TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 22] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le :

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 22/08509

N° Portalis 352J-W-B7G-CXMFI

N° MINUTE :

Assignation du :

08 Juillet 2022

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

rendue le 22 Mai 2025

DEMANDEURS

Monsieur [U] [W]

[Adresse 16]

[Localité 12]

Madame [N] [W]

[Adresse 20]

[Localité 21] – MAROC

Madame [K] [H] épouse [W], représentée par Monsieur [U] [W], son curateur, suivant jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 25 mars 2021 (RG N° 20/A/01905)

[Adresse 16]

[Localité 12]

Tous trois représentés par Maître Hugues FERAL de la SELARL DOURDIN ROBINET FERAL, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant/postulant, vestiaire #P0236

DEFENDEURS

La MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS « MAF », prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 15]

représentée par Maître Ladislas FRASSON-GORRET de la SELARL FRASSON – GORRET AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #D2009

Monsieur [B] [T]

[Adresse 1]

[Localité 14]

représenté par Maître Ladislas FRASSON-GORRET de la SELARL FRASSON – GORRET AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #D2009

La société AXA FRANCE IARD, SA, prise en la personne de ses représentants légaux et es qualité d’assureur de la société A.DE.BAT.

[Adresse 5]

[Localité 18]

représentée par Maître Sandra MOUSSAFIR de la SELEURL CABINET SANDRA MOUSSAFIR, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant/postulant, vestiaire #C1845

La société A.DE.BAT. prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 19]

[Localité 17]

défaillante

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8], représenté par son syndic, la société FONCIA [Localité 22] RIVE DROITE

[Adresse 3]

[Localité 13]

représenté par Maître Roxane SCHMID de la SELARL ROXANE SCHMID AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #E1268

La société AXA FRANCE IARD, SA, prise en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 5]

[Localité 18]

représentée par Maître Catherine BONNEAU de la SELARL KAPRIME SOCIETE D’AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C0800

La SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D’ASSURANCES- SADA, SA, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par Maître Laure BRACQUEMONT de la SELEURL LBCA, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C2364

MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

assisté de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière

DEBATS

A l’audience du 11 mars 2025, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue le 22 mai 2025.

ORDONNANCE

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe

Réputée contradictoire

en premier ressort

Exposé du litige :

Monsieur [U] [W], Madame [N] [W] et Madame [K] [H] épouse [W] sont propriétaires d’un appartement situé au 7ème étage de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 23], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, avec jouissance privative d’une terrasse, partie commune, de 27 m², l’immeuble étant en assuré auprès de la SADA selon police multirisque propriété immobilière n° 1H0215450.

Lors de l’assemblée générale du 15 juin 2015, les copropriétaires ont voté des travaux de réfection des terrasses accessibles au 7ème étage, côté rue, une mission de maître d’œuvre complète, de conception et d’exécution, ayant par ailleurs été confiée à Monsieur [B] [T], assuré par la Mutuelle des Architectes Français.

Les travaux ont été réalisés par la société A.DE.BAT., assurée auprès de la S.A. AXA France IARD, et le syndicat des copropriétaires a souscrit une assurance dommages-ouvrage auprès de la S.A. AXA France IARD, selon police n° 2704495604.

Les travaux ont été réceptionnés avec réserves le 8 décembre 2016.

Le 26 août 2020, Monsieur [W] a écrit au syndic de l’immeuble pour l’informer, après vérification des travaux réalisés sur la terrasse, de malfaçons et désordres (pose du carrelage mur façade, dalles du sol branlantes, absence de séparation entre les différentes terrasses de l’appartement).

Le 31 août 2020, le syndic a effectué une déclaration de sinistre auprès de l’assureur dommages-ouvrage et un rendez-vous d’expertise a été organisé le 2 septembre 2020.

Une recherche de fuite a ensuite été diligentée à l’initiative du syndic de l’immeuble le 17 novembre 2020.

Monsieur [W] a fait établir un procès-verbal de constat d’huissier le 9 décembre 2020.

Le 6 avril 2021, l’expert mandaté par l’assureur dommages-ouvrage a établi un rapport concluant que le dommage trouvait « son origine dans la présence d’un relevé sous la porte fenêtre avec une hauteur trop faible et une évacuation des eaux pluviales insuffisantes » et préconisant « la reprise du complexe d’étanchéité ».

Les travaux de reprise ont commencé au début de l’année 2022 et ont été réceptionnés le 7 juillet 2022.

C’est dans ces conditions que, par acte de commissaire de justice du 8 juillet 2022, les consorts [W] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à Paris 16ème devant le tribunal judiciaire de Paris afin de solliciter, à titre principal, l’indemnisation de leur préjudice immatériel pour la somme de 46.400,00 € (affaire enregistrée sous le numéro de RG 22/08509).

Par actes de commissaire de justice des 5, 6 et 17 avril 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] [Localité 23] a fait assigner en intervention forcée et en garantie :

— Monsieur [B] [T], en qualité de maître d’œuvre de conception et d’exécution,

— son assureur responsabilité civile décennale, la MAF,

— la société A.DE.BAT et son assureur, la S.A. AXA France IARD,

— la S.A. AXA France IARD, en qualité d’assureur dommages-ouvrage,

— et la SADA, en qualité d’assureur multirisque « propriété immobilière » du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 23] (affaire enregistrée sous le numéro de RG 23/05717).

Les deux affaires ont été jointes, par mentions aux dossiers, le 8 mars 2024, l’instance se poursuivant sous le seul numéro de RG 22/08509.

Selon dernières conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 6 février 2025, Monsieur [U] [W], Madame [N] [W] et Madame [K] [H] épouse [W] demandent au juge de la mise en état de :

Vu les dispositions de l’article 789 du code de procédure civile,

Vu les pièces versées aux débats,

DECLARER recevables Monsieur [U] [W], Madame [N] [W] et Madame [K] [H], épouse [W], en leurs demandes, fins et prétentions devant le juge de la mise en état ;

JUGER sans contestation sérieuse l’obligation d’indemnisation du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 10]) à l’égard de Monsieur [U] [W], Madame [N] [W] et Madame [K] [H], épouse [W] au titre de l’indemnisation du préjudice de jouissance sur leur partie privative ;

Par conséquent :

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] au paiement de la somme de quarante-six mille et quatre cent euros (46.400 €) à titre provisionnel au titre de l’indemnisation du préjudice de jouissance de Monsieur [U] [W], Madame [N] [W] et Madame [K] [H], épouse [W] ;

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] au paiement de la somme de deux mille euros (2.000 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] aux dépens de l’incident.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir en substance que les travaux litigieux sur la terrasse concernent des parties communes dont ils ont la jouissance privative, de sorte que la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires est engagée, sans qu’il y ait lieu à établir une faute, les désordres trouvant leur origine dans l’étanchéité de la terrasse, partie commune. Ils ajoutent avoir mis en demeure, à de très nombreuses reprises, le syndicat des copropriétaires pour effectuer les travaux, finalement entrepris au début de l’année 2022, ce qui ne leur a permis de remettre leur bien en location qu’à compter d’avril 2022, le syndicat des copropriétaires ayant défailli dans son « obligation de jouissance paisible ».

Sur leur préjudice, ils soutiennent qu’il est « incontestable » qu’ils n’ont pas pu mettre en location leur appartement entre les mois de décembre 2020 et d’avril 2022, du fait des travaux de remise en état pérenne de la terrasse en cause, les travaux étant intervenus tardivement, alors que dès le 26 août 2020, Monsieur [W] écrivait au syndic pour l’informer des malfaçons propres à la pose du carrelage, des dalles branlantes et de l’absence de séparation entre les différentes terrasses de l’appartement.

Ils précisent que les infiltrations de l’été 2020 ont rendu la terrasse, partie commune à jouissance privative, inutilisable et que, pendant que les désordres devaient être réparés, ils ont recherché un nouveau locataire, un contrat de bail ayant été signé en novembre 2020, mais que, face à la persistance des désordres empêchant l’utilisation de la terrasse de l’appartement, la future locataire les a informé, le 27 novembre 2020, qu’elle se rétractait du contrat de bail au motif qu’elle ne se voyait « pas habiter dans un trois pièces qui risque de subir une inondation à chaque fois que les pluies sont trop fortes, et la terrasse étant de plein pied, devoir cohabiter avec les travaux pendant des mois ».

Ils soulignent que leur appartement n’a donc pu être mis en location entre décembre 2020 et avril 2022, date à laquelle un nouveau contrat de bail a été signé, ce qui justifie leur chiffrage, l’obligation étant dès lors « incontestable » à hauteur de la somme de 46.400 € sur seize mois (2.600 € x 300 € x 16 mois).

Selon dernières conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 4 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 23] demande au juge de la mise en état de :

Vu les articles 9 et 700 et 789 3° du code de procédure civile,

Vu les articles 1792, 1792-1 et 1230 du code civil,

Vu l’article L.242-1 du code des assurances,

Vu les pièces versées aux débats,

A titre principal :

JUGER recevable et bien-fondé le SDC du [Adresse 7] à [Localité 24] en ses demandes ;

CONSTATER l’existence de contestations sérieuses ;

En conséquence,

DEBOUTER Madame [N] [W], Monsieur [U] [W] et Madame [K] [H] épouse [W] de leurs demandes formulées à l’encontre du SDC du [Adresse 7] à [Localité 24] ;

A titre subsidiaire :

REDUIRE le montant de la provision sollicitée par Madame [N] [W], Monsieur [U] [W] et Madame [K] [H] épouse [W], à de plus justes proportions et dans la limite du montant non sérieusement contestable de l’obligation ;

CONDAMNER in solidum Monsieur [B] [T], son assureur la MAF, la société A.DE.BAT. et son assureur la société AXA France IARD, la SADA et la société AXA France IARD ès qualité d’assureur dommages-ouvrage et constructeur non réalisateur du SDC du [Adresse 7] à [Localité 24] à garantir et relever indemne le SDC du [Adresse 7] à [Localité 24] de toute condamnation éventuellement prononcée à son encontre ;

En tout état de cause :

CONDAMNER Madame [N] [W], Monsieur [U] [W] et Madame [K] [H] épouse [W] à payer au SDC du Lekain à [Localité 24] la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de présent incident ;

RESERVER les dépens.

Il fait valoir en substance que la demande de provision, qui doit reposer sur une obligation non sérieusement contestable, se heurte à des contestations sérieuses sur le bien-fondé de l’action en responsabilité, alors que les consorts [W] n’établissent pas l’existence d’un dommage sur leur terrasse, le constat et les photographies annexées à celui-ci ne permettant pas de démontrer que la jouissance de la terrasse aurait été rendue impossible ou son accès dangereux.

Il ajoute que :

— l’encombrement de sacs, de câbles et de divers matériaux figurant sur le procès-verbal de constat est lié aux travaux réalisés par les consorts [W] eux-mêmes à l’intérieur de leur appartement, ces derniers ayant réalisé des travaux de réfection de l’intégralité de leur appartement entre novembre et décembre 2020 (pièce n° 7, consorts [W]),

— le rapport du 8 janvier 2021 établi par la société [Localité 22] EST ETANCHEITE, mandatée par les consorts [W], le 9 décembre 2020 préconise notamment une recherche de fuite et sondage pour traiter par mesure conservatoire « les désordres qui apparaîtront » (pièce n° 8, consorts [W]),

— il n’y a donc aucun désordre empêchant les consorts [W] de jouir de leur terrasse,

— le rapport définitif d’expertise dommages-ouvrage proposera la reprise du complexe d’étanchéité mais aucune indemnisation au titre des conséquences matérielles ou immatérielles (pièce n° 13),

Sur le préjudice, il précise qu’il n’est pas démontré que les consorts [W] seraient dans l’impossibilité de jouir de leur appartement, alors qu’ils produisent un contrat de bail signé le 4 novembre 2020 à effet au 1er décembre ainsi qu’une lettre de rétractation de la future locataire en date du 27 novembre 2020 tandis qu’ils prétendent ne pouvoir jouir de leur terrasse depuis juillet 2020 (pièces n° 25 et 26, consorts [W]) et qu’ils décident de réaliser des travaux de rénovation de l’intégralité de leur appartement au cours des mois de novembre et décembre 2020 (pièce n° 7, consorts [W]).

Il ajoute que :

— si la terrasse n’était pas utilisable, ce qui n’est pas démontré, l’appartement était en revanche parfaitement habitable, aucune pièce versée aux débats ne démontrant qu’il n’était pas louable, de sorte que les demandeurs n’avaient aucune raison de ne pas louer celui-ci, tandis que seule une diminution de loyer aurait pu être octroyée au locataire si un défaut de jouissance de la terrasse avait été établi,

— les demandeurs ont formé une demande au titre de leur prétendue perte locative pour la première fois après que le rapport définitif de l’assureur dommages-ouvrage ait été établi, l’assureur ayant refusé une prise en charge au motif que la demande avait été faite après dépôt du rapport définitif, outre qu’elle n’était pas justifiée (pièce n° 16).

A titre subsidiaire, il sollicite une minoration de la provision sollicitée, alors qu’il n’est pas démontré que l’appartement n’était pas habitable, outre qu’il avait été entièrement refait à neuf, de sorte que seule l’absence de jouissance de la terrasse pourrait être indemnisable. Il précise qu’il existe un encadrement des loyers à [Localité 22], la valeur locative mensuelle de l’appartement des consorts [W], de 45 m², ne pouvant dépasser 1.543,50 € (pièce n° 23). Il relève que seule la perte de chance pourrait donner lieu à une indemnisation sur la portion relative à la terrasse, puisque l’appartement était parfaitement habitable, de sorte qu’il conviendrait de limiter la provision à la portion relative à la terrasse, soit 374,76 € (27 m² avec un coefficient de pondération de 40 % = 10,8 m² x 34,7 € = 374,76 €) multiplié par le nombre de mois où l’appartement aurait pu avoir la chance d’être louée.

Il appelle également en garantie son assureur multirisque propriété immobilier (SADA), le maître d’œuvre et son assureur (les travaux ayant été réceptionnés avec réserves le 8 décembre 2016, alors que, concernant leur terrasse, il reste à caller les dalles), la société A.DE.BAT, ayant procédé aux travaux de réfection des terrasses, avec reprise de l’étanchéité et pose d’une nouvelle dalle et son assureur responsabilité civile décennale, AXA, ainsi que la S.A. AXA France IARD, en qualité d’assureur dommages-ouvrage et constructeur non réalisateur.

Selon dernières conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 6 mars 2025, Monsieur [B] [T] et son assureur, la Mutuelle des Architectes Français (MAF), demandent au juge de la mise en état de :

Vu l’article 789 du Code de procédure civile,

Vu les articles 1792 et suivants du Code civil,

Vu les articles 1231-1 et suivants du Code civil,

Vu les articles 1240 et suivants du Code civil,

Vu les pièces versées au débat,

RECEVOIR Monsieur [T] et la MAF en leurs écritures et les y dire bien fondés ;

PRENDRE ACTE de l’absence de demande des consorts [W] à l’encontre de Monsieur [T] et la MAF ;

Sur les appels en garantie développés à titre subsidiaire par le SDC DU [Adresse 7] ou toute autre partie,

A titre principal,

DIRE ET JUGER que le SDC DU [Adresse 7] et toute autre partie ne rapporte pas la preuve, avec l’évidence requise, d’un lien d’imputabilité ou d’une faute entre le désordre, le préjudice et la mission de Monsieur [T] ;

DIRE ET JUGER que les consorts [W] ne rapportent pas la preuve d’un préjudice direct, actuel et certain ;

DIRE ET JUGER que les demandes des consorts [W] comme l’appel en garantie du SDC DU [Adresse 7] contre Monsieur [T] et de la MAF se heurte à des contestations sérieuses ; DEBOUTER le SDC DU [Adresse 7] et toute autre partie de ses demandes et appels en garantie à l’encontre de Monsieur [T] et de la MAF ;

Subsidiairement,

RAMENER à de bien plus justes proportions les demandes des consorts [W] ;

LIMITER la quote-part de responsabilité de Monsieur [T] à 10 % ;

DEBOUTER le SDC DU [Adresse 7] et toute autre partie de leurs demandes de condamnation in solidum et dire que toute condamnation interviendra sans solidarité ;

DIRE ET JUGER que toute condamnation de la MAF ne pourra être prononcée que dans les limites contractuelles de sa garantie facultative et notamment le plafond et la franchise contractuelle ;

CONDAMNER la SAS AD.BAT et son assureur AXA à relever et garantir indemne Monsieur [T] et la MAF de toute condamnation qui serait prononcée à leur encontre en principal, intérêts, et frais, ce sur le fondement de l’article 1240 du Code civil ;

CONDAMNER les consorts [W], à défaut tout succombant, à payer à Monsieur [T] et la MAF la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER tout succombant, aux entiers dépens de l’incident, qui seront recouvrés dans les termes de l’article 699 du Code de procédure civile et renvoyer l’affaire au fond pour conclusions des défenderesses.

Ils font valoir en substance qu’il existe des contestations sérieuses sur le principe de l’engagement de la responsabilité de Monsieur [T], alors que le désordre trouve son origine dans une non-conformité entièrement imputable à l’entreprise exécutante, le syndicat des copropriétaires ne prenant pas la peine de caractériser en quoi il existerait un désordre en lien avec la mission du maître d’œuvre (preuve du lien d’imputabilité).

Ils déplorent également des contestations sérieuses concernant le principe du préjudice et son quantum, alors qu’aucune pièce versée aux débats ne permet de caractériser l’existence d’une infiltration, même ponctuelle, dans le logement en lien avec la non-conformité relevée par l’expert dommages-ouvrage, ajoutant que si le cabinet IXI a pu considérer que la non-conformité devait être reprise car elle était génératrice d’un désordre futur certain, il n’en demeure pas moins qu’aucun désordre actuel n’a été constaté, la non-conformité ayant été réparée en 2022.

Ils considèrent également que l’appartement pouvait être mis en location en l’absence de désordre existant, la non-conformité concernant la terrasse, qui ne serait pas habitable mais constitue un élément d’agrément.

A titre subsidiaire, ils soulignent qu’il conviendrait de limiter le pourcentage de responsabilité devant lui être imputé, le préjudice invoqué étant supposément en lien avec la non-conformité affectant le relevé d’étanchéité de la terrasse et le cabinet IXI ayant bien noté qu’il s’agissait d’un défaut d’exécution imputable à l’entreprise, non visible en cours de chantier et à réception. Ils considèrent qu’aucune condamnation in solidum ne pourra être prononcée à l’encontre de Monsieur [T] et de la MAF, la preuve de la réunion des conditions de la solidarité n’étant pas rapportée.

Sur le quantum du préjudice, ils relèvent également que le logement n’est pas affecté de désordres, seule la terrasse étant éventuellement susceptible d’être concernée par la réclamation, encore que cette dernière ne soit en réalité affectée que d’une non-conformité non génératrice de désordre. Ils sollicitent qu’une pondération soit appliquée sur la valeur locative au m² pour apprécier un pourcentage de perte de possibilité de louer la terrasse à raison de la non-conformité non génératrice de désordre qui l’affecte.

Ils appellent en garantie l’entreprise en charge des travaux en raison de la mauvaise réalisation des relevés d’étanchéité, constitutive d’un manquement de la S.A.S. ADEBAT à son obligation de résultat et à son devoir de conseil, engageant sa responsabilité quasi-délictuelle à leur égard, ainsi que l’assureur de cette dernière, la S.A. AXA France IARD.

Selon dernières conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 6 mars 2025, la Société Anonyme de Défense et d’Assurance (SADA), recherchée en qualité d’assureur multirisque propriété immobilière du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 23], demande au juge de la mise en état de :

Vu les dispositions de l’article 789 du Code de procédure civile,

Vu les dispositions de l’article 1353 du code civil,

Vu les dispositions de l’article 1103 du Code civil,

Vu les dispositions de l’article L. 112-6 du code des assurances,

Juger que Monsieur [U] [W], Madame [K] [W] et Madame [N] [W] ne formulent aucune demande de provision à l’encontre de la SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D’ASSURANCE – SADA,

Juger qu’il existe des contestations sérieuses quant aux prétentions des consorts [W], Juger que le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] ne rapporte pas la preuve du contenu du contrat qu’il indique avoir souscrit auprès de la SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D’ASSURANCE – SADA,

Juger le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], ni aucun autre concluant ne rapporte la preuve que les conditions de garantie du contrat souscrit auprès de la SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D’ASSURANCE – SADA seraient réunies,

Juger qu’il existe des contestations sérieuses quant à la garantie de la SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D’ASSURANCE – SADA,

Juger que les demandes en garantie se heurtent par nature à des contestations sérieuses,

Débouter le Syndicat des copropriétaires et tous concluants de leurs demandes à l’encontre de la SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D’ASSURANCE – SADA,

A titre subsidiaire,

Condamner in solidum Monsieur [T], la société ADEBAT, la MAF, AXA France IARD, es-qualité d’assureur d’A.DE.BAT et AXA France IARD ès qualité d’assureur dommages-ouvrage et CNR à garantir la SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D’ASSURANCE – SADA de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre,

En tout état de cause,

Débouter tous concluants de leurs demandes à l’encontre de la SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D’ASSURANCE – SADA,

Condamner tout succombant à verser à la SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D’ASSURANCE – SADA, la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui seront directement recouvrées par SELARL LBCA, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle fait valoir, au visa des articles 1353 du code civil, 1103 du code civil et L. 112-6 du code des assurances, qu’il incombe à l’assuré qui se prévaut d’un contrat d’assurance de produire ce contrat et de rapporter la preuve de son contenu.

Elle ajoute qu’en l’espèce, le syndicat a communiqué des dispositions particulières mais pas les conditions générales « Mkt IMMO3 15/04/2015 » mentionnées dans les dispositions particulières (pièce n° 7, syndicat des copropriétaires), de sorte qu’il ne rapporte pas la preuve qui lui incombe du contenu du contrat et encore moins que les conditions requises par la police pour engager la garantie seraient réunies et qu’il existe des contestations sérieuses quant à son éventuelle obligation de nature à faire obstacle à une quelconque condamnation à son encontre.

Elle fait enfin valoir que les désordres sont imputables aux travaux réalisés sur la terrasse par la société A.DE.BAT, sous la maîtrise d’œuvre de conception et d’exécution de Monsieur [B] [Z], les désordres n’étant « par suite » pas aléatoires et accidentels comme requis par tout contrat d’assurance.

Selon dernières conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 10 mars 2025, la S.A. AXA France IARD, recherchée en qualité d’assureur de la société A.DE.BAT., demande au juge de la mise en état de :

REJETER les demandes formées à l’encontre de la compagnie AXA France et de la société ADEBAT

CONDAMNER in solidum Monsieur [T] et la MAF à relever et garantir AXA et ADEBAT des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre.

CONDAMNER tout succombant à verser à la compagnie AXA France une indemnité de 4.000,00 €

au titre des frais irrépétibles.

CONDAMNER tout succombant aux entiers dépens.

Elle fait valoir en substance que son obligation de paiement est sérieusement contestable, en l’absence d’établissement de l’impossibilité de donner les locaux à bail, l’appartement litigieux n’étant pas affecté de désordres et seule la terrasse, partie commune, ayant fait l’objet de travaux.

Elle ajoute que :

— aucune réunion contradictoire n’a été organisée à l’issue de laquelle l’impossibilité de donner les locaux à bail aurait été établie, les consorts [W] se contentant de se prévaloir d’un contrat de location conclu avec Madame [R] et d’un courrier de rétractation de celle-ci, au motif que, devant télétravailler, la perspective de travaux constituerait une nuisance incompatible avec ses obligations professionnelles,

— une simple recherche sur internet fait apparaître que Madame [R] exerçe l’activité de mannequin et serait représentée par l’agence METROPOLITAN,

— il ne semble pas que cette activité se déploie dans le cadre du télétravail et le doute sur la sincérité de cette production est permis,

— ce doute est renforcé par les affirmations des consorts [W] indiquant avoir procédé à des travaux de remise en état juste après la rétractation de Madame [R], au mois de décembre pour un montant de 24.779,18 €, selon une facture de travaux établie par la société EPSILON, société créée par Monsieur [W], dont il est associé, déclarant « un ou deux salariés », et dont l’objet est « le conseil, l’audit, le diagnostic et l’intermédiation dans le domaine du recyclage et de l’environnement », etc.

— il est demandé aux consorts [W] de produire l’état des lieux contradictoire signé avec Madame [R], les justificatifs du règlement par les consorts [W] de la facture de la société EPSILON et les coordonnées d’assurance de ladite société,

— à ce stade, force est de constater que l’impossibilité de donner à bail l’appartement n’est en aucune manière démontrée contradictoirement, l’exécution de travaux sur la terrasse n’interdisant nullement l’usage de l’appartement et les éléments versés aux débats par les consorts [W] étant de circonstance.

Elle estime par ailleurs que la réclamation pécuniaire formée par les consorts [W] est infondée en son montant, le prix retenu étant excessif et l’exécution de travaux sur la terrasse étant susceptible d’avoir une incidence ponctuelle et limitée dans le temps sur la valeur locative, mais en aucun cas d’en interdire la location, de sorte que les sommes susceptibles d’être allouées aux consorts [W] ne sauraient excéder 10 % de la valeur locative de l’appartement, pendant la durée d’exécution des travaux, d’une durée d’un an, entre janvier 2021 et janvier 2022.

Elle sollicite enfin, à titre subsidiaire, la garantie de Monsieur [T] et de la MAF, en soulignant que l’expert dommages-ouvrage stigmatise également un défaut de conception et, par voie de conséquence, la responsabilité de Monsieur [T] à hauteur de 60 %.

***

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’incident, plaidé à l’audience du 11 mars 2025, a été mis en délibéré au 22 mai 2025.

A l’audience du 11 mars 2025 et par message RPVA du 12 mars 2025, le conseil des consorts [W] a été invités à transmettre, au plus tard le 25 mars 2025, le contrat de bail ainsi que les documents justifiant des démarches locatives entreprises depuis juillet 2020.

Les parties ont été autorisées à produire des notes en délibéré sur ces pièces au plus tard le 22 avril 2025.

Par note en délibéré du 18 mars 2025, le conseil des consorts [W] a communiqué en pièces n° 31 à 34 une lettre de résiliation du bail du 5 juin 2020 de DANONE, un état des lieux de sortie du 20 juillet 2020, un courrier de la société EMBASSY SERVICE en date du 1er décembre 2020 et un courrier de la société MAJESTIM en date du 17 décembre 2020.

La S.A. AXA France IARD, en qualité d’assureur de la société A.DE.BAT, la même compagnie AXA France IARD, en qualité d’assureur dommages-ouvrage et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble si [Adresse 7] à [Localité 23] ont notifié par RPVA des notes en délibéré en réponse sur ces pièces, les 15 et 22 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

I – Sur la demande de provision formée par les consorts [W]:

Le juge de la mise en état ne peut accorder une provision au créancier en application de l’article 789 3° du code de procédure civile que lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

L’incertitude sur l’étendue du préjudice subi ne peut avoir une incidence que sur le montant de la provision sollicitée et n’affectait pas le principe de l’obligation à indemnisation, dont le caractère sérieusement contestable était seul susceptible d’empêcher l’octroi d’une provision (ex. : Civ. 2ème, 17 novembre 2022, n° 21-15.413).

Il est constant que la responsabilité objective du syndicat des copropriétaires est engagée, en application des dispositions du dernier alinéa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dès lors que le siège du dommage se situe dans les parties communes, la démonstration d’un désordre ayant pour origine les parties communes étant la condition nécessaire mais suffisante pour justifier l’engagement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur ce fondement (ex. : Cour d’appel de Bastia, Chambre civile B, 26 octobre 2011, n° RG 08/00851 ; Cour d’appel de Saint-Denis, Chambre civile, 29 juin 2018, n° RG 17/00191).

Le syndicat des copropriétaires est donc responsable des désordres ayant pour origine les parties communes, sans qu’il soit nécessaire de démontrer l’existence d’un comportement fautif, donc même si aucun défaut d’entretien ne peut lui être reproché (ex. : Civ. 3ème, 28 mars 1990, n° 88-15.364 ; 27 novembre 1991, n° 89-17.185 ; 12 septembre 2012, n° 11-10.421 ; 17 décembre 2015, n° 14-16.372), la référence au défaut d’entretien des parties communes ayant au surplus été supprimée de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 par l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019.

Le syndicat ne peut s’exonérer de cette responsabilité qu’en rapportant la preuve d’une force majeure ou d’une faute de la victime ou d’un tiers (ex. : Civ. 3ème, 12 septembre 2012, n° 11-10.421 ; 9 mai 2019, n° 18-13.670).

En l’espèce, la demande de provision formée par les consorts [W] est sujette à contestations sérieuses, bien qu’il n’est ni contesté ni contestable que les travaux réalisés sur la terrasse litigieuse, partie commune à jouissance privative, sont affectés de malfaçons.

Néanmoins, et au-delà du seul quantum de la demande de provision formulée en demande, la matérialité même du dommage immatériel allégué, consistant en une perte de revenus locatifs, dont il est prétendu qu’elle proviendrait de la terrasse litigieuse, partie commune à jouissance privative, apparaît sérieusement contestable, alors même qu’il ressort des pièces produites que les seules pièces techniques produites par les consorts [W], sur lesquelles repose leur demande de provision, consistent uniquement, en l’absence d’expertise judiciaire, en :

— un rapport définitif d’expertise dommages-ouvrage du cabinet IXI en date du 6 avril 2021 (pièce n° 14), portant sur des infiltrations par la terrasse et soulignant la présence d’un relevé sous la porte fenêtre avec « une hauteur trop faible et une évacuation des eaux pluviales insuffisantes » tout en préconisant la reprise du complexe d’étanchéité sans pour autant indiquer que la terrasse litigieuse serait, dans l’attente de la réalisation des travaux, inutilisable, comme le prétendent les consorts [W],

— un compte-rendu d’expertise de la S.A.S. [Localité 22]-Est-Étanchéité en date du 8 janvier 2021 (pièce n° 8), faisant état de relevés d’étanchéité non conformes, plots inadaptés, dimensionnement des sections de collecte et des évacuations des EP ne répondant pas au tableau de calcul par rapport aux superficies de collecte en m², jointement non filant, et préconisant, outre la réfection complète de la terrasse, une « recherche de fuite par test fumigène et sondage afin de traiter au plus vite par mesure conservatoire les désordres qui apparaîtront ».

Outre ces éléments techniques, les consorts [W] versent aux débats : i) un procès-verbal de constat d’huissier du 9 décembre 2020 (pièce n° 6), faisant état de dalles non scellées avec présence d’eau stagnante sous dalle humide, outre trois photographies de la terrasse jointe à un courriel de Monsieur [U] [W] (pièce n° 24) dont il ne ressort pas davantage, avec la certitude requise devant le juge de la mise en état saisi d’une demande de provision, que :

— la terrasse litigieuse, partie commune à jouissance privative, aurait été totalement inutilisable au cours de la période antérieure à la réalisation des travaux de reprise,

— ni a fortiori que l’appartement, attenant à ladite terrasse, des consorts [W] aurait été lui-même affecté de désordres tels qu’il n’aurait pu être loué pendant la période antérieure à la réalisation des travaux de reprise, alors même que :

* tout en indiquant ne pouvoir jouir de leur terrasse, inutilisable, depuis l’été 2020 (l’appartement n’étant plus loué depuis le 15 juillet 2020 et le sinistre allégué ayant été déploré par Monsieur [W] le 26 août 2020), les consorts [W] ont entrepris dès le mois de 2020 (donc sans attendre les travaux de réfection de l’étanchéité de la terrasse litigieuse) d’important travaux de rénovation de leur appartement (dernières conclusions d’incident, pages 3, 4, 11, et pièce n° 7, facture n° 200431 du 15 décembre 2020 de l’entreprise EPSILONE),

* aucun élément ne vient étayer l’affirmation des demandeurs selon laquelle les murs auraient été « humides » et auraient présenté « d’importantes tâches de moisissures tout le long de la terrasse et sur le mur perpendiculaire à cette dernière au niveau de la cuisine » en novembre/décembre 2020 (dernières conclusions d’incident, pages 3 et 4),

* concomitamment à la réalisation de ces travaux, un contrat de location a été signé entre Madame [K] [W] et Madame [E] [R] le 4 novembre 2020 (pièce n° 25), devant prendre effet le 1er décembre 2020,

* l’allégation de Madame [R] selon laquelle l’appartement loué risquerait « de subir une inondation à chaque que les pluies seront trop fortes » (pièce n° 26) n’est étayée par aucun élément de preuve,

* il n’est pas justifié au travers des pièces produites, dans le cadre du présent incident et par note en délibéré du 18 mars 2025 des consorts [W], de l’état de leur appartement au moment de la rétractation de Madame [R] le 27 novembre 2020.

Si les consorts [W] versent aux débats deux courriers du mois de décembre 2020 des sociétés « EMBASSY » et « MAJESTIM » indiquant ne pouvoir proposer l’appartement des consorts [W] à leur « clientèle » (pièces n° 33 et 34), il y a lieu de relever à cet égard que :

— le courrier de la société EMBASSY SERVICE ne fait que reprendre les déclarations de Madame [X] quant à l’état de l’appartement et de la terrasse, sans faire état de constatations de cette même société lors d’une visite sur place,

— la société « MAJESTIM », qui aurait quant à elle effectué une visite des lieux, précise que l’état actuel de l’appartement (sans autres précisions) « ne nous permet pas de le proposer à notre clientèle », constituée de « consulats, ambassades et grandes sociétés », les consorts [W] ne justifiant d’aucunes autres démarches, effectuées au cours de la même période auprès d’agences de location disposant d’un autre type de clientèle, qui se seraient révélées infructueuses en raison de désordres affectant la terrasse litigieuse dont ils ont la jouissance privative, s’agissant d’une demande de provision pour perte de loyers formulée entre décembre 2020 et avril 2022,

S’agissant des « taches d’humidité » sur l’ensemble des murs du salon et sur le « mur de séparation de la cuisine au droit de la porte d’accès à la terrasse », dont Madame [X] s’est plainte auprès de la société EMBASSY SERVICE (pièce n° 33), et de « l’état des murs » déploré par la société MAJESTIM dans son courrier du 17 décembre 2020 (pièce n° 34), ces dégradations ne sont étayées par aucun élément qui permettrait d’attester de :

* i) leur matérialité (alors que le procès-verbal de constat d’huissier établi à la requête de Monsieur [U] [W] le 9 décembre 2020 porte exclusivement sur la terrasse, aucune constatation n’ayant été effectuée à l’intérieur de l’appartement),

* ii) leur imputabilité éventuelle à l’absence d’étanchéité de la terrasse, partie commune à jouissance privative, litigieuse.

De surcroît, comme le relève le syndicat des copropriétaires défendeur dans ses dernières conclusions d’incident (pages 9 et 10), les consorts [W] n’ont formulé aucune demande indemnitaire au titre d’une perte de loyers dans le cadre des opérations d’expertise amiable contradictoire menées par le cabinet IXI, expert mandaté par l’assureur dommages-ouvrage, lequel a appris incidemment, fin septembre 2021, soit plusieurs mois après le dépôt de son rapport définitif, que Monsieur [W] entendait « réclamer une perte de loyers », cette réclamation n’ayant jamais été portée à sa connaissance auparavant (pièce n° 16 produite en défense par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 23], courrier d’IXI à CFDP Assurance 91).

Compte tenu de l’ensemble des éléments précités, la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 23] au paiement de la somme de 46.400 € à titre provisionnel au titre de l’indemnisation de leur préjudice « de jouissance », formée par Monsieur [U] [W], Madame [N] [W] et Madame [K] [H] épouse [W], se heurte à des contestations sérieuses et devra donc être intégralement rejetée.

II – Sur les autres demandes :

Monsieur [U] [W], Madame [N] [W] et Madame [K] [H], épouse [W], qui succombent, seront condamnés aux dépens de l’incident ainsi qu’au paiement de la somme de 800,00 € au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 23] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 23] sera débouté du surplus, non justifié, de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile sera par ailleurs accordé aux avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre.

L’équité commande en revanche, en l’espèce, de débouter Monsieur [B] [T] et son assureur, la Mutuelle des Architectes Français (MAF), la Société Anonyme de Défense et d’Assurance (SADA), recherchée en qualité d’assureur multirisque propriété immobilière du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 23], et la S.A. AXA France IARD, recherchée en qualité d’assureur de la société A.DE.BAT., de l’intégralité de leurs demandes formées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les parties seront déboutées de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS :

Le juge de la mise en état, statuant par ordonnance réputée contradictoire, mise à disposition au greffe et susceptible de recours dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile,

Rejette l’intégralité de la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 23] au paiement de la somme de 46.400 €, à titre provisionnel au titre de l’indemnisation de leur préjudice « de jouissance », formée par Monsieur [U] [W], Madame [N] [W] et Madame [K] [H], épouse [W],

Condamne Monsieur [U] [W], Madame [N] [W] et Madame [K] [H], épouse [W] aux dépens de l’incident,

Accorde le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile aux avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre,

Condamne Monsieur [U] [W], Madame [N] [W] et Madame [K] [H], épouse [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 23] la somme de 800,00 € (huit-cents euros) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procedure civile,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 23] du surplus de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Monsieur [B] [T], son assureur, la Mutuelle des Architectes Français (MAF), la Société Anonyme de Défense et d’Assurance (SADA), recherchée en qualité d’assureur multirisque propriété immobilière du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 23], et la S.A. AXA France IARD, recherchée en qualité d’assureur de la société A.DE.BAT., de l’intégralité de leurs demandes formées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires,

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du mardi 9 septembre 2025 à 10 heures pour :

— conclusions au fond, en défense, du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 23], de Monsieur [B] [T] et son assureur, la MAF, de la S.A. AXA France IARD, en qualité d’assureur de la société A.DE.BAT., de la SADA, en qualité d’assureur multirisque « propriété immobilière » du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 23] et de la S.A. AXA France IARD, en qualité d’assureur dommages-ouvrage, au plus tard le 5 septembre 2025,

— finalisation du calendrier.

Faite et rendue à [Localité 22] le 22 Mai 2025

La Greffière Le Juge de la mise en état