MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 17 Avril 2026

DOSSIER : N° RG 24/02475 – N° Portalis DBX4-W-B7I-S454

NAC : 5AA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 7

JUGEMENT DU 17 Avril 2026

PRESIDENT

Madame BLONDE, Vice-Présidente

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

Madame CHAOUCH, Greffier

DEBATS

à l’audience publique du 20 Février 2026, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDEURS

M. [M] [J]

né le 27 Octobre 1960 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

Mme [F] [J]

née le 25 Mai 1948 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître Annick AMIGO-BOUYSSOU de la SELARL COTEG AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 324

DEFENDERESSE

Mme [A] [Z]

née le 20 Mai 1967 à , demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e François MOREAU, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 343

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 1er juillet 2012, Madame [A] [Z] (preneur) a conclu avec Madame [U] [J] et Monsieur [M] [J] (bailleurs) un bail dérogatoire portant sur un emplacement numéroté AL3-2 situé au rez-de-chaussée d’un ensemble immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 2].

Madame [A] [Z] ne s’acquittant pas régulièrement du montant des loyers dus aux termes du bail précité, et après de nombreux échanges de courriers, Madame [F] [J] et Monsieur [M] [J] ont fait assigner cette dernière par acte de commissaire de justice en date du 17 mai 2024, devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de voir constater la mise en œuvre de la clause résolutoire et d’obtenir paiement des sommes dues au titre des loyers impayées, pénalités de retard, clause pénale et du dépôt de garantie.

Par leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 28 novembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, Madame [F] [J] et Monsieur [M] [J] demandent au tribunal, au visa des articles 1103, 1226, 1728, 2224 du code civil, L. 145-41 du code de commerce, de :

— constater la résiliation du bail au 30 juin 2024

— condamner Madame [A] [Z] au paiement de la somme de 32.100,59 euros au titre des arriérés de loyers du mois de mars 2019 au mois de juin 2024, des pénalités de retard, de la clause pénale et du dépôt de garantie

— condamner Madame [A] [Z] à la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 17 octobre 2024, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, Madame [A] [Z] demande au tribunal, de :

— fixer à un euro la somme qu’elle doit au titre de la clause intitulée « loyer »

— déclarer non écrite la clause intitulée « CLAUSE [D] » et fixer en toute hypothèse le montant de la pénalité à un euro

— débouter les consorts [J] de leurs demandes

— statuer ce que de droit sur les dépens.

La clôture de la mise en état est intervenue le 03 avril 2025 par ordonnance du juge de la mise en état rendue le même jour. L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie en date du 20 février 2026.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 17 avril 2026.

MOTIFS :

Sur la demande de Madame [F] [J] et Monsieur [M] [J] tendant à voir constater la résiliation du bail liant les parties

Madame [F] [J] et Monsieur [M] [J] sollicitent en premier lieu que le tribunal constate que la résiliation du bail est intervenu le 30 juin 2024, faisant valoir qu’ils ont été contraints d’accepter cette date comme date de rupture conventionnelle du bail.

De son côté, Madame [A] [Z] indique simplement au sein de ses dernières écritures qu’elle « a quitté les lieux. Les demandes formées au titre de la clause résolutoire sont donc sans objet. »

Sur ce point, les parties ont conclu le 1er juillet 2012 un contrat de bail dérogatoire visant les dispositions de l’article L 145-5 du code de commerce portant sur un emplacement numéroté AL3-2 situé au rez-de-chaussée d’un ensemble immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 2].

L’article « Durée » de ce contrat prévoyait notamment que « le présent bail est consenti dans les termes de l’article L 145-5 du Code de Commerce, pour une durée de vingt quatre mois à compter du 1/07/12 pour se terminer le 30/06/14 en conséquence les dispositions dudit article sont de convention expresse inapplicables à la présente convention.

Il est rappelé que le présent prend fin par la seule survenance du terme sans qu’il soit besoin qu’un congé ou notification ainsi que les parties en sont expressément convenues. »

L’article L 145-5 du code de commerce prévoit ainsi notamment que les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du chapitre relatif aux baux commerciaux à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux statuts des baux commerciaux pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du chapitre « Du bail commercial ».

Or, par courrier en date du 29 mai 2024, Madame [A] [Z] a informé les bailleurs de ce qu’elle ne sollicitait pas de reconduction du bail et qu’elle quitterait les lieux le 30 juin 2024 au terme du contrat liant les parties.

Si les dispositions de l’article L 145-5 du code de commerce sont d’ordre public et ne peuvent être conventionnellement écartées par les parties, force est de constater que celles-ci s’accordent désormais pour voir constater que le bail dérogatoire conclut entre elle s’est bien terminé au 30 juin 2024, date du terme initialement convenu.

Dès lors, force est de constater que le bail s’étant achevé le 30 juin 2024 au terme contractuellement convenu, sa résiliation ne peut plus être constatée.

Sur la demande en paiement formée par Madame [F] [J] et Monsieur [M] [J]

Madame [F] [J] et Monsieur [M] [J] demandent la condamnation de Madame [A] [Z] à leur payer la somme de 32.100,59 €, sollicitant plus particulièrement les sommes suivantes :

—  5.422,48 € au titre des arriérés de loyers du mois de mars 2019 au mois de juin 2024

—  23.372,43 € au titre des pénalités de retard

—  387,44 € au titre du dépôt de garantie

—  2.918,24 € au titre de la clause pénale.

De son côté, Madame [A] [Z] conclut au débouté des demandes formées par Madame [F] [J] et Monsieur [M] [J], sans développer aucun moyen à l’appui s’agissant des loyers impayés, sollicitant du tribunal de fixer le montant des pénalités de retard à 1 € et de déclarer non écrite la clause pénale ou de la réduire également à un euro.

S’agissant des loyers impayés

Il ressort en l’espèce du contrat signé entre les parties que le bail dérogatoire les liant était conclu moyennant un loyer mensuel en principal à la charge du preneur de 193,72 €.

Madame [F] [J] et Monsieur [M] [J] justifient en outre des mises en demeure adressées au preneur dès le mois de septembre 2016 faisant état de loyers impayés et d’échanges de courriers entre les parties sur ce point.

De son côté, Madame [A] [Z] ne démontre pas s’être acquittée de la dette de loyer réclamée.

Ainsi au regard des pièces produites, il y a lieu de condamner Madame [A] [Z] à payer à Madame [F] [J] et Monsieur [M] [J] la somme de 5.422,48 € au titre des arriérés de loyers en vertu du bail dérogatoire du 1er juillet 2012 ayant lié les parties.

S’agissant des pénalités de retard

Le contrat de bail du 1er juillet 2012 prévoyait encore au paragraphe « loyer » qu'« en cas de non paiement à son échéance du loyer par le Preneur ou de toute autre somme due en vertu du présent bail, le BAILLEUR percevra les pénalités huit jours après l’échéance impayée, sans qu’il soit besoin d’adresser au PRENEUR une lettre recommandée avec avis de réception valant mise en demeure. Ces pénalités seront calculées à un taux mensuel de 10 %, chaque mois commencé étant dû prorata temporis ».

Ainsi, les pénalités de retard contractuellement prévues ne correspondent pas à une simple pénalité de 10 % des sommes dues mais forment des intérêts moratoires au taux de 10 % mensuel.

Il ne pourra en conséquence être fait droit à la demande de Madame [A] [Z] tendant à voir considérer cette clause comme une clause pénale, le juge n’ayant en conséquence aucun pouvoir modérateur sur ce point.

A l’appui de leur demande formée sur ce point, Madame [F] [J] et Monsieur [M] [J] produisent un décompte détaillé des loyers impayés et des pénalités de retard.

Or, il ressort notamment de la lecture de ce décompte que les requérants n’ont pas imputé les paiements réalisés par le preneur sur les loyers les plus anciens, le calcul des pénalités de retard effectuées sur cette base sans davantage de justification étant erroné.

Pourtant, il convient de rappeler ici qu’en l’absence de dispositions contractuelles ou de précisions contraires du preneur les sommes acquittées par ce dernier doivent s’imputer par priorité sur les loyers les plus anciens, ce qui est conforme à l’intérêt de ce dernier.

Dès lors, en l’absence de décompte conforme produit par les requérants et de justification de la méthode de calcul retenue, il y a lieu de dire que la somme précitée de 5.422,48 € sera assortie des intérêts au taux mensuel de 10 % à compter de la mise en demeure du 12 mars 2024.

S’agissant du dépôt de garantie

Sur ce point, le contrat de bail du 1er juillet 2021 prévoyait effectivement que « le preneur doit versé aux BAILLEURS avant la prise de possession du lieu loué, à titre dépôt de garantie, la somme de 387,44 € Représentant deux mois de loyer.

Cette somme non productive d’intérêts sera remboursée au [Localité 3] en fin de location après déménagement, sur justification du paiement de sa quote-part des charges et frais réclamés par l’Association du FORUM DES ANTIQUAIRES, comme indiqué ci-dessus sous le paragraphe VI-2, ainsi que de toutes taxes ou impôt, exécution des réparations à sa charge et déduction faite de toutes sommes dont il pourrait être redevable envers les BAILLEURS ou dont ceux-ci pourraient être rendus responsables par le fait du PRENEUR à quelque titre que ce soit.

Toutefois, il est expressément convenu que dans le cas de résiliation anticipée du bail, comme indiqué ci-dessus, à la demande du PRENEUR, le présent dépôt de garantie sera définitivement acquis aux BAILLEURS à titre également de dommages et intérêts ».

Or, en l’espèce, contrairement à ce qu’affirment Madame [F] [J] et Monsieur [M] [J], le présent bail n’a pas fait l’objet d’une résiliation anticipée à la demande du preneur, mais est arrivé à son terme tel que contractuellement prévu.

Madame [F] [J] et Monsieur [M] [J] seront en conséquence déboutés de leur demande formée de ce chef.

S’agissant de la clause pénale

Sur ce point, le bail conclu entre les parties le 1er juillet 2012 prévoit la « clause pénale » suivante : « à défaut de paiement de toute somme due au titre de ce bail à leur échéance, le preneur devra de plein droit payer en sus, outre les honoraires de recouvrement, 10 % des sommes dues et ce, indépendamment de la mise en jeu de la clause résolutoire. L’application de clause est de droit et ne nécessite aucune démarche particulière de la part du bailleur ».

Madame [A] [Z] considère que cette clause ferait double emploi avec la clause relative aux pénalités de retard et serait contraire aux dispositions de l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, texte, selon elle, à valeur d’ordre public. Elle en déduit que cette clause devrait être réputée non écrite.

Sur le premier point, il convient de rappeler que les pénalités de retard visent à réparer le préjudice né pour le cocontractant du retard apporté au paiement par le débiteur, tandis que la clause pénale sanctionne de manière forfaitaire l’inexécution par le débiteur de ses obligations.

Ces deux clauses ont donc une finalité différente et peuvent parfaitement se cumuler.

Sur le second point, l’article L 111-8 précité prévoit notamment qu'« à l’exception des droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement qui peuvent être mis partiellement à la charge des créanciers dans des conditions fixées par décret en Conseil d’État, les frais de l’exécution forcée sont à la charge du débiteur, sauf s’il est manifeste qu’ils n’étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés. Les contestations sont tranchées par le juge.

Les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi (L. no 2014-344 du 17 mars 2014, art. 12-I) «au créancier». Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire. »

Ainsi, ce texte prévoit le caractère non écrit des seules stipulations contraires à la prise en charge par le créancier des frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire.

A l’inverse, aucune disposition ne prévoit le caractère non écrit d’une clause pénale.

Il convient en effet de rappeler ici que seule la stipulation qui crée la distorsion prohibée par la loi est réputée non écrite.

Ainsi, il sera fait droit au principe de la demande de Madame [F] [J] et Monsieur [M] [J] s’agissant de l’application de cette clause pénale relativement à l’indemnité de 10 %.

Toutefois, en application de l’ancien article 1152 du code civil dans sa version applicable au présent litige, lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite.

En l’espèce, Madame [A] [Z] sollicite de ramener le montant de cette clause à la somme d’un euro, sans préciser en quoi le montant contractuellement prévu serait au présent cas manifestement excessif.

Or, il ressort des éléments du dossier que Madame [A] [Z] n’a pas respecté son obligation de régler le loyer à la date prévue durant plusieurs années, sans former aucune demande auprès de ses bailleurs, ni justifier des difficultés financières particulières qu’elle aurait subies notamment du fait de la pandémie de COVID 19.

Il ne ressort pas de ces éléments que l’indemnité contractuellement convenue entre les parties à hauteur de 10 % des sommes dues présente en l’espèce un caractère manifestement excessif.

Il sera en conséquence fait droit à la demande de Madame [F] [J] et Monsieur [M] [J] formée sur ce point, tout en la limitant toutefois à la somme de 542,25 € au regard des seules sommes restées impayées par Madame [A] [Z] et dûment justifiées par Madame [F] [J] et Monsieur [M] [J].

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en remette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, compte tenu de l’économie de la présente décision, la totalité des dépens sera supportée par Madame [A] [Z]

Au regard de la nature et de la résolution du litige, ainsi que de l’équité, il y a lieu de condamner Madame [A] [Z] à payer à Madame [F] [J] et Monsieur [M] [J] la somme globale de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant en audience publique par décision contradictoire, rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe

CONSTATE que le bail dérogatoire liant les parties s’est achevé à la date de son terme initialement prévue soit au 30 juin 2024

DEBOUTE Madame [F] [J] et Monsieur [M] [J] de leur demande tendant à voir constater la résiliation du bail dérogatoire liant les parties

CONDAMNE Madame [A] [Z] à payer à Madame [F] [J] et Monsieur [M] [J] la somme de CINQ MILLE QUATRE CENT VINGT DEUX EUROS ET QUARANTE HUIT CENTIMES (5.422,48 €) avec intérêts au taux mensuel de 10 % à compter de la mise en demeure du 12 mars 2024

DIT que seules les dispositions indiquant « outre les honoraires de recouvrement » stipulées au sein de la clause pénale visée au bail du 1er juillet 2012 sont réputées non écrites

CONDAMNE Madame [A] [Z] à payer à Madame [F] [J] et Monsieur [M] [J] la somme de CINQ CENT QUARANTE DEUX EUROS ET VINGT CINQ CENTIMES (542,25 €) au titre de la clause pénale

DEBOUTE Madame [F] [J] et Monsieur [M] [J] de leur demande formée au titre du dépôt de garantie

CONDAMNE Madame [A] [Z] à payer à Madame [F] [J] et Monsieur [M] [J] la somme globale de TROIS MILLE EUROS (3.000 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile

DEBOUTE les parties de l’ensemble de leurs demandes plus amples, autres ou contraires

CONDAMNE Madame [A] [Z] aux entiers dépens de la présente instance

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire

Ainsi jugé à [Localité 4] le 17 avril 2026.

La Greffière La Présidente