TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 11]

[Adresse 1]

[Adresse 4]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/01073 – N° Portalis DBX4-W-B7J-T63A

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 05 Septembre 2025

[Z] [V]

[K] [V]

C/

[U] [J]

[O] [P]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 05 Septembre 2025

à SELARL DBA

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 05 Septembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 13 Juin 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Mme [Z] [V], demeurant [Adresse 3]

M. [K] [V], demeurant [Adresse 3]

représentés par Maître Christine DUSAN de la SELARL DBA, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Mme [U] [J], demeurant [Adresse 9]

non comparante, ni représentée

M. [O] [P], demeurant [Adresse 9]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [K] [V] et Madame [Z] [V] ont donné à bail à Madame [U] [J] et à Monsieur [O] [P] un appartement à usage d’habitation en rez de jardin, porte 5, et deux parkings aériens (N°14 et 15 ) situés [Adresse 7]) par contrat signé électroniquement prenant effet au 26 juin 2024, moyennant un loyer initial mensuel de 684 € et 70 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [K] [V] et Madame [Z] [V] leur ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 13 janvier 2025 pour un montant en principal de 1.670 euros.

Monsieur [K] [V] et Madame [Z] [V] ont ensuite fait assigner Madame [U] [J] et Monsieur [O] [P] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 12] statuant en référé le 18 mars 2025.

Aux termes de l’assignation, ils ont sollicité de :

— constater par application de la clause résolutoire qu’il contient, la résiliation du bail et de ses accessoires qui a été consenti à Madame [U] [J] et Monsieur [O] [P] les 21,22 et 24 juin 2024 par Monsieur [K] [V] et Madame [Z] [V] pour le local d’habitation situé [Adresse 10] à [Localité 5] et ce, en application des dispositions de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner sans délai leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la [Localité 6] Publique,

— les condamner solidairement à payer à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective du logement, une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges tels que prévus par le contrat résilié, cette indemnité d’occupation étant revalorisée dans les mêmes conditions que le loyer, soit à ce jour une somme de 754 euros par mois,

— dire et juger que l’indemnité d’occupation sera indexée dans les conditions du contrat,

— dire et juger qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner solidairement Madame [U] [J] et Monsieur [O] [P] à leur payer par provision la somme de 1743,74 euros représentant les loyers et charges impayés arrêtés au 13 mars 2025 mensualité du mois de mars incluse, somme à parfaire au jour de l’audience ainsi que la somme de 765 euros à titre d’indemnité en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire et juger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter de l’assignation,

— condamner solidairement Madame [U] [J] et Monsieur [O] [P] aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

A l’audience du 13 juin 2025, Monsieur [K] [V] et Madame [Z] [V] ont comparu, représentés par leur conseil, ont maintenu les demandes reprises dans l’acte introductif d’instance et ont actualisé la dette à la somme de 998 euros au 6 juin 2025 en précisant que Monsieur [P] avait fait parvenir le jour de l’audience la somme de 182,86 euros et que le loyer courant était payé.

Monsieur [O] [P] a comparu en personne, souhaitant rester dans les lieux, il a donc demandé la suspension de la clause résolutoire.

Il a par ailleurs demandé à pouvoir apurer la dette locative en deux fois.

Le conseil des demandeurs a cependant maintenu ses demandes.

Madame [U] [J], assignée par acte délivré par commissaire de justice en son étude le 18 mars 2025, n’a pas comparu et n’était pas représentée à l’audience du 13 juin 2025

L’affaire a été mise en délibéré au 5 septembre 2025 et le conseil des demandeurs invité à faire parvenir à la présente juridiction un décompte actualisé.

Par courriel du 9 juillet 2025, le conseil des demandeurs a adressé un décompte actualisé au 9 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – SUR LA DEMANDE DE RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 19 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89,462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié du signalement de commandement de payer à la CCAPEX en date du 14 janvier 2025.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux »

En l’espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 janvier 2025 pour un montant en principal de 1.670 euros à Madame [U] [J] et Monsieur [O] [P] .

Au vu du décompte versé aux débats, le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail étaient réunies à la date du 25 février 2025.

II – SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Monsieur [K] [V] et Madame [Z] [V] seront déboutés de leur demande en paiement, le décompte en date du 9 juillet 2025 justifiant que Madame [U] [J] et Monsieur [O] [P] ont soldé la dette locative, le loyer courant étant en outre payé.

En effet si le solde débiteur repris sur ce décompte est de 130,44 euros, il convient de déduire le coût du commandement de payer d’un montant de 154,74 euros de sorte que le décompte locatif est créditeur de 24,30 euros.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, il est justifié que le loyer courant de juin 2025 a été payé avant l’audience.

Madame [U] [J] et Monsieur [O] [P] ayant en outre apuré intégralement leur dette locative en effectuant deux virements de 763,48 euros le 3 juin 2025 et de 764 euros le 30 juin 2025 et l’allocation logement de 52 euros ayant été versée le 7 juillet 2025 soldant définitivement la dette, il convient de leur accorder des délais de paiement à titre rétroactif jusqu’au 7 juillet 2025, de suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu’à cette date et de dire qu’elle est réputée n’avoir jamais été acquise compte tenu du paiement dans les délais accordés de la dette locative.

Les demandes d’expulsion, de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation et de séquestration des meubles sont donc devenues sans objet.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [U] [J] et Monsieur [O] [P] supporteront la charge des dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer.

Par ailleurs, compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [K] [V] et Madame [Z] [V], Madame [U] [J] et Monsieur [O] [P] devront leur verser une somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ayant pris effet au 26 juin 2024 conclu entre Monsieur [K] [V] et Madame [Z] [V] d’une part et Madame [U] [J] et Monsieur [O] [P] d’autre part concernant un appartement à usage d’habitation en rez de jardin, porte 5, et deux parkings aériens (N°14 et 15) situés [Adresse 8], sont réunies à la date du 25 février 2025 ;

AUTORISONS Madame [U] [J] et Monsieur [O] [P] à s’acquitter de la dette locative au plus tard le 7 juillet 2025 ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

CONSTATONS que la dette locative a été soldée le 7 juillet 2025 ;

DISONS que la dette locative ayant été réglée dans les délais accordés, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS que les demandes d’expulsion, de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation et de séquestration des meubles sont donc devenues sans objet ;

CONDAMNONS Madame [U] [J] et Monsieur [O] [P] à verser à Monsieur [K] [V] et Madame [Z] [V] une somme de 200€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [U] [J] et Monsieur [O] [P] aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer ;

DEBOUTONS les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Première Vice-Présidente