Tribunal Judiciaire de Toulouse, Referes, 24 avril 2026, n° 26/00728

TJ Toulouse 24 avril 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, réf., 24 avr. 2026, n° 26/00728
Numéro(s) :	26/00728
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Thierry LANGEJérôme MARFAING-DIDIER
Cabinet(s) :	DECKER
Parties :	SAS ALCOST INVESTISSEMENT c/ SA BANQUE POPULAIRE OCCITANE

Texte intégral

N° RG 26/00728 – N° Portalis DBX4-W-B7K-VDBR

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 26/00728 – N° Portalis DBX4-W-B7K-VDBR

NAC: 50Z

Copie certifiée conforme

délivrée le

à la SELARL DECKER

à M^e Thierry LANGE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 24 AVRIL 2026

DEMANDERESSE

SAS ALCOST INVESTISSEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Thierry LANGE, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

SA BANQUE POPULAIRE OCCITANE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Jérôme MARFAING-DIDIER de la SELARL DECKER, avocats au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 21 avril 2026

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

La Société ALCOST INVESTISSEMENT a pour activité « l’acquisition de tout type de bien immobilier, en vue de la gestion et la location de ces biens. la construction de tout type de bien immobilier, en vue de la gestion et la location de ces biens. L’acquisition de tout type bien immobilier, la rénovation et la réhabilitation de ces biens immobiliers en vue de leur vente. La construction de tout type bien immobilier, en vue de leur vente » .

Elle a été constituée en janvier 2026 entre Messieurs [O] [U] et [T] [N].

Dans le cadre de son objet social elle a envisagé de se porter acquéreur d’un bien immobilier constitué d’un bâtiment sis [Adresse 3] à [Localité 1], composé de 2 appartements, avec dépendance, garage et terrain autour. Des travaux de rénovation sont prévus en suivant avant l’exploitation du bien.

Afin de financer ledit projet, la SAS ALCOST INVESTISSEMENT s’était rapprochée de sa banque, la BANQUE POPULAIRE OCCITANE, Agence d’ [Localité 2], afin de souscrire à un prêt d’un montant de 613 000 € en principal.

Après étude, et à la date du 29 janvier 2026, la BANQUE POPULAIRE OCCITANE établissait une attestation au profit de la société SAS ALCOST INVESTISSEMENT, ainsi rédigée :

« Attestons qu’après étude, nous donnons une suite favorable à la demande de prêt immobilier sollicité par la SAS ALCOST INVESTISSEMENT, client de notre agence selon les conditions suivantes :

montant de 613.000 euros,

durée de 240 mois,

au taux nominal de 4,32 %

au taux effectif de 4,51 %,

échéance de 3.945,85 euros,

aux garanties : hypothécaires ».

La société ALCOST INVESTISSEMENT adressait ladite attestation à son Notaire, au Notaire du vendeur ainsi qu’au vendeur lui-même afin que les actes préparatoires soient établis en vue de la finalisation de la cession envisagée.

Le Notaire instrumentaire de la société SAS ALCOST INVESTISSEMENT établissait d’ores et déjà le projet de contrat de prêt – reprenant toutes les conditions précitées – en vue d’une signature à la date du 17 mars 2026.

Cependant, et quelques jours avant la signature et à la date du 09 mars 2026, le Notaire de la BANQUE POPULAIRE OCCITANE indiquait de manière laconique au Notaire de la société ALCOST INVESTISSEMENT que la Banque n’entendait pas donner de suite au financement accordé et maintenait sa position depuis lors.

Par requête déposée le 13 avril 2026, la SAS ALCOST INVESTISSEMENT a demandé au président du tribunal judiciaire de Toulouse, au visa de l’article 485 du code de procédure civile, de l’autoriser à assigner d’heure à heure la SA BANQUE POPULAIRE OCCITANE, dans l’optique d’obtenir principalement qu’il lui soit enjoint de signer le contrat de prêt notarié sous astreinte.

Par ordonnance rendue le même jour (RG 26/354 et minute 26/436), la SAS ALCOST INVESTISSEMENT a été autorisée à assigner d’heure à heure la SA BANQUE POPULAIRE OCCITANE pour l’audience du 21 avril 2026.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 avril 2026, la SAS ALCOST INVESTISSEMENT a assigné la SA BANQUE POPULAIRE OCCITANE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 21 avril 2026.

La SAS ALCOST INVESTISSEMENT demande au juge des référés, au visa des articles 1104 et 1114 et suivants du code civil, de :

— débouter la SA BANQUE POPULAIRE OCCITANE de l’ensemble de ses prétentions,

condamner la SA BANQUE POPULAIRE OCCITANE à se rendre en l’Etude de Maître [Y] [W], Notaire Associé de la Société Civile Professionnelle « [L] [H], [G] [W] et [Y] [W], Notaires Associés » titulaire d’un Office Notarial à [Localité 3], [Adresse 4] afin de signer le contrat de prêt notarié (ou par tout moyen électronique ou numérique en tant que de besoin), sous astreinte de 3 000 € par jour de retard à compter de la signification de la décision qui sera rendue et du commandement qui lui en sera fait,

— condamner la SA BANQUE POPULAIRE OCCITANE à débloquer entre les mains de Maître [Y] [W], Notaire Associé de la Société Civile Professionnelle « [L] [H], [G] [W] et [Y] [W], Notaires Associés » titulaire d’un Office Notarial à [Localité 3], les sommes objet du prêt précité, sous astreinte de 3 000 € par jour de retard à compter de la signature dudit prêt en l’Etude du Notaire précité,

condamner la SA BANQUE POPULAIRE OCCITANE à payer à la société SAS ALCOST INVESTISSEMENT la somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 1° du code de procédure civile,

— condamner la SA BANQUE POPULAIRE OCCITANE aux entiers dépens de l’instance, outre les frais d’exécution forcée que la société SAS ALCOST INVESTISSEMENT serait contrainte d’engager.

De son côté, la SA BANQUE POPULAIRE OCCITANE, demande au juge des référés, au visa des articles 484 et 485 du code de procédure civile et 1114 et suivants du code civil, de :

in limine litis :

principalement :

— déclarer l’action irrecevable,

subsidiairement :

— débouter la SAS ALCOST INVESTISSEMENT de ses demandes,

en tout état de cause :

— débouter la SAS ALCOST INVESTISSEMENT de ses demandes, fins et prétentions,

— condamner la SAS ALCOST INVESTISSEMENT à payer à la BANQUE POPULAIRE OCCITANE la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SAS ALCOST INVESTISSEMENT aux entiers dépens.

Sur les moyens de fait et de droit développés par chaque partie au soutien de ses prétentions, il sera renvoyé à son assignation, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur l’urgence

L’article 485 du code de procédure civile dispose : « La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue à cet effet aux jour et heure habituels des référés.

Si, néanmoins, le cas requiert célérité, le juge des référés peut permettre d’assigner, à heure indiquée, même les jours fériés ou chômés ».

Par ordonnance rendue le 13 avril 2026 (RG 26/354 et minute 26/436), le président du tribunal judiciaire de Toulouse a considéré que la requête qui lui a été soumise par la SAS ALCOST INVESTISSEMENT requérait la célérité, puisqu’il a autorisé cette requérante à assigner à heure indiquée.

Les explications apportées par la SA BANQUE POPULAIRE OCCITANE dans le cadre du débat contradictoire ne changent pas la perception de la notion de célérité. Le président du tribunal judiciaire de Toulouse avait lui-même en sa possession la connaissance du délai de quelques semaines qu’il a fallu à la SAS ALCOST INVESTISSEMENT pour adresser sa requête suite au rendez-vous notarié qui n’a pas permis d’aboutir à la souscription des actes notariés.

L’appréciation de l’urgence se mesure davantage dans le risque que prennent les parties à différer encore la conclusion des contrats. L’acquéreur encoure le risque de devoir supporter une indemnité d’immobilisation, voire la rétractation de son offre par la partie venderesse, ce qui lui porterait préjudice. De son côté et corrélativement, le prêteur pourrait craindre de devoir s’exposer à devoir engager sa responsabilité pour avoir mis en échec cette opération immobilière au regard de la notion de perte de chance de n’avoir pas pu acquérir le bien en lien avec une rétractation discutable de l’offre de financement.

Il s’en suit que ce cas requiert effectivement la célérité au sens de l’article 485 du code de procédure civile.

La SAS ALCOST INVESTISSEMENT est donc recevable en son action.

* Sur la qualification à donner à cette attestation

L’article 1104 du code civil dispose : « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Cette disposition est d’ordre public ».

Conformément à l’article 1113 de ce même code : « Le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager.

Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur ».

L’article 1114 de ce même code énonce : « L’offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation ».

Enfin, l’article 115 de ce même code prévoit que « Elle peut être librement rétractée tant qu’elle n’est pas parvenue à son destinataire ».

Sur le fondement de ces textes, la SAS ALCOST INVESTISSEMENT estime que l’attestation précitée émise par la BANQUE POPULAIRE OCCITANE vaut offre de contrat. Selon elle, cet écrit engage le prêteur du fait de la réunion des consentements sur les éléments essentiels de la relation contractuelle. Selon ce raisonnement, l’émetteur de cette offre se pourrait plus se rétracter, le contrat ayant déjà été formé.

Dès lors, la SAS ALCOST INVESTISSEMENT estimant subir un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile, demande au juge des référés d’y mettre fin en enjoignant la BANQUE POPULAIRE OCCITANE d’avoir à régulariser les actes notariés.

La BANQUE POPULAIRE OCCITANE considère de son côté que cette attestation ne constitue pas une offre de prêt ferme et définitive dès lors qu’il manque des éléments essentiels. Il s’agit d’un accord de principe qui constitue selon elle une invitation à entrer en négociation. Par ailleurs, quand bien même il serait considéré qu’il s’agirait d’une offre, ce revirement s’explique par un changement des conditions qui affecte la solvabilité de l’emprunteur.

En effet, il est constant que la société DARIO dont le gérant est Monsieur [T] [N], lui-même associé minoritaire de la SAS ALCOST INVESTISSEMENT a fait l’objet d’une mesure de redressement judiciaire selon jugement du 02 mars 2026 publié au BODACC du 18 mars 2026.

La découverte de cet événement explique la nouvelle position du prêteur.

Il ressort des débats et des pièces versées que l’attestation émise le 29 janvier 2026 par la BANQUE POPULAIRE OCCITANE présente toutes les caractéristiques d’une offre de prêt. Son libellé ne prête pas à confusion : « Attestons qu’après étude, nous donnons une suite favorable à la demande de prêt immobilier sollicité par la SAS ALCOST INVESTISSEMENT, client de notre agence selon les conditions suivantes :

— montant de 613.000 euros,

— durée de 240 mois,

— au taux nominal de 4,32 %

— au taux effectif de 4,51 %,

— échéance de 3.945,85 euros,

— aux garanties : hypothécaires ».

Cette attestation comporte tous les éléments essentiels du contrat de prêt immobilier. Elle ne peut pas être assimilée à une invitation à rentrer en pourparlers.

La date de déblocage des fonds évoquée par la BANQUE POPULAIRE OCCITANE n’est pas un élément fondamental et son omission n’est pas déterminante du consentement des parties. De même, le fait qu’elle ne prévoit pas les modalités de la sûreté hypothécaire n’est pas davantage une condition élémentaire déterminante. Celles-ci sont rarement négociables dans le cadre d’une relation prêteur/emprunteur.

Il en résulte que cette attestation émise au profit de la SAS ALCOST INVESTISSEMENT présente tous les critères de fermeté de l’offre auquel s’attache la jurisprudence sous le visa de l’article 1114 du code civil.

Ainsi une proposition de contracter ne constitue une offre que si elle indique la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation (Com. 6 mars 1990, no 88-12.477). Il s’agit bien de l’hypothèse dans laquelle se trouve la SAS ALCOST INVESTISSEMENT qui disposait d’un mois pour accepter celle-ci avant qu’elle n’expire.

Par ailleurs, la lettre d’une société, accompagnée du document contractuel adressé à un commerçant, constituait une offre précise, complète et ferme dont l’acceptation par le commerçant était établie par la signature qu’il avait apposée sous ce contrat, sans aucune réserve et avant toute rétractation de l’offre (Com. 29 juin 1993, no 91-20.380 P). Il s’agit là encore du cas de cette attestation qui ne comporte aucune condition, aucune réserve, ni tournure de phrase ou emploi du conditionnel qui laisseraient penser que le prêteur se réserve le droit de modifier cette offre dans le cadre de négociations ouvertes.

* Sur la notion de trouble manifestement illicite

L’article 1112-1 du code civil dispose : « [Localité 4] des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants ».

Il résulte de ce texte que le devoir d’information pré-contractuelle ne porte que sur les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties, et dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre partie ; le devoir d’information ne porte pas sur toute information ayant un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties (Com. 14 mai 2025, no 23-17.948 B).

Le fait pour le prêteur de découvrir, par ses propres recherches, que la capacité de remboursement de l’emprunteur, voire sa solvabilité auquel il vient de formuler une offre de prêt immobilier, pourrait être affectées par la découverte d’un événement postérieur, le légitime-t-il à rétracter son offre préalablement à la signature de l’acte notarié ? La publication BODACC du redressement judiciaire d’une société tierce gérée par l’associé minoritaire de la société à laquelle l’établissement bancaire vient de formuler une offre de prêt immobilier portant sur une somme conséquente, représente-t-il un changement essentiel et déterminant dans les conditions d’octroi de cette offre, d’autant plus qu’il n’avait pas été signalé en amont par le candidat au financement ? En outre, cet état de cessation des paiements de cette société tierce gérée par l’associé minoritaire de la société candidate au financement devait-il être préalablement communiqué en toute bonne foi à la banque ?

Il s’agit de questions qui ne relèvent pas de l’office du juge des référés, lequel doit rester le juge de l’évidence. Or, les réponses à ces questions n’ont assurément rien d’évident et il incomberait le cas échéant au juge du fond que d’avoir à y répondre pour légitimer ou non la rétractation, préjudicielle ou non, de son offre par la BANQUE POPULAIRE OCCITANE.

Dans le cadre des pouvoirs qui sont les siens, la présente juridiction ne peut que constater :

— que cette mesure de procédure collective est apparue postérieurement à l’émission de l’offre,

— que cette décision du tribunal de commerce, mais également sa saisine préalable dont la date n’est pas communiquée, n’avaient pas été portées à la connaissance de l’établissement bancaire, qui n’en a été informé que par ses propres diligences en lien avec la lecture par ses soins du BODACC,

— que la mise en redressement judiciaire d’une société gérée par l’un des co-associés de l’entreprise qui postule au financement, qui suppose un état de cessations des paiement, constitue un événement qui n’est pas anodin dans l’appréciation qui incombe au prêteur de vérifier la capacité de remboursement de son emprunteur,

— qu’il pèse sur tout prêteur une obligation pré-contractuelle de s’assurer de la solvabilité de son emprunteur, d’autant plus lorsque le capital à emprunter est conséquent.

L’article 835 de ce même code dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite (…) ».

En l’espèce, compte tenu des éléments litigieux et tendancieux exposés ci-avant qui échappent à l’évidence, la SAS ALCOST INVESTISSEMENT ne démontre pas que le trouble qu’elle subi par la rétractation de son offre de prêt par la SA BANQUE POPULAIRE OCCITANE apparaît comme manifestement illicite.

Par ailleurs, elle ne démontre non plus que l’injonction judiciaire qui consisterait à contraindre la banque de contracter, ce qu’elle appelle de ses vœux, serait l’unique moyen de mettre fin à ce trouble.

Enfin, dans ce contexte juridique, faire droit à une telle demande serait déjà pour le juge des référés une prérogative qu’il s’arrogerait et qui dépasserait son office et limiterait la capacité de jugement des juges du fond dans leur office d’appréciation souveraine.

Pour ces motifs, la SAS ALCOST INVESTISSEMENT sera déboutée de ses prétentions.

* Sur les dépens

L’article 399 du code de procédure civile dispose : « Le désistement emporte, sauf convention contraire, soumission de payer les frais de l’instance éteinte ».

la SAS ALCOST INVESTISSEMENT sera en conséquence tenue aux paiement des entiers dépens de l’instance.

* Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que « dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

En l’espèce, compte tenu du contexte, l’équité ne commande pas qu’il soit fait application de ce texte au profit de la SA BANQUE POPULAIRE OCCITANE.

PAR CES MOTIFS

Nous, Monsieur PLANÈS, juge des référés, assisté de Madame LEUNG KUNE CHONG,greffier, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà et par provision :

DECLARONS recevable l’action de la SAS ALCOST INVESTISSEMENT à l’encontre de la SA BANQUE POPULAIRE OCCITANE ;

DEBOUTONS la SAS ALCOST INVESTISSEMENT de ses prétentions formulées à l’encontre de la SA BANQUE POPULAIRE OCCITANE ;

DEBOUTONS la SA BANQUE POPULAIRE OCCITANE de sa demande à l’encontre de la SAS ALCOST INVESTISSEMENT au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SAS ALCOST INVESTISSEMENT aux entiers dépens de l’instance.

Ainsi jugé et mis à disposition le 24 avril 2026.

LA GREFFIERE LE PRÉSIDENT