TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 11]

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 3]

NAC: 70C

N° RG 25/01380

N° Portalis DBX4-W-B7J-UCKO

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 06 Juin 2025

La S.A. OPERATEUR NATIONAL DE VENTE,

C/

[F] [M]

[L] [W]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

M^e MONFERRAN

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le vendredi 06 juin 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 23 mai 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. OPERATEUR NATIONAL DE VENTE,

Prise en la personne de son représentant légal en exercice,

Dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par Maître Jacques MONFERRAN de la SCP MONFERRAN – ESPAGNO – SALVADOR, avocats au barreau de TOULOUSE, substitué par Maître Chloé SCHNEIDER, avocate au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [F] [M],

demeurant [Adresse 8]

[Localité 4]

Comparant en personne

Madame [L] [W],

demeurant [Adresse 8]

[Localité 4]

Comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

La SA OPERATEUR NATIONAL DE VENTE est propriétaire d’un appartement à usage d’habitation n°4053, situé [Adresse 7].

Antérieurement loué, le logement a été fait l’objet d’une restitution et d’un état des lieux de sortie le 18 décembre 2023.

Le 13 février 2024, le gestionnaire de la SA OPERATEUR NATIONAL DE VENTE a déposé plainte du chef de violation de domicile, ayant constaté le changement de serrure et l’occupation de quatre appartements dont l’appartement n°4053.

Selon procès-verbal de constat du 20 novembre 2024, un Commissaire de justice s’est présenté pour rencontrer les occupants des lieux, en vain.

Par ordonnance sur requête du 22 janvier 2025, le président du Tribunal judiciaire de Toulouse a autorisé le Commissaire de justice à faire ouvrir le logement par un serrurier et à pénétrer dans les lieux pour relever l’identité des occupants.

Selon procès-verbal de constat du 20 février 2025, le Commissaire de justice a pénétré dans les lieux et a constaté la présence d’individus, se présentant comme occupants des lieux et indiquant se nommer Monsieur [F] [M] et Madame [L] [W].

Par exploit de Commissaire de justice du 05 mai 2025, la SA OPERATEUR NATIONAL DE VENTE a assigné Monsieur [F] [M] et Madame [L] [W] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé, sollicitant :

— la condamnation de Monsieur [F] [M] et Madame [L] [W] ainsi que de tout occupant de leur chef à quitter les lieux,

— l’expulsion de Monsieur [F] [M] et Madame [L] [W] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

— la suppression des délais prévus aux articles L412-1 et L412-6 du Code des procédures civiles d’exécution,

— le transport et la séquestration des meubles garnissant les lieux, en garantie des sommes dues, et aux frais et risques des défendeurs,

— la condamnation in solidum de Monsieur [F] [M] et Madame [L] [W] au paiement des sommes suivantes :

* une indemnité provisionnelle d’occupation de 499,09 euros par mois, à compter du 04 juillet 2024 et jusqu’à expulsion définitive,

* la somme de 1.000 euros au titre des frais de Commissaire de justice,

* la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

* les entiers dépens de la procédure.

A l’audience du 23 mai 2025, la SA OPERATEUR NATIONAL DE VENTE maintient les demandes de l’assignation. Elle précise qu’elle demande l’indemnité d’occupation à compter du 13 février 2024 (et non du 04 juillet 2024), date de l’entrée dans les lieux des occupants sans droit ni titre.

Au soutien de ses demandes, sur le fondement des articles 834 et 835 du Code de procédure civile et L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, la SA OPERATEUR NATIONAL DE VENTE expose que Monsieur [F] [M] et Madame [L] [W] n’ont aucun droit ou titre d’occupation des lieux et se sont introduits dans les lieux en usant d’une voie de fait, en l’espèce en rentrant par effraction et en changeant la serrure.

Monsieur [F] [M] et Madame [L] [W], comparaissant en personne, demandent à conserver le bénéfice du délai de 2 mois pour quitter les lieux et de la trêve hivernale et à bénéficier des plus larges délais supplémentaires pour quitter les lieux.

