TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/02688 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UMJL

JUGEMENT

N° B 26/

DU : 19 Mai 2026

S.A. CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la SA [Adresse 4]

C/

[Y] [B]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le

à Maître Valérie REDON-REY

Expédition délivrée à toutes les parties le

JUGEMENT

Le Mardi 19 Mai 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée d’Olga ROUGEOT Greffier lors des débats et de Sophie FRUGIER, Cadre Greffier chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 19 Février 2026, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la SA [Adresse 4], dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [Y] [B], demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 17 février 2014, à effet du 17 février 2014, la SA HLM NOUVEAU LOGIS MERIDIONAL a donné à bail à Monsieur [Y] [B], un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 7][Adresse 8] à [Localité 2], pour un montant de loyer de 353,61 euros, outre une provision de charges mensuelles de 170,64 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la SA [Adresse 4] par voie de fusion-absorption, a fait signifier le 17 mars 2025 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 17 juillet 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la SA [Adresse 4] par voie de fusion-absorption, a fait assigner Monsieur [Y] [B] par devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] statuant en référé, à l’audience du 7 octobre 2025 en lui demandant, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

A titre principal,

— constater l’application du jeu de la clause résolutoire et la résiliation du bail d’habitation,

En conséquence,

— ordonner sans délai son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique d’un serrurier,

— le condamner au paiement par provision de la somme de 8732,95 €, correspondant au loyer et charges et/ou indemnité d’occupation impayés et SLS selon décompte arrêté au 1er juillet 2025, quittancement 2 juin 2025 inclus,

— juger et ordonner que la dette locative sera réactualisée au jour de l’audience, y rajoutant les mois de juillet 2025 à septembre 2025, et prenant en compte les versements éventuellement effectués par l’occupant,

— le voir condamner au paiement d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours (595,81 €) et SLS (1356,19 €) jusqu’à son départ effectif des lieux,

— juger et ordonner l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative telle que mentionné dans le cadre du contrat de bail,

— juger et ordonner que les intérêts du sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 17 mars 2025,

A titre subsidiaire,

• prononcer la résiliation judiciaire du bail d’habitation à compter de l’acte introductif d’instance à ses torts exclusifs pour défaut de paiement des loyers et charges sans motif fondé et de non justification de leur situation au regard de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation,

En conséquence,

• ordonner sans délai son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique d’un serrurier,

• le voir condamner au paiement des loyers et charges impayés et SLS au 1er juillet 2025 soit la somme de 8732,95 €, quittancement du mois de juin 2025 inclus,

• le voir condamner à compter de l’assignation au paiement d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et des charges en cours (595,81 €) et SLS (1356,19 €),

• juger et ordonner que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative telle que mentionné dans le cadre du contrat de bail,

• juger et ordonner que les intérêts du sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 17 mars 2025,

A titre infiniment subsidiaire,

• prononcer la résiliation judiciaire du bail à ses torts exclusifs pour défaut de paiement des loyers et charges sans motif fondé et de non justification de leur situation au regard des dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction de l’habitation,

En conséquence,

• ordonner sans délai son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique d’un serrurier,

• le voir condamner au paiement des loyers et charges impayés et SLS au 1er juillet 2025 soit la somme de 8732,95 €, quittancement du mois de juin 2025 inclus, dette qui sera réactualisée au jour de l’audience prenante en compte les règlements effectués par l’occupant,

• le voir condamner en deniers ou quittances des loyers et charges sur la base du quittancement courant et du SLS à compter de l’audience à échoir jusqu’au prononcé de la résiliation judiciaire,

• le voir condamner en deniers et quittances au paiement d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours et du SLS au regard de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation jusqu’à son départ effectif des lieux,

• juger et ordonner que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative tel que mentionné dans le cadre du contrat de bail,

• juger et ordonner que les intérêts du sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 17 mars 2025,

Dans tous les cas,

• le voir condamner au paiement d’une somme de 600 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens d’instance en ce compris les frais du commandement de payer.

Au soutien de ses demandes elle explique que le locataire n’a pas déféré au commandement de payer dans le délai de 2 mois de sa signification et qu’il ne s’est pas acquitté intégralement des loyers et charges postérieurs audit commandement, ce qui a pour conséquence notamment la résiliation du bail.

Elle indique que le commandement de payer les loyers et les charges le mettait en outre, en demeure de fournir l’enquête de ressources et son dernier avis d’imposition, ce qu’il n’a pas fait, entraînant l’application du supplément de loyer de solidarité SLS depuis le mois de janvier 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 octobre 2025.

Lors des débats, la SA CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la SA [Adresse 4] par voie de fusion-absorption, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser sa créance à la somme de 12 205,71 €.

Elle indique le défendeur est toujours dans les lieux et que, malgré qu’il soit informé de la procédure, il ne répond pas à ses solicitations.

En défense, Monsieur [Y] [B], bien que régulièrement cité à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Monsieur [Y] [B] n’a pas déféré aux convocations des 16 et 23 septembre 2025 du service chargé par le préfet de la Haute-Garonne afin d’établir un diagnostic social et financier.

À l’issue de l’audience, le délibéré a été fixé au 28 novembre 2025.

Par mention au dossier, le juge des contentieux de la protection a réouvert les débats pour permettre au défendeur de justifier de sa situation au regard du SLS appliqué de façon forfaitaire depuis janvier 2025 et au regard de la dette de plus de 12 000 € ainsi que de la signification de l’assignation.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 février 2026.

Lors des débats, la SA CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la SA [Adresse 4] par voie de fusion-absorption, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser sa créance à la somme de 16.176,24 euros (mois de janvier 2026 inclus) selon un décompte fourni à l’audience.

Elle indique que Monsieur [Y] [B] n’a pas repris le paiement du loyer courant et ne s’est pas manifesté.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de la SA CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la SA [Adresse 4] par voie de fusion-absorption.

En défense, Monsieur [Y] [B], n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 19 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur le défaut de comparution du défendeur

En l’absence du défendeur, régulièrement assigné et en application de l’article 472 du Code de Procédure Civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée.

L’article 473 du code de procédure civile indique que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. »

Monsieur [Y] [B], assigné à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n’ayant pas comparu et ne s’étant pas fait représenter, il convient de statuer au vu des demandes formées dans le cadre de l’assignation et des pièces produites à l’appui de celle-ci par la SA CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la SA [Adresse 4] par voie de fusion-absorption, par jugement réputée contradictoire, en premier resort.

— Sur la recevabilité de l’action :

La SA CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la SA [Adresse 4] par voie de fusion-absorption, justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 18 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 18 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continu à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de 2 mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 17 mars 2025, pour la somme en principal de 2.712,38 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 17 mai 2025.

Par conséquent, il convient de constater que le bail d’habitation a pris fin.

Monsieur [Y] [B], qui n’a plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de son chef, sera dès lors condamné à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent.

— Sur la demande d’expulsion « sans délai »

La SA CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la SA [Adresse 4] par voie de fusion-absorption, sollicite l’expulsion immédiate du locataire, de sorte qu’il convient d’en conclure qu’elle demande la suppression du délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution. De

Or, le bailleur ne justifie pas les fondements de sa demande, alors qu’il s’agit d’un délai légal de principe.

La demande de la SA CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la SA [Adresse 4] par voie de fusion-absorption, sera, par conséquent, rejetée de ce chef.

— Sur les demandes en paiement

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

S’agissant d’une habitation à loyer modéré, le bail est soumis aux dispositions des articles L.441-9 et suivants du code de la construction qui implique que les locataires doivent justifier une fois par an de leur avis d’imposition pour permettre de vérifier qu’ils remplissent toujours les conditions pour bénéficier de ce logement à caractère social.

Mais il résulte de ce texte qu’en l’absence de réponse de la part du locataire, l’organisme d’habitation à loyer modéré n’est fondé à liquider et appliquer au locataire le supplément de loyer maximum exigible, qu’après une mise en demeure destinée à justifier des revenus de l’année précédente, restée infructueuse pendant un délai de quinze jours.

L’organisme HLM ne peut ainsi procéder à la liquidation provisoire du supplément de loyer en l’absence de preuve de la réception de la mise en demeure.

Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au 1er alinéa de l’article précité, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.

Il est produit par la SA CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la SA [Adresse 4] par voie de fusion-absorption, le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Monsieur [Y] [B] reste devoir, la somme de 16.176,24 euros à la date du 7 février 2026 (mois de janvier 2026 inclus).

Cependant, ce décompte intègre au passif du locataire des frais de contentieux d’un montant de 13 € en date du 3 novembre 2025, 161,82 euros en date du 1er août 2025 et 146,64 € en date du 1er avril 2025 il convient de déduire en ce qu’il s’agit de frais non justifiés ou de dépens, ramenant ainsi l’arriéré locatif à la somme de 15.854,78 euros.

Il ressort également de ce décompte que la SA CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la SA [Adresse 4] par voie de fusion-absorption, a appliqué un supplément de loyer de solidarité liquidé provisoirement de 1356,19 € à compter de l’échéance de janvier 2025 pour un total de 16.274,28 €, et justifie lui avoir fait sommation de renvoyer l’enquête complétée et accompagnée de son avis d’imposition ou de non imposition 2023 sur ses revenus 2024 dans le délai de 15 jours à compter du 17 mars 2025, date également du commandement de payer des loyers et charges, et de son intention de faire application d’un supplément de loyer de solidarité.

La SA CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la SA [Adresse 4] par voie de fusion-absorption, est donc fondée à réclamer le supplément de loyer de solidarité (SLS).

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 susrappelé, ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si le bail n’avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux.

Faute de comparaître, Monsieur [Y] [B] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette et doit par conséquent, être condamné au paiement de la somme de 15.854,78 euros. Cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Monsieur [Y] [B] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er février 2026 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Au regard du montant actualisé du loyer et de la provision pour charge, cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à la somme de 595,81 euros à compter de cette date.

— Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [Y] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Monsieur [Y] [B] supportera également une indemnité de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE, à la date du 17 mai 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 février 2014, à effet du 17 février 2014 et liant la SA CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la SA [Adresse 9] NOUVEAU LOGIS MERIDIONAL par voie de fusion-absorption, à Monsieur [Y] [B], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 7][Adresse 8] à [Localité 2] ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [Y] [B] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente décision ;

REJETTE la demande de suppression du délai de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [Y] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la SA [Adresse 4] par voie de fusion-absorption, pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d’occupation équivalente au montant actuel du loyer et des charges (595,81 euros par mois à la date de l’audience) ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [B] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la SA [Adresse 4] par voie de fusion-absorption, la somme de 15.854,78 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges, d’indemnités d’occupation (décompte arrêté au 7 février 2026, échéance de janvier 2026 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 1er février 2026 jusqu’à la libération effective des lieux ;

RAPPELLE que Monsieur [Y] [B] pourra obtenir la déduction en tout ou partie de la part de supplément de loyer de solidarité, sanction incluse dans cette condamnation, s’il communique au bailleur les renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant à son foyer et son revenu fiscal de référence pour l’année litigieuse afin d’en permettre la liquidation définitive ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [B] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la SA [Adresse 4] par voie de fusion-absorption, la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les plus amples demandes des parties ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE