MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 11 Mai 2026

DOSSIER : N° RG 23/02742 – N° Portalis DBX4-W-B7H-R6GO

NAC : 50G

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 1

JUGEMENT DU 11 Mai 2026

PRESIDENT

Madame KINOO, Vice-Présidente

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

Madame CHAOUCH, Greffier

DEBATS

à l’audience publique du 23 Février 2026, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDERESSE

Mme [A] [J], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Diane DUPEYRON, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 359

DEFENDERESSE

S.A.R.L. INSULA, RCS [Localité 1] 752 347 146, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Jehan DE LA MARQUE de la SCP D’AVOCATS SALESSE ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 243

EXPOSE DU LITIGE

Faits

Suivant une promesse synallagmatique de vente authentique du 12 juillet 2022 reçue par Maître [K] [T], Notaire au sein de la Sarl Mas et Associés, Mme [A] [J] s’est engagée à vendre à la Sarl Insula une maison d’habitation sise [Adresse 3] à [Localité 2], au prix de 750 000 euros.

La Sarl Insula a remis entre les mains du notaire un dépôt de garantie de 37 500 euros.

La régularisation par acte authentique, qui devait avoir lieu le 30 octobre 2022 au plus tard, n’est pas intervenue.

Par lettre signifiée par commissaire de justice le 17 novembre 2022, Mme [J] a mis en demeure la Sarl Insula de signer l’acte de vente sous dix jours.

Par lettre signifiée le 1er décembre 2022, Mme [J] a mis en demeure la Sarl Insula de signer l’acte de vente et de verser en sus du prix la somme de 75 000 euros à titre de pénalité contractuelle.

Le 29 mars 2023, Mme [J] a cédé le bien à des tiers au prix de 730 000 euros.

Procédure

Par acte du 8 juin 2023, Mme [J] a fait assigner la Sarl Insula devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de paiement de la clause pénale.

Par ordonnance du 19 décembre 2024, le juge de la mise en état a fait injonction à Me [K] [T], notaire au sein de la Sarl Mas et Associés de communiquer à Mme [A] [J] la copie des pièces ayant pour objet la purge du droit de préemption sur l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 1] figurant au cadastre sous le numéro 812 AC, dans le cadre de la promesse synallagmatique de vente conclue le 12 juillet 2022 entre Mme [A] [J] et la Sarl Insula.

Le 28 janvier 2025, la Sarl Mas et Associés a transmis à Mme [J] l’imprimé cerfa de déclaration d’intention d’aliéner et la lettre de renonciation par [Localité 1] Métropole d’exercice de son droit de préemption urbain.

L’ordonnance de clôture de la mise en état, avec fixation de l’affaire à l’audience du 23 février 2026, est intervenue le 18 décembre 2025.

Prétentions des parties

En l’état de ses dernières conclusions transmises le 5 novembre 2025, Mme [J] demande au tribunal de :

Vu les articles 1589 et 1231-5 du code civil,

— condamner la Sarl Insula à lui payer la somme de 75 000 euros majorée des intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2022

— enjoindre à la Scp Mas et Associés notaire de libérer entre les mains de Mme [J] la somme de 37 500 euros qui s’imputera sur le montant de la condamnation,

— condamner la Sarl Insula à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

— la condamner aux entiers dépens.

En réponse, par conclusions notifiées le 15 octobre 2025, la Sarl Insula demande au tribunal de :

Vu les articles 1213, 1231-5, 1240 et 1353 du code civil,

A titre principal

— rejeter toutes les demandes formulées par Mme [J],

A titre reconventionnel,

— condamner Mme [J] à lui payer une somme de 1 900 euros à titre de dommages et intérêts,

A titre subsidiaire

— supprimer, à tout le moins réduire dans les plus larges proportions la clause de stipulation de pénalité,

En tout état de cause,

— condamner Mme [J] à lui payer une somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

— écarter l’exécution provisoire au profit de Mme [J].

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

En cours de délibéré, le tribunal a relevé d’office l’irrecevabilité de la demande présentée contre la Sarl Mas et Associés et autorisé les parties à présenter leurs observations par note en délibéré.

Par note en délibéré du 6 mai 2026, Mme [J] a observé qu’il entre dans les pouvoirs du tribunal d’ordonner la libération de fonds détenus par un tiers.

MOTIFS

1. Sur la demande au titre de la clause pénale

1.1 Moyens des parties

Au soutien de sa demande, Mme [J] fait valoir que la cause de l’absence de réitération réside dans la seule défaillance de la Sarl Insula, professionnelle de l’immobilier, qui a signé une promesse synallagmatique de vente sans s’assurer qu’elle disposait du financement nécessaire à l’acquisition, agissant avec légèreté blâmable.

Elle soutient que la fixation le 12 octobre 2022 par le notaire de la Sarl Insula d’un rendez-vous de signature de l’acte de vente démontre qu’aucun document nécessaire à la vente (dont les attestations d’assurance décennale objet de la condition suspensive lui incombant) ne faisait défaut et que le seul empêchement à la réitération tient au financement, dont la Sarl Insula a évoqué plusieurs natures (prêt bancaire puis vente d’un autre bien), ce dont elle n’a jamais justifié alors qu’aucune condition suspensive relative au financement n’était insérée dans l’acte.

S’agissant du quantum de la pénalité : elle sollicite l’application de la clause insérée dans l’acte, somme non excessive au regard du préjudice qu’elle dit avoir subi, consistant en une décote du prix de vente de 20 000 euros, en la perte de revenus locatifs des chambres de la maison à compter de septembre 2022, ce qui l’a contrainte à emprunter de l’argent à ses proches, en des frais de garde meubles et en la perte du bénéfice fiscal de l’investissement avant 70 ans.

En réponse, pour conclure au rejet de la demande formée contre elle, la Sarl Insula fait valoir pour l’essentiel :

— que Mme [J] n’a jamais justifié de l’accomplissement de la condition suspensive relative aux assurances dans le délai de régularisation de la promesse et qu’elle en a seulement justifié suite aux premières conclusions au fond de la Sarl Insula,

— que, de plus, s’agissant de la Sasu Génie Climatique, l’attestation produite couvre la période du 1er août au 31 octobre 2021, alors que le devis de cette société est du 7 avril 2021, hors de la période couverte,

— que la condition suspensive a défailli du fait du vendeur.

La Sarl Insula conteste encore toute défaillance fautive de sa part, arguant notamment :

— que la promesse prévoit expressément la possibilité pour l’acquéreur de recourir à un emprunt,

— qu’elle a été contrainte de déposer une demande de prêt suite à l’annulation d’une vente qui devait permettre le financement de l’acquisition de la maison, ce dont elle a informé Mme [J] tout en sollicitant une prorogation de la promesse de vente jusqu’à la fin du mois de novembre 2022 ; qu’en effet, l’accord de principe avait été convenu notamment sous la condition de pouvoir régulariser un avenant ;

— que Mme [J] s’est prévalue pour la première fois de la caducité de la promesse le 15 décembre 2022, par courriel de son notaire dans lequel elle a notifié son refus définitif de poursuivre la promesse de vente ;

— que la promesse de vente avait été tacitement prorogée jusqu’à cette date ;

— que le 14 décembre 2022, la Sarl Insula a confirmé son intention de poursuivre l’acquisition et proposé de signer un avenant ; qu’elle a encore proposé la signature d’une nouvelle promesse de vente, d’une durée d’un mois, le 18 janvier 2023.

1.2 Décision du tribunal

L’article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

La promesse du 12 juillet 2022, qui fait la loi des parties, stipule à l’article “Stipulation de pénalités” (pg 18) :

Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de SOIXANTE-QUINZE MILLE EUROS (75 000,00 EUR) à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l’engagement a été exécuté en partie.

Sauf inexécution définitive, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente.

Ces stipulations et les discussions des parties imposent d’étudier :

— en premier lieu l’accomplissement des conditions suspensives

— en second lieu la cause de la non régularisation de l’acte

— en troisième lieu le sort de la clause pénale.

* Sur l’accomplissement des conditions suspensives

L’acte prévoyait quatre conditions suspensives tenant à l’absence de servitude qui serait révélée par la note de renseignements d’urbanisme, à la purge de tout droit de préemption, à l’absence de sûreté réelle pour un montant supérieur à celui de la promesse et à la fourniture des attestations d’assurance décennale des “entreprises” [S] et Sasu Génie Climatique pour l’année 2021.

Il résulte tant des éléments produits que des conclusions des parties que ces dernières s’opposent uniquement sur l’accomplissement de la condition suspensive tenant à la transmission de l’assurance décennale de deux constructeurs.

La clause est rédigée dans les termes suivants : “qu’il soit fourni au plus tard le jour de la réitération des présentes la copie des attestations d’assurances décennales des entreprises [S] et Sasu Génie Climatique pour l’année 2021". Cette condition suspensive incombait à Mme [J].

La Sarl Insula est mal fondée à soutenir que Mme [J] n’apporte pas la preuve de cette transmission de ces attestations dès lors que :

— Mme [J] verse aux débats l’attestation d’assurance de M. [S] par la Sa Allianz Iard pour la période du 01/01/2020 au 31/12/2021 ;

— elle verse aux débats les attestations d’assurance de la Sasu Génie Climatique par la société Entoria pour les périodes du 1er novembre 2020 au 31 janvier 2021, du 1er février au 30 avril 2021, du 1er mai au 31 juillet 2021, du 1er août au 31 octobre 2021 et du 1er novembre 2021 au 31 janvier 2022,

— certes, elle ne justifie pas de l’envoi de ces éléments directement à la Sarl Insula, cependant l’absence de demande en ce sens du notaire de la Sarl Insula le 10 octobre 2022 où il annonçait un rendez-vous de signature fin octobre permet de retenir, ainsi que la demanderesse y invite, que les éléments lui avaient été préalablement fournis et à aucun moment ce motif n’a été invoqué par le notaire rédacteur comme faisant obstacle à la signature ;

— en tout état de cause, contrairement aux autres conditions suspensives, Mme [J] disposait jusqu’au jour de la signature de l’acte de vente pour fournir la copie des attestations de responsabilité décennale mentionnées, laquelle signature n’a cessé d’être repoussée à l’initiative de la Sarl Insula.

Le moyen pris de ce que Mme [J] a, dans le cadre de la présente instance, communiqué dans un premier temps la seule attestation d’assurance de la Sasu Génie Climatique pour la période du 1er août au 31 octobre 2021 est inopérant dès lors d’une part, que cette période est compatible avec celle de l’exécution des travaux de remplacement du bac à douche et de remplacement du plafond de salon facturés le 4 octobre 2021, et d’autre part, que les attestations d’assurance sont produites pour l’ensemble de l’année 2021.

La condition suspensive tenant aux attestations d’assurance décennale doit donc être regardée comme accomplie.

* Sur les causes de la non régularisation de l’acte authentique

La promesse a été consentie pour une durée allant jusqu’au 30 octobre 2022.

Les échanges entre parties se sont ensuite poursuivis et Mme [J] a mis en demeure la Sarl Insula de signer l’acte de vente une première fois dans le délai de dix jours suivant le 17 novembre 2022 puis une seconde fois dans le délai de huit jours à compter du 1er décembre 2022. Aucun avenant ni aucune nouvelle promesse de vente, qui ne sauraient procéder de la seule volonté de la Sarl Insula, n’ont en revanche été conclus.

Il ressort notamment des échanges de courriels entre notaire du vendeur et notaire de l’acquéreur que l’acte définitif de vente n’a pas été signé en raison de l’absence de financement de l’acquisition par la Sarl Insula, cette dernière invoquant l’annulation de la vente d’un bien la contraignant à demander un prêt bancaire, sans toutefois justifier d’aucun élément probant en ce sens.

* Sur le sort de la clause pénale

Les parties n’avaient érigé en condition suspensive ni la vente par la Sarl Insula d’un bien lui appartenant, ni l’obtention d’un prêt. L’acquéreur avait, au contraire, déclaré ne pas y recourir.

La Sarl Insula, bien que régulièrement mise en demeure à cette fin à deux reprises par Mme [J], doit donc être regardée comme la partie qui n’a pas régularisé l’acte authentique au sens de l’article “Stipulation de pénalités” de la promesse.

En application de la convention, la Sarl Insula doit la clause pénale à Mme [J].

S’agissant du montant : la Sarl Insula, professionnelle de l’immobilier, et Mme [J] sont convenues d’une clause pénale de 75 000 euros représentant 10 % du prix de vente.

Il ne peut être tiré aucune conséquence de la proposition de règlement amiable de Mme [J] de mettre fin au litige par paiement de la somme de 37 500 euros par la Sarl Insula.

Mme [J] justifie tant d’une décote de 20 000 euros du prix de vente de son bien que de préjudices occasionnés par l’absence de signature dans les délais convenus (frais de garde meuble, perte de revenus locatifs). Il n’est, à l’inverse, pas démontré par la défenderesse que le montant de la clause serait excessif. Il n’y a donc pas lieu de la diminuer tel que sollicité par la Sarl Insula.

La Sarl Insula sera donc condamnée à verser à Mme [J] la somme de 75 000 euros à titre de clause pénale, outre intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2022 date de la mise en demeure.

La Sarl Mas et Associés notaires n’étant pas partie à la procédure, il ne peut lui être décerné d’injonction. La demande de Mme [J] en ce sens est irrecevable en application de l’article 14 du code de procédure civile.

2. Sur la demande reconventionnelle

L’absence de réalisation de la vente étant imputable à faute à la Sarl Insula, sa demande indemnitaire, ayant pour objet des frais qu’elle soutient avoir engagés inutilement (dessin de plans et relevé planimétrique), ne peut qu’être rejetée.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

La Sarl Insula, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à Mme [J] la charge des frais irrépétibles engagés pour assurer sa défense. En conséquence, la Sarl Insula sera condamnée à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de la Sarl Insula à ce titre sera rejetée.

L’exécution provisoire est de droit aux termes de l’article 514 du code de procédure civile et il n’est pas démontré d’éléments justifiant de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

Condamne la Sarl Insula à verser à Mme [A] [J] la somme de 75 000 euros à titre de clause pénale, outre intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2022 date de la mise en demeure,

Déclare irrecevable la demande de Mme [A] [J] tendant à donner injonction à la Sarl Mas et Associés,

Déboute la Sarl Insula de sa demande indemnitaire,

Condamne la Sarl Insula aux dépens,

Condamne la Sarl Insula à verser à Mme [A] [J] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la Sarl Insula de sa demande au titre des frais irrépétibles,

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

Le Greffier, La Présidente,