TRIBUNAL JUDICIAIRE,

[Adresse 1],

[Adresse 2],

[Adresse 3],

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/03368

N° Portalis DBX4-W-B7J-URDT

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 17 Février 2026

S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, SA, [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

C/

,

[L], [Y]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 17 Février 2026

à Marie MARTIN-LINZAU de la SCP LARRAT

Copie certifiée conforme délivrée le 17/02/26 à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 17 Février 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 25 Novembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, SA D’HLM, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est, [Adresse 5]

représentée par Maître Marie MARTIN-LINZAU de la SCP LARRAT, avocate au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur, [L], [Y]

demeurant, [Adresse 6] ,

[Adresse 7] ,

[Adresse 8] ,

[Adresse 9] ,

[Localité 2]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 15 avril 2015, à effet au 22 avril 2015, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a donné à bail à Monsieur, [L], [Y], un bien à usage d’habitation, situé, [Adresse 10] à, [Localité 3], pour un loyer de 328,71 euros, outre une provision mensuelle de 70,44 euros.

Par acte du 1er avril 2015, à effet au 22 avril 2015, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a donné à bail à Monsieur, [L], [Y] un parking n°0121, situé, [Adresse 11] à, [Localité 3], pour un loyer de 10 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a fait signifier le 15 mai 2025 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 31 juillet 2025, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection de, [Localité 4] statuant en référé à l’audience du 25 novembre 2025 en lui demandant de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail d’habitation conclu en date du 15 Avril 2015 et que les locations consenties à Monsieur, [Y], [L] (à savoir Appartement C07 et parking 121 situés, [Adresse 12] à, [Localité 2]) ont cessé de plein droit au regard des dispositions des articles 2 & 24 de la Loi du 06 juillet 1989 ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur, [Y], [L] ainsi que celle de tous occupants de son chef, ainsi que l’évacuation de tous biens meubles des lieux si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— constater la mauvaise foi de Monsieur, [Y], [L] et par voie de conséquence de supprimer le délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— l’autoriser, en cas d’abandon des lieux, à les reprendre conformément aux dispositions de l’article R.451-1 1° du Code des procédures civiles d’exécution et et de déclarer abandonnés les biens se trouvant dans les lieux postérieurement au départ des occupants ;

— condamner par provision Monsieur, [Y], [L] au paiement de la somme de 2.310,97 €uros en principal au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 23 Juillet 2025, en application de l’article 1728 du Code civil avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation en vertu des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil ;

— fixer une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant des loyers et charges en cours et de condamner Monsieur, [Y], [L] au paiement mensuel de celle-ci à compter du 16 Juillet 2025, et jusqu’au départ effectif des lieux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du Code Civil ;

— en tant que de besoin condamner Monsieur, [Y], [L] à fournir son avis d’imposition et l’enquête de ressources associée ;

— condamner Monsieur, [Y], [L] à lui payer la somme de 500,00 €uros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir au visa de l’article 1231-7 du Code Civil et aux entiers dépens conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile, en ce compris le coût du commandement visant la clause résolutoire en date du 15 Mai 2025 et de la saisine CCAPEX.

L’affaire a été débattue à l’audience du 25 novembre 2025.

Lors des débats, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 1.696,97 euros arrêtée au 18 novembre 2025, mois d’octobre inclus, selon un décompte fourni à l’audience.

Elle donne toutefois son accord pour des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, sollicités en défense, à hauteur de 100 euros par mois.

Monsieur, [L], [Y], qui comparaît en personne, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé, de lui accorder des délais de paiement et de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit. Il indique vouloir payer les dépens et l’article 700 du code de procédure civile dans l’échéancier.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 17 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la compétence du juge des référés

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— Sur la recevabilité de l’action :

La SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 16 mai 2025, deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 31 juillet 2025, selon les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Garonne par la voie électronique le 1er août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail concernant le logement conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de 2 mois pour régulariser la dette.

Le bail accessoire, portant sur la location du parking conclu le 1er avril 2015, contient également une clause résolutoire, laissant un délai de huit jours après une sommation de payer les sommes dues. Or, cette clause résolutoire n’apparaissant pas conforme à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précité, le bail portant sur la location du garage étant un accessoire au bail d’habitation, il convient d’appliquer le délai de deux mois prévus dans la clause résolutoire du bail principal d’habitation.

Un commandement de payer visant les deux baux a été signifié le 15 mai 2025, pour la somme en principal de 1.954,05 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 15 juillet 2025.

— Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et les demandes en paiement

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte en outre de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Il est produit par la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE les deux baux ainsi qu’un décompte mentionnant que Monsieur, [L], [Y] reste devoir la somme de 1.696,97 euros à la date du 18 novembre 2025 (mois d’octobre 2025 inclus).

Monsieur, [L], [Y] ne forme pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 1.696,97 euros. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Toutefois, il ressort des débats et des éléments produits, en particulier du décompte actualisé, que Monsieur, [L], [Y] a repris le paiement d’un loyer courant augmenté de versements supplémentaires aux fins d’apurer sa dette, et apparaît en situation de régler, en plus du loyer et des charges courants, l’arriéré locatif, moyennant des délais de paiement qui seront par conséquent ordonnés, selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Les effets de la clause résolutoire seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir qu’en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l’expulsion de Monsieur, [L], [Y] pourra être poursuivie et il sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu’il convient de fixer par référence au montant du dernier loyer et des provisions pour charges à la somme de 381,04 euros.

— sur la demande de condamnation à fournir un avis d’imposition et l’enquête de ressources associées :

s’agissant d’une habitation à loyer modéré, le bail est soumis aux dispositions des articles L. 441-9 et suivants du code de la construction qui implique que les locataires doivent justifier une fois par an de leur avis d’imposition pour permettre de vérifier qu’ils remplissent toujours les conditions pour bénéficier de ce logement caractère social.

Mais il résulte de ce texte qu’n l’absence de réponse de la part du locataire, l’organisme d’habitation à loyer modéré n’est fondé à liquider et appliquer au locataire le supplément de loyer maximum exigible, qu’après une mise en demeure destinée à justifier des revenus de l’année précédente, restée infructueuse pendant le délai de 15 jours.

L’organisme HLM ne peut ainsi procéder à la liquidation provisoire du supplément de loyer en l’absence de preuve de la réception de la mise en demeure. Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa de l’article précité, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.

Il ressort de ces dispositions que la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE dispose d’une procédure et de moyens, sous réserve de pouvoir le justifier, si le locataire ne satisfait pas son obligation de communiquer son avis d’imposition et de répondre à l’enquête de ressources annuelles associées, de sorte qu’il lui appartient de tirer les conséquences du manquement de Monsieur, [L], [Y].

En conséquence, la demande de la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE qui ne fournit aucun élément à ce titre, sera rejetée de ce chef.

— Sur les mesures accessoires :

A l’audience, Monsieur, [L], [Y] indique régler les dépens et l’article 700 du code de procédure civile au sein de l’échéancier. Or, il ressort du décompte locatif que ces sommes n’y sont pas intégrées et Monsieur, [L], [Y] ne justifie pas de cette intégration, de sorte qu’en application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur, [L], [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Monsieur, [L], [Y] supportera une indemnité de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 15 juillet 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 avril 2015, à effet au 20 avril 2015 et liant la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE à Monsieur, [L], [Y], concernant un bien à usage d’habitation, situé, [Adresse 10] à, [Localité 3] et le bail accessoire du 01 avril 2015 relatif au parking n°0121, situé, [Adresse 13],, [Adresse 14] à, [Localité 3];

CONDAMNONS Monsieur, [L], [Y] à payer à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE à titre provisionnel la somme de 1.696,97 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges, indemnités d’occupation, (décompte arrêté au 18 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Monsieur, [L], [Y] à s’acquitter de sa dette, outre le loyer et les charges courants, en 17 mensualités de 100 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et dépens ;

DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s’imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d’une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l’envoi d’une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

— la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

— le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

— à défaut pour Monsieur, [L], [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Monsieur, [L], [Y] sera tenu de payer à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle jusqu’à la date de la libération des lieux, égale à 381,04 euros, dont le montant sera actualisé selon les modalités prévues au contrat de bail, et, en tant que de besoin, l’y CONDAMNONS sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ;

REJETONS la demande de condamnation à fournir l’avis d’imposition et l’enquête de ressources associée ;

CONDAMNONS Monsieur, [L], [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS Monsieur, [L], [Y] à payer à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE