TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

N° RG : N° RG 25/00508 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JMYF

Minute N°

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 12 Mars 2026

Nous, Marie-Ange LE GALLO, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de CAEN

Assistée de Véronique ACCARD, Greffier

Tenant audience publique de RÉFÉRÉ

ENTRE

DEMANDEUR(S)

S.C.I. JEAN-PIERRE MARIE

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Pénélope AMIOT, avocat au barreau de LISIEUX, vestiaire : 060

substitué par M^e MARAIS, Jérôme , avocat au barreau de LISIEUX

ET

DÉFENDEUR(S)

S.A.R.L. SARL TG

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Frédéric GUILLEMARD, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 39

LE

COPIE EXÉCUTOIRE et EXPÉDITION à

M^e Pénélope AMIOT – 060, M^e Frédéric GUILLEMARD – 39

EXPÉDITIONS à

DEBATS

Après que les parties ou leurs conseils ont été entendus en leurs explications et plaidoiries à l’audience publique du 29 janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 12 mars 2026 par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte authentique en date du 18 juin 2020, la société civile immobilière JEAN-PIERRE MARIE (la Société JEAN PIERRE MARIE) a renouvelé le bail commercial consenti à la SARL BOULANGERIE CHERIE portant sur des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 2], pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2028

Le loyer a été fixé à la somme annuelle de 7.730,28 euros, payable mensuellement et d’avance par termes de 644,19 euros.

Le 28 septembre 2020, la SARL TG (Société TG) a acquis le droit au bail et le fonds de commerce exploité par la SARL BOULANGERIE CHERIE.

Le 10 mai 2023, à la suite d’impayés, la Société JEAN-PIERRE MARIE a fait délivrer à la Société TG un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de loyers impayés de 458,71 euros, comprenant le coût de l’acte.

Le même jour, la Société JEAN-PIERRE MARIE a fait sommation à la Société TG de se conformer aux termes du bail en respectant les échéances et le montant du loyer, en justifiant de la couverture des risques affectant l’immeuble par la présentation des quittances d’assurance correspondantes, en procédant à la remise en état des lieux et à l’effacement des travaux réalisés à l’insu et contre le gré du bailleur.

Le 17 juin 2025, à la suite de nouveaux impayés, la Société JEAN-PIERRE MARIE a fait délivrer à la Société TG un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de loyers impayés de 10.549,87 euros, comprenant le coût de l’acte.

La Société TG n’a pas réglé la totalité de la dette dans le délai imparti.

Par acte de commissaire de justice signifié le 2 septembre 2025 la Société JEAN-PIERRE MARIE a fait assigner la Société TG devant le juge des référés du tribunal judiciaire de CAEN aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial et d’habitation du 10 juin 2020 ;En conséquence,

Ordonner l’expulsion de la SARL TG et de tout occupant et de tout bien de son chef, dans le mois de l’ordonnance à intervenir et passé ce délai, sous astreinte de 300 euros par jour de retard, avec si besoin le concours de la force publique ;Condamner la Société TG à lui verser une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges en cours à compter du 17 juillet 2025, jusqu’à la complète libération des lieux ;Condamner la Société TG à lui verser une somme de 9.003,81 euros arrêtée à la date de résiliation du bail, soit au 17 juillet 2025 ;Condamner la Société TG à lui verser une indemnité de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner la Société TG aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 17 juin 2025.A l’audience du 6 novembre 2025, la Société JEAN-PIERRE MARIE, par l’intermédiaire de son conseil, réitère ses prétentions formulées dans l’acte introductif d’instance et sollicite de débouter la Société TG de l’ensemble de ses demandes y compris reconventionnelles.

En réponse, la Société TG, représentée par son conseil, sollicite de:

in limine litis se déclarer incompétent au profit du juge des contentieux de la protection de CAEN;A titre principal, prononcer la nullité du commandement de payer du 17 juin 2025, déclarer irrecevables les demandes de la société JEAN-PIERRE MARIE, la débouter de toutes ses demandes à son encontre;A titre reconventionnel, fixer la créance locative à la somme de 4.638,18 euros , condamner la SCI JEAN-PIERRE MARIE à lui payer la somme de 3.994,04 euros et ordonner la compensation entre ces deux sommes;lui octroyer des délais de paiement sur 24 mois pour lui permettre d’apurer sa dette ;Condamner la Société JEAN-PIERRE MARIE à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.MOTIFS

Sur la compétence du Président du Tribunal Judiciaire statuant en référé

Aux termes de l’article L. 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion ainsi que des actions relatives à l’application de la loi n°,48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement.

Aux termes de l’article R.211-3-26 du code de l’organisation judiciaire, le tribunal judiciaire a compétence exclusive dans les matières déterminées par les lois et règlements, au nombre desquelles figurent les matières suivantes : 11°- Baux commerciaux. Cette règle est d’ordre public.

Il est constant qu’en matière de bail mixte de locaux à usage commercial et d’habitation, la compétence qui prévaut est celle du juge des baux commerciaux, soit le tribunal judiciaire.

L’article 76 du code de procédure civile énonce que l’incompétence peut être prononcée d’office en cas de violation d’une compétence d’attribution lorsque cette règle est d’ordre public.

S’agissant d’un litige concernant un bail mixte à usage d’habitation et professionnel, la Société TG soulève l’incompétence du Président du Tribunal Judiciaire statuant en référé au profit du Juge des Contentieux de la protection.

La Société JEAN-PIERRE MARIE réplique que le bail litigieux mixte est à usage d’habitation et commercial du fait de la présomption de commercialité, et qu’à ce titre le Juge des Contentieux de la protection est incompétent.

En l’espèce, le litige existant entre la SARL TG, preneur d’un bail qualifié de commercial à usage d’exploitation de commerce de boulangerie-pâtisserie, et d’habitation, et la SCI JEAN-PIERRE MARIE, bailleur, se rapporte à un bail mixte commercial et d’habitation de la compétence du tribunal judiciaire.

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] statuant en référé n’est donc pas compétent pour apprécier les demandes portées par la SARL TG et il convient de retenir la compétence du présent juge des référés.

Sur la validité du commandement de payer

La Société TG soulève la nullité du commandement de payer en date du 17 juin 2025 au motif qu’il ne respecterait pas les dispositions de l’article 24 de la loi N° 89-462 du 6 juillet 1989 concernant les baux d’habitation.

Au regard de la motivation au titre de la compétence, le litige présent qui n’est pas de la compétence du Juge des Contentieux de la Protection, n’est pas plus soumis aux dispositions de la Loi du 6 juillet 1989 concernant les baux d’habitation.

Le commandement de payer en date du 17 juin 2025 n’est donc entaché d’aucune nullité.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En application de l’article 834 du code de procédure civile dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 juin 2025, la Société JEAN-PIERRE MARIE a fait commandement à la Société TG d’avoir à lui payer la somme de 10.549,87 euros correspondant aux loyers et charges impayés. Ce commandement vise la clause résolutoire prévue dans le contrat liant les parties.

La Société TG soutient qu’il existe des contestations sérieuses aux demandes de la Société JEAN-PIERRE MARIE car par ordonnance en date du 30 Avril 2025, le juge des référés a déjà débouté le bailleur dans sa première instance en résolution du bail, qu’au surplus il existe une contestation sur l’indexation des loyers rendant la dette imprécise.

Cependant, la décision du juge des référés en date du 30 avril 2025, outre qu’elle n’a pas acquis autorité de chose jugée, était fondée sur la délivrance d’un commandement de payer antérieur à celui dont la Société JEAN-PIERRE MARIE se prévaut dans la présente instance.

Par ailleurs, même s’il existe une contestation sérieuse sur l’indexation des loyers, la Société TG reconnaît qu’au moins restent dus six mois de loyer au titre de l’année 2024, soit la somme de 4.638,18 euros.

Les sommes sollicitées et restant dues au titre des loyers et accessoires visés n’ont pas été réglées entièrement dans le délai d’un mois comme rappelé dans la clause résolutoire. Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée, acquise le 17 juillet 2025, et d’ordonner la libération immédiate des lieux et le cas échéant l’expulsion des occupants passé un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance au besoin avec le concours de la force publique, le sort des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux étant réglé conformément aux dispositions des articles R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le preneur occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 17 juillet 2025. Il convient de réparer ce dommage et de le condamner à payer au bailleur une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente au seul montant du dernier loyer et charges mensuel en cours à compter du 17 juillet 2025 jusqu’à libération effective des lieux.

Sur la demande de paiement provisionnel des loyers restant dus

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail renouvelé et le commandement de payer du 17 juin 2025. Sur le montant réclamé de 9.003,81 euros qui intègre les loyers dus en principal et accessoires, il apparaît que le preneur n’a pas réglé cette somme totalement puisqu’il reconnaît une dette à hauteur de la somme de 4.638,18 euros.

La Société TG sollicite cependant que la Société JEAN-PIERRE MARIE soit condamnée à lui payer la somme de 3.994,04 euros au titre de son préjudice résultant de l’impossibilité de déduire de ses comptes la TVA attachée aux loyers du fait de l’absence de remise de 31 quittances de loyers.

La Société JEAN-PIERRE MARIE répond qu’il existe une contestation sérieuse quant à la délivrance de quittances du fait des règlements seulement partiels de la Société TG.

Au regard de la présence d’une dette de loyers qui n’est pas contestée par la Société TG, il existe bien une contestation sérieuse à la délivrance des quittances de loyer, qui ne permet pas de faire droit à la demande de condamnation reconventionnelle de la société TG.

La Société TG sera en conséquence condamnée à payer à la Société JEAN-PIERRE MARIE la somme provisionnelle de 4.638,18 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

La Société TG sera déboutée de sa demande reconventionnelle.

Sur les délais de paiement

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

La Société TG sollicite des délais de paiement à hauteur de 24 mois, et des versements de 193,26 euros par mois en sus du loyer courant, soutenant qu’elle a réglé tous ses loyers en 2025 en apurant une partie de la dette, et que les loyers de 2024 impayés étaient dus à une erreur de communication de RIB avec sa banque.

La Société JEAN-PIERRE MARIE s’oppose aux délais de paiement sollicités en soutenant que la Société TG est de mauvaise foi, que la dette n’a fait que s’accroître au fil du temps puisqu’en novembre 2025, l’arriéré s’élevait à la somme de 8.919,58 euros.

Il résulte des documents produits aux débats par celle-ci que contrairement à ce qu’indique la société TG, en 2025, elle n’a pas réglé les loyers courants d’août et novembre 2025 soit totalement, soit à bonne date. Elle n’a mis en œuvre aucun règlement régulier d’apurement de sa dette locative.

Elle ne produit par ailleurs aucun document concernant sa situation financière qui pourrait accréditer sa capacité de remboursement.

Elle sera donc déboutée de sa demande de délais de paiement.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La Société TG, succombant, devra supporter les dépens de la présente instance, comprenant le coût du commandement délivré le 17 juin 2025.

Il n’apparaît pas inéquitable de condamner la Société TG à payer à la Société JEAN-PIERRE MARIE la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, statuant en matière de référés, par ordonnance mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort, par application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront, mais, dès à présent,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail renouvelé portant sur des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 2] sont réunies au 17 juillet 2025 ;

Ordonnons à la Société TG la libération immédiate des lieux ;

Disons qu’à défaut pour la Société TG d’avoir libéré le bâtiment commercial de sa personne, de ses biens, et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion passé un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance si besoin avec le concours de la force publique, le sort des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux étant réglé conformément aux dispositions des articles R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la Société TG à payer à la Société JEAN-PIERRE MARIE une indemnité d’occupation équivalent à la somme provisionnelle égale au dernier montant du loyer et des charges, à compter du 17 juillet 2025 jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamnons la Société TG à payer à la société JEAN-PIERRE MARIE la somme provisionnelle de 4.638,18 euros au titre des loyers impayés avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

Déboutons les parties de toute autre demande ;

Condamnons la Société TG aux entiers dépens de la présente instance comprenant le coût du commandement délivré le 17 juin 2025 ;

Condamnons la Société TG à payer à la Société JEAN-PIERRE MARIE la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;

En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le président et le greffier,

Le greffier, Le président,

Véronique ACCARD Marie-Ange LE GALLO