TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/03556

N° Portalis DBX4-W-B7J-US6X

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 24 Février 2026

SA PROMOLOGIS, agissant poursuites et diligences de son Directeur Général en exercice et domicilié à cet effet audit siège social

C/

[A] [F]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 24 Février 2026

à la SA PROMOLOGIS

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 24 Février 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Norédine HEDDAB, Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 02 Décembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

SA PROMOLOGIS, agissant poursuites et diligences de son Directeur Général en exercice et domicilié à cet effet audit siège social, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Mme [M] [S], chargée de contentieux, munie d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDERESSE

Mme [A] [F], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Lucie LE BERRE, avocate au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 7 novembre 2024, signé électroniquement, à effet du 10 décembre 2024, la SA PROMOLOGIS a donné à bail à Madame [A] [F] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 4] à [Localité 2], pour un loyer mensuel de 418,25 euros, outre une provision mensuelle de charges d’un montant de 190,42 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA PROMOLOGIS a fait signifier le 3 avril 2025 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 17 juin 2025, la SA PROMOLOGIS a fait assigner Madame [A] [F] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé à l’audience du 2 décembre 2025 en lui demandant de :

— constater la résiliation de plein droit du contrat de bail par le jeu de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail,

— constater qu’elle est occupante sans droit, ni titre à compter de l’application de la clause résolutoire en vertu de l’article 24 2° de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

— ordonner en conséquence, son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— la condamner par provision, au paiement de la somme de 1 635,06 euros correspondant aux loyers et charges impayés échus au 10 juin 2025, somme qui sera réévaluée le jour de l’audience, outre les intérêts au taux légal en application de l’article 1231-6 du Code civil à compter de la présente assignation,

— la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer mensuel charges comprises et ce, jusqu’à son départ effectif des lieux, ainsi que celui de tout occupant de son chef,

— la condamner au paiement de la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, le fait de recourir à la justice entraînant pour la requérante des frais non compris dans les dépens qu’il serait inéquitable de lui laisser supporter,

— la condamner aux entiers dépens en ce compris, le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, le coût de la présente assignation et celui de sa notification à la Préfecture conformément à l’article 696 du Code de procédure civile.

L’affaire a été débattue à l’audience du 2 décembre 2025.

Lors des débats, la SA PROMOLOGIS, régulièrement représentée, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 1.889,93 euros, échéance de novembre 2025 incluse, selon un décompte fourni à l’audience.

Madame [A] [F], représentée par son conseil, selon ses conclusions communiquées à l’audience, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de :

— débouter la SA PROMOLOGIS de ses demandes,

— lui accorder les plus larges délais de paiement pour apurer le solde de sa dette, soit 35 mensualités à hauteur de 53 € et la 36ème à hauteur de 34,94 €,

— suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés,

— dire que chaque partie conservera la charge de ses dépens.

Elle expose que l’origine de ses difficultés tient notamment au fait de sa situation de mère isolée, élevant seule sa fille âgée de 4 ans, alors qu’elle est vient de terminer son contrat d’apprentissage qu’elle a débuté en août 2025.

Elle indique avoir signé un contrat d’engagement jeune avec la Mission locale de [Localité 2] le 27 novembre 2025 pour lequel elle percevra la somme de 561 euros, en plus de la somme de 199,18 euros de soutien familial et 375,70 euros au titre de l’aide personnalisée au logement.

Au soutien de sa demande de suspendre les effets de la clause résolutoire, elle ajoute avoir repris le paiement intégral des loyers depuis le mois d’octobre 2025, et avoir effectué un virement le 1er décembre à hauteur de 72 euros n’apparaissant pas sur le décompte et qu’il convient de déduire de ce dernier les frais de procédure.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, aux conclusions et à la note d’audience, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens des parties.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 24 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la compétence du juge des référés :

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— Sur la recevabilité de l’action :

La SA PROMOLOGIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique le 7 avril 2025, deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 juin 2025, en application des dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 18 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Le bail conclu entre les parties, postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi précitée, contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant l’application du délai légal pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 3 avril 2025, pour la somme en principal de 1.811,97 euros et indique à la locataire un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Le commandement de payer, prévoyant un délai plus favorable au locataire pour régulariser sa dette, que celui applicable selon les dispositions du bail qui est de six semaines, il sera retenu le délai de 2 mois porté sur le commandement de payer.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 3 juin 2025.

— Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et les demandes en paiement :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte en outre de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

La SA PROMOLOGIS produit le bail et indique que Madame [A] [F] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2077,07 euros à la date du 2 décembre 2025 (échéance de novembre 2025 incluse).

Cependant, ce décompte intègre au passif de la locataire des frais de procédure en date du 15 octobre 2025 d’un montant de 187,13 euros, qu’il convient de déduire de cette créance en ce qu’il s’agit de dépens, ramenant ainsi l’arriéré locatif à la somme, qui est d’ailleurs sollicitée oralement en demande, de 1.889,94 euros.

Madame [A] [F], qui reconnaît devoir cette somme, doit par conséquent être condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 1.889,94 euros. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Toutefois, il ressort des débats et des éléments produits, en particulier du décompte actualisé que Madame [A] [F] a repris le paiement du loyer courant depuis le mois de septembre 2025 et apparaît en situation de régler, en plus du loyer et des charges courants, l’arriéré locatif, moyennant des délais de paiement qui seront par conséquent ordonnés, selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Les effets de la clause résolutoire seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir qu’en cas de non-respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l’expulsion de Madame [A] [F] pourra être poursuivie et elle sera tenue, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu’il convient de fixer par référence au montant du dernier loyer et des provisions pour charges à la somme de 608,67 euros.

— Sur les mesures accessoires :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Au vu des pièces produites, la présente procédure ayant été rendue nécessaire par un défaut de paiement des loyers et charges, alors que la dette n’a toujours pas été régularisée, Madame [A] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L’équité conduit à condamner Madame [A] [F] à verser à la SA PROMOLOGIS une indemnité de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 3 juin 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail à effet du 10 décembre 2024 et liant la SA PROMOLOGIS à Madame [A] [F], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 4] à [Localité 2] ;

CONDAMNONS Madame [A] [F] à payer à la SA PROMOLOGIS à titre provisionnel la somme de 1.889,94 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges, indemnités d’occupation (décompte arrêté au 2 décembre 2025, échéance de novembre 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Madame [A] [F] à s’acquitter de sa dette, outre le loyer et les charges courants, en 36 mensualités de 52 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et dépens ;

DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s’imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d’une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l’envoi d’une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

— la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

— le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

— à défaut pour Madame [A] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA PROMOLOGIS pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Madame [A] [F] sera tenue de payer à la SA PROMOLOGIS une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle jusqu’à la date de la libération des lieux, égale à 608,67 euros, et, en tant que de besoin, l’y CONDAMNONS sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ;

CONDAMNONS Madame [A] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS Madame [A] [F] à payer à la SA PROMOLOGIS la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE