MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 06 Décembre 2024

N° RC 24/01286

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

CDC HABITAT SOCIAL, Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré à Directoire et Conseil de surveillance, immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n° 552 046 484.

ET :

[D] [M]

Débats à l’audience du 03 Octobre 2024

copie et grosse le :

à Me [Localité 6]

copie le :

à M. Le Préfet d'[Localité 7] et [Localité 8]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

TENUE le 06 Décembre 2024

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER lors des débats : L. PENNEL

GREFFIER lors du délibéré : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 Octobre 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 06 Décembre 2024 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

CDC HABITAT SOCIAL, Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré à Directoire et Conseil de surveillance, immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n° 552 046 484., dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Sophie CHARRON de la SARL ARCOLE, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

Monsieur [D] [M]

né le 13 Septembre 1993 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

non comparant

D’autre Part ;

RG 24/01286

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 3 septembre 2020, la SAEM CDC HABITAT SOCIAL a consenti un bail d’habitation à Monsieur [M] [D] portant sur un logement situé sis [Adresse 3], à [Localité 5] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 324,14 € charges comprises.

Le même jour, par contrat séparé, le bailleur a également donné à bail un parking extérieur numéroté PE08 situé à la même adresse que le local d’habitation et moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 15,42 € hors charges.

Le 15 décembre 2023 le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer les loyers, de fournir un justificatif d’assurance et de justifier de l’occupation du logement, demeuré infructueux.

C’est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Monsieur [M] [D] par acte d’huissier du 29 février 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation des baux consentis à Monsieur [M] [D] ;

— dire et juger en conséquence que Monsieur [M] [D] se trouve être occupant sans droit ni titre ;

— l’expulsion de Monsieur [M] [D] et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation de Monsieur [M] [D] au paiement de la somme de 1721,36 € au titre des loyers arriérés et charges dûment justifiés, impayés selon décompte arrêté au 12 février 2024 (échéance de janvier incluse) avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

— la condamnation de Monsieur [M] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges annexes comprises convenus au contrat de location d’habitation et au contrat de parking intérieur à compter de la date d’effet de la résiliation des baux, soit à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, et ce jusqu’à parfaite libération du logement de ses occupants et de tous meubles et sur laquelle viendront s’imputer les versements effectués ;

— la condamnation de Monsieur [M] [D] à verser àla SAEM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 500,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— la condamnation de Monsieur [M] [D] aux dépens qui comprendont notamment les frais de commandement.

L’affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 3 octobre 2024.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 7] et [Localité 8] le 1er mars 2024 à la suite de quoi le greffe a reçu le diagnostic social et financier dont lecture a été donnée à l’audience.

A l’audience,la SAEM CDC HABITAT SOCIAL – représentée par son conseil – maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 1753,75 € arrêtée au 1er octobre 2024. Elle précise qu’un plan d’apurement avait été mis en place avec le locataire mais n’a pas été respecté.

Régulièrement cité par acte d’huissier du 29 février 2024 signifié à étude, Monsieur [M] [D] était ni présent ni représenté à l’audience.

Le présente décision est réputée contradictoire au seul motif qu’elle est susceptible d’appel.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 décembre 2024.

MOTIFS

Aux termes de l’artcle 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 30 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation en date du 29 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 7] et [Localité 8] par voie électronique le 1er mars 2024 soit plus de six semaines avant l’audience fixée au 3 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. L’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 venant réduire ce délai à six semaines n’est applicable qu’au contrat de bail conclu postérieurement