TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/00416

N° Portalis DBX4-W-B7J-TZBO

JUGEMENT

N° B

DU : 20 Août 2025

S.A. PROMOLOGIS, Société Anonyme d’HLM, agissant poursuites et diligences de son Directeur Général en exercice

C/

[G] [V] [K]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 20 Août 2025

à la SA PROMOLOGIS

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le mercredi 20 août 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en matière civile, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 27 mai 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. PROMOLOGIS, Société Anonyme d’HLM, dont le siège social est sis [Adresse 6], agissant poursuites et diligences de son Directeur Général en exercice et domicilié à cet effet audit siège social

représentée par Madame [P] [E], munie d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [G] [V] [K]

demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

La SA PROMOLOGIS a consenti un bail à usage d’habitation à M. [G] [V] [K] pour un appartement situé [Adresse 3]. Un état des lieux a été établi le 23 mars 2021.

Le contrat de bail a été égaré par la bailleresse.

Le locataire a délivré congé le 04 octobre 2023, reçu le 16 octobre 2023, et un état des lieux de sortie contradictoire a été établi le 22 novembre 2023.

En raison d’impayés de loyers et de dégradations locatives, une mise en demeure de payer la somme de 2.506,80€ était adressée par lettre recommandée du 22 février 2024, avec proposition d’échéancier, en vain.

Le 28 octobre 2024, le commissaire de justice a établi un constat d’échec de recouvrement simplifié des petites créances.

La SA PROMOLOGIS a fait assigner M. [G] [V] [K] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8], par exploit de commissaire de justice en date du 03 février 2025 aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes de :

—  1098,46 € au titre de l’arriéré de loyers et charges avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 février 2024 ;

—  1408,34 € au titre des réparations locatives après déduction du dépôt de garantie avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 février 2024 ;

—  500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.

A l’audience du 27 mai 2025, la SA PROMOLOGIS, valablement représentée, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et maintient l’ensemble de ses demandes.

Il convient de se reporter à son assignation pour un plus ample exposé des moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La citation destinée à M. [G] [V] [K] n’ayant pu lui être délivrée en l’absence de domicile connu, un procès-verbal de recherches infructueuses a été dressé (AR revenu pli avisé et non réclamé), conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile. Il n’a donc pas comparu et n’était pas représenté.

La date du délibéré a été fixée au 20 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, quand le défendeur ne comparaît pas le juge ne fait droit à la demande que si elle est recevable et bien fondée.

SUR L’EXISTENCE D’UN CONTRAT DE BAIL LIANT LES PARTIES :

Si l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 impose un bail écrit, l’absence d’écrit n’est pas assortie de sanction et l’article 1714 du code civil n’impose aucun écrit pour la preuve d’un bail autre qu’un bail rural.

Le bail se définit comme la jouissance d’une chose accordée par son propriétaire à un tiers pendant un certain temps et moyennant un certain prix que l’occupant s’oblige à payer selon l’article 1709 du code civil.

En application de l’article 1714 du code civil, l’exécution d’un bail verbal peut être prouvée par témoins ou présomptions mais ne saurait résulter de la simple occupation des lieux car elle suppose, de la part de celui qui s’en prévaut, aussi bien l’exercice des droits que l’accomplissement des obligations découlant du prétendu bail. La preuve du bail verbal résulte de son commencement d’exécution, c’est-à-dire de la preuve qu’une personne jouit d’une chose qui ne lui appartient pas en contrepartie des deniers qu’elle verse au propriétaire de cette chose.

En l’espèce, la SA PROMOLOGIS verse l’état des lieux d’entrée contradictoire, l’état des lieux de sortie établi de façon contradictoire, le congé délivré par M. [G] [V] [K] et le décompte locatif attestant de la perception de fonds par prélèvement de la part de M. [G] [V] [K] le 15 septembre 2023.

La preuve du bail est donc rapportée et le bail verbal est régi par la loi du 6 juillet 1989 même si aucune des parties n’a introduit d’instance en vue de sa régularisation.

SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT DES ARRIÉRÉS DE LOYERS ET DE CHARGES

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 : « Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire»

En l’espèce, la SA PROMOLOGIS produit le décompte des sommes dues au 20 mai 2025 démontrant que M. [G] [V] [K] reste débiteur de la somme de 1098,48 euros au titre d’un arriéré de loyers et charges mensualité de novembre 2023 incluse au prorata des jours d’occupation par rapport à la date de restitution du logement.

M. [G] [V] [K] n’ayant pas comparu, il n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

M. [G] [V] [K] sera donc condamné au paiement de la somme de 1098,46 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 février 2024.

SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT DES TRAVAUX

En vertu de l’article 1353 du code civil « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 « Le locataire est obligé :

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ».

En vertu de l’article 1732 du Code civil, les locataires sont tenus de prendre à leur charge les dégradations intervenues pendant la location ainsi que les réparations locatives.

Il en résulte que les locataires sont tenus des réparations locatives lui sont imputables, qui excèdent celles qui résultent de l’usure et de la vétusté et qui ne résultent pas d’un usage normal des lieux. Les locataires sont ainsi dispensés de remettre à neuf les peintures, moquettes et autres papiers peints muraux en état d’usage après des années d’occupation.

Cependant, si les locataires répondent des dégradations qui arrivent pendant la jouissance du bien loué encore faut-il que le bailleur établisse l’existence de ces dégradations.

En l’espèce, le bailleur produit un état des lieux d’entrée contradictoire en date 23 mars 2021, ainsi qu’un état des lieux de sortie contradictoire du 22 novembre 2023 et sollicite la somme de 1.702,34 €.

Compte tenu du temps d’occupation des lieux de deux ans, la vétusté ne peut être retenue que de façon limitée.

L’état des lieux d’entrée contradictoire versé aux débats mentionne des pièces et équipements en état neuf.

L’état des lieux de sortie relève un certain nombre de dégradations qui sont listées et décrites outre les photographies qui sont jointes et qui en attestent. Cet état des lieux est accompagné d’un chiffrage à hauteur de 1780,81 euros, signé par les parties.

Il résulte de la comparaison entre ces états des lieux d’entrée et de sortie que le logement présentait des désordres qui ont été justement imputés au locataire dans la mesure l’état des lieux de sortie démontre non seulement que l’appartement présentait de nombreuses dégradations qui n’existaient pas lors de l’entrée dans les lieux et ne correspondaient pas à une usure normale. Ainsi, notamment, sont notés plusieurs murs sur lesquels sont notés des tâches et projections diverses, des trous rebouchés grossièrement dans la cuisine, des trous non rebouchés, qui justifie un rebouchage et une remise en peinture dans le séjour (murs, plafond, porte), dans la cuisine (murs), dans la chambre 1 (porte et murs), dans le dégagement (murs), dans la salle d’eau (murs) et dans le WC (murs), outre le remplacement de l’évier de cuisine (fissuré et graisseux) et de son meuble (présence de trous, graisse et réparation grossière). Il est également justifié d’un carrelage de sol cassé sur la terrasse qui doit être remplacé. En outre, il est noté que le logement est anormalement sale, ce qui justifie son nettoyage ainsi que le nettoyage des deux VMC et qu’une clé de la boîte aux lettres n’a pas été restituée ce qui conduit à son remplacement.

M. [G] [V] [K] n’apporte pas la preuve de ce que les dégradations sont survenues sans faute au sens de l’article 1733 du Code civil et sera, en conséquence, tenu de les réparer.

Il est également produit par le bailleur des devis ou factures concernant les travaux réalisés ou à réaliser :

— facture du 30 novembre 2023 concernant le nettoyage à hauteur de 146 €,

— facture du 21 décembre 2023, concernant le remplacement de l’évier de cuisine et de son meuble, de la serrure de boîte aux lettres et de la sortie de câble, pour un montant de 626,06€,

— facture du 11 décembre 2023 concernant les travaux de peinture d’un montant de 1051,44€.

Le bailleur a chiffré à la somme de 1.702,34€ l’ensemble des travaux à effectuer, après application d’un coefficient de vétusté de 12 % sur la peinture des murs de la salle d’eau, du WC et du plafond du séjour, le remplacement de la dalle de la terrasse n’ayant au final pas été comptabilisé.

N’ayant pas comparu, M. [G] [V] [K] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de ladite dette.

Ainsi, au regard des factures produites et de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, le tribunal dispose des éléments suffisants pour chiffrer la remise en état du logement et son nettoyage à la somme de 1.702,34€ que M. [G] [V] [K] sera condamné à payer au titre des réparations locatives.

Le dépôt de garantie, versé par le locataire à hauteur de 294 € selon les déclarations de la bailleresse peut être retenu par celle-ci comme elle le demande compte tenu de la dette locative et des réparations locatives.

Par conséquent, il reste un solde de 1.408,34€ (1702,34-294) que M. [G] [V] [K] sera condamné à payer au titre des dégradations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 février 2024.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [G] [V] [K], partie perdante, supportera donc la charge des dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, compte tenu du fait que M. [G] [V] [K] supporte les dépens et des diligences que la SA PROMOLOGIS a dû accomplir afin de recouvrer les sommes dues, M. [G] [V] [K] sera condamné à verser la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire et aucun motif ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant au fond, par mise à disposition au greffe, par décision par défaut et en dernier ressort,

CONDAMNE M. [G] [V] [K] à verser à la SA PROMOLOGIS les sommes de :

—  1098,46€ au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés au 20 mai 2025 mensualité de novembre 2023 incluse,

—  1408,34€ au titre des réparations locatives après déduction du dépôt de garantie,

avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 février 2024 ;

CONDAMNE M. [G] [V] [K] à verser à la SA PROMOLOGIS la somme de 400 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [G] [V] [K] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Le Greffier La Vice-Présidente