TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/02363

N° Portalis DBX4-W-B7J-UJ5M

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 05 Février 2026

S.A. MESOLIA, représentée par son Président Directeur Général en exercice agissant poursuites et diligences

C/

[X] [A]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 05 Février 2026

à Maître Isabelle ASSOULINE-SEROR

Copie certifiée conforme délivrée le 05/02/26 à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 05 Février 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 09 Décembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. MESOLIA, représentée par son Président Directeur Général en exercice agissant poursuites et diligences, dont le siège social est sis [Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par Maître Isabelle ASSOULINE-SEROR, avocate au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [X] [A]

demeurant [Adresse 5]

[Adresse 6]

[Adresse 7]

[Adresse 8]

[Localité 3]

représenté par Maître Maroussia NELIDOFF, avocat au barreau de TOULOUSE, désigné au titre de l’aide juridictionnelle totale par décision numéro C-31555-2025-016538 rendue le 26 septembre 2025 par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 04 juin 2024 signé électroniquement, la S.A MESOLIA a donné à bail à M. [X] [A] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], [Adresse 9], [Adresse 10], pour un loyer mensuel de 512,93 €, provision sur charges comprise.

Par contrat du 04 juin 2024 signé électroniquement, la S.A MESOLIA a donné à bail à M. [X] [A] un emplacement de stationnement n° P44 au [Adresse 11], [Adresse 12], pour un loyer mensuel de 11,64 € et 0,61 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A MESOLIA a fait signifier un commandement de payer visant les clauses résolutoires le 20 février 2025 pour un montant en principal de 4.167,66 euros et sommation de justificer de l’occupation du logement.

La S.A MESOLIA a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 21 février 2025.

Par un acte de commissaire de Justice du 11 juillet 2025, la S.A MESOLIA a ensuite fait assigner M. [X] [A] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse pour :

— constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour loyers impayés;

— ordonner l’expulsion de M. [X] [A] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier en tant que de besoin;

— et le condamner au paiement à titre provisionnel :

*de l’arriéré locatif arrêté à la somme de 7.119,41 €, mensualité de juin 2025 incluse, avec actualisation de la somme au jour de l’audience;

*d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer et charges actuels jusqu’à libération complète des lieux,

*de 200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et les valeurs mobilières.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 15 juillet 2025.

A l’audience du 23 septembre 2025 l’affire a été renvoyée à l’audience du 2 décembre 2025 à la demande des parties.

La S.A MESOLIA, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement à la somme de 9.995,86 €. Elle s’oppose à la demande de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire formés par le défendeur en l’absence de règlement des loyers depuis le début du bail. Elle sollicite de produire en délibéré un décompte actualisé, le locataire faisant valoir un règlement réalisé la veille de l’audience qui de figure pas, de fait, au décompte produit. Elle ajoute avoir de sérieux doute sur l’occupation du logement, M. [X] [A] ayant masqué son adresse sur l’ensemble des pièces qu’il produit aux débats.

M. [X] [A], représenté par son conseil se rapporte à ses conclusions déposées aux termes desquelles il sollicite du juge de :

— débouter la S.A MESOLIA de sa demande d’expulsion de Monsieur [A] ;

— à titre principal, de lui accorder des délais de paiement de 36 mois en sus du loyer courant et, à titre subsidiaire, de lui accorder des délais de paiement sur 24 mois pour s’acquitter de la dette en sus du loyer courant ;

— en tout état de cause,

— juger que cette somme ne produira pas d’intérêt au taux légal pendant le délai accordé ;

— suspendre pendant le délai de 36 mois ou de 24 mois les effets de la clause résolutoire ;

— rejeter la demande de la S.A MESOLIA formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— juger que chaque partie prendra en charge ses propres frais et dépens.

Il fait valoir, s’agissant de ses demandes reconventionnelles, sur le fondement des articles 24 de la loi du 06 juillet 1989 et 1345-5 du code civil, qu’il a procédé à un règlement la veille de l’audience, qu’il est de bonne foi, et qu’il n’a pas pu honorer le règlement de ses loyers et charges en raison de difficultés personnelles (départ de son conjoint) et de difficultés de santé (dépression) qui l’ont conduit à être en arrêt de travail et à ne percevoir qu’un mi-traitement. Il ajoute que le départ de son conjoint a également conduit à la suspension des allocations logement et qu’une procédure pénale pour fraude est en cours à son encontre car il n’a pas pensé à déclarer ce départ. Il expose qu’il a ainsi accumulé plusieurs dettes. Il indique avoir de plus signalé au bailleur, plusieurs anomalies concernant le logement, même si cela ne justifie pas l’absence de règlement du loyer. Il expose sa situation actuelle personnelle et financière, indiquant être hospitalisé et être sous traitements lourds, qu’il perçoit des ressources à hauteur de 1000 euros par mois, soit 700 euros au titre d’un mi-temps thérapeutique concernant son emploi d’adjoint administratif, 200 euros au titre d’une allocation adulte handicapé, et 40 euros au titre d’une prime d’activité. Il ajoute que les médecins ont conclu qu’il ne pourra pas reprendre son emploi l’issue de son congé longue durée et qu’une inaptitude de définitive est inéluctable. Il fait état de charges incompressibles à hauteur de 666,12 euros. Enfin, il expose qu’au regard de l’équité de sa situation économique, étant par ailleurs bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, il doit être dispensé des sommes demandées au titre des mesures accessoires en ce que cela aggraverait sa situation déjà précaire.

L’affaire a été mise en délibéré au 05 février 2026, par mise à disposition au greffe.

