TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 15] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 23/15716

N° Portalis 352J-W-B7H-C3NSI

N° MINUTE :

Assignation du :

06 Décembre 2023

JUGEMENT

rendu le 23 Octobre 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des coproprietaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, la société WALTER GESTION, SAS

[Adresse 1]

[Localité 10]

représenté par Maître Jérôme CHAMARD de la SCP SCP d’Avocats BOUYEURE – BAUDOUIN – DAUMAS – CHAMARD BENSAHE L – GOMEZ-REY – BESNARD, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0056

DÉFENDEURS

La société DEESS [X], SCI, prise en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 8]

[Localité 9]

Madame [S] [D], médecin pédicure, exerçant

[Adresse 2]

[Localité 9]

Monsieur [I] [X], masseur kinésithérapeute, exerçant

[Adresse 2]

[Localité 9]

Tous représentés par Maître Muriel AMSELLEM de la SELARL 1804, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0123

Décision du 23 Octobre 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 23/15716 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3NSI

Madame [E] [R], orthophoniste, exerçant

[Adresse 2]

[Localité 9]

Monsieur [H] [W], coach sportif, exerçant

[Adresse 2]

[Localité 9]

représentés par Maître Muriel AMSELLEM de la SELARL 1804, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant/postulant, vestiaire #P0123

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

Julie KHALIL, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière

DEBATS

A l’audience du 26 Juin 2025 présidée par Frédéric LEMER GRANADOS tenue en audience publique avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 23 Octobre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Exposé du litige :

L’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 16] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Il est régi par un règlement de copropriété en date du 31 mars 1927 et un modificatif en date du 15 juin 1960, dans lesquels aucun état descriptif de division n’est intégré.

La SCI DEESS [X] est propriétaire, depuis le 2 novembre 2022, du lot n° 3, constitué, selon les termes de l’attestation de propriété établie à la même date, d’un « appartement en rez-de-chaussée à gauche dans le hall d’entrée comprenant : entrée, salon, salle à manger, dégagement, penderie, cuisine, salle de bains – WC réunis, deux chambres, une cave au sous-sol n° 5 ». L’acte de partage de la société WILHEM [N] du 3 juillet 1930 désigne ce lot ainsi : « un appartement situé au rez-de-chaussée à gauche, comprenant : hall, salon, salle à manger, dégagement, penderie, cuisine, salle de bains et WC réunis, chambre de maître et une autre chambre séparée avec accès par la cour au rez-de-chaussée, extrémité de l’ail droite, et une cave n° 5 ».

Après l’acquisition dudit lot, la SCI DEESS [X] l’a donné à bail commercial à Mme [M] [D], qui y exerce l’activité de pédicure, à M. [I] [X] qui y exerce l’activité de masseur kinésithérapeute, à Mme [E] [R] qui y exerce l’activité d’orthophoniste et à Monsieur [H] [W], qui y exerce l’activité de coach sportif.

Avant de donner son appartement à bail, la SCI DEESS [X] a effectué les travaux suivants :

— percement de la dalle plancher pour alimenter son appartement en eau,

— installation d’un interphone dans le vestibule de l’entrée,

— remplacement de la porte d’accès sur le lot, donnant sur la cour de l’immeuble.

Considérant que ces activités sont non conformes à la destination d’habitation bourgeoise de l’immeuble et que la SCI DEESS [X] a procédé à des travaux affectant l’aspect extérieur ou les parties communes sans autorisation de l’assemblée générale, le syndic a, par lettres recommandées avec accusé de réception des 13 février et 14 mars 2023, demandé à la SCI DEESS [X] de faire cesser les activités professionnelles de ses locataires et de remettre les lieux en l’état.

Par actes d’huissier en date des 5 et 6 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à Paris 16ème a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris la SCI DEESS [X], Mme [M] [D], M. [I] [X], Mme [E] [R] et M. [H] [W] aux fins de solliciter principalement, sur le fondement des articles 8, 9 et 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, des articles L. 631-7 et suivants du code de la construction et de l’habitation, des dispositions du décret du 17 mars 1967 et de l’article 1341-1 du code civil, la cessation, sous astreinte, de tout exercice d’activité professionnelle au sein du lot n° 3 et de la chambre séparée, la résiliation des baux régularisés entre les défendeurs, leur condamnation in solidum et sous astreinte à remettre les lieux en leur état antérieur (suppression des canalisations d’eau traversant le plancher haut des caves, dépose de la sonnette avec caméra installée dans le vestibule d’entrée, restitution de son aspect à la porte modifiée de la chambre donnant dans la cour).

Par lettre recommandée du 2 septembre 2024, Mme [E] [R] a résilié le bail avec effet au 22 décembre 2024.

Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à Paris 16eme demande au tribunal de :

Vu la loi du 10 juillet 1965, notamment ses articles 8, 9 et 25 b), les articles L 631-7 et suivants du code de la construction et de l’habitation, le décret du 17 mars 1967, l’article 1341-1 du code civil,

Juger le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] recevable et bien fondé en ses demandes,

En conséquence, y faisant droit,

Condamner M. [I] [X], Mme [S] [D], Mme [E] [R] et M. [H] [W] à cesser l’activité professionnelle exercée dans les locaux loués (lot de copropriété n° 3 et chambre séparée) situés au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 4] [Localité 16],

Assortir cette condamnation d’une astreinte de 1.000 € par jour de retard commençant à courir 15 jours après la signification du jugement à intervenir,

Prononcer la résiliation des baux régularisés entre la SCI DEESS [X], M. [I] [X], Mme [S] [D], Mme [E] [R] et M. [H] [W],

Condamner in solidum la SCI DEESS [X], M. [I] [X], Mme [S] [D], Mme [E] [R] et M. [H] [W] à supprimer les travaux irréguliers et à remettre les lieux en leur état antérieur,

Dire que cette remise en l’état antérieure consistera à :

— supprimer les canalisations d’eau traversant le plancher haut des caves,

— déposer la sonnette avec caméra installée dans le vestibule d’entrée;

— restituer dans son aspect la porte modifiée de la chambre donnant dans la cour,

Assortir chaque poste de condamnation d’une astreinte de 500 € par jour de retard commençant à courir 15 jours après la signification du jugement à intervenir,

Condamner in solidum la SCI DEESS [X], M. [I] [X], Mme [S] [D], Mme [E] [R] et M. [H] [W] à lui payer une somme de 7.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner in solidum la SCI DEESS [X], M. [I] [X], Mme [S] [D], Mme [E] [R] et M. [H] [W] aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Jérôme CHAMARD conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Rappeler l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

Selon leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 janvier 2025, la S.C.I DEESS [X], Mme [M] [D], M. [I] [X], Mme [E] [R] et M. [H] [W] demandent au tribunal de :

Vu la loi du 10 juillet 1965, notamment en ses articles 8, 9 et 25 b), les L631-7 et suivants du code de la construction et de l’habitation, les articles 1343-5 et 1353 du code civil, l’article 514-1 du code de procédure civile, le règlement de copropriété, la jurisprudence,

Juger que les activités professionnelles exercées dans les lieux situés au [Adresse 2] à [Adresse 14] 16ème dont est propriétaire la SCI DEESS [X] sont conformes aux règles d’urbanisme et de copropriété,

Juger que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que les travaux réalisés par la SCI DEESS [X] sont contraires à la destination de l’immeuble ou portent atteintes aux droits de copropriétaires ou à l’esthétisme de l’immeuble ou causent un quelconque préjudice aux copropriétaires,

En conséquence,

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes,

Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 7.000 € au profit de la SCI DEESS [X], de M. [I] [X], de Mme [D], Mme [R] et M. [W] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble aux entiers dépens qui seront recouvrés par la SELARL 1804 conformément aux termes de l’article 699 du code de procédure civile,

Le cas échéant, à titre subsidiaire,

Accorder à M. [I] [X], de Mme [D] et M. [W] un délai de 6 mois à compter de la décision à intervenir pour cesser l’activité professionnelle exercée dans les lieux loués et quitter ces locaux,

Ecarter l’exécution provisoire en cas de rejet des demandes de la SCI DEESS [X], de M. [I] [X], de Mme [D], Mme [R] et M. [W],

En tout état de cause,

Rejeter les demandes du syndicat des copropriétaires afférentes à la cessation de l’activité professionnelle exercée dans les locaux loués et de résiliation du bail à l’égard de Mme [R], désormais sans objets,

Rejeter les demandes du syndicat des copropriétaires afférentes à la suppression des travaux et à la remise des lieux en leur état antérieur à l’égard de M. [I] [X], de Mme [D], de Mme [R] et de M. [W].

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 janvier 2025.

L’affaire, plaidée à l’audience du 26 juin 2025, a été mise en délibéré au 23 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

1 – Sur la demande de cessation d’activité formée par le syndicat des copropriétaires et de résiliation du bail

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] [Localité 7] soutient, en visant les dispositions de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, que :

— alors que l’appartement du rez-de-chaussée à gauche (lot n° 3) est défini dans l’acte de partage de la société immobilière d’origine comme un lot destiné à l’habitation, la S.C.I DEESS [X] n’a pas justifié avoir obtenu de la ville de [Localité 15] une autorisation de changement d’usage au sens des dispositions d’ordre public de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, de sorte qu’il est en droit de s’opposer à l’exercice, dans ledit lot, des activités professionnelles litigieuses (Civ. 3ème, 15 janvier 2002, administrer mai 2003, page 47 ; cour d’appel de [Localité 15], pôle 4, chambre 2, 7 janvier 2015, administrer juin 2015, p. 41),

— si lesdites autorisations ont été obtenues en cours d’instance, il n’en demeure pas moins que le règlement de copropriété prévoit une clause d’habitation bourgeoise stricte excluant toute activité libérale et une interdiction de subdiviser les appartements impliquant une volonté d’exclure les allées et venues propres aux activités libérales, étant précisé que pour atteindre la chambre du lot n° 3 situé au rez-de-chaussée, il faut traverser le hall principal,

— le lot n° 3 n’est pas l’unique appartement du rez-de-chaussée, qui comprend également la loge de la gardienne et trois autres appartements, étant précisé que chaque étage comprend deux appartements et que le 7ème étage est occupé par des chambres,

— l’immeuble est de standing, situé dans une rue calme et résidentielle, « à deux pas de la Seine et du [Adresse 13] »,

— l’activité professionnelle génère d’autres nuisances dans l’immeuble : encombrement des poubelles par de grandes quantités de déchets médicaux, insécurité liée à la diffusion du code d’accès de l’immeuble, augmentation des charges de copropriété qui sont répercutées sur les autres copropriétaires.

Les défendeurs soutiennent que les activités exercées sont conformes au règlement de copropriété, dès lors que :

— le règlement de copropriété prévoit une clause d’habitation bourgeoise simple excluant par définition uniquement les activités commerciales et artisanales (Cour d’appel de [Localité 17], 1ère chambre, 1ère section, 27 mai 1993 JurisData n° 1993-041770 ; Cour d’appel de [Localité 12], 1ère chambre civile, 17 octobre 1995 : JurisData n° 1995-050334), ce qui n’exclut pas le changement de destination des locaux, étant considéré qu’aucune activité n’est expressément interdite, que l’usage exclusif d’habitation n’est pas mentionné et que, par ailleurs, il est d’usage que les locaux du rez-de-chaussée d’un immeuble soient régulièrement occupés par des professions libérales,

— la direction du logement et de l’habitat a accordé une autorisation de changement d’usage à M. [X] le 30 août 2022 et à Mme [D], M. [W] et Mme [R] le 16 janvier 2024,

Décision du 23 Octobre 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 23/15716 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3NSI

— la configuration des parties communes est particulièrement propice à l’exercice d’une activité libérale médicale sans trouble de jouissance des copropriétaires (local au rez-de-chaussée, accès par le vestibule de l’entrée sans aucun autre passage en parties communes) et le syndicat des copropriétaires ne démontre aucune nuisance.

A titre subsidiaire, ils sollicitent qu’un délai de six mois pour cesser leurs activités professionnelles leur soit accordé en faisant valoir la nécessité de trouver un nouveau local et en estimant qu’un tel délai est « consenti habituellement en matière de congés (habitation ou commercial) ».

***

Aux termes de l’article 8, I de la loi du 10 juillet 1965, « un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Il énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ».

L’article 9, I de la même loi prévoit que « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ».

Lorsqu’un copropriétaire entend changer l’affectation de ses parties privatives, il doit, indépendamment du respect des règles d’urbanisme, s’assurer que cette affectation est compatible avec les dispositions du règlement de copropriété, qu’elle ne porte pas atteinte à la destination de l’immeuble et qu’elle ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires.

La destination de l’immeuble, qui ne fait l’objet d’aucune définition légale ou règlementaire, est souverainement appréciée par les juges du fond, par référence aux actes, mais également à la situation et aux caractéristiques propres de l’immeuble.

Il est à cet égard généralement admis deux types de clauses d’habitation « bourgeoise » la clause d’habitation bourgeoise dite « exclusive » qui prohibe tout active professionnelle au sein de l’immeuble, réservé à l’usage d’habitation dans son entier, tandis que la clause d’habitation bourgeoise dite « ordinaire » permet l’exercice de certaines activités telles les activités libérales, d’enseignement, associatives etc.

Aux termes de l’article 1341-1 du code civil, lorsque la carence du débiteur dans l’exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial compromet les droits de son créancier, celui-ci peut les exercer pour le compte de son débiteur, à l’exception de ceux qui sont exclusivement rattachés à sa personne.

En cas de carence du bailleur, le syndicat des copropriétaires peut exercer en ses lieu et place par voie d’action oblique les actions dont il dispose à l’encontre de son locataire.

Il est en effet constant qu’un syndicat des copropriétaires peut exercer, en cas de carence du copropriétaire-bailleur, une action en résiliation d’un bail, par la voie de l’action oblique, dès lors que le locataire contrevient aux obligations découlant de celui-ci et que ses agissements, qui causent un préjudice aux autres copropriétaires, sont en outre contraires au règlement de copropriété (ex. : Civ. 3ème, 14 novembre 1985, n° 84-15.577), sans avoir à justifier de l’existence d’un préjudice (ex. : Civ. 3ème, 10 octobre 1981, n° 80-10.595).

La carence du débiteur de la partie exerçant l’action oblique se trouve établie lorsqu’il ne justifie d’aucune diligence.

Inversement, la justification de diligences prive de fondement le recours à l’action oblique.

Si la résolution judiciaire du bail commercial peut être prononcée sur le fondement de l’action oblique prévue par l’article 1341-1 du Code civil, seuls des manquements graves et répétés aux obligations du locataire commercial peuvent justifier qu’il soit porté atteinte à la pérennité de principe du bail commercial (ex. : Cour d’appel de [Localité 15], Pôle 4 – Chambre 2, 16 octobre 2013, n° RG 11/17372).

Afin de se prévaloir de cette action dite oblique, le créancier doit démontrer l’existence d’une créance certaine, liquide et exigible. Il doit ensuite démontrer que son débiteur est le titulaire du droit qu’il entend mettre en œuvre par ce biais et qu’il s’abstient de l’exercer. La charge de la preuve de l’inaction du débiteur incombe au créancier (ex. : Cour d’appel de [Localité 11], Chambre 1 A, 20 décembre 2021, n° RG 19/02331 ; Cour d’appel de [Localité 15], Pôle 2 – Chambre 5, 22 janvier 2019, n° RG 17/20427 ; Cour d’appel de [Localité 17], 1ère chambre – 1ère section, 17 novembre 2017, n° RG 15/07525).

Ainsi, la mise en œuvre de l’action oblique suppose la démonstration d’une triple condition :

* une inaction du copropriétaire bailleur à faire respecter les prescriptions du règlement de copropriété, cette carence devant être de nature à compromettre les droits du créancier (ex. : Civ. 3ème, 12 juillet 2018, n° 17-20. 680),

* une infraction suffisamment grave et répétée aux clauses de ce bail (ex. : Civ. 3ème, 22 mai 2013, n° 12-16.217, premier moyen ; 17 janvier 2012, n° 10-28.595 ; 4 juillet 2012, n° 11-14.383 ; 25 novembre 2009, n° 08-19.382),

* une violation du contrat de bail qui soit en même temps constitutive d’une violation du règlement de copropriété (ex. : Civ. 3ème, 22 juin 2005, n° 04-12.540 ; 2 juillet 2013, n° 11-26.363 ; 19 novembre 2015, n° 14-18.752, etc.)

En l’espèce, le règlement de copropriété établi le 31 mars 1927 modifié le 15 juin 2960 (pièces n° 1 et 3 du syndicat des copropriétaires) mentionne, au sein de la partie « I – Parties constituant une propriété exclusive et particulière » de son titre 2, que « chacun des propriétaires aura, en ce qui concerne l’appartement, les caves, les chambres du septième étage, lui appartenant exclusivement, le droit d’en jouir et disposer comme d’une chose lui appartenant en toute propriété à condition de ne pas nuire aux droits des propriétaires des autres appartements, de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité de la maison et sous les réserves qui vont être ci-après formulées ».

(…)

2°/ Les appartements et leurs dépendances tels qu’il existent ne pourront, par la suite, être revendus ou autrement aliénés ou attribués qu’en un seul tout ; ils ne pourront eux-mêmes être subdivisés d’aucune manière, de façon à conserver leur caractère actuel d’appartements bourgeois. Seul l’architecte sera autorisé à avoir un bureau dans son appartement. Toutefois, l’échange de caves ou de chambres de domestiques sera permis entre propriétaires d’appartement (…),

3° Les appartements ne pourront être occupés que par des personnes de bonne vie et mœurs, bourgeoisement, celles-ci devront veiller à ne rien faire qui puisse nuire à la bonne tenue de la maison. Ces appartements ne pourront pas être loués en meublés ».

Il ressort des clauses précitées du règlement de copropriété que l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 16] est à destination d’occupation bourgeoise, c’est-à-dire d’habitation. Si les clauses précitées du règlement de copropriété ne précisent pas les activités interdites, ce seul élément ne permet pas de déduire, sans procéder à une interprétation dénaturante, que ledit règlement autoriserait par voie de conséquence les activités professionnelles libérales dans l’appartement et la chambre du lot n° 3 situé au rez-de-chaussée dès lors que :

— la clause du paragraphe 3) précitée prévoit clairement la seule occupation bourgeoise des appartements, sans qu’aucune autre mention du règlement n’ouvre une quelconque tolérance pour l’exercice d’activités libérales, à l’exception de l’autorisation expressément accordée au « seul » architecte (de l’immeuble) « d’avoir un bureau dans son appartement »,

— s’agissant des lots situés au rez-de-chaussée et du 1er au 6ème étage, il ressort des termes précités du règlement qu’ils sont tous constitués d'« appartements », étant précisé que ledit règlement vise « les caves et les chambres du septième étage » comme des « dépendances » des appartements,

— ces clauses s’appliquent à l’ensemble de l’immeuble, sans distinction aucune entre le rez-de-chaussée et les étages,

— la clause du paragraphe 2) précitée exclut toute division des appartements, dans le but clair de limiter le nombre de propriétaires et donc les allers et venues.

En outre, s’il est constant que le règlement de copropriété ne contient aucun état descriptif de division et que l’acte de partage de la société WILHEM [N] du 3 juillet 1930 (pièce n° 2 du syndicat des copropriétaires) n’a pas été intégré au règlement de copropriété, ledit acte de partage corrobore, par ces précisions, les clauses précitées du règlement dont il ressort que les lots du rez-de-chaussée et des six premiers étages sont indistinctement affectés à des appartements dédiés à la stricte occupation bourgeoise. Il ressort ainsi du paragraphe « désignation » de l’acte de partage du 3 juillet 1930 que l’immeuble, « élevé sur caves d’un rez-de-chaussée, de six étages carrés et d’un septième étage mansardé », est ainsi composé : « Le rez-de-chaussée comprend, outre la loge de concierge, trois appartements ; chacun des six étages comprend deux appartements ; le septième est composé de chambres de débarras et de chambres de domestiques, caves en sous-sol ».

