TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 5]

NAC: 5AA

N° RG 25/02306

N° Portalis DBX4-W-B7J-UJO5

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 26/

DU : 20 Janvier 2026

[Y] [M]

C/

[O] [V]

[R] [T]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 20 Janvier 2026

à M^e Yves CARMONA

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mardi 20 janvier 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 17 octobre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [Y] [M]

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Yves CARMONA de la SELARL CABINET D’AVOCAT CARMONA, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [O] [V]

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Madame [R] [T]

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Andréa RAMOS VINCENT, avocat au barreau de TOULOUSE, désignée au titre de l’aide juridictionnelle totale par décision n° C-31555-2025-015807 du Bureau d’Aide Juridictionnelle du Tribunal Judiciaire de TOULOUSE en date du 12 septembre 2025,

EXPOSE DU LITIGE

Madame [Y] [M] a donné à bail à Monsieur [O] [V] et Madame [R] [T], une maison individuelle à usage d’habitation ainsi qu’un garage situé [Adresse 4]) pour un loyer 961 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [Y] [M] a fait signifier les 21 mars 2025 à Madame [T] et le 24 mars 2025 à Monsieur [V], un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Les 13 et 19 juin 2025, Madame [Y] [M] a fait assigner respectivement Madame [R] [T] et Monsieur [O] [V] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé à l’audience du 19 septembre 2025 en lui demandant de :

— prononcer la résiliation du bail liant les parties,

— ordonner en conséquence l’expulsion des locataires et tous occupants de leur chef au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— les condamner solidairement au paiement provisionnel de 4.622,76 euros correspondant aux loyers impayés, somme à actualiser au terme de la procédure,

— les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier terme de loyer et charges, à compter du jour où le bail s’est trouvé résilié et jusqu’à son départ effectif des lieux ainsi que celui de tout occupant de son chef, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêts de droit,

— les condamner solidairement au paiement d’une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner solidairement aux entiers dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la dénonce à la CCAPEX et de l’assignation.

L’affaire, initialement appelé à l’audience du 19 septembre 2025, a été renvoyée et finalement débattue à l’audience du 17 octobre 2025.

Lors des débats, Madame [Y] [M], représentée par son conseil, selon ses dernières conclusions communiquées à l’audience, maintient ses demandes sauf à actualiser sa créance à la somme de 7.257,96 euros selon un décompte fourni à l’audience.

Madame [Y] [M] indique le paiement du loyer courant a été repris.

Madame [R] [T], représentée par son conseil, selon ses dernières conclusions communiquées à l’audience, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de :

— constater la reprise du loyer courant, soit le mois d’octobre 2025,

— l’autoriser à bénéficier des plus larges délais pour apurer sa dette, soit 36 mois,

— suspendre les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement,

— dire que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

— rejeter toute autre demande,

— débouter Madame [Y] [M] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’équité.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties, pour l’exposé complet des leurs prétentions et des leurs moyens.

Monsieur [O] [V], assigné selon les mots les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 20 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur le défaut de comparution du défendeur

L’article 474 du code de procédure civile dispose qu’ « En cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

Lorsque la décision n’est pas susceptible d’appel et que l’une au moins des parties qui n’a pas comparu n’a pas été citée à personne, le jugement est rendu par défaut. »

Monsieur [O] [V], n’ayant pas comparu, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, à l’égard de tous.

Il résulte de l’article 659 du code de procédure civile que, le jour de la citation ou au plus tard le premier jour ouvrable suivant, le commissaire de justice envoie au destinataire cité, à la dernière adresse connue, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, une copie du procès-verbal à laquelle est jointe une copie de l’acte objet de la signification, et ce à peine de nullité.

En l’espèce, l’assignation a été délivrée par acte de commissaire de justice à Monsieur [O] [V] suivant la procédure de l’article 659 du code de procédure civile.

Cependant, l’avis de réception n’a pas été communiqué la présente juridiction qui n’a dès lors pas pu procéder à la vérification de l’information donnée au défendeur de ce qu’une action été diligentée à son encontre, alors que nulle partie ne peut être jugée sans avoir été au préalable appelé en justice.

Dans la mesure où la citation apparaît irrégulière, il ne peut être fait droit aux demandes formulées par Madame [Y] [M] à son égard.

Au surplus, il ne ressort pas davantage des pièces versées aux débats que les conclusions de Madame [Y] [M], comme les conclusions de Madame [R] [T], communiquées à l’audience, aient été signifiées à Monsieur [O] [V].

Dès lors, les demandes formées par Madame [Y] [M] à son encontre seront rejetées.

— Sur la compétence du juge des référés

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, Madame [Y] [M] sollicite du juge des contentieux de la protection statuant en référé notamment de prononcer la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion des défendeurs.

Or, s’il entre dans les pouvoirs du juge des référés de constater l’extinction du bail et permettre au bailleur de récupérer un bien occupé sans droit ni titre, il n’entre pas dans ses pouvoirs de prononcer la résiliation du bail, ce qui l’amènerait à se prononcer sur une question de fond.

De ce fait, aucun trouble manifestement illicite ne peut être constaté alors que prononcer la résiliation du bail ne relève pas du juge des référés et qu’il n’est pas établi à la date de la présente ordonnance que la locataire se serait maintenue dans les lieux en violation des droits du bailleur.

En conséquence, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de résiliation du bail.

Subséquemment, les demandes d’expulsion et de condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation formées par Madame [Y] [M] sont devenues sans objet.

Néanmoins, en application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut notamment accorder une provision au créancier.

— Sur les demandes en paiement

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il ressort de l’article 24 V de cette même loi que le juge peut, notamment à la demande du locataire, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

Il est produit par Madame [Y] [M] le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Madame [R] [T] reste devoir la somme de 7.257,96 € à la date du 13 octobre 2025 (mois d’octobre 2025 inclus).

Madame [R] [T] ne forme pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette et doit par conséquent, être condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 7257,96 euros.

Il ressort des débats et des éléments produits, en particulier du décompte actualisé que Madame [R] [T], a repris le paiement du loyer courant et à retrouver une stabilité professionnelle lui permettant de percevoir une rémunération mensuelle fixe brute minimum de 1.544 €, ainsi qu’elle indique avoir reçu un virement de 1.500 € de la part de Monsieur [O] [V] pour débuter l’apurement de la dette.

Elle apparaît ainsi en situation de régler, en plus du loyer et des charges courants, l’arriéré locatif moyennant des délais de paiement, qui seront par conséquent ordonnés, selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Il convient néanmoins de prévoir qu’en cas de non-respect de ces délais de paiement, la totalité de la créance deviendra exigible.

— Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [R] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens, notamment du commandement de payer du 21 mars 2025 et de l’assignation en justice, à l’exception du coût du commandement de payer du 24 mars 2025, de la dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et de la notification de l’assignation à la préfecture.

L’équité commande de condamner Madame [R] [T] à une indemnité de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

REJETONS les demandes formées par Madame [Y] [M] à l’encontre de Monsieur [O] [V] ;

CONSTATONS l’existence d’une contestation sérieuse relative à la demande de résiliation du contrat de bail ;

DISONS en conséquence n’y avoir lieu à référé ;

DISONS que les demandes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle sont devenues sans objet ;

CONDAMNONS Madame [R] [T] à payer à Madame [Y] [M] à titre provisionnel, la somme de 7.257,96 euros, au titre de l’arriéré de loyers et de charges, (décompte arrêté au 13 octobre 2025, échéance d’octobre 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Madame [R] [T] à s’acquitter de sa dette, outre le loyer et les charges courants, en 36 mensualités de 200 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts, frais irrépétibles et dépens ;

DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s’imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, suivie d’une mise en demeure restée infructueuse durant 15 jours, l’échelonnement qui précède sera caduc et que la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNONS Madame [R] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 21 mars 2025 et de l’assignation en justice, à l’exception du commandement de payer du 24 mars 2025, de la dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, ainsi que de la notification de l’assignation à la préfecture ;

CONDAMNONS Madame [R] [T] à payer à Madame [Y] [M] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION