TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/02413 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UKS5

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 27 Janvier 2026

S.A. 3F OCCITANIE

C/

[P] [M]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 27 Janvier 2026

à M^e MONTEIS

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 27 Janvier 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU,Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 21 Octobre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. 3F OCCITANIE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Jean-philippe MONTEIS, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [P] [M], demeurant [Adresse 7]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 31 mai 2022, à effet du même jour, la société anonyme 3F OCCITANIE (ci-après la SA 3F OCCITANIE) a donné à bail à Monsieur [P] [M], un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 1] [Adresse 9][Adresse 5] à [Localité 11], pour un montant de loyer de 291,33 euros, outre une provision de charges mensuelles.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA 3F OCCITANIE a fait signifier le 12 février 2025 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 02 mai 2025, la SA 3F OCCITANIE a fait assigner Monsieur [P] [M] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé, à l’audience du 21 octobre 2025 en lui demandant, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation de plein droit du bail, par le jeu de la clause résolutoire qui y est insérée,

— ordonner son expulsion ainsi que celle de toutes personnes et de tous objets se trouvant dans les lieux loués, si besoin est avec le concours de la force publique,

— le condamner solidairement à lui payer :

la somme provisionnelle de 2.388,01 euros représentant le montant des loyers et charges dus à la date de la présente assignation sauf à parfaire, ladite somme portant intérêts judiciaire à compter du présent acte, sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil,à compter de la résiliation du bail et à titre d’indemnité d’occupation une somme au moins égale au montant des loyers, surloyers et charges qu’ils auraient dû payer s’ils étaient restés locataire, et ce jusqu’à la libération effective des lieux loués,la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à tous les frais et dépens de l’instance, sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile.Au soutien de ses demandes, elle fait état d’un premier commandement de payer visant la clause résolutoire du 27 novembre 2023 pour un montant de 920,26 euros, qui a été notifié à la CCAPEX le 28 novembre 2023 puis d’un second commandement de payer du 12 février 2025 pour un montant de 1.633,51 euros. Elle expose que la dette n’a pas été soldée dans le délai de deux mois, ce qui justifie notamment la résiliation du bail.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 octobre 2025.

Lors des débats, la SA 3F OCCITANIE, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser sa créance à la somme de 2.871,05 euros (mois de septembre 2025 inclus) selon un décompte fourni à l’audience.

Elle indique que Monsieur [P] [M] n’a pas repris le paiement du loyer courant.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, et à la note d’audience, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de la SA 3F OCCITANIE.

Monsieur [P] [M], bien que régulièrement cité à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 27 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de préciser que la SA 3F OCCITANIE a été interrogée et autorisée à produire en cours de délibéré ses observations sur le respect de ses obligations s’agissant de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévues à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, ce qu’elle a fait par mail du 10 décembre 2025, de sorte qu’il sera statué en tenant compte de cet élément.

— Sur la compétence du juge des référés

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— Sur le défaut de comparution du défendeur

En l’absence du défendeur, régulièrement assigné et en application de l’article 472 du Code de Procédure Civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée.

L’article 473 du code de procédure civile indique que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. »

Monsieur [P] [M], assigné à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n’ayant pas comparu et ne s’étant pas fait représenter, il convient de statuer au vu des demandes formées dans le cadre de l’assignation et des pièces produites à l’appui de celle-ci par la SA 3F OCCITANIE, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort.

— Sur la recevabilité de l’action :

L’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévues à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990.

Cette saisine réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article (…).

Il découle de ce texte que le bailleur personne morale doit donc rapporter la preuve de la saisine de la CCAPEX préalablement, et au moins deux mois avant la signification de l’assignation aux fins de constat de la clause résolutoire insérée au bail.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que deux commandements de payer, en date des 27 novembre 2023 et 12 février 2025, ont été signifiés au défendeur.

La SA 3F OCCITANIE justifie avoir saisi la Caisse d’allocations familiales de la Haute-Garonne de la situation d’impayés locatifs de Monsieur [P] [M], par lettre recommandée avec accusé de réception du 27 novembre 2023, reçue le 29 suivant et avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 28 novembre 2023.

Si la notification à la CCAPEX du 28 novembre 2023 et l’information à la caisse d’allocations familiales de la Haute-Garonne du 27 novembre 2023, font toutes deux référence à la situation d’impayés de Monsieur [P] [M] pour la période antérieure au commandement de payer signifié le 27 novembre 2023, aucun élément n’est versé à la procédure s’agissant de la situation d’impayés du locataire pour la période entre novembre 2023 et février 2025 ni encore la notification à la CCAPEX du commandement de payer du 10 février 2025.

Interrogé à ce sujet par le conseil du bailleur, le commissaire de justice instrumentaire a répondu par mail du 20 mai 2025, ne pas avoir dénoncé à la CCAPEX ce second commandement de payer, à la demande du client, nonobstant le fait que le locataire a soldé les causes de la saisie, car le bailleur a notifié les impayés à la caisse d’allocations familiales, de sorte que le client (la SA 3F OCCITANIE) leur a demandé de ne pas procéder à une dénonce CCAPEX pour le commandement de février 2025.

Il ressort du décompte du 15 octobre 2025 produit par le bailleur pour la période du 3 décembre 2022 au 15 octobre 2025, selon la règle d’imputation des paiements à l’échéance que le locataire le plus intérêt de payer, que les causes du premier commandement de payer du 27 novembre 2023 qui s’est élevé à la somme de 920,26 €, ont été soldées le 3 mars 2024, tel que cela ressort d’ailleurs du mail en réponse précité du commissaire de justice.

Interrogée, la société 3F OCCITANIE a indiqué par mail du 10 décembre 2025 qu’elle n’a pas effectué de mainlevée de la saisine de la CAF du mois de novembre 2023 dans la mesure où la dette du locataire n’avait pas été soldée et que selon elle, aucune nouvelle saisine de la CAF n’est exigée lorsque la précédente saisine n’a pas fait l’objet d’une mainlevée. Elle expose que le second commandement de payer a été délivré le 12 février 2025 en raison de l’ancienneté du premier datant du 27 novembre 2023.

Or, contrairement à ce qu’affirme la société 3F OCCITANIE, la situation d’impayés de Monsieur [P] [M] ne peut être considérée comme ayant persisté ou même s’étant aggravée, depuis 2023 puisque selon le décompte produit par le bailleur, la dette locative à l’origine du premier commandement de payer a été totalement soldée le 3 mars 2024. Le fait que la société 3F OCCITANIE n’ait pas sollicité une mainlevée de la saisine initiale de la CAF ne suffit pas à justifier qu’elle a respecté les conditions posées par l’article 24 II précité.

Il est également observé que, contrairement à ce qu’affirme la société 3F OCCITANIE, le commandement de payer signifier le 10 février 2025 ne tient pas au fait que le premier, datant du 27 novembre 2023, est trop ancien, mais au fait que le locataire a généré une nouvelle situation d’impayés en n’honorant pas régulièrement toutes les échéances du loyer courant dont on remarque d’ailleurs qu’elles étaient systématiquement augmentées de 50 € par mois depuis l’échéance de janvier 2024 pour apurer sa dette locative.

Il ressort du décompte produit qu’après le signalement à la caisse d’allocations familiales du 27 novembre 2023, Monsieur [P] [M] a repris le paiement du loyer courant, outre un versement régulier de 50 € par mois en plus du montant de l’échéance mensuelle et a également effectué un paiement par carte bancaire d’un montant de 1506,74 € le 2 juin 2025.

Ainsi, la situation d’impayés ayant conduit au premier commandement de payer du 27 novembre 2023 ayant été soldée, non seulement par des paiements réguliers de loyers mais également par plusieurs versements (10) de 50 € par mois ainsi que par un paiement spontané de 1506,74 €, il appartenait à la société 3F OCCITANIE de dénoncer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le second commandement de payer du 10 février 2025, ou encore, d’informer la caisse d’allocations familiales de cette nouvelle situation d’impayés ou de la mise en œuvre d’un plan d’apurement amiable de la dette locative, la situation d’impayés du 27 novembre 2023 donné à la caisse d’allocations familiales et les montants associés n’étant plus raisonnablement liés à la dette fondant la demande en justice.

En conséquence, la société 3F OCCITANIE ne justifiant pas avoir saisi la CCAPEX préalablement à la signification de l’assignation en justice, la demande de résiliation de plein droit du bail qu’elle a formée est dès lors irrecevable.

Subséquemment, les demandes formées par la société 3F OCCITANIE tendant à obtenir l’expulsion de Monsieur [P] [M] ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation sont devenues sans objet.

— Sur les demandes en paiement

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile implicitement visé par la demanderesse dans l’assignation, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peuvent, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est produit par la SA 3F OCCITANIE le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Monsieur [P] [M] restent devoir, la somme de 2.871,05 euros à la date du 15 octobre 2025 (mois de septembre 2025 inclus).

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 susrappelé.

Faute de comparaître, Monsieur [P] [M] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette, qui n’apparaît ici pas sérieusement contestable, de sorte qu’il sera condamné au paiement de la somme de 2.871,05 euros, à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers et charges locatives dus à la date du 15 octobre 2025, échéance du mois de septembre 2025 incluse. Cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

— Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [P] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 10 février 2025 et le coût de l’assignation en justice.

En revanche, on se rend exclu : le coût de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et de la démence de l’assignation à la préfecture, en raison de ce que la demande aux fins de constat de la résiliation du bail a été déclarée irrecevable et étant ici rappelée que les frais d’assignation sont des débours tarifés compris dans les dépens.

Monsieur [P] [M] supportera également une indemnité de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

DECLARONS la société 3F OCCITANIE irrecevable en sa demande de constat de la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives ;

CONSTATONS que les demandes d’expulsion et de condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation sont devenues sans objet ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [M] à payer à la SA 3F OCCITANIE, à titre provisionnel, la somme de 2.871,05 euros, au titre de l’arriéré de loyers et de charges locatives dus à la date du 15 octobre 2025, échéance de septembre 2025 comprise, avec les intérêts au taux légal à compter la présente décision ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 10 février 2025 ainsi que le coût de l’assignation, hormis sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, ainsi que la notification à la préfecture de l’assignation en justice;

CONDAMNONS Monsieur [P] [M] à payer à la SA 3F OCCITANIE la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE