Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 07 Novembre 2024

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DEMANDERESSE :

S.A. VILOGIA

271, bd de Tournal

59650 VILLENEUVE D ASCQ

représenté par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEURS :

Madame [G] [E] [C] [L]

Porte M004

15 Rue des Clairières

44119 GRANDCHAMP-DES-FONTAINES

comparant en personne

Monsieur [K] [X] [W]

Porte M004

15 Rue des Clairières

44119 GRANDCHAMP-DES-FONTAINES

non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 5 septembre 2024

date des débats : 05 septembre 2024

délibéré au : 07 novembre 2024

RG N° N° RG 24/01083 – N° Portalis DBYS-W-B7I-M437

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART

CCC à Madame [G] [E] [C] [L]

CCC à Monsieur [K] [X] [W] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du 5 avril 2018, prenant effet le 12 suivant, pour une durée d’un mois renouvelable, la société anonyme d’habitations à loyer modéré VILOGIA (ci-après VILOGIA) a donné à bail à Madame [G] [C] [U] un local à usage d’habitation porte M004 au rez-de-chaussée sis 15 rue des Clairières à GRANDSCHAMPS DES FONTAINES (44119), moyennant un loyer mensuel révisable de 502.93 euros, charges comprises, outre le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 458.95 euros. Le même jour, les parties ont conclu un contrat de bail portant sur un emplacement de stationnement numéro 7 pour un loyer de 8.01 euros. Le 14 avril 2022, un contrat de location d’en emplacement de stationnement ou box est signé.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 janvier 2024, la SA VILOGIA a délivré un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et faisant sommation de justifier de l’assurance locative à Madame [G] [C] [U] et Monsieur [K] [W].

Par actes séparés d’huissier du 5 mars 2024, la SA VILOGIA a assigné Madame [G] [C] [U] et Monsieur [K] [W] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Nantes afin de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— à titre principal, constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise et que la location consentie à Monsieur [K] [W] et Madame [G] [C] [U] a cessé de plein droit ;

— constater que la location consentie à [I] [K] [W] et Madame [G] [C] [U] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

— à défaut, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [W] et Madame [G] [C] [U], ainsi que de tous occupants de son chef et ce avec le concours de la Force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— condamner solidairement Monsieur [K] [W] et Madame [G] [C] [U] au paiement :

— de la somme de 1784.96 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation avec intérêts aux taux légal à compter du commandement de payer les loyers, de la présente assignation ou de la décision rendue, actualisée au jour de l’audience ;

— d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers en cours, soit la somme de 539.16 euros, augmentée des charges locatives en cours régularisables et ce, jusqu’à la libération des lieux, laquelle suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’Etat ;

—  800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de la présente assignation et de la notification à la Préfecture.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 septembre 2024 au cours de laquelle elle a été examinée.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

A l’audience, la bailleresse, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance précisant qu’à titre principal, la demande d''acquisition de la clause résolutoire est fondée sur le défaut de justificatif d’assurance. Elle a actualisé sa créance à la somme de 3 495.09 euros arrêtée au 31 août 2024. Elle a précisé que les locataires sont propriétaires d’une maison dans le Maine et Loire et s’est opposée à tous délais.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [K] [W] n’a pas comparu et personne pour le représenter.

Régulièrement assignée à étude, Madame [G] [C] [U] a comparu et a reconnu le principe de la dette. Elle a précisé avoir effectué un versement de 336.54 euros le jour de l’audience et en justifie. Elle a sollicité l’octroi de délais de paiement proposant de verser la somme de 150 euros par mois en sus du loyer et des charges. Elle a actualisé sa situation personnelle et financière déclarant avoir cinq enfants entre 6 et 20 ans, être en congé parental alors que Monsieur [K] [W], jusqu’alors demandeur d’emploi, interviendra au Haut Conseil de la Communication en république Centrafricaine à compter du 27 septembre 2024, pour un salaire de 2500 euros. Le couple perçoit 1 045 euros de la caisse des affaires familiales, des aides personnalisées au logement à hauteur de 171 euros et des revenus fonciers qui s’élèvent à la somme mensuelle de 594 euros.

L’enquête sociale, réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, indique que le couple n’a pas donné suite aux rendez-vous proposés.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 novembre 2024, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence des défendeurs ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

Monsieur [K] [W] n’ayant pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

A titre liminaire, il convient de constater qu’il n’est pas contesté que Monsieur [K] [W] et Madame [G] [C] [U] sont liés par le mariage, célébré le 22 janvier 2022 selon acte de mariage versé en pièce 10.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 14 mars 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la CCAPEX a accusé réception de sa saisine le 4 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande sera déclarée recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut d’assurance, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail a été signifié par commissaire de justice en date du 2 janvier 2024. Or, Monsieur [K] [W] et Madame [G] [C] [U] n’ont pas justifié de la souscription d’un contrat d’assurance dans le délai d’un mois.

Cependant, il ressort du décompte que le bailleur a souscrit une assurance pour les locataires pour l’année 2024 dont le montant est facturé 5.50 euros.

Dès lors, la bailleresse ne peut raisonnablement solliciter l’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance en raison de la carence des preneurs.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers et ses effets

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 janvier 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer les loyers visant le bail conclu le 5 avril 2024, régulier en la forme, pour un montant principal de 966.13 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 3 mars 2024.

Les baux relatifs aux emplacements de stationnement sont des accessoires de la chose louée, de sorte qu’ils suivent le même régime et subissent les effets de l’acquisition de la clause résolutoire.

En conséquence, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [W] et Madame [G] [C] [U] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, Madame [G] [C] [U] reconnaît le principe de la dette. Elle verse un e-mail en date du 5 septembre à 8 heure 07 indiquant qu’une demande de paiement d’un montant de 336.54 euros a été enregistrée. Cette somme ne peut apparaître sur le décompte de la bailleresse dès lors que les locataires ont attendu le matin de l’audience pour effectuer ce virement. Sans preuve de l’acceptation de celui-ci, il convient de rappeler que toutes les sommes versées seront déduites.

Il résulte des pièces produites que Monsieur [K] [W] et Madame [G] [C] [U] n’ont pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges et des indemnités d’occupation du local d’habitation. En effet, le décompte actualisé versé fait apparaître un solde débiteur de 3 495.09 euros au premier septembre 2024, terme d’août inclus, comprenant les annexes. Il convient toutefois de déduire de cette somme celle de 124.72 euros au titre des frais contentieux relevant des dépens ainsi que celle de 53.34 euros au titre des frais de pénalités de non-réponse à l’enquête sociale en l’absence de preuve de la lettre recommandée avec accusé de réception.

La créance étant justifiée pour un montant de 3 316.97 euros, il convient en conséquence de condamner Monsieur [K] [W] et Madame [G] [C] [U] au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

La solidarité sera prononcée en application de l’article 220 du code civil.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 966.13 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1 784.96 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 3 mars 2024, Monsieur [K] [W] et Madame [G] [C] [U] sont sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter du 3 mars 2024, augmentée des charges locatives en cours, laquelle suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’Etat et ce, jusqu’à libération effective des lieux, et de condamner Monsieur [K] [W] et Madame [G] [C] [U] à son paiement.

La solidarité sera prononcée sur le fondement de l’article 220 du code civil, les indemnités d’occupation ayant un caractère ménager.

Elle se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme d’août 2024 inclus. La condamnation au paiement des indemnités d’occupation prendra donc effet au 1er septembre 2024.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire sollicitée par Monsieur [K] [W] et Madame [G] [C] [U]

L’article 24-V de la loi précitée dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) »

L’article 24-VII précise que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues » au V du présent article. »

Monsieur [K] [W] et Madame [G] [C] [U] sollicitent des délais de paiement afin de voir suspendre la clause résolutoire proposant de verser la somme de 150 euros en sus du loyer et des charges afin d’apurer la dette. La bailleresse s’y oppose.

Il ressort du décompte que le dernier versement effectué par les locataires date de janvier 2024 pour un montant de 200.13 euros, les seules sommes au crédit depuis lors étant l’aide personnalisée au logement et la réduction de loyer solidarité, ce qui a pour conséquence d’augmenter la dette.

Lors de l’audience, les locataires ont expliqué leur situation actuelle. Il convient de relever qu’ils sont propriétaires d’une maison mise en location qui génère des revenus fonciers mensuels qui s’élèvent à la somme de 594 euros, selon le budget versé par les défendeurs. Monsieur [K] [W] et Madame [G] [C] [U] déclarent que Monsieur [K] [W] percevra des revenus de 2 500 euros à compter d’octobre 2024, sans pouvoir en justifier. Madame [G] [C] [U] est au foyer.

Au vu de ces éléments, les preneurs n’étant pas en mesure de régler leur dette locative et en l’absence de reprise de paiement des loyers, il convient de rejeter la demande de délais suspensifs.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Monsieur [K] [W] et Madame [G] [C] [U], qui succombent supporteront in solidum les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de la présente assignation et de la notification à la Préfecture, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

1Il n’est pas équitable de laisser à sa charge les frais exposés par la bailleresse afin de recouvrer les sommes dues. Monsieur [K] [W] et Madame [G] [C] [U] seront en conséquence condamnés in solidum à lui verser la somme de 250 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 5 avril 2018, prenant effet le 12 suivant, entre la société anonyme d’habitations à loyer modéré VILOGIA et Madame [G] [C] [U] portant sur un local à usage d’habitation porte M004 au rez-de-chaussée sis 15 rue des clairières à GRANDSCHAMPS DES FONTAINES (44119) et ses accessoires (emplacement de parking et box), sont réunies à la date du 3 mars 2024 ;

CONSTATE la résiliation des baux à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [K] [W] et Madame [G] [C] [U] ainsi que de tout occupant de leur chef, passé le délai légal de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, si besoin est avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et ce, tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

RAPELLE les dispositions de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [K] [W] et Madame [G] [C] [U] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, laquelle suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’Etat et CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [W] et Madame [G] [C] [U] à son paiement à compter de l’échéance de septembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [W] et Madame [G] [C] [U] à payer à la SA VILOGIA la somme de 3 316.97 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés arrêtée au 1er septembre 2024, terme d’août inclus ;

DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 966.13 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1 784.96 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

RAPPELLE que toute somme versée sera déduite ;

REJETTE la demande de délais suspendant la clause résolutoire ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [W] et Madame [G] [C] [U] à verser à une indemnité de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [W] et Madame [G] [C] [U] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de la présente assignation et de la notification à la Préfecture ;

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS S. ZARIFFA