Tribunal Judiciaire de Toulouse, Referes, 20 mars 2026, n° 25/02105

TJ Toulouse 20 mars 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, réf., 20 mars 2026, n° 25/02105
Numéro(s) :	25/02105
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	28 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Carole CAYSSIALSBérénice DE PERTHUIS FALGUEROLLES
Cabinet(s) :	ARCHE AVOCATS
Parties :	SARL [ Localité 1 ] c/ COMMUNE DE [ Localité 2 ]

Texte intégral

N° RG 25/02105 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UUE6

MINUTE N° : 26/

DOSSIER : N° RG 25/02105 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UUE6

NAC: 30Z

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à M^e Bérénice DE PERTHUIS FALGUEROLLES

à la SCP ARCHE AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 20 MARS 2026

DEMANDERESSE

SARL [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Bérénice DE PERTHUIS FALGUEROLLES, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

COMMUNE DE [Localité 2], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Carole CAYSSIALS de la SCP ARCHE AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 17 février 2026

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, après prorogation du 17 mars 2026 au 20 mars 2026,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte notarié reçu par Maître [R], notaire à [Localité 2] (Haute-Garonne) en date du 25 août 1978, la COMMUNE DE [Localité 2], venant aux droits des époux [Y] et des bailleurs successifs, a donné à bail commercial à la SARL [Localité 1], venant aux droits de Monsieur [O] [H] et des preneurs successifs, un ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 2] (Haute-Garonne), ayant pour destination l’exploitation d’un hôtel, café et restaurant. Cet ensemble est composé au rez-de-chaussée d’un café-restaurant et à l’étage d’un local aménagé en hôtel, ainsi que d’un appartement de fonction.

Les bail a été renouvelé à plusieurs reprises depuis lors et pour la dernière fois le 25 août 2014 et jusqu’au 25 août 2023.

Par acte de commissaire de justice du 22 février 2023, la COMMUNE DE [Localité 2] a fait délivrer à la SARL [Localité 1] un congé mettant fin à son bail commercial à la date du 25 août 2023 avec refus de renouvellement.

Par acte de commissaire de justice du 01 août 2023, la SARL [Localité 1] a assigné la COMMUNE DE BESSIERES devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins d’obtenir notamment la nullité du congé avec refus de renouvellement du bail délivré par le bailleur, ainsi que le renouvellement du bail et subsidiairement, le paiement d’une indemnité d’éviction. L’instance est toujours en cours.

Un litige additionnel s’est fait jour entre les parties concernant de supposées infiltrations avec dégradations en toiture, qui a amené la SARL [Localité 1] à mettre en demeure la COMMUNE DE [Localité 2] d’avoir à assumer les travaux destinés à y mettre fin.

Saisi par incident, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Toulouse a rendu le 17 janvier 2025 une ordonnance par laquelle il a notamment déclaré irrecevable la mesure d’expertise sollicitée par la SARL [Localité 1]. Il a été jugé que cette prétention n’avait pas de lien avec les prétentions initiales dont était saisi le tribunal judiciaire au fond.

Par ordonnance du 02 mai 2025, la SARL [Localité 1] a obtenu du juge des référés qu’il ordonne l’organisation d’une mesure d’expertise destinée notamment à vérifier la présence d’éventuels désordres et malfaçons au sein des locaux commerciaux en lien avec les infiltrations alléguées en toiture.

Cette mesure d’expertise est actuellement en cours.

Par requête reçue au greffe le 17 octobre 2025, la COMMUNE DE BESSIERE a sollicité du président du tribunal judiciaire de Toulouse qu’il fasse droit à sa demande de « désignation d’un commissaire de justice » afin d’établir la preuve de « manquements de la SARL [Localité 1] à ses obligations contractuelles, laissant présager pour certains un risque pour la sécurité des clients et des occupants du local ».

Par ordonnance (RG 25/1772 et minute 25/966) du 24 octobre 2025, le président du tribunal judiciaire de Toulouse a fait droit à cette requête et a autorisé la COMMUNE DE BESSIERES à mandater un commissaire de justice aux fins notamment de :

« se rendre, avec autorisation d’y pénétrer, dans les lieux loués par la requérante à la SARL [Localité 1] (…) »,

« dresser un constat avec reportage photographique de l’état du local dans le but d’établir :

l’occupation de l’étage comprenant l’hôtel et le logement de fonction à des fins privées étrangères à la destination autorisée au titre du bail commercial,

la présence d’un conduit d’extraction de la hotte aspirante de la cuisine directement dans le volume habitable sans aucun traitement coupe-feu,

le dysfonctionnement du chauffe-eau dont l’eau est récupéré à l’aide de bassines posées sur le sol,

l’état du système électrique,

l’état des dispositif de sécurité et de lutte contre l’incendie (plan d’évacuation, consignes d’urgence du personnel, extincteurs, alarmes, éclairage de sécurité, plaque classe de feu, alarme), »

« procéder au besoin par investigation en se faisant notamment communiquer l’identité des personnes présentes dans le local (…) ».

Le 30 octobre 2025, le commissaire de justice instrumentaire a signifié à la SARL [Localité 1] cette ordonnance sur requête et a dressé un procès-verbal de constat versé aux débats.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 novembre 2025, la SARL [Localité 1] a assigné la COMMUNE DE BESSIERES en référé-rétractation de l’ordonnance sur requête en date du 24 octobre 2025 devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse.

L’affaire a été évoquée à l’audience en date du 17 février 2026.

La SARL [Localité 1], par l’intermédiaire de son avocat, demande au juge des référés, de :

rétracter en son intégralité l’ordonnance rendue le 24 octobre 2025 par le président du tribunal judiciaire de Toulouse avec toutes conséquences de droit,annuler toutes constatations, diligences, copies et procès-verbaux effectués en exécution de l’ordonnance du 24 octobre 2025 rétractée,condamner la COMMUNE DE BESSIERES au paiement de la somme de 2.400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, débouter la COMMUNE DE BESSIERES de l’ensemble de ses demandes,condamner la COMMUNE DE BESSIERES aux entiers dépens.

De son côté, la COMMUNE DE [Localité 2], par l’intermédiaire de son avocat, demande au juge des référés, de :

débouter la SARL [Localité 1] de l’ensemble de ses demandes,condamner la SARL [Localité 1] à verser à la COMMUNE DE [Localité 2] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Sur les moyens de fait et de droit développés par chaque partie au soutien de ses prétentions, il sera renvoyé à ses conclusions versées au soutien des débats oarux, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré rendu le 17 mars 2026 et prorogée au 20 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur la demande de rétractation de l’ordonnance du 24 octobre 2025

L’article 497 du code de procédure civile prévoit que « le juge a la faculté de modifier ou de rétracter son ordonnance, même si le juge du fond est saisi de l’affaire ».

Il résulte de l’article 496 alinéa 2 du même code que l’instance en rétractation d’une ordonnance sur requête a pour seul objet de soumettre à l’examen d’un débat contradictoire les mesures initialement ordonnées à l’initiative d’une partie en l’absence de son adversaire.

Au soutien de sa demande de rétractation, la SARL [Localité 1] fait valoir que la COMMUNE DE [Localité 3] était déjà en possession des preuves qu’elle voulait faire établir et qu’elle échoue à démontrer la violation de la destination du bail par le preneur. En outre, elle ajoute que la requérante n’a pas su justifier la dérogation au principe du contradictoire, ni même l’urgence à agir par la voie de la requête pour obtenir une mesure d’instruction fondée sur l’article 145 du code de procédure civile.

La rappel de l’historique du contentieux opposant les parties au sein de l’exposé du litige permet d’opérer le constat que c’est la bien SARL [Localité 1] qui la première, a cherché à élargir l’objet du litige initial lié à la non-reconduction contestée du bail. En effet, elle a initié des démarches procédurales pour rassembler des moyens de preuves aux fins de démontrer que le bailleur aurait manqué à ses obligations légales et contractuelles. Dès lors, il n’est pas illogique que la COMMUNE DE [Localité 2] veuille se placer elle-même sur ce terrain juridique pour investiguer sur d’éventuels manquements par le preneur à ses propres obligations contractuelles et légales.

Cela est d’autant moins anormal que sont versés aux débats des éléments probatoires qui démontrent « une vétusté avérée du bâtiment », selon l’expression de l’expert judiciaire. Les parties en conviennent mais divergent sur les responsabilités liées aux dégradations affectant l’ensemble immobilier.

Il n’est pas inutile de rappeler que ce bien a été loué depuis des dizaines d’années. La question de son entretien sur une longue période ne peut être occultée. Dans sa note d’expertise n°1, Monsieur [K] [M] estime que les dégradations liées à la toiture « sont anciennes (plusieurs années). Elles sont dues à un manque d’entretien de la couverture » et sont sérieuses puisqu’il préconise une mise en sécurité immédiate.

Surtout, l’expert judiciaire rappelle opportunément aux parties que son périmètre d’investigation est limité. En effet, l’ordonnance de référé du 02 mai 2025 circonscrit la mesure d’instruction aux seuls « désordres et malfaçons précisément invoqués dans l’assignation ou tout document de renvoi à l’exclusion de tous autres non définis », c’est à dire ceux qui sont en lien avec les infiltrations en toiture.

Dès lors que l’expert judiciaire diagnostique un manque d’entretien sur les couvertures d’un bien immobilier ancien, vétuste et dégradé, loué depuis presque cinquante années, il paraît raisonnable de vérifier si les équipements élémentaires de sécurité font eux-mêmes l’objet d’un entretien et d’une maintenance régulières. C’est d’ailleurs une obligation réglementaire pesant sur l’exploitant commercial d’un local soumis à la législation sur les établissements recevant du public ([Localité 4]).

Dans ces conditions, comment reprocher à la commune, à la fois propriétaire des lieux et investie du pouvoir de police en matière de mise en sécurité des bâtiments vétustes, de chercher à savoir quel est l’état véritable du système de chauffage, du système électrique, des dispositifs de lutte contre l’incendie notamment au regard de l’état de la hotte aspirante de la cuisine du restaurant qui semble visuellement ne pas avoir de traitement coupe-feu ?

C’est l’expert judiciaire qui lui-même a choisi « par mesure de prudence » d’opérer une « simple visite » pour vérifier la conformité de ces équipements qui sont potentiellement dangereux lorsqu’ils ne sont pas conformes aux règles normatives. Il ne peut lui en être fait grief tant cette prudence apparaît être de bon sens.

Cependant, le professionnel seul habilité à opérer des constats sur des situations factuelles potentiellement problématiques reste le commissaire de justice et non pas l’expert judiciaire.

Dès lors que l’objet du débat juridique a dévié sur la question du respect des obligations des contractants au contrat de bail, il est juste, logique et équilibré que chacun puisse être mis devant ses éventuelles responsabilités au regard de ses obligations, afin que le tribunal judiciaire, lorsqu’il statuera au fond, soit en mesure d’en tirer toutes les conséquences de droit.

Il convient de rappeler à la SARL [Localité 1] qu’il entre dans l’office du juge que de rechercher la « manifestation de la vérité » (voir notamment les articles 211, 218, 293 du code de procédure civile). Il en résulte que l’autorisation donnée par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Toulouse, que la SARL [Localité 1] cherche à rétracter, vise précisément à atteindre cet objectif.

En outre, l’existence de ce procès-verbal de constat limité à certains équipements potentiellement dangereux pour la sécurité des personnes et des clients de l’établissement s’ils devaient ne pas être aux normes, permettrait à la COMMUNE DE [Localité 2] de justifier auprès de l’expert judiciaire qu’il est aussi missionnée pour investiguer de manière plus large sur ces éventuels « désordres et malfaçons précisément invoqués dans (…) tout document de renvoi à l’exclusion de tous autres non définis », y compris ce procès-verbal du 30 octobre 2025, au sens des critères retenus par l’ordonnance de référé du 02 mai 2025 qui fixe le périmètre des missions de l’expert.

La question n’est donc pas de savoir si la COMMUNE DE [Localité 3] était déjà ou non en possession des preuves qu’elle voulait faire établir. Le recours à un commissaire de justice permet de sécuriser juridiquement pour les deux parties, une situation factuelle que l’expert à pris le soin de constater par « prudence ». Elle permettra en outre aux parties de faire face à leurs responsabilités respectives lorsque les juges du fond apprécieront les moyens de droit relatifs à d’éventuels manquements contractuels réciproques.

La question ne consiste pas non plus à savoir si la COMMUNE DE [Localité 2] échoue à démontrer la violation de la destination du bail par le preneur. Tel n’est pas l’office du juge des requêtes saisi sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile. Seul le tribunal judiciaire tranchera cette question au fond au regard des éléments concourant à la « manifestation de la vérité » éclairé en cela par ce procès-verbal de constat du 30 octobre 2025 qui contribue à nourrir l’office probatoire.

Par ailleurs, la dérogation au principe du contradictoire est justifiée. Il est démontré qu’à plusieurs reprises, la SARL [Localité 1] a refusé à la COMMUNE DE [Localité 2] l’accès à ses locaux commerciaux. Cela a notamment été le cas en 2023 lorsque le bailleur a cherché à visiter le bien immobilier en présence d’un expert foncier en vue du chiffrage de l’indemnité d’éviction. Il s’agit toujours d’une question juridique centrale sollicitée, faut-il le rappeler, par la SARL [Localité 1], même si elle ne l’est qu’à titre subsidiaire dans l’instance au fond.

Enfin la question de l’urgence n’a pas à être prise en considération par le président du tribunal judiciaire de Toulouse dans l’appréciation de la légitimité de la requête. Celle-ci ne repose que sur l’existence d’un « motif légitime », justifié en l’espèce, et sur le caractère proportionné de la mesure au regard de l’objectif poursuivi, ici « la manifestation de la vérité » vis à vis de l’atteinte à la vie privée des preneurs, qui ne s’offusquent eux-mêmes nullement d’une telle atteinte dans le cadre du présent débat juridique.

Ce qui est valable pour d’éventuels manquements aux obligations du preneur quant à son obligation d’entretien des locaux (article 1754 du code civil), le serait tout autant vis à vis de son obligation de respecter également la destination des lieux (article 1728 du code civil). Il est donc justifié et proportionné pour la COMMUNE DE [Localité 2] de faire aussi la preuve que les locaux ne seraient plus exploités à titre d’hôtel et que le preneur aurait décidé d’étendre le périmètre de l’appartement de fonction à des zones en principe destinées à l’hôtellerie. Il s’agit d’une situation qui a été admise par la gérante de la SARL [Localité 1] et qui ne cause donc aucun grief, maintenant qu’elle est objectivée par le commissaire de justice et ne laisse donc plus prise à une éventuelle volte-face.

En conséquence, et pour l’ensemble de ces motifs, c’est à juste titre que la demande de désignation d’un commissaire de justice est intervenue par le biais d’une ordonnance sur requête conformément aux articles 145, 845 et 493 du code de procédure civile.

La SARL [Localité 1] sera déboutée de sa demande de rétractation et de l’ensemble de ses prétentions subséquentes.

* Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que « dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

En l’espèce, l’équité commande qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la COMMUNE DE [Localité 2] qui a été contrainte d’engager des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance afin de faire valoir ses droits

Il lui sera octroyé la somme de 2.000 euros.

* Sur les dépens de l’instance

En application de l’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés « statue sur les dépens de l’instance ».

Les éléments du litige permettent de déterminer une succombance dans les prétentions de la demanderesse. En conséquence, les dépens de l’instance doivent être supportés par la SARL [Localité 1]

PAR CES MOTIFS,

Nous, Monsieur Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et rendue en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà :

REJETONS la demande de rétractation de l’ordonnance du 24 octobre 2025 ;

RAPPELONS que cette ordonnance du 24 octobre 2025 conserve toute sa force exécutoire ;

DEBOUTONS la SARL [Localité 1] de l’ensemble de ses prétentions ;

CONDAMNONS la SARL [Localité 1] à verser à la COMMUNE DE [Localité 2] la somme de 2.000 euros (DEUX MILLE EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire par provision de droit ;

LAISSONS la charge des dépens à la SARL [Localité 1].

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe le 20 mars 2026.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,