TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-

J U G E M E N T

rendu le 24 Octobre 2025

Numéro RG : N° RG 25/00029 – N° Portalis DB2P-W-B7J-EWYE

DEMANDEUR :

OPAC SAVOIE, Office Public de l’Habitat

dont le siège social est situé [Adresse 4]

[Localité 2]

représenté par Maître Marie GIRARD-MADOUX de la SCP GIRARD-MADOUX ET ASSOCIES, avocats au barreau de CHAMBERY

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [N] [K]

demeurant immeuble dénommé ”[Adresse 6]” n°0038

[Adresse 1]

[Localité 3]

non comparant

Madame [C] [T] épouse [K]

demeurant [Adresse 5]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Nathalie OLIVIER, avocat au barreau de CHAMBERY

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne DURAND

Greffier : Liliane BOURGEAT

DÉBATS :

Audience publique du : 1er juillet 2025

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 19 février 2021, l’Office Public d’Aménagement et de Construction (OPAC) de la SAVOIE a donné à bail à Monsieur [N] [K] et Madame [C] [T] épouse [K], un logement à usage d’habitation situé [Adresse 7] pour un loyer mensuel de 636,94 euros, outre une provision sur charges.

OPAC SAVOIE a fait signifier un commandement de payer en date du 28 mai 2024 visant la clause résolutoire et a saisi le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chambéry par acte d’huissier en date du 29 janvier 2025 et sollicite :

A titre principal,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire au bénéfice du bailleur avec toutes ses conséquences,

— constater la résiliation de plein droit du contrat de location à la date du 10 juillet 2024 et dire en conséquence que les locataires sont occupants sans droit ni titre,

— ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef sous astreinte de 15 euros par jour de retard et au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner solidairement Monsieur [N] [K] et Madame [C] [T] épouse [K] à payer à OPAC SAVOIE la somme de 3582,62 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 2 décembre 2024, ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges à compter de la résiliation des contrats de bail jusqu’à la libération effective des lieux,

A titre subsidiaire,

— prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs des locataires pour non-respect de leur obligation de régler les loyers et charges et ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef sous astreinte de 15 euros par jour de retard et au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner solidairement Monsieur [N] [K] et Madame [C] [T] épouse [K] à payer à OPAC SAVOIE la somme de 3582,62 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 2 décembre 2024, ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges à compter de la résiliation des contrats de bail jusqu’à la libération effective des lieux,

En toutes hypothèses,

— rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire, et dire n’y avoir lieu à l’écarter,

— condamner solidairement Monsieur [N] [K] et Madame [C] [T] épouse [K] au paiement de la somme de 450 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— la condamnation solidaire de Monsieur [N] [K] et Madame [C] [T] épouse [K] au paiement du coût du commandement de payer et du présent acte et ses suites et aux dépens.

A l’audience du 18 mars 2025, l’affaire a été renvoyée pour permettre aux parties de rendre leurs conclusions.

A l’audience du 1er juillet 2025, OPAC SAVOIE, représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes en réactualisant celle relative au paiement de l’arriéré locatif à hauteur de 4296,72 euros au 27 juin 2025. Le demandeur déclare être opposé à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [N] [K] ne comparait pas et n’est pas représenté.

Madame [C] [T] épouse [K], représentée par son conseil, comparaît à l’audience et reprend les demandes énoncées dans les conclusions par lesquelles elle sollicite :

— de se voir octoyer un délai de paiement de 2 ans,

— de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le délai d’apurement de la dette,

— rejeter la demande de OPAC SAVOIE au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ou la diminuer dans d’importantes proportions.

Elle reconnaît le montant de la dette, souhaite rester dans le logement précisant que les loyers n’ont pas été réglés de façon régulière dans la mesure ou Monsieur [K] dilapide sa retraite et ne contribue pas aux charges du ménage, obligeant l’épouse à régler seule le montant du loyer et des charges. Elle précise avoir engagé une procédure de divorce et souhaiter la jouissance du domicile conjugal. Elle précise avoir effectué dès qu’elle le pouvait, différents virements à OPAC SAVOIE. Elle énonce percevoir un salaire de 1572 euros par mois tandis que son époux perçoit 550 euros de retraite, 239,47 euros de la prévoyance ARRCO et une rente invalidité de 623 euros. Elle précise qu’elle verse personnellement un acompte tous les mois pour résorber la dette.

Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience et fait état de la carence de Monsieur [N] [K].

La décision a été mise en délibéré au 26 septembre 2025, délibéré prorogé au 24 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LES TEXTES APPLICABLES :

L’article 1 du code civil dispose dans son premier alinéa que les lois et, lorsqu’ils sont publiés au Journal officiel de la République française, les actes administratifs entrent en vigueur à la date qu’ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. Toutefois, l’entrée en vigueur de celles de leurs dispositions dont l’exécution nécessite des mesures d’application est reportée à la date d’entrée en vigueur de ces mesures.

Dans son avis du 13 juin 2024 (n°15007 P+B), la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En outre, l’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu avant le 29 juillet 2023, date de publication de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 au journal officiel, et ce pour une durée d’un mois, renouvelable tacitement. Ainsi, si ce contrat de bail a été tacitement reconduit depuis l’entrée en vigueur de la loi précitée, il n’en demeure pas moins que les baux successifs tacitement reconduits depuis cette date se sont contentés de reprendre les dispositions du bail initial fixant le délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer à deux mois. Ainsi, les parties ont manifestement entendus déroger à la disposition précitée relative à la diminution du délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer à six semaines, laquelle ne peut par suite recevoir application dans le cadre de la présente procédure.

S’agissant en revanche des dispositions de cette loi relatives à la réduction du délai de notification de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail au représentant de l’Etat dans le département, celles-ci sont applicables en l’espèce, puisqu’il ne s’agit pas de modifier les délais fixés dans un contrat de bail en cours, tandis que l’assignation a été délivrée postérieurement à la date d’entrée en vigueur de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

En outre, les dispositions de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 relatives notamment au conditionnement des délais de paiement à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ou encore à la limitation de la suspension des effets de la clause résolutoire à cette dernière condition et sous réserve d’une demande faite en ce sens par les parties, sont applicables à la présente procédure, l’audience ayant eu lieu postérieurement à la date d’entrée en vigueur de cette loi, qui n’a pas pour effet de modifier les délais prévus dans un contrat de bail en cours.

II. SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE DE RESILIATION ET D’EXPULSION :

La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 est réputée constituée ensuite de la saisine de la commission des impayés de loyer de la caisse d’allocations familiales le 14 août 2023, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24.II de la loi du 06 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a par ailleurs été notifiée à la préfecture de la SAVOIE par lettre recommandée avec avis de réception retirée le 30 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24.I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

III. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 28 mai 2024, pour la somme en principal de 3249,96 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 juillet 2024.

En application de l’article 24.VII de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 applicable en l’espèce sur ce point, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En application de l’article 24.V de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, il résulte du décompte produit par le bailleur à l’audience que Monsieur [N] [K] et Madame [C] [T] épouse [K] n’ont pas repris le paiement intégral du loyer en juin 2025 et que des versements partiels ont été effectués en avril et mai 2025.

Par suite, les preneurs devenant occupants sans droit ni titre, faute de libération spontanée des locaux, il pourra être procédé à leur expulsion avec le concours de la force publique, sans préjudice toutefois des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Il convient de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant du 29 juillet 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

OPAC SAVOIE produit un décompte démontrant que Monsieur [N] [K] et Madame [C] [T] épouse [K] restaient devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4164,63 euros incluant le loyer du mois de mai 2025.

En outre, il convient de rappeler que selon l’article 220 du Code civil, les époux sont tenus solidairement des dettes ayant pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants. L’article 262 du même code précise qu’il est mis fin à cette solidarité à partir du jour où le divorce est inscrit sur l’acte de l’état civil. Le contrat de bail conclu le 19 février 2021 entre OPAC SAVOIE et Monsieur [N] [K] et Madame [C] [T] épouse [K] comporte en outre une clause de solidarité.

Ainsi, Monsieur [N] [K] et Madame [C] [T] épouse [K] sont tenus solidairement des dettes portant sur le logement situé [Adresse 7].

Les défendeurs n’apportant aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, ils seront condamnés solidairement au paiement de cette somme.

Ils seront par ailleurs condamnés solidairement au paiement des loyers, charges et indemnités mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er juin 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

V. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

Par application de l’article 1343-5 alinéa 1er du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Compte tenu de la précarité de la situation de Madame [C] [T] épouse [K] qui énonce être la seule à verser une somme d’argent pour apurer la dette, les époux seront autorisés à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

VI. SUR LA DEMANDE D’ASTREINTE :

OPAC SAVOIE sollicite l’expulsion de Monsieur [N] [K] et Madame [C] [T] épouse [K] sous astreinte de 15 euros par jour de retard.

Au regard du recours possible à la force publique en cas de non respect de la décision, ce qui s’avère être une mesure de contrainte suffisante pour assurer l’exécution de la présente décision, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’astreinte.

VII. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Les locataires, parties perdantes, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu de la situation économique des locataires telle que précédemment décrite et en l’absence de besoin allégué par le bailleur, celui-ci sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire rendue en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 février 2021 entre l’Office Public d’Aménagement et de Construction (OPAC) de la SAVOIE et Monsieur [N] [K] et Madame [C] [T] épouse [K] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 7] sont réunies à la date du 29 juillet 2024,

EN CONSEQUENCE, ORDONNE à Monsieur [N] [K] et Madame [C] [T] épouse [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT qu’à défaut pour Monsieur [N] [K] et Madame [C] [T] épouse [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, OPAC SAVOIE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

FIXE l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué,

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [K] et Madame [C] [T] épouse [K] à payer à OPAC SAVOIE la somme de 4164,63 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation comprenant le mois de mai 2025 outre les loyers, charges et indemnités d’occupation dus postérieurement et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, avec intérêts au taux légal,

AUTORISE Monsieur [N] [K] et Madame [C] [T] épouse [K] à s’acquitter de l’arriéré locatif en 23 mensualités de 167 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision et qu’à défaut du paiement intégral d’une mensualité dans ce délai, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [K] et Madame [C] [T] épouse [K] aux dépens qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation,

DIT n’y avoir lieu au paiement d’une indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, et notamment celle formée par Monsieur [N] [K] et Madame [C] [T] épouse [K] au titre de l’octroi de délais de paiement et de la suspension des effets de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et la demande d’astreinte formulée par le bailleur,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de Chambéry, le 24 octobre 2025, par Madame Anne DURAND, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Chambéry assistée de Madame Liliane BOURGEAT, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION