONDAMNER Madame, [V], [L] née, [J] veuve, [D], Madame, [U], [P], [R], [A], [D], Madame, [C], [D], le Service des Domaines, en la personne du Directeur Régional chargé de la Direction Nationale des Interventions Domaniales aux entiers dépens ;

• DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit ».

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Bien que régulièrement cités, les défendeurs n’ont pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 17 septembre 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 15 janvier 2026. La décision a été mise en délibéré au 12 mars 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Monsieur, [D] était propriétaire du lot n°46 dans l’immeuble en copropriété situé, [Adresse 8].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 15 septembre 2021, 14 décembre 2022, 7 décembre 2023 et 7 décembre 2023 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2023, fixé les budgets prévisionnels du 1er octobre 2021au 30 septembre 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots des défendeurs ;

— un décompte de créance actualisé au 5 décembre 2024.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de M, [D], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 11.952,58 euros.

Il résulte de l’attestation immobilière versée aux débats en date du 17 avril 2013, et du message de la DNID en date du 14 octobre 2024 que Madame, [V], [J] veuve, [D], mariée à Monsieur, [D] sous le régime de la communauté universelle, a accepté la succession.

Compte tenu de ces éléments, et dans la mesure où il n’est pas démontré que Monsieur, [D] a satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaires, Madame, [V], [J] veuve, [D] sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges de copropriété échues et impayées au 5 décembre 2024.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 594 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Les frais exposés pour une mise en demeure du 7 mars 2023, soit antérieurement à la signification de l’assignation , constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires.

En revanche, les frais de relance antérieurs à la mise en demeure dont il est justifié ne seront pas pris en compte, ces frais ne pouvant donner lieu à indemnisation que lorsqu’ils ont été exposés à compter de la mise en demeure.

En outre, il est relevé que le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d’envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l’espèce.

En conséquence, Madame, [V], [J] veuve, [D] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 120 euros due au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par des débiteurs de leurs obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et les copropriétaires, il apparaît que le compte de Monsieur, [D] est débiteur de longue date au titre du paiement de sa quote-part de charges.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, aucun élément ne permet d’établir l’existence d’une mauvaise foi du débiteur dont la bonne foi doit être présumée.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer l’existenec d’une mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

3 – Sur les demandes accessoires

— Sur les intérêts

L’article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que « toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ».

Le syndicat des copropriétaires produit l’accusé de réception du courrier remis aux copropriétaires le 5 mai 2023. En application de l’article 1231-6 du code civil et de l’article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, l’intérêt au taux légal sera donc dû à compter du lendemain de cette date sur la somme de 7.256,56 euros, et à compter du 19 décembre 2024, date de l’assignation, pour le surplus .

Par application de l’article 1343-2 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 (ancien article 1154), la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu’il s’agit d’intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame, [V], [J] veuve, [D], partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Décision du 12 Mars 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/00265 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6SO4

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, Madame, [V], [J] veuve, [D], [K] outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame, [V], [J] veuve, [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 8] les sommes de :

—  11.952,58 euros au titre des charges de copropriété impayées (arrêtées au 5 décembre 2024), avec intérêts au taux légal à compter du 6 mai 2023 sur la somme de 7.256,56 euros, et à compter du 19 décembre 2024 pour le surplus ;

—  120 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 19 décembre 2024;

—  2.000,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

CONDAMNE Madame, [V], [J] veuve, [D] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à, [Localité 1] le 12 Mars 2026

La Greffière La Présidente