Par ailleurs, la configuration des lieux, élément des caractéristiques de l’immeuble permettant d’en apprécier sa destination, confirme également le caractère strict de la clause d’habitation bourgeoise : comme le relèvent les défendeurs, l’accès à l’appartement du lot n° 3 « se fait après avoir passé le premier vestibule, immédiatement à gauche dans le deuxième vestibule » (page 3 des conclusions en défense), le tribunal relevant à cet égard que lesdits vestibules sont séparés par une porte vitrée fermée (procès-verbal de constat d’huissier du 23 mars 2024, pièce n° 8 du syndicat des copropriétaires). Il n’existe donc pas d’accès direct, ni par la rue ni par le premier vestibule, à l’appartement du lot n° 3. Plus encore, il ressort du plan du rez-de-chaussée inséré en page 5 des conclusions des défendeurs et des écritures concordantes des parties que, pour accéder à la chambre du lot n° 3 située en fond de cour, il faut traverser le hall d’entrée et la cour commune. Cette configuration des lieux marque une intention claire de réserver l’accès du public aux seuls habitants de l’immeuble.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que l’immeuble est à destination stricte d’habitation, sans possibilité d’y exercer aucune activité professionnelle libérale.

L’obtention des autorisations administratives de changement d’usage du lot (pièces n° 2 et 3 des défendeurs) est indifférente à la violation caractérisée de la clause d’habitation bourgeoise stricte insérée au règlement de copropriété et de la destination de l’immeuble. Dans ces conditions, il n’est pas utile de statuer sur les autres moyens (relatifs aux nuisances) soutenus par le syndicat des copropriétaires.

Il y a donc lieu de condamner M. [I] [X], Mme [M] [D] et M. [H] [W] à cesser l’activité libérale professionnelle exercée dans les locaux loués (lots de copropriété n° 3, appartement et chambre séparée) situés au rez-de-chaussée de l’immeuble situé [Adresse 4] [Localité 16], sous astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai de six mois suivant la signification du présent jugement.

L’astreinte courra pendant quatre mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution.

Par voie de conséquence, et dès lors que la SCI DEESS [X], bailleur, refuse de faire respecter la clause d’habitation bourgeoise stricte imposée par le règlement de copropriété alors que la destination de l’immeuble lui a été rappelée par le syndic par courriers de mise en demeure des 13 février et 14 mars 2023 (pièces n° 4 et 5 du syndicat des copropriétaires), il y a lieu de prononcer la résiliation des baux régularisés entre la SCI DEESS [X], M. [I] [X], Mme [M] [D] et M. [H] [W] portant sur le lot n° 3 de l’immeuble situé [Adresse 2] à Paris 16ème.

S’agissant de la demande de « délais pour cesser l’activité professionnelle exercée dans les lieux et quitter les locaux », M. [I] [X], Mme [M] [D] et M. [H] [W] n’invoquent, au soutien de leur demande, aucun fondement juridique, sauf à évoquer le délai « consenti habituellement en matière de congés (habitation ou commercial) ».

Le délai auquel les défendeurs font ainsi référence est un délai pour quitter les lieux. Or, le tribunal n’est pas saisi d’une demande d’expulsion. Il ne peut donc statuer sur une demande de délai « pour quitter les lieux », demande reconventionnelle intrinsèquement liée à une demande préalable d’expulsion en l’espèce non formée.

Enfin, les demandes en cessation d’activité et en résiliation du bail formées à l’encontre de Mme [E] [R] seront déclarées sans objet, Mme [R] ayant résilié son bail professionnel par courrier du 2 septembre 2024 à effet au 22 décembre 2024 (pièce n° 5 des défendeurs).

2 – Sur les demandes de remises en état formées par le syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 16] soutient que les travaux suivants ont été réalisés sans autorisation de l’assemblée générale, en violation des dispositions de l’article 25 b) de la loi de 1965 et des dispositions du règlement de copropriété :

— la porte donnant sur la cour a été modifiée alors qu’elle était en harmonie avec l’architecture de l’immeuble et identique à la porte d’entrée du deuxième studio sur cour, étant précisé qu’il importe peu que les travaux aient ou non amélioré l’esthétique de ladite porte,

— des percements de dalle au rez-de-chaussée ont été opérés pour faire transiter des canalisations d’arrivées d’eau froide et chaude ; au niveau de la cave à charbon, le raccord d’enduit d’aspect récent se situe au niveau de la dalle partie commune, laquelle a incontestablement fait l’objet d’un percement qui n’est pas réductible à des travaux de raccordement (Civ. 3ème 22 mai 1997, n° 95-16.438) ; qui sont corrélés au fait de faire courir des canalisations sur plusieurs mètres dans les couloirs de caves, parties communes,

— une sonnette avec caméra a été installée dans le vestibule de l’entrée ; le procès-verbal de constat établi à la demande du syndicat des copropriétaires indique également l’existence d’une caméra vidéo à gauche de la porte palière du cabinet médical, installation qui a nécessairement nécessité un percement,

— le juge saisi d’une demande de remise en état de travaux réalisés sans autorisation n’a pas à apprécier la qualité ou encore l’intérêt que représentent les travaux.

Les défendeurs font valoir en premier lieu que les travaux litigieux n’avaient pas à être autorisés par l’assemblée générale, dès lors que :

— le syndicat des copropriétaires ne produit aucune pièce probante permettant de démontrer que le raccordement au réseau de canalisation existant ne serait pas qu’un simple aménagement des parties privatives, un simple « ancrage léger et superficiel » indispensable à l’usage normal des locaux ; en tout état de cause, aucune remise en état n’est justifiée, ces travaux dans les caves ne portant pas atteintes aux parties communes ou à l’aspect extérieur de l’immeuble,

— la nouvelle porte que la SCI DEESS [X] a installé ne porte pas atteinte à l’esthétisme de l’immeuble,

— le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que l’installation de l’interphone, avec enclenchement ponctuel et facultatif de la vidéo ne filmant que la personne sonnant (pièce n° 4), porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux droits des copropriétaires, et notamment à leur vie privée.

Ils soutiennent en second lieu que la sanction de la remise en état pour défaut d’autorisation sur le fondement de l’article 25 b) n’est pas de principe et que le juge doit tenir compte du principe de proportionnalité afin de rechercher si la remise en état est justifiée (Civ. 3ème, 28 mai 2020 n°19-11.995 JurisData n°2020-007407). Ils estiment que la remise en état de la porte est impossible et, en tout état de cause, disproportionnée puisque la nouvelle porte a remplacé une porte dégradée et amélioré l’esthétisme de la porte, dans le respect de l’esthétisme de l’immeuble et sans aucun dommage pour les autres copropriétaires.

Enfin, ils estiment que le syndicat des copropriétaires n’est pas recevable à solliciter la condamnation sous astreinte de M. [X], Mme [D], Mme [R] et M. [W] à remettre les lieux en l’état antérieur, les travaux ayant été réalisés par la SCI DEESS [X].

***

L’article 25 b) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, prévoit que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant « l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ».

Il est constant que le copropriétaire qui procède, sans autorisation de l’assemblée, à des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble doit être condamné à la remise des lieux dans leur état d’origine, dès lors qu’elle est matériellement possible (ex. : Civ. 3ème, 18 juin 1975, n° 74-10297) et en l’absence de disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur et son intérêt pour le créancier, en application des dispositions de l’article 1221 du code civil.

A défaut de ratification par l’assemblée générale de travaux irrégulièrement entrepris, la remise en état des parties communes dans leur configuration initiale doit être ordonnée même en l’absence de préjudice subi par le syndicat des copropriétaires (ex. : Civ. 3ème, 15 janvier 2003, n° 01-10.337).

La réalisation de travaux affectant les parties communes sans autorisation préalable de l’assemblée générale suffit à caractériser la violation des dispositions de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 et à justifier la remise en état (ex. : Civ. 3ème, 15 janvier 2003, n° 01-10.337 ; 27 janvier 2009, n° 07-15.993).

Les dispositions précitées de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 s’imposent à chaque copropriétaire ainsi qu’à leurs locataires à l’origine des travaux (ex. : Cour d’appel de [Localité 15], Pôle 1 – Chambre 8, 19 mars 2021, n° RG 20/11935).

Si un raccordement direct « aux canalisations existantes » ne « portant pas atteinte aux parties communes » n’exige pas l’autorisation préalable de l’assemblée générale (Civ. 3ème, 29 novembre 2011, n° 10-28.476), des travaux de raccordement avec détérioration et percement de parties communes affectent directement les parties communes et nécessitent une autorisation de l’assemblée générale en application de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 (Civ. 3ème, 11 février 1975, n° 73-13.337 ; 12 mai 2016, n° 15-12.433).

En l’espèce, il est constant que, avant de donner son appartement à bail, la SCI DEESS [X] a effectué les travaux suivants :

— percement de la dalle plancher pour alimenter son appartement en eau (notamment, page 6 des conclusions des défendeurs, aux termes duquel il est exposé que la SCI DEESS [X] a opéré un « raccordement aux canalisations d’eau avec percement de la dalle plancher pour alimenter l’appartement »),

— installation d’un interphone dans le vestibule de l’entrée,

— remplacement de la porte d’accès sur le lot, donnant sur la cour de l’immeuble.

Ces faits ont été constatés par un procès-verbal de constat d’huissier dressé à la demande du syndicat des copropriétaires le 23 mars 2024 (pièce n° 8 du syndicat des copropriétaires) :

— au rez-de-chaussée, « à gauche de la porte palière du cabinet et à hauteur d’homme, sont fixés sur le champlat un appareil avec caméra vidéo et deux interphones alimentés »,

— dans la cour intérieure de l’immeuble, « à l’extrémité face de la circulation, est présente une porte en aluminium à double battant avec imposte équipée d’un store intérieur vénitien », l’huissier de justice précisant prendre une « photographie de la porte d’origine voisine et identique à celle qui a été remplacée selon déclaration », photographie montrant une porte de teinte également sombre mais différente dans son aspect à la porte de la chambre du lot n° 3,

— dans la cave « à charbon », « un réseau horizontale en PVC traverse le hourdis avec raccord d’enduit d’aspect récent et grossièrement fini » ; « ce réseau horizontal est raccordé au coude d’un autre réseau en PVC » ; « est également présent un deuxième réseau horizontal avec deux manettes d’arrêt et deux fourreaux bleu et rouge et tuyaux assortis » ; « ce réseau traverse le hourdis en cueillie d’entrée droite » ; « côté cave n° 5, sont présents deux fourreaux de couleurs rouge et bleue et le réseau horizontal avec tuyaux en PVC » ; « ce réseau traverse le hourdis en cueillie opposée à la cave n° 5 » ; « même constatations pour le fourreau gris avec câble bicolore jaune et vert à la suite de la poutre ».

S’agissant de la canalisation d’eau traversant le plancher haut des caves, la SCI DEESS [X] soutient contradictoirement qu’elle a percé la dalle pour opérer le raccordement et qu’elle a réalisé un « ancrage léger et superficiel ». Ces travaux, en ce qu’ils ont impliqué le percement de la dalle, ont affecté directement les parties communes et nécessitaient une autorisation de l’assemblée générale en application de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965.

Aucun élément n’établit que les travaux de remise en état seraient matériellement impossibles ou disproportionnés au regard de leur coût pour le débiteur et de l’intérêt pour le syndicat de faire respecter le règlement de copropriété

La remise des lieux en leur état antérieur s’impose. Il convient de condamner la SCI DEESS [X] à supprimer les canalisations d’eau traversant le plancher haut des caves, situé sous le lot n° 3 de l’immeuble sis [Adresse 5] 16ème, sous astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai de six mois suivant la signification du présent jugement.

L’astreinte courra pendant quatre mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution.

S’agissant de l’interphone, il est constant que celui-ci a été installé en parties communes, ce qui imposait de recueillir l’autorisation préalable de l’assemblée générale, peu important à cet égard le fait que le dispositif ne s’enclenche que ponctuellement et ne filme que les patients.

Aucun élément n’établit que les travaux de remise en état seraient matériellement impossibles ou disproportionnés au regard de leur coût pour le débiteur et de l’intérêt pour le syndicat de faire respecter le règlement de copropriété

La remise des lieux en leur état antérieur s’impose. Il convient de condamner la SCI DEESS [X] à déposer la sonnette avec caméra (ou interphone) installée dans le vestibule de l’entrée de l’immeuble sis [Adresse 6], sous astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai de 6 mois suivant la signification du présent jugement.

L’astreinte courra pendant quatre mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution.

S’agissant du changement de porte de la chambre, il est constant que cette chambre est située au fond de la cour intérieur commune. Elle est donc visible par tous les copropriétaires.

Un tel changement affecte l’aspect extérieur de l’immeuble au sens de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965. En outre, la clause 9° du paragraphe I) du titre 2 du règlement de copropriété (pièce n° 1 du syndicat des copropriétaires) dispose que « les portes des appartements, (…), même la peinture, d’une façon générale tout ce qui contribue à l’harmonie de l’immeuble, ne pourront être modifiés, bien que constituant une propriété exclusive, sans le consentement de la majorité des propriétaire » (pièce n° 2, RCP du 31 mars 1927 et modificatif du 15 juin 1990 pièce n° 3). Ces travaux nécessitaient donc une autorisation préalable de l’assemblée générale, en application des dispositions précitées de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que de la clause 9° précitée du règlement de copropriété, l’appréciation subjective par la seule SCI DEESS [X] du respect, par la nouvelle porte, de l’esthétique de l’immeuble, voire de l’apport esthétique de cette porte étant à cet égard indifférent.

La SCI DEESS [X], qui admet que la porte mise en place n’est pas identique à la porte antérieure, se contente d’affirmer que la porte ancienne était dégradée, sans produire aucune pièce à l’appui, et prétend, subjectivement, que la nouvelle porte constituerait une amélioration esthétique dans le respect de l’harmonie de l’immeuble. Elle ne verse aux débats ni les factures relatives à la porte mise en place ni aucun devis relatif à la remise en état à l’identique de la porte, qui permettent au tribunal d’apprécier le coût de tels travaux. Ainsi, aucun élément n’établit que les travaux de remise en état seraient matériellement impossibles ou disproportionnés au regard de leur coût pour le débiteur et de l’intérêt pour le syndicat de faire respecter le règlement de copropriété.

La remise des lieux en leur état antérieur s’impose.

Dans ces conditions, il convient de condamner la SCI DEESS [X] à restituer dans son aspect antérieur la porte modifiée de la chambre donnant sur la cour intérieure de l’immeuble sis [Adresse 5] 16ème (incluse dans le lot n° 3), sous astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai de 6 mois suivant la signification du présent jugement.

L’astreinte courra pendant quatre mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution.

En revanche, il convient de rejeter les demandes de remises en état des lieux formées par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de M. [I] [X], Mme [M] [D], Mme [E] [R] et M. [H] [W], ces derniers n’étant pas à l’origine des travaux critiqués.

3 – Sur les autres demandes :

Sur les dépens, leur distraction, les frais irrépétibles :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Les circonstances du litige imposent de condamner uniquement la SCI DEESS [X] aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Jérôme CHAMARD en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Tenue aux dépens, la SCI DEESS [X] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus, non justifié, de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Par voie de conséquence, la SCI DEESS [X], Mme [M] [D], M. [I] [X], Mme [E] [R] et M. [H] [W] seront déboutés de l’intégralité de leurs demandes formées au titre des dépens, dont distraction, et des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Les défendeurs demandent d’écarter ladite exécution provisoire en faisant valoir les moyens suivants :

— dès lors que la SCI DESS [X] a investi dans ce bien immobilier en vue de le louer pour des activités libérales, l’impossibilité de louer le lot litigieux durant le temps de la procédure d’appel entrainerait des conséquences manifestement excessives, eu égard aux délais de procédure, outre le fait que si les occupants quittent les locaux suite à la décision à intervenir, ils n’y reviendront probablement pas en cas d’infirmation du jugement,

— pour M. [I] [X], Mme [D], Mme [R] et M. [W], cette décision entrainerait l’obligation de quitter les locaux dans lesquels ils exercent, mettant en péril le maintien de leur clientèle, la perte de celle-ci pouvant être irrémédiable.

***

Aux termes de l’alinéa 1er de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, la notion d’incompatibilité de l’exécution provisoire avec « la nature de l’affaire » mentionnée à l’article 514-1 du code de procédure civile précité renvoie à l’appréciation d’un risque certain de dommage irrémédiable ou du moins difficilement réparable, devant être opérée in abstracto, en considération de la seule nature de l’affaire, indépendamment des circonstances de fait de chaque espèce, et notamment de la situation particulière des parties.

L’incompatibilité se différencie de la notion de conséquences manifestement excessives qui suppose une appréciation in concreto, étant à cet égard relevé que les défendeurs ne produisent aucune pièce à l’appui de leurs allégations visant de telles conséquences (bail, chiffres d’affaires etc., à l’exception d’un extrait du site internet de M. [W] exposant la réception de sa clientèle non seulement [Adresse 2] mais également à une autre adresse dans le 6ème arrondissement, pièce n° 7 produite en défense).

Dans ces conditions, aucun élément ne justifie, en l’espèce, que l’exécutoire provisoire, qui apparaît compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

Les parties seront déboutées du surplus, non justifié, de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

Décision du 23 Octobre 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 23/15716 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3NSI

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Condamne M. [I] [X], Mme [M] [D] et M. [H] [W] à cesser l’activité professionnelle exercée dans les locaux loués (lots de copropriété n° 3, appartement et chambre séparée) situés au rez-de-chaussée de l’immeuble situé [Adresse 5] [Localité 7], sous astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai de six mois suivant la signification du présent jugement,

Dit que l’astreinte courra pendant quatre mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution,

Prononce la résiliation des baux régularisés entre d’une part, la SCI DEESS [X] et, d’autre part, M. [I] [X], Mme [M] [D] et M. [H] [W], portant sur le lot n° 3 (appartement et chambre) de l’immeuble situé [Adresse 2] à Paris 16ème,

Dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande formée par M. [I] [X], Mme [M] [D] et M. [H] [W] d’octroi d’un délai de six mois à compter de la décision à intervenir « pour cesser l’activité professionnelle exercée dans les lieux loués et quitter les locaux »,

Déclare sans objet les demandes en cessation d’activité et en résiliation du bail formées à l’encontre de Mme [E] [R],

Condamne la SCI DEESS [X] à supprimer les canalisations d’eau traversant le plancher haut des caves situées sous le lot n° 3 de l’immeuble sis [Adresse 6] sous astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai de six mois suivant la signification du présent jugement,

Dit que l’astreinte courra pendant quatre mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne la SCI DEESS [X] à déposer la sonnette avec caméra (ou interphone) installée dans le vestibule de l’entrée de l’immeuble sis [Adresse 6] sous astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai de six mois suivant la signification du présent jugement,

Dit que l’astreinte courra pendant quatre mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne la SCI DEESS [X] à restituer dans son aspect antérieur la porte modifiée de la chambre donnant sur la cour intérieure de l’immeuble sis [Adresse 5] 16ème (incluse dans le lot n° 3), sous astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai de six mois suivant la signification du présent jugement,

Dit que l’astreinte courra pendant quatre mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution,

Rejette les demandes de remises en état des lieux formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 16] à l’encontre de M. [I] [X], Mme [M] [D], Mme [E] [R] et M. [H] [W],

Condamne la SCI DEESS [X] aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Jérôme CHAMARD en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne la SCI DEESS [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] la somme de 3.000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] du surplus de sa demande formée au titre des frais irrépétibles,

Déboute la SCI DEESS [X], Mme [M] [D], M. [I] [X], Mme [E] [R] et M. [H] [W] de l’intégralité de leurs demandes formées au titre des dépens, dont distraction, et des frais irrépétibles,

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du présent jugement,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 15] le 23 Octobre 2025

La Greffière Le Président