Tribunal Judiciaire de Toulouse, Referes, 20 janvier 2026, n° 25/02134

TJ Toulouse 20 janvier 2026

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que les défendeurs n'ont pas contesté leur obligation de paiement des charges et qu'ils demeurent redevables d'un montant d'arriérés.
Accepté
Frais engagés pour faire valoir les droits en justice
La cour a jugé qu'il serait inéquitable de faire peser sur les autres copropriétaires les frais engagés pour obtenir une décision judiciaire contre les défendeurs.
Accepté
Responsabilité des dépens
La cour a constaté que les défendeurs ont succombé dans leur demande et doivent donc supporter les dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, réf., 20 janv. 2026, n° 25/02134
Numéro(s) :	25/02134
Importance :	Inédit
Dispositif :	Ordonne de faire ou de ne pas faire quelque chose avec ou sans astreinte
Date de dernière mise à jour :	2 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Caroline LEFEVRE-LE BIHAN
Cabinet(s) :	SELARL LEFEVRE-LE BIHAN
Parties :	son syndic en exercice, SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE CITE LE PARC [ Adresse 3 ]

Texte intégral

N° RG 25/02134 – N° Portalis DBX4-W-B7J-URFR

MINUTE N° : 26/

DOSSIER : N° RG 25/02134 – N° Portalis DBX4-W-B7J-URFR

NAC: 72A

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à la SELARL SELARL LEFEVRE-LE BIHAN

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 20 JANVIER 2026

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE CITE LE PARC [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, la SAS VD IMMO – CABINET MARTY IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Caroline LEFEVRE-LE BIHAN de la SELARL SELARL LEFEVRE-LE BIHAN, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEURS

M. [K] [T], demeurant [Adresse 4]

non comparant

M. [G] [T], demeurant [Adresse 2]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 16 décembre 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [K] [T] et Monsieur [G] [T] sont propriétaires des lots n° 530 et 540, dépendant d’un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété dénommé résidence CITE LE PARC sise [Adresse 3].

Par actes de commissaire de justice en dates des 21 et 27 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence CITE LE PARC, pris en la personne de son syndic la société VD IMMO – CABINET MARTY IMMOBILIER, a assigné Monsieur [K] [T] et Monsieur [G] [T] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse.

L’affaire a été évoquée à l’audience en date du 16 décembre 2025.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence CITE LE PARC , pris en la personne de son syndic la société VD IMMO – CABINET MARTY IMMOBILIER, demande à la présente juridiction, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 835 du code de procédure civile, de :

condamner solidairement Messieurs [K] et [G] [T] au paiement provisionnel de la somme de 4.070,88 euros au 15 novembre 2025 au titre des charges de copropriété et des frais nécessaires exposés par le syndicat des Ccpropriétaires ; condamner solidairement Messieurs [K] et [G] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence CITE LE PARC la somme 1.440 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner solidairement Messieurs [K] et [G] [T] aux entiers dépens de l’instance.

De leur côté, Monsieur [K] [T], régulièrement assigné à l’étude de commissaire de justice et Monsieur [G] [T], régulièrement assigné selon procès-verbal de recherches infructueuses, n’ont pas comparu à l’audience et ne se sont pas faits représenter.

Sur les moyens de fait et de droit développés par la partie demanderesse au soutien de ses prétentions, il sera renvoyé à son assignation, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur la recevabilité des demandes

L’article 750-1 du code de procédure civile dispose : « A peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :

1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;

2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai manifestement excessif au regard de la nature et des enjeux du litige ;

4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;

5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l’article L. 125-1 du code des procédures civiles d’exécution ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires expose que la copropriété fait l’objet d’un plan de sauvegarde, que les défendeurs ne paient pas régulièrement leurs charges depuis des années et que cette situation met en difficulté la copropriété.

Au regard de la mise sous sauvegarde de justice de la copropriété, qui n’est pas contestée, il convient de considérer que l’urgence manifeste est caractérisée et il convient, en conséquence, de considérer que cela justifie en l’espèce que les parties soient dispensées de l’obligation que leur demande soit précédée d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative.

Il convient donc de déclarer la présente procédure recevable.

* Sur les charges de copropriété impayées

L’article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges (…) »

L’article 1353 du code civil dispose : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En l’espèce, il est constant que Monsieur [K] [T] et Monsieur [G] [T] sont propriétaires des lots n° 530 et 540, dépendant d’un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété dénommé résidence CITE LE PARC sise [Adresse 3].

A ce titre, comme tous les autres copropriétaires et en vertu du règlement de copropriété, ils doivent s’acquitter des charges exposées par la copropriété.

Il procède de la lecture du décompte arrêté le 20 octobre 2025 (appel de fonds du 4ème trimestre 2025 inclus) que Monsieur [K] [T] et Monsieur [G] [T] restent redevables de la somme de 4.070,88 euros d’arriérés de charges de copropriété.

La partie demanderesse apporte ainsi la preuve suffisante de la créance qu’elle détient à l’encontre de Monsieur [K] [T] et Monsieur [G] [T]. Il pèse désormais sur eux la preuve d’avoir à démontrer qu’ils se sont bien acquittés du montant de leurs charges de copropriété ou de justifier que celles-ci ne leur sont pas dues. En choisissant de ne pas comparaître, les parties défenderesses sont réputées ne pas contester cette dette, tant dans son principe, que dans son montant.

S’agissant de la demande de condamnation solidaire, il convient de constater que le syndicat des copropriétaires ne produit pas le réglement de copropriété.

Dès lors, la solidarité ne se présumant pas, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de condamnation solidaire.

Il en résulte que Monsieur [K] [T] et Monsieur [G] [T] sont donc redevables de la somme de 4.070,88 euros au titre de l’arriéré échu de charges de copropriété, arrêtée au 20 octobre 2025 (appel de fonds du 4ème trimestre 2025 inclus).

* Sur les dépens de l’instance

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Parties succombantes en ce qu’ils n’ont pas su s’acquitter d’un arriéré de charges de copropriété, Monsieur [K] [T] et Monsieur [G] [T] seront tenus in solidum aux entiers dépens de l’instance.

* Sur les frais irrépétibles

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…).

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations (…). »

L’équité commande de condamner in solidum Monsieur [K] [T] et Monsieur [G] [T] à payer la somme de 1.000 euros au syndicat des copropriétaires CITE LE PARC, pris en la personne de son syndic la société VD IMMO – CABINET MARTY IMMOBILIER.

Non seulement le syndicat des copropriétaires a été contraint d’engager des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance, afin de faire valoir ses droits en justice, mais il serait inéquitable de faire peser sur les autres copropriétaires les frais engagés par la copropriété pour obtenir un titre exécutoire à l’encontre d’un copropriétaire défaillant dans ses obligations périodiques.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Monsieur Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance rendue par défaut et en dernier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà et vu l’urgence :

CONDAMNONS Monsieur [K] [T] et Monsieur [G] [T] à verser au syndicat des copropriétaires CITE LE PARC, pris en la personne de son syndic la société VD IMMO – CABINET MARTY IMMOBILIER, la somme de 4.070,88 euros (QUATRE MILLE SOIXANTE DIX EUROS et QUATRE VINGT HUIT CENTIMES) au titre de l’arriéré de charges de copropriété, arrêtée au 20 octobre 2025 (appel de fonds du 4ème trimestre 2025 inclus) ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [K] [T] et Monsieur [G] [T] à verser au syndicat des copropriétaires CITE LE PARC, pris en la personne de son syndic la société VD IMMO – CABINET MARTY IMMOBILIER, une somme de 1.000 euros (MILLE EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres ou tous surplus de prétentions ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [K] [T] et Monsieur [G] [T] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 20 janvier 2026.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,