TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/02529

N° Portalis DBX4-W-B7J-ULQU

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 26/

DU : 20 Janvier 2026

S.A. CDC HABITAT, prise en la personne de son représentant légal

C/

[O] [R]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 20 Janvier 2026

au CABINET MERCIÉ – SCP D’AVOCATS

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mardi 20 janvier 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 17 octobre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. CDC HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3] – [Localité 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Sarah NOVIANT du CABINET MERCIÉ – SCP D’AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [O] [R]

demeurant [Adresse 1] – [Localité 6]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 12 février 2024, à effet du 01 mars 2024, la SA CDC HABITAT a donné à bail à Madame [O] [R], un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 1] à [Localité 6], pour un loyer de 487,41 euros, outre une provision mensuelle de charges d’un montant de 48,73 euros, ainsi que la place de stationnement n°02 pour un loyer de 48,21 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA CDC HABITAT a fait signifier le 01 octobre 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 10 juillet 2025, la SA CDC HABITAT a fait assigner Madame [O] [R] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé, à l’audience du 10 octobre 2025, en lui demandant :

— de constater la résiliation du contrat de bail signé le 12 février 2024, par l’effet de la clause résolutoire conformément au commandement de payer délivré le 1er octobre 2024,

— d’ordonner son expulsion des lieux et de la place de stationnement numéro 02, ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, sans délai, avec si besoin le concours de la Force publique,

— de la condamner à lui verser à titre de provision la somme de 2.570,42 € correspondant au montant de l’arriéré locatif à la date du 30 juin 2025, somme à parfaire et à actualiser au jour de l’audience, avec intérêts de droit à compter de la date du commandement de payer,

— de fixer à titre de provision une indemnité d’occupation mensuelle conforme au montant du loyer augmentée des charges, soit 601,81 euros, révisable selon les dispositions contractuelles, jusqu’à la libération effective des lieux,

— la condamner au paiement à titre de provision, de ladite indemnité d’occupation et ce, jusqu’à son départ effectif des lieux,

— le condamner à lui verser la somme de 960 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, signifié le 1er octobre 2024 et sa dénonce.

Au soutien de ses demandes, la SA CDC HABITAT indique que Madame [O] [R] n’a pas payé plusieurs mensualités, ni les causes du commandement de payer dans les délais, ce qui l’a contrainte à cette demande en justice.

L’affaire a été débattue à l’audience du 10 octobre 2025.

Lors des débats, la SA CDC HABITAT, représentée par son conseil, a maintienu ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 3155,85 euros hors frais et hors SLS.

Madame [O] [R], qui est arrivée en retard, après l’appel des causes et l’instruction de son dossier, a comparu en personne.

Le conseil en charge de la défense des intérêts de la SA CDC HABITAT ayant quitté l’audience aux termes de l’instruction de l’affaire, le Président d’audience a ordonné une réouverture des débats, par mention au dossier, pour l’audience du 17 octobre 2025.

Lors de l’audience du 17 octobre 2025, la SA CDC HABITAT, représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 3.155,85 euros hors frais, échéance de septembre 2025 incluse.

Elle indique que des règlements sont intervenus depuis la délivrance de l’assignation et que la défenderesse a réglé les deux derniers loyers.

Elle s’oppose à toute demande de délai de paiement formulée en défense.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, et à la note d’audience pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de la SA CDC HABITAT.

Madame [O] [R], qui comparait en personne, demande au juge des contentieux de la protection, statuant en référé, de lui accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit.

Elle reconnaît la dette locative et explique cette situation en raison d’un grave accident de voiture survenu courant 2024, ainsi que des problèmes de santé apparus en 2025 ayant entraîné un arrêt maladie.

Elle indique percevoir une rémunération mensuelle entre 1500 et 1700 € et fait état de 2 crédits à la consommation d’un montant total de 350 € par mois, pour financer sa voiture initiale, alors que l’assurance ne lui a pas remboursé la somme totale empruntée, ainsi que pour financer l’achat de sa nouvelle voiture suite à l’accident survenu courant 2024 avec la première inutilisable depuis.

Elle expose vivre avec son conjoint dans le logement pris à bail, ce dernier percevant une rémunération autour de 2500 € et propose un échéancier de 150 € par mois en plus du paiement du loyer courant.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

À l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 20 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur la compétence du juge des référés :

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— Sur la recevabilité de l’action :

La SA CDC HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 02 octobre 2024, deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 juillet 2025, en application des dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Garonne par la voie électronique le 15 juillet 2025, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de 6 semaines pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 1er octobre 2024, pour la somme en principal de 2.168,70 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 6 semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 12 novembre 2024.

— Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et les demandes en paiement :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte en outre de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Il est produit par la SA CDC HABITAT le bail, ainsi qu’un décompte mentionnant que Madame [O] [R] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3.155,85 euros à la date du 17 octobre 2025 (mois de septembre 2025 inclus).

Madame [O] [R] ne forme pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 3.155,85 euros. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Toutefois, il ressort des débats et des éléments produits, en particulier du décompte actualisé que Madame [O] [R] a repris le paiement du loyer courant, ainsi qu’elle apparaît en situation de régler, en plus du loyer et des charges courants, l’arriéré locatif, moyennant des délais de paiement, qui seront par conséquent ordonnés, selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Les effets de la clause résolutoire seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir qu’en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l’expulsion de Madame [O] [R] pourra être poursuivie et elle sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu’il convient de fixer par référence au montant du dernier loyer et des provisions pour charges à la somme de 601,81 euros.

— Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [O] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives effectuée de façon volontaire et non obligatoire, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Madame [O] [R] supportera une indemnité de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 12 novembre 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 février 2024 et liant la SA CDC HABITAT à Madame [O] [R], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 1] à [Localité 6] ainsi que la place de stationnement n°02 ;

CONDAMNONS Madame [O] [R] à payer à la SA CDC HABITAT à titre provisionnel, la somme de 3.155,85 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges, indemnités d’occupation (décompte arrêté au 17 octobre 2025, échéance de septembre 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Madame [O] [R] à s’acquitter de sa dette, outre le loyer et les charges courants, en 21 mensualités de 150 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et dépens ;

DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s’imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d’une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l’envoi d’une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

— la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

— le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

— à défaut pour Madame [O] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA CDC HABITAT pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Madame [O] [R] sera tenue de payer à la SA CDC HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 01 octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération des lieux, égale à 601,81 euros, dont le montant sera actualisé selon les modalités prévues au contrat de bail, et, en tant que de besoin, l’y CONDAMNONS sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ;

CONDAMNONS Madame [O] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS Madame [O] [R] à payer à la SA CDC HABITAT la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE