TRIBUNAL JUDICIAIRE

de MELUN

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 1]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/03347 -

N° Portalis DB2Z-W-B7J-IDF2

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 09/04/2026

S.A. TROIS MOULINS HABITAT

C/

Madame [V] [T]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES

— [V] [T]

Expédition délivrée le (voir mention) :

à :

— Préfet de Seine et Marne

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 09 AVRIL 2026

Sous la Présidence de Julie LAMOUREUX, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Nicole BIELER, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A. TROIS MOULINS HABITAT

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS substituée par Maître Jérôme CHERUBIN, avocat au barreau de l’ESSONNE

ET :

DÉFENDERESSE :

Madame [V] [T]

[Adresse 3]

[Localité 3]

comparante en personne

Après débats à l’audience publique du 10 Février 2026,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 8 février 2021, la SA TROIS MOULINS HABITAT a loué à Mme [V] [T] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] [Localité 3].

Par acte de commissaire de justice du 31 janvier 2025, la SA TROIS MOULINS HABITAT a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 1.863,10 € au titre des loyers et charges échus au 30 janvier 2025.

Les impayés de loyer ont été signalés le 6 septembre 2024 à la CAF de SEINE ET MARNE.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 juillet 2025, la SA TROIS MOULINS HABITAT a fait assigner Mme [V] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la locataire pour manquements graves à ses obligations contractuelles,ordonner l’expulsion immédiate de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,autoriser la demanderesse à disposer des meubles se trouvant dans les lieux au jour de l’expulsion conformément aux conditions de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,condamner la locataire à payer la somme de 2.396,66 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 8 avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 1.863,10 € et à compter de l’assignation pour le surplus,condamner la locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,condamner la locataire à payer la somme de 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre intérêts au légal à compter de la présente décision, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, aux mesures conservatoires éventuellement réalisées et aux actes rendus nécessaires par la présente procédure.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 4 juillet 2025.

L’affaire a été appelée le 7 octobre 2025, date à laquelle il a été donné lecture du diagnostic social et financier et date à laquelle le dossier a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 20 janvier 2026, la défenderesse contestant le montant des charges et faisant état d’une fuite d’eau dans son logement. À cette date, le dossier a de nouveau été renvoyé au 10 février 2026, la demanderesse n’ayant pas reçu les éléments de Mme [V] [T].

A cette audience, la SA TROIS MOULINS HABITAT, régulièrement représentée, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 4.262,71 €, au titre des loyers et charges échus au 4 février 2026, terme du mois de février 2026 inclus. Elle précise ne pas être opposée à l’octroi d’éventuels délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire si la reprise du paiement du loyer a effectivement eu lieu. Elle indique que la dette est due à une consommation importante d’eau entre septembre 2024 et mars 2025 et que les APL ne sont plus versés.

Citée par acte délivré à l’étude de commissaire de justice, Mme [V] [T] comparaît. Elle conteste le montant de la dette qu’elle impute à une sur-facturation d’eau due à un problème sur le ballon d’eau chaude et la chasse d’eau. Elle remet à ce titre des éléments au juge. Elle sollicite l’octroi de délais de paiement et propose d’apurer la dette par mensualités de 65,00 €. Elle sollicite également la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais.

Autorisée à produire par note en délibéré un décompte actualisé, la bailleresse a transmis au tribunal l’élément sollicité le 16 février 2026. Il en résulte une dette d’un montant de 4.410 euros au 13 février 2026 (échéance de février 2026 incluse).

L’affaire est mise en délibéré au 9 avril 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

— Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la CAF de SEINEET MARNE

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 6 septembre 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 4 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 7 octobre 2025. La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

— Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA TROIS MOULINS HABITAT verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 13 février 2026, la dette locative de Mme [V] [T] s’élève à la somme de 4.410,00 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de février 2026 inclus, dont il convient de déduire les frais de commissaire de justice pour un montant de 253,01 euros, soit la somme de 4.156,99 euros.

La défenderesse ne conteste pas le montant réclamé mais l’imputation qui est faite à sa charge, estimant que la somme réclamée au titre de la régularisation des charges ne doit pas lui incomber.

Il résulte des éléments produits dans le cadre de la présente instance que Mme [V] [T], qui est en impayé de loyers depuis le 31 mars 2024 a été avertie le 10 septembre 2024 par son bailleur d’une fuite d’eau sur ses installations à compter d’août 2024, la SA TROIS MOULINS HABITAT l’invitant à les faire vérifier. Il résulte du rapport de recherche de fuites établi le 22 février 2025 que la fuite d’eau est due à un dysfonctionnement du mécanisme de la chasse d’eau des WC (« constat d’écoulement anormalement de la chasse d’eau ») et à un défaut d’étanchéité du siphon du ballon d’eau chaude. Dans son courriel du 29 octobre 2025, Mme [V] [T] indique que la réparation de la chasse d’eau a mis fin à la sur-consommation d’eau.

Ainsi, il résulte de ces éléments que la sur-consommation d’eau était due à un dysfonctionnement du mécanisme de la chasse d’eau des WC. Or, il résulte de l’annexe intitulée « liste de réparations ayant le caractère de réparations locatives » paragraphe IV d) du décret n°87-712 du 26 août 1987 que le remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d’eau sont à la charge du locataire.

Ainsi, en l’état des éléments dont le juge dispose, la sur-consommation d’eau incombe à la locataire.

Il convient donc de condamner la locataire au paiement de la somme de 4.156,99 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de février 2026 inclus, qui portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

— Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

L’alinéa 4 de l’article 1343-5 du Code civil dispose ainsi que la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, Mme [V] [T] n’ayant pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, des délais ne peuvent lui être accordés. Elle sera donc déboutée de sa demande.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail du 8 février 2021 unissant les parties stipule en son article 12 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 31 janvier 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 3 mars 2025.

— Sur l’expulsion

En l’espèce, seule la somme de 105,72 euros a été réglée sur les 666,97 euros appelés pour le dernier quittancement de février 2026. Le règlement du loyer n’ayant pas repris, l’expulsion de [V] [T] sera ordonnée, en conséquence.

En vertu de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait.

Compte tenu des dispositions précitées et des circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de réduire le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, la bailleresse sera donc déboutée de sa demande de ce chef.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

[V] [T] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de mars 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [V] [T] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution. Il n’y a pas lieu de statuer sur la charge des mesures conservatoires, aucune de ces mesures n’ayant été réalisée.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des situations financières respectives des parties, de laisser à la charge de la SA TROIS MOULINS HABITAT les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE Mme [V] [T] à verser à la SA TROIS MOULINS HABITAT la somme de 4.156,99 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de février 2026 inclus (décompte arrêté au 13 février 2026, terme du mois de février 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 février 2021 entre la SA TROIS MOULINS HABITAT, d’une part, et Mme [V] [T], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 3] [Localité 3], sont réunies à la date du 3 mars 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [V] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [V] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA TROIS MOULINS HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [V] [T] à verser à la SA TROIS MOULINS HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de mars 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE Mme [V] [T] de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

DÉBOUTE la SA TROIS MOULINS HABITAT du surplus de ses demandes et de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [V] [T] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 9 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par la juge et par la greffière.