TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/04016 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UXDI

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 27 Mars 2026

E.P.I.C. [Localité 2] METROPOLE HABITAT, L’OPH de la Métropole Toulousaine

C/

[V] [L]

[A] [L]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 27 Mars 2026

à L’ E.P.I.C. [Localité 2] METROPOLE HABITAT

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 27 Mars 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Norédine HEDDAB, Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 27 Janvier 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 2] METROPOLE HABITAT, L’OPH de la Métropole Toulousaine, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Marion EVARISTO de la SELARL CABINET J.M. SERDAN, avocate au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Mme [V] [L], demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

M. [A] [L], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 28 novembre 2016, l’E.P.I.C [Localité 2] METROPOLE HABITAT a donné à bail à M. [A] [L] et M^me Mme [V] [L] un appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 6], avec emplacement de stationnement.

Suite à un sinistre rendant le logement inhabitable, M. [A] [L] et M^me Mme [V] [L] ont signé le 11 décembre 2023 avec l’E.P.IC [Localité 2] METROPOLE HABITAT une convention d’occupation précaire portant sur un logement n°22 situé [Adresse 7], moyennant une indemnité d’occupation mensuelle de 602,19 euros, provision sur charges comprise.

Par contrat distinct du même jour, l’E.P.I.C [Localité 2] METROPOLE HABITAT a donné à bail à M. [A] [L] et Mme [V] [L] un emplacement de stationnement n°0578-51-0007, situé [Adresse 8], moyennant un loyer mensuel de 36,49 euros, provision sur charges comprise.

La société PROMOLOGIS a fait signifier un commandement de payer les loyers impayés visant les clauses résolutoires des contrats le 25 février 2025.

Par acte d’huissier en date du 21 novembre 2025, l’E.P.I.C [Localité 3] HABITAT a ensuite fait assigner M. [A] [L] et Mme [V] [L] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2] statuant en référé, sur le fondement des dispositions de la loi du 06 juillet 1989, pour obtenir :

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, leur expulsion si besoin est avec le concours de la force publique, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification à intervenir ;

— la suppression du délai de deux mois pour quitter les lieux ;

— la séquestration des biens mobiliers;

et leur condamnation au paiement :

— de la somme de 8035,92 euros, correspondant aux loyers et charges impayés à la date du 12 novembre 2025, somme réévaluée au jour de l’audience ;

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels ;

— d’une somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 27 novembre 2025.

A l’audience du 27 janvier 2026, l’E.P.I.C [Localité 2] METROPOLE HABITAT, représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 9.761,88 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de décembre 2025 comprise.

Bien que convoqués par actes de commissaire de Justice signifié à étude le 21 novembre 2025, M. [A] [L] et Mme [V] [L] ne sont ni présents ni représentés.

L’ordonnance est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I.SUR LE RÉGIME JURIDIQUE APPLICABLE AU LITIGE :

Si, aux termes de son article 2, la loi du 6 juillet 1989 s’applique par principe aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, qui constituent la résidence principale du preneur, il est constant néanmoins que l’existence, au moment de la signature de la convention de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties, peut justifier de recourir à la conclusion d’une convention d’occupation précaire, soumise aux seules dispositions du code civil.

En l’espèce, la convention d’occupation portant sur l’appartement n°22 situé [Adresse 7] a été conclue afin d’assurer aux défendeurs un relogement temporaire, jusqu’à la réintégration de ceux-ci dans leur logement initial après achèvement de travaux nécessités par un sinistre le rendant inhabitable.

La convention d’occupation précaire signée par les parties précise son caractère provisoire pendant la durée de réalisation des travaux de remise en état du logement sinistré et l’article 1 indique la volonté commune des parties de déroger aux dispositions du statut des baux d’habitation tel que régi par la loi du 06 juillet 1989 et que les dispositions de l’article 1709 du code civil seront applicables.

Pour autant, force est de constater qu’après plus de deux ans, les défendeurs résident toujours dans le logement de sorte que le caractère précaire peut être soumis à discussion. En outre, la bailleresse fonde son action uniquement sur les dispositions de la loi du 06 juillet 1989, plus protectrices des locataires, et le commandement de payer a également été délivré sur le fondement de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989.

Par suite, il sera fait application des dispositions de la loi du 06 juillet 1989 au litige.

II. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 27 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

Par ailleurs, l’E.P.I.C [Localité 2] METROPOLE HABITAT justifie avoir préalablement avisé le 23 juillet 2024 (reçue le 30 juillet 2024) la Caisse d’allocations familiales de la situation d’impayés locatifs de M. [A] [L] et Mme [V] [L], soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, lesquelles prévoient que la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

À titre liminaire, il convient de préciser que la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose en son article 2 que le titre 1er relatif aux rapports entre bailleurs et locataires, s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou mixte, qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, la convention d’occupation précaire concernant le logement conclue le 11 décembre 2023 contient une clause résolutoire (article 8.1) laissant un délai d’un mois avant sommation de payer, laquelle n’est pas conforme aux dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989.

Le bail conclu le même jour concernant le stationnement situé à la même adresse, et donc accessoire au logement, comprend une clause résolutoire prévoyant la résiliation du bail huit jours après sommation de payer restée infructueuse. Ce délai n’est pas non plus conforme aux dispositions de l’article 24 susvisé.

Par ailleurs, un commandement de payer visant les clauses résolutoires des deux contrats et reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité a été signifié le 25 février 2025 pour la somme en principal de 3.550,21 euros mais en laissant un délai de deux mois pour régler.

Ainsi le délai indiqué dans le commandement n’est pas celui prévu dans les contrats ni par la loi applicable au moment de leur conclusion et M. [A] [L] et Mme [V] [L] n’étaient pas en mesure au regard des contradictions de l’acte de comprendre le délai imparti pour régler la dette avant acquisition de la clause résolutoire de chacun des contrats.

Il convient en conséquence de vérifier si les locataires ont apuré les causes du commandement dans le délai de deux mois, délai plus favorable, et d’appliquer ce délai à l’acquisition de la clause résolutoire de chacun des contrats.

Il ressort de l’analyse du décompte locatif produit au débat, non contesté par les défendeurs non comparants que M. [A] [L] et Mme [V] [L] n’ont réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 3013,05 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans la convention d’occupation et le bail étaient réunies à la date du 26 avril 2025.

Dans ces conditions, l’expulsion de M. [A] [L] et Mme [V] [L], devenus occupants sans droit ni titre, sera ordonnée, avec le concours de la force publique et d’un serrurier en tant que de besoin.

Aucun motif ne justifie en revanche de supprimer le délai de deux mois laissé aux défendeurs pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à M. [A] [L] et Mme [V] [L] pour organiser leur départ et assurer leur relogement.

Par ailleurs, le demandeur ne justifie pas de la nécessité et de la proportionnalité de l’astreinte sur l’obligation de quitter les lieux. Dès lors, il convient de constater qu’elle n’est pas justifiée et de rejeter cette demande.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

III. SUR LES DEMANDES DE PROVISION AU TITRE DE L’ARRIERE LOCATIF ET DE L’INDEMNITE D’OCCUPATION :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

En l’espèce, l’E.P.I.C [Localité 2] METROPOLE HABITAT produit un décompte démontrant que M. [A] [L] et Mme [V] [L] restent devoir, la somme de 9.761,88 € à la date du 27 janvier 2026, incluant l’indemnité d’occupation précaire et l’échéance du mois de décembre 2025.

M. [A] [L] et Mme [V] [L], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, ils seront, par conséquent, condamnés à titre provisionnel au paiement de cette somme de 9.761,88 €.

Par ailleurs, M. [A] [L] et Mme [V] [L], devenus occupants sans droit ni titre, seront également condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 26 avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de ses biens et de son impossibilité de les relouer. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer/indemnités d’occupation précaire et des charges, tel qu’il aurait été si les contrats s’étaient poursuivis.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets des clauses résolutoires et le 31 décembre 2025 étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée, M. [A] [L] et Mme [V] [L] seront condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant, soit le 1er janvier 2026.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [A] [L] et Mme [V] [L], partie perdante, supporteront la charge des dépens.

Compte tenu du fait que M. [A] [L] et Mme [V] [L] supportent les dépens et des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’E.P.I.C [Localité 2] METROPOLE HABITAT, M. [A] [L] et Mme [V] [L] seront condamnés à lui payer une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant dans la convention d’occupation précaire conclue le 11 décembre 2023 entre l’E.P.I.C [Localité 2] METROPOLE HABITAT, d’une part, et M. [A] [L] et Mme [V] [L], d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 9], sont réunies à la date du 26 avril 2025 ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 décembre 2023 entre entre l’E.P.I.C [Localité 3] HABITAT, d’une part, et M. [A] [L] et Mme [V] [L], d’autre part, concernant un emplacement de stationnement n°0578-51-0007, situé [Adresse 8] sont réunies à la date du 26 avril 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à M. [A] [L] et Mme [V] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour M. [A] [L] et Mme [V] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’E.P.I.C [Localité 3] HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTONS l’E.P.I.C [Localité 3] HABITAT de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux ;

DEBOUTONS l’E.P.I.C [Localité 3] HABITAT de sa demande s’assortir l’expulsion d’une astreinte ;

CONDAMNONS M. [A] [L] et Mme [V] [L] à payer à l’E.P.I.C [Localité 3] HABITAT à titre provisionnel la somme de 9.761,88 € au titre de l’arriéré locatif (décompte arrêté au 27 janvier 2026, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de décembre 2025 incluse) ;

CONDAMNONS M. [A] [L] et Mme [V] [L] à payer à l’E.P.I.C [Localité 3] HABITAT à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, l’arriéré entre le 26 avril 2025 et le 31 décembre 2025 étant déjà compris dans la somme ci avant ordonnée ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers et des charges, calculés tels que si les contrats s’étaient poursuivis;

CONDAMNONS M. [A] [L] et Mme [V] [L] à payer à l’E.P.I.C [Localité 3] HABITAT une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [A] [L] et Mme [V] [L] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le greffier La vice-présidente