TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M [O] [B]

Mme [S] [I] ép [B]

PREFET DE [Localité 4]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Patrick MAYET

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/02841 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7LWU

N° MINUTE :

8

JUGEMENT

rendu le 27 août 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. GROUPE SOS COOPERATIVE IMMOBILIERE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Patrick MAYET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire G 0139

DÉFENDEURS

Monsieur [O] [B], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [S] [I] épouse [B], demeurant [Adresse 2]

non comparante ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 juin 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 27 août 2025 par Romain BRIEC, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 27 août 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/02841 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7LWU

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 27 septembre 2004, la SARL ALLIANCE IMMOBILIERE, désormais dénommée la SARL GROUPE SOS COOPERATIVE IMMOBILIERE, a donné à bail à Monsieur [O] [B] et Madame [S] [I] épouse [B] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 108,10 euros outre 50 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés et en l’absence de communication de l’assurance contre les risques locatifs, la SARL GROUPE SOS COOPERATIVE IMMOBILIERE a fait signifier le 17 octobre 2024 par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 4564,23 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de septembre 2024 inclus, et d’avoir à justifier d’une assurance, visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 février 2025, la SARL GROUPE SOS COOPERATIVE IMMOBILIERE a fait assigner Monsieur [O] [B] et Madame [S] [I] épouse [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,

— condamner solidairement Monsieur [O] [B] et Madame [S] [I] épouse [B] à lui payer les loyers et charges impayés au mois de janvier 2025 inclus, soit la somme de 4681,48 euros, sous réserve des loyers à échoir, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au double du montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 juin 2025.

A l’audience du 12 juin 2025, la SARL GROUPE SOS COOPERATIVE IMMOBILIERE, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 5629,35 euros, selon décompte en date du 10 juin 2025. Elle a indiqué que le dernier réglement date du mois d’octobre 2024.

Bien que régulièrement assignés à étude, Monsieur [O] [B] et Madame [S] [I] épouse [B] n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 27 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] par la voie électronique le 28 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 12 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SARL GROUPE SOS COOPERATIVE IMMOBILIERE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 18 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 27 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 7 g) de cette loi précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et que le commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

En l’espèce, le bail conclu le 27 septembre 2004 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 octobre 2024, pour la somme en principal de 4564,23 euros. Ce commandement reproduit les dispositions de l’article 7g) et rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette et d’un mois pour justifier d’une assurance contre les risques locatifs, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux tant pour les impayés de loyers pendant plus de deux mois, que pour l’assurance du bien (aucun justificatif n’ayant été produit) de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 novembre 2024, sans que l’octroi de délais de grâce suspensifs de la clause résolutoire ne soient possibles compte tenu du défaut de justification de l’assurance.

En effet si en application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui aurait repris le paiement des loyers courants (cette condition peur être écartée si le bailleur y consent), lesquels suspendent les effets de la clause résolutoire, de tels délais suspensifs ne sont pas prévus concernant le défaut d’assurance.

Monsieur [O] [B] et Madame [S] [I] épouse [B] étant sans droit ni titre depuis le 18 novembre 2024, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il n’apparaît pas non plus nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [O] [B] et Madame [S] [I] épouse [B] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la SARL GROUPE SOS COOPERATIVE IMMOBILIERE produit un décompte démontrant que Monsieur [O] [B] et Madame [S] [I] épouse [B] restent lui devoir la somme de 5629,35 euros (cette somme n’incluant pas les frais de poursuite et autres frais non jusitifés) à la date du 10 juin 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Pour la somme au principal, Monsieur [O] [B] et Madame [S] [I] épouse [B], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Ils seront donc condamnés au paiement de la somme de 5629,35 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4564,23 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Ils y seront condamnés solidairement compte tenu de la clause de solidarité contenue dans le bail (page 9) et de la solidarité légale des dettes ménagères de l’article 220 du code civil.

Monsieur [O] [B] et Madame [S] [I] épouse [B] seront aussi condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 11 juin 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué et que la clause du bail majorant l’indemnité s’analyse en une clause pénale, laquelle peut être réduite d’office par le juge si elle est manifestement excessive en application de l’article 1231-5 du code civil et est au sruplus illicite au regard de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [O] [B] et Madame [S] [I] épouse [B], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 septembre 2004 entre la SARL GROUPE SOS COOPERATIVE IMMOBILIERE et Monsieur [O] [B] et Madame [S] [I] épouse [B] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 17 novembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [O] [B] et Madame [S] [I] épouse [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [O] [B] et Madame [S] [I] épouse [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SARL GROUPE SOS COOPERATIVE IMMOBILIERE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [B] et Madame [S] [I] épouse [B] à verser à la SARL GROUPE SOS COOPERATIVE IMMOBILIERE la somme de 5629,35 euros (décompte arrêté au 10 juin 2025, incluant la mensualité de mai 2025), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 17 octobre 2024 sur la somme de 4564,23 euros et à compter du de la signification de la présente décision pour le surplus ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte du 10 juin 2025 viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [B] et Madame [S] [I] épouse [B] à verser à la SARL GROUPE SOS COOPERATIVE IMMOBILIERE une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (soit à ce jour 203,64 euros), à compter du 11 juin 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [B] et Madame [S] [I] épouse [B] à verser à la SARL GROUPE SOS COOPERATIVE IMMOBILIERE une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [B] et Madame [S] [I] épouse [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

ORDONNE la communication au Préfet de [Localité 4] de la présente décision ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection