TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/02431 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UKUP

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 27 Janvier 2026

E.P.I.C. [Localité 10] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE

C/

[X] [T]

[K] [O]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 27 Janvier 2026

à [Localité 10] METROPOLE HABITAT

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 27 Janvier 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU,Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 21 Octobre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 10] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représenté par Mme [V] [R] munie d’un pouvoir de représentation

ET

DÉFENDEURS

M. [X] [T], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

Mme [K] [O], demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Par acte signé le 8 juillet 2016, à effet au même jour, l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT ont donné à bail à Madame [K] [O], un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 8]), pour un montant de loyer de 500,45 euros, outre une provision de charges mensuelles de 187,17 euros.

Le 19 mars 2018 Madame [K] [O] a demandé au bailleur de changer de situation locative, tenant à son mariage du 23 novembre 2016 et d’ajouter, à effet au 29 mai 2017, Monsieur [X] [T] en qualité de co-titulaire, avec elle, du contrat de bail en cours.

Des loyers étant demeurés impayés, l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT a fait signifier le 23 janvier 2025 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 13 mai 2025, l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT a fait assigner Monsieur [X] [T] et Madame [K] [O] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé à l’audience du 21 octobre 2025 en lui demandant, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— de constater la résiliation du bail et prononcer en conséquence l’expulsion de Monsieur [X] [T] et Madame [K] [O] des lieux lui appartenant, objets de la location, qu’ils occupent sans droit au [Adresse 4], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec si besoin le concours de la force publique,

— condamner solidairement Monsieur [X] [T] et Madame [K] [O] au paiement par provision de la somme de 5.869,35 euros, y ajoutés les intérêts de retard au taux légal à compter de la décision à intervenir, ainsi qu’au paiement des échéances postérieures impayées s’il y a eu lieu,

— condamner solidairement Monsieur [X] [T] et Madame [K] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisionnellement au montant actuel du loyer et des charges, et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner solidairement Monsieur [X] [T] et Madame [K] [O] au paiement de la somme de 150 euros,

— condamner solidairement Monsieur [X] [T] et Madame [K] [O] au paiement des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer les loyers et du présent acte.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 octobre 2025.

Lors des débats, l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT, régulièrement représenté, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 10.342,75 euros (mois de septembre 2025 inclus) selon un décompte fourni à l’audience.

Il indique que Monsieur [X] [T] et Madame [K] [O] n’ont pas repris le paiement du loyer courant et qu’aucun paiement n’a été effectué depuis le mois de septembre 2024.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT.

Monsieur [X] [T], qui comparaît en personne, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de lui accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause résolutoire de plein droit car il souhaite se maintenir dans les lieux.

Il explique depuis le mois d’août 2024, l’aide personnalisée au logement a été suspendue, de même que ses droits au chômage. Il ajoute que sa femme a quitté le logement depuis environ 1 an.

Il précise avoir une activité professionnelle pour laquelle il perçoit une rémunération à hauteur de 450 à 500 euros par mois mais qu’il recherche activement un emploi et qu’il a une promesse d’embauche pour le mois prochain.

Enfin, il indique ne pas avoir de crédit ni d’enfant.

Madame [K] [O], bien que régulièrement citée à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

Madame [K] [O] n’a pas déféré à la convocation du 16 septembre 2025 du service chargé par le préfet de la Haute-Garonne afin d’établir un diagnostic social et financier.

Concernant Monsieur [X] [T], la juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 27 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la compétence du juge des référés

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— Sur le défaut de comparution d’un défendeur

l’article 474 du code de procédure civile dispose notamment qu’ « en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne. »

Monsieur [X] [T] ayant comparu mais Madame [K] [O], assignée à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n’ayant pas comparu et ne s’étant pas fait représenter, il convient de statuer par ordonnance réputée contradictoire à l’égard de tous, en premier ressort.

— Sur la recevabilité de l’action :

L’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 24 janvier 2025, deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 14 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de 2 mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 23 janvier 2025, pour la somme en principal de 2.179,92 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 23 mars 2025.

Cependant, Monsieur [X] [T] sollicite des délais de paiement en vue de se maintenir dans les lieux et conserver le bénéfice du contrat.

Or, il résulte de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Il ressort des débats et des éléments produits, en particulier du décompte actualisé que Monsieur [X] [T] et Madame [K] [T], cette dernière qui aurait quitté les lieux sans toutefois délivrer de congé, n’ont pas réglé le loyer depuis le mois de février 2025.

Au surplus, Monsieur [X] [T] n’apporte aucun élément permettant de justifier au jour de l’audience de sa capacité à apurer la dette. Au contraire, ce dernier indique percevoir un salaire mensuel de 450 à 500 euros, ce qui apparaît déjà insuffisant pour payer le loyer courant, et par conséquence les charges ainsi qu’une échéance en apurement de la dette.

Les conditions pour permettre au juge d’accorder des délais de paiements suspensifs des effets de la clause résolutoire n’étant pas réunies, notamment par l’absence de reprise du paiement du loyer courant, il ne peut être fait droit à la demande de Monsieur [Z] [T] à ce titre.

Par conséquent, la demande de suspension de l’effet de la clause de résiliation de plein droit doit être rejetée et il convient de constater que le bail a pris fin.

Monsieur [X] [T] et Madame [K] [O] , qui n’ont plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de son chef seront dès lors condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

Il convient de fixer à compter de la résiliation du bail, sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle, une indemnité d’occupation équivalente au montant actuel du loyer et des charges et ce jusqu’à libération effective des lieux.

— Sur les demandes en paiement

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est produit par l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Monsieur [X] [T] et Madame [K] [O] restent devoir, la somme de 10.342,75 euros à la date du 21 octobre 2025 (mois de septembre 2025 inclus).

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 susrappelé, ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si le bail n’avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux.

Monsieur [X] [T] et Madame [K] [O], ne contestant la dette ni dans son principe, ni dans son montant, doivent être condamnés au paiement de la somme de 10.342,75 euros, à titre provisionnel. Cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Monsieur [X] [T] et Madame [K] [O] seront également condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er octobre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Au regard du montant actualisé du loyer et de la provision pour charge, cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à la somme provisionnelle, à actualiser selon les dispositions du bail, de 739,09 euros à compter de cette date.

Les défendeurs étant mariés et la solidarité étant en outre convenue au contrat, il sera fait droit à la demande de condamnation solidaire.

— Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [X] [T] et Madame [K] [O], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Monsieur [X] [T] et Madame [K] [O] supporteront in solidum une indemnité de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 23 mars 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 juillet 2016 à effet du même jour et liant l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT à Monsieur [X] [T] et Madame [K] [O] , concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 7] à [Localité 11] ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [X] [T] et Madame [K] [O] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [X] [T] et Madame [K] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

FIXONS à titre provisionnel, à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d’occupation équivalente au montant actuel du loyer et des charges (739,09 euros par mois à la date de l’audience) ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [X] [T] et Madame [K] [O] à payer à l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT, à titre provisionnel, la somme de 10.342,75 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges, d’indemnités d’occupation (décompte arrêté au 21 octobre 2025, échéance de septembre 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 1er octobre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [X] [T] et Madame [K] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [X] [T] et Madame [K] [O] à payer à l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE