TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 11]

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[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 10]

N° RG 24/01999 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z3MR

Minute : 25/00021

Monsieur [Y] [T]

Représentant : M^e Dominique TOURNIER, avocat au barreau de Paris, vestiaire : E0263

C/

Monsieur [X] [F] [V] [U]

Monsieur [W] [E] [G]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 10 Janvier 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [Y] [T]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représenté par Maître Marietta AKA, du cabinet de Maître Dominique TOURNIER, avocat au barreau de Paris

DÉFENDEURS :

Monsieur [X] [F] [V] [U]

[Adresse 4]

[Localité 7]

comparant en personne

Monsieur [W] [E] [G]

[Adresse 5]

[Localité 9]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique du 06 Décembre 2024

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 10 Janvier 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 24 septembre 2022 et à effet au 27 septembre 2022, M. [Y] [T], par l’intermédiaire de son mandataire la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ a donné à bail à M. [X] [F] [V] [U] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], [Localité 7], moyennant un loyer mensuel initial de 344 euros outre 40 euros de provision pour charges récupérables.

Par acte du 24 septembre 2022, M. [B] [E] [G] s’est porté caution des engagements de M. [X] [F] [V] [U] " dans la limite d’un montant maximum de treize mille huit cent vingt-quatre euros (13 824) en principal et accessoire …. et au maximum pour 9 ans ".

Par acte de commissaire de justice en date du 21 mars 2024, M. [Y] [T] a fait signifier à M. [X] [F] [V] [U] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer dans le délai de deux mois la somme de 2 416 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Ce commandement de payer a été dénoncé à M. [B] [E] [G] le 4 avril 2024, selon la procédure de l’article 659 du code de procédure civile.

La situation d’impayés a été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par la voie électronique le 22 mars 2024.

Par exploits de commissaire de justice en date des 19 et juillet 2024 M. [Y] [T] a fait assigner M. [X] [F] [V] [U] et M. [B] [E] [G] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience 6 décembre 2024, au visa des articles 834 et 835 aux fins de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de M. [T],

Ordonner en conséquence l’expulsion sans délai de M. [X] [F] [V] [U] ainsi que de tous occupants de son chef, des lieux loués [Adresse 4] à [Localité 7], avec le concours de la force publique et sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

Condamner solidairement M. [X] [F] [V] [U] et M. [B] [E] [G] au paiement de la somme provisionnelle de 2400 euros, suivant dette locative mensualité de juin 2024 incluse,

Les condamner de même solidairement provisionnellement au paiement des intérêts légaux à compter du 21 mars 2024,

Les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 1er juillet 2024, égale aux loyers, charges, assurances et révision pratiqués jusqu’alors entre les parties, jusqu’à complète restitution des lieux et remise des clefs,

Ordonner la séquestration dans les lieux loués de l’ensemble des éléments mobiliers aux frais et risques du locataire défendeur,

Condamner solidairement M. [X] [F] [V] [U] et M. [B] [E] [G] au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée par la voie électronique au Préfet de Seine-Saint-Denis le 24 juillet 2024.

A l’audience du 6 décembre 2024, M. [Y] [T], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé le montant de la dette locative à hauteur de 1376,96 euros.

M. [X] [F] [V] [U] a comparu en personne. Il a fait valoir qu’il avait repris le paiement du loyer a demandé des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, proposant de régler 200 euros par mois en plus de son loyer. Il a expliqué que ses parents pouvaient l’aider financièrement.

M. [B] [E] [G], assigné selon la procédure de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu.

M. [Y] [T] s’est opposé à l’octroi de délai et à la suspension de la clause résolutoire.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. Il en ressort que M. [X] [F] [V] [U] n’a pas répondu aux convocations.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 janvier 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [B] [E] [G] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Sur la demande principale

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

— Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de justification de l’assurance.

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce le bail du 24 septembre 2022 contient une clause qui stipule : « en cas de défaut d’assurance du locataire contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire, un mois après un commandement de s’assurer resté sans effet et si le locataire ne justifie pas dans ce délai qu’il est effectivement assuré, par la production d’une attestation d’assurance, la présente location sera résiliée de plein droit, si bon semble au bailleur, conformément à l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et l’expulsion du locataire poursuivie, s’il y a lieu sur simple ordonnance de référé. »

Or, M. [Y] [T] ne produit aucun commandement de s’assurer ou d’avoir à produire l’attestation d’assurance. La clause résolutoire ne peut donc avoir joué et il sera débouté de sa demande visant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de justification de l’assurance.

— Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers.

Sur la recevabilité de la demande visant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges

Aux termes de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 24 juillet 2024 soit au moins six semaines avant l’audience du 6 décembre 2024.

En conséquence, la demande de M. [Y] [T] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le bail du 24 septembre 2022 contient une clause qui prévoit : " en cas de non-paiement à son échéance de l’une des sommes dues par le locataire au titre du loyer ou des charges récupérables et deux mois après un commandement de payer délivré par huissier et resté sans effet (…) la présente location est résiliée de plein droit et l’expulsion du locataire poursuivie s’il y a lieu sur simple ordonnance de référé. "

M. [Y] [T] a fait signifier, le 21 mars 2024 à M. [X] [F] [V] [U] un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 2 416 euros.

Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail du 24 septembre 2022 est résilié à la date du 22 mai 2024.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Il ressort des pièces du dossier, notamment du bail du 24 septembre 2022, du commandement de payer délivré le 21 mars 2024 et du décompte de la créance arrêté au 27 novembre 2024, échéance de novembre 2024 inclus que le bailleur rapporte la preuve de l’existence d’un arriéré de loyers, et charges impayés à hauteur de 1376,96 euros.

L’acte de caution du 24 septembre 2022par lequel M. [B] [E] [G] s’est engagé précise « il est expressément entendu que le présent engagement de cautionnement est consenti pour toute la durée initiale du bail et par dérogation à l’article 1740 du code civil pour deux renouvellements ou deux tacites reconductions éventuelles et au maximum pour 9 ans. »

En conséquence, il convient de condamner solidairement M. [X] [F] [V] [U] et M. [B] [E] [G] à payer à M. [Y] [T] la somme provisionnelle de 1376,96 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 novembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 15 juilet 2024, date de l’assignation.

Sur la demande de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, M. [X] [F] [V] [U] propose de s’acquitter de la dette de façon échelonnée en payant 200 euros par mois en plus de son loyer. Il ressort des éléments communiqués qu’il a repris le paiement intégral du loyer et des charges au jour de l’audience et qu’il a commencé à apurer sa dette.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à M. [X] [F] [V] [U] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la période des délais de paiement ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, si M. [X] [F] [V] [U] ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera réputée acquise et le bail sera résilié. M. [X] [F] [V] [U] devra quitter les lieux sans délai et à défaut d’exécution volontaire, M. [Y] [T] sera autorisé à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi qu’au transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution. A défaut de motivation particulière, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre M. [X] [F] [V] [U] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Dans l’hypothèse où M. [X] [F] [V] [U] ne respecterait pas les délais, et en vertu de l’article 1240 du code civil, elle devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement, à compter du 22 mai 2024, d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié, déduction faite des sommes déjà versées, jusqu’à son départ définitif des lieux manifestée par la remise des clés.

M. [B] [E] [G], en application de son engagement de caution en date du 24 septembre 2024 sera condamné à payer solidairement avec M. [X] [F] [V] [U], cette indemnité d’occupation mais dans la limite de 13 824 euros et de 9 ans à compter du 27 septembre 2022.

Sur les demandes accessoires

M. [X] [F] [V] [U] et M. [B] [E] [G], qui succombent, supporteront les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, lesquels comprendront le coût du commandement de payer en date du 21 mars 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [Y] [T] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. M. [X] [F] [V] [U] et M. [B] [E] [G] seront condamnés à lui pauer cette somme in solidum.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Déboute M. [Y] [T] de sa demande visant à voir constater l’acquistion de la clause réoslutoire pour défaut de justification de l’assurance,

Déclare recevable la demande de M. [Y] [T] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 24 septembre 2022, entre M. [Y] [T] et M. [X] [F] [V] [U] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 4], [Localité 7], sont réunies à la date du 22 mai 2024,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Condamne solidairement M. [X] [F] [V] [U] et M. [B] [E] [G] à payer à M. [Y] [T] la somme provisionnelle de 1376,96 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 novembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2024, date de l’assignation,

Accorde un délai à M. [X] [F] [V] [U] pour le paiement de cette somme,

Autorise M. [X] [F] [V] [U] à s’acquitter de la dette en 7 fois, en procédant à 6 versements de 200 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

Dit que chaque versement devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer et charges en cours,

Suspend les effets des clauses résolutoires pendant l’exécution des délais accordés,

Rappelle que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais été acquises,

Dit qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité de la dette à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendra ses effets et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

Ordonne en ce cas, à défaut de départ volontaire, l’expulsion du local à usage d’habitation situé [Adresse 4], [Localité 7], de M. [X] [F] [V] [U] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il n’y ait lieu à prononcer une astreinte,

Condamne en ce cas, M. [X] [F] [V] [U] à payer à M. [Y] [T] une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant des loyers révisés augmenté des charges récupérables qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 22 mai 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, manifestée par la remise des clés, déduction faite des paiements déjà intervenus,

Condamne M. [B] [E] [G] à payer cette indemnité d’occupation solidairement avec M. [X] [F] [V] [U] dans la limite de 13 824 euros et de 9 ans à compter du 27 septembre 2022,

Condamne in solidum M. [X] [F] [V] [U] et M. [B] [E] [G] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront le coût du commandement de payer du 21 mars 2024,

Condamne in solidum M. [X] [F] [V] [U] et M. [B] [E] [G] à payer à M. [Y] [T] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe 10 janvier 2025.

Le Greffier Le Juge