Sur leurs demandes, Monsieur [F] [M] et Madame [L] [W] reconnaissent l’occupation sans droit ni titre des lieux depuis le début d’année 2024. Ils expliquent qu’ils étaient sans domicile fixe depuis longtemps, que leurs démarches auprès du 115 ont échoué et qu’un couple leur a proposé d’occuper les lieux. Ils précisent qu’ils n’ont pas d’autre possibilité d’hébergement, n’ayant pu faire de demande de logement social faute d’adresse fixe, n’ayant pas de ressources et n’ayant pas de famille pouvant les héberger. Madame [L] [W] ajoute qu’elle a fait une fausse couche, qu’elle est âgée de 21 ans et qu’elle est étudiante à l’université de [Localité 10], à distance. Monsieur [F] [M] indique qu’il est âgé de 28 ans, n’a pas de titre de séjour, n’a pas droit au RSA et travaille ponctuellement de façon non-déclarée pour faire des déménagements.

L’affaire a été mise en délibéré au 06 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expulsion :

— Sur le principe de l’expulsion :

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que le juge des référés peut ordonner “dans tous les cas d’urgence, […] toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse”.

L’article 835 dudit code permet également au juge des référés “même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”.

Constitue un trouble manifestement illicite la violation évidente d’une règle de droit résultant d’un fait matériel ou juridique (Civ. 1ère, 14 décembre 2016, n°15-21.597 et 15-24.610). L’occupation sans droit ni titre de l’immeuble d’autrui constitue un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 alinéa 1 (Civ. 3ème, 20 janvier 2010, n°08-16.088).

Le propriétaire n’a pas à démontrer l’existence d’une gravité exceptionnelle de l’atteinte, sauf à rajouter au texte une condition qu’il ne prévoit pas (Civ. 1ère, 21 juillett 1987, n°85-15.044).

Par ailleurs, le fait qu’une mesure d’expulsion ait pour effet de placer les occupants dans une plus grande précarité, caractérisant ainsi une atteinte plus grande au droit au respect du domicile des intéressés que le refus de l’expulsion au droit de propriété, ne peut avoir pour conséquence de priver le trouble de son caractère manifestement illicite (cf. Civ. 1ère, 21 décembre 2017, n°16-25.469).

Le contrôle de proportionnalité imposé au juge n’intervient qu’au stade de l’appréciation des modalités de l’expulsion (octroi de délais de grâce éventuels) et non pas quant au principe de cette mesure.

En l’espèce, la SA OPERATEUR NATIONAL DE VENTE produit bien un titre de propriété concernant l’immeuble visé par la présente procédure, ainsi qu’un procès-verbal de constat de Commissaire de justice daté du 20 février 2025, établissant la présence de Monsieur [F] [M] et Madame [L] [W] dans les lieux.

Monsieur [F] [M] et Madame [L] [W] ne se sont pas prévalus du moindre titre licite d’occupation des lieux lors du passage du commissaire de justice ou à l’audience.

Partant, la SA OPERATEUR NATIONAL DE VENTE rapporte donc suffisamment la preuve d’un trouble manifestement illicite.

Dès lors, il convient d’ordonner à Monsieur [F] [M] et Madame [L] [W] et à tout occupant de leur chef de quitter les lieux et de les expulser, en l’absence de départ volontaire.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

— Sur le recours à la force publique et à un serrurier :

Monsieur [F] [M] et Madame [L] [W] ne pouvaient ignorer leur qualité d’occupant sans titre du logement ni même, à compter du constat du 20 février 2025, le risque d’une procédure judiciaire d’expulsion. Ils n’ont pas répondu aux premières sollicitations du commissaire de justice, de sorte que celui-ci a dû demander l’autorisation de pénétrer dans les lieux pour constater leur occupation et relever leurs identités.

Dès lors, il sera fait droit à la demande de concours de la force publique et d’un serrurier au besoin.

— Sur l’astreinte :

La demande d’astreinte n’apparaît pas suffisamment motivée en son principe, étant par ailleurs relevé qu’il ne peut être prononcé une astreinte que sur l’obligation de quitter les lieux et non sur l’expulsion, mesure à la seule appréciation du demandeur.

Partant, la SA OPERATEUR NATIONAL DE VENTE sera déboutée de sa demande d’astreinte.

— Sur les délais pour libérer volontairement les lieux :

¤ sur le délai de l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution :

L’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que “si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement […]

Le délai […] ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte”.

L’existence d’une voie de fait ne saurait résulter de la simple occupation sans droit ni titre des locaux, de sorte qu’elle suppose la démonstration d’actes matériels positifs imputables à l’occupant, tels que des actes de violences ou d’effraction.

En l’espèce, il n’est pas démontré par le demandeur que Monsieur [F] [M] et Madame [L] [W] sont rentrés dans les lieux en forçant et en remplaçant la serrure. En effet, aucune effraction n’est démontrée par le demandeur, dans la mesure où le constat d’état des lieux de sortie du 18 décembre 2023 relevait déjà que la porte de l’appartement n°4053 ne fonctionnait pas (porte « hors d’usage » et fermeture « précaire ») et où le changement de la serrure peut être postérieur à l’entrée dans les lieux et s’expliquer par la volonté de clore les lieux. En outre, quand bien même ce changement de serrure aurait permis l’entrée dans les lieux d’occupants et constituerait une voie de fait ou une manœuvre, elle ne peut être directement imputée à Monsieur [F] [M] et Madame [L] [W] en l’état des pièces produites à la procédure.

Par conséquent, le délai prévu à l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution est applicable à Monsieur [F] [M] et Madame [L] [W].

¤ sur la prorogation du délai de l’article L412-1 susvisé :

L’article L412-2 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que, “lorsque l’expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d’une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l’année considérée ou des circonstances atmosphériques, le délai prévu à l’article L412-1 peut être prorogé par le juge pour une durée n’excédant pas trois mois”.

En l’espèce, les conditions atmosphériques actuelles ne sauraient justifier des conséquences d’une exceptionnelle dureté en cas d’expulsion dans les semaines à venir.

Plus généralement, les défendeurs n’apportent aucun élément circonstancié concernant leur propre situation personnelle, que ce soit au plan familial ou financier, permettant d’affirmer que leur expulsion les confronterait à des conséquences d’une exceptionnelle dureté.

Dès lors, ces derniers ne rapportant pas la preuve de ce que leur expulsion aurait des conséquences d’une exceptionnelle dureté autre que la seule nécessité de se reloger, inhérente à toute situation d’expulsion, ils seront déboutés de leur demande de prorogation du délai de l’article L412-1 susvisé.

¤ sur l’octroi de délais supplémentaires :

L’article L412-3 du Code susvisé dispose que “le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités […] dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.”.

Aux termes de l’article L412-4 du même code, “la durée des délais prévus à l’article L412-3 ne peut, en aucun cas être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L441-2-3 et L441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés”.

En l’espèce, si les défendeurs expliquent n’avoir aucune ressource et être dans une grande précarité, ils ne justifient d’aucun élément quant à leur situation familiale, économique et professionnelle pour étayer leurs déclarations. En outre, les défendeurs n’ont pas cherché à se faire domicilier postalement, à poursuivre leur demande de logement social ou à faire d’autres démarches pour se reloger, alors qu’ils occupent les lieux depuis plus d’un an selon leurs propres déclarations.

Dès lors, les défendeurs ne justifient pas suffisamment des raisons pour lesquelles ils ne seraient pas en capacité de retrouver un logement dans des conditions normales, y compris dans le parc social.

Par conséquent, les défendeurs seront déboutés de leur demande d’octroi d’un délai supplémentaire pour libérer volontairement les lieux.

¤ sur le délai de l’article L412-6 du Code des procédures civiles d’exécution :

Aux termes de l’article L412-6 du Code des procédures civiles d’exécution, “Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa.”

En l’espèce, la SA OPERATEUR NATIONAL DE VENTE ne justifie pas d’une voie de fait imputable aux défendeurs.

Dès lors, la SA OPERATEUR NATIONAL DE VENTE ne rapporte pas d’éléments suffisants permettant de faire échec à l’application de l’article L412-6 du Code des procédures civiles d’exécution et sera déboutée de sa demande en ce sens.

Sur la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation :

L’indemnité d’occupation, de nature mixte compensatoire et indemnitaire, a pour objet de compenser les pertes de loyer que le propriétaire subit et de réparer l’intégralité du préjudice qu’il subit du fait de la privation de son bien.

La SA OPERATEUR NATIONAL DE VENTE subit un préjudice du fait de la privation de son bien et qu’elle doit être compensée de la perte de jouissance qu’elle subit.

Monsieur [F] [M] et Madame [L] [W] étant occupants sans droit ni titre du logement, ils seront condamnés à verser une indemnité mensuelle provisionnelle d’occupation, et ce à compter du 20 février 2025, date à laquelle leur occupation est prouvée par le propriétaire, et jusqu’à libération effective des lieux.

La SA OPERATEUR NATIONAL DE VENTE verse aux débats le bail conclu avec son précédent locataire stipulant un loyer sans charges de 377,89 euros par mois. Compte-tenu de l’évolution du marché locatif au cours des dernières années, le chiffrage sollicité par la demanderesse apparaît tout à fait raisonnable.

L’indemnité provisionnelle d’occupation sera donc fixée au montant de 499,09 euros par mois, à compter du 20 février 2025 et jusqu’à expulsion définitive.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [F] [M] et Madame [L] [W], parties perdantes, supporteront la charge des dépens de l’instance.

Les frais des actes de commissaire de justice nécessaires pour établir les prétentions de la SA OPERATEUR NATIONAL DE VENTE ne constituent pas des dépens et ressortent en réalité de l’article 700 du Code de procédure civile, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer par des dispositions séparées sur les demandes de 800 et 1.000 euros formulées par la SA OPERATEUR NATIONAL DE VENTE.

Tenant compte des démarches qui ont été rendues nécessaires pour établir l’identité des occupants sans droit ni titre et pour la présente procédure, mais également de la situation sociale de Monsieur [F] [M] et Madame [L] [W], ceux-ci seront condamnés à verser à la SA OPERATEUR NATIONAL DE VENTE la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire par provision conformément aux articles 484 et 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que Monsieur [F] [M] et Madame [L] [W] occupent sans droit ni titre l’appartement à usage d’habitation n°[Adresse 5] ;

CONSTATONS l’existence d’un trouble manifestement illicite donnant pouvoir au juge des référés pour trancher la demande d’expulsion ;

DEBOUTONS la SA OPERATEUR NATIONAL DE VENTE de sa demande de suppression du délai prévu à l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTONS la SA OPERATEUR NATIONAL DE VENTE de sa demande de suppression du délai prévu audit article L412-6 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTONS Monsieur [F] [M] et Madame [L] [W] de leur demande de délai supplémentaire ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [F] [M] et Madame [L] [W] de libérer les lieux ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [F] [M] et Madame [L] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, la SA OPERATEUR NATIONAL DE VENTE pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DEBOUTONS la SA OPERATEUR NATIONAL DE VENTE de sa demande d’astreinte ;

DISONS n’y avoir lieu à statuer sur les meubles ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [M] et Madame [L] [W] à payer à la SA OPERATEUR NATIONAL DE VENTE à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 20 février 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 499,09 euros ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [M] et Madame [L] [W] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [M] et Madame [L] [W] à verser à la SA OPERATEUR NATIONAL DE VENTE la somme de 300 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire par provision.

La Greffière Le Juge