En délibéré autorisé, le conseil de la S.A MESOLIA a fait parvenir, par mail contradictoire du 18 décembre 2025, un décompte actualisé accompagné d’une note précisant que le versement invoqué par M. [X] [A] à l’audience a bien été pris en compte mais qu’elle maintient l’ensemble de ses demandes.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION:

— Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 15 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 23 septembre 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

Par ailleurs, la S.A MESOLIA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 21 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

A titre liminaire, il convient de préciser que la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose en son article 2 que le titre 1er relatif aux rapports entre bailleurs et locataires, s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou mixte, qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable à la date de conclusion du bail prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail d’habitation conclu le 04 juin 2024 contient une clause résolutoire (article 10.1) reprenant les modalités de l’article 24 et laissant un délai de six semaines pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Par ailleurs, le bail relatif à l’emplacement de stationnement a été conclu avec la même bailleresse et se situe à proximité immédiate du logement principal, dont il constitue dès lors l’accessoire et doit en suivre le sort tel que prévu empressement au contrat. Par ailleurs, ce bail prévoit également une clause résolutoire.

Un commandement de payer visant ces clauses, reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité, et laissant un délai de six semaines pour régler, a été signifié le 20 février 2025 pour la somme en principal de 4.167,66 €, conformément à la clause résolutoire.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux étaient réunies à la date du 04 avril 2025.

II. SUR LES DEMANDES DE PROVISION:

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la S.A MESOLIA produit en délibéré autorisé un décompte démontrant que M. [X] [A] reste devoir, après déduction de frais de procédure, la somme de 9.084,53€ à la date du 2 décembre 2025, mensualité de novembre 2025 incluse.

M. [X] [A] ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette.

Il sera donc condamné à payer à la S.A MESOLIA cette somme de 9.084,53 €, à titre provisionnel.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que"V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte locatif produit en délibéré autorisé par la bailleresse que M. [X] [A] a procédé au règlement de la somme de 543,91 euros la veille de l’audience et qu’il a ainsi satisfait à la condition de reprise du loyer courant.

Force est toutefois de constater que la dette locative n’a cessé d’augmenter, les prélèvements étant rejetés dès le début du contrat de sorte que la dette est actuellement importante.

En outre, s’il fait valoir qu’il est en capacité de régler sa dette locative, en sus du montant du loyer et charges courantes, il propose de rembourser la dette locative sur 36 mois, soit une échéance mensuelle d’environ 252 euros, en sus de la somme de 543,91€ (loyers et charges actuels concernant les deux baux), ce qui porte le montant total à 795,91€.

Cette somme est manifestement disproportionnée à ses revenus actuels déclarés de 1000€ en ce que cela ne lui laisse pas un solde à vivre suffisant, d’autant qu’il déclare exposer des charges à hauteur de 134,84 euros (hors loyers).

Par conséquent, les conditions textuelles n’étant pas remplies, la demande de délai de paiement de M. [X] [A] sera rejetée de même que sa demande en suspension des effets de la clause résolutoire.

En revanche, des délais peuvent également être accordés sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil qui dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues », étant rappelé que, dans ce cas, la suspension des effets de la clause résolutoire ne peut être ordonnée.

Comme exposé ci avant, la dette locative n’a fait qu’augmenter pour arriver à une somme conséquente. Dès lors qu’il a été retenu qu’au regard des éléments communiqués sur sa situation personnelle et financière, M. [X] [A] n’apparaît pas en capacité de régler la dette locative sur 36 mois, il n’est pas non plus en capacité de le faire sur 24 mois. Sa demande de délai de paiement sera donc rejetée.

IV- SUR LA DEMANDE D 'EXPULSION ET L’INDEMNITE D’OCCUPATION

Compte-tenu de la résiliation du bail de plein droit depuis le 04 avril 2025 et à défaut de paralysie des effets de la clause résolutoire, M. [X] [A] doit être considéré comme occupant sans droit ni titre depuis cette date.

L’expulsion de M. [X] [A] sera donc ordonnée.

Au regard de l’ancienneté et de l’ampleur de la dette, il n’y a pas lieu de s’opposer à la demande de concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire.

M. [X] [A] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 04 avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant des loyers et des charges, tel qu’il aurait été si les contrat s’étaient poursuivis.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et l’audience étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée, M. [X] [A] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant, soit le 01 décembre 2025.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

M. [X] [A], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A MESOLIA, M. [X] [A] sera condamné à lui verser une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, étant pris en considération sa situation.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus le 04 juin 2024 entre la S.A MESOLIA et M. [X] [A] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5],[Adresse 13], et l’emplacement de stationnement n° P44 situé [Adresse 14] sont réunies à la date du 04 avril 2025;

DEBOUTONS M. [X] [A] de sa demande en délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

DEBOUTONS M. [X] [A] de sa demande en délai de paiement formée sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil ;

ORDONNONS en conséquence à M. [X] [A] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour M. [X] [A] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la S.A MESOLIA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS M. [X] [A] à verser à la S.A MESOLIA à titre provisionnel la somme de 9.084,53 € au titre de l’arriéré locatif (décompte arrêté au 2 décembre 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de novembre 2025 incluse) ;

CONDAMNONS M. [X] [A] à payer à la S.A MESOLIA à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 01 décembre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, l’arriéré dû au titre de l’indemnité d’occupation pour la période courant du 04 avril 2025 au 30 novembre 2025 étant déjà comprise dans la somme ci-avant ordonnée ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers et des charges, calculés tels que si les contrats s’étaient poursuivis ;

CONDAMNONS M. [X] [A] à verser à la S.A MESOLIA une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [X] [A] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le greffier La vice-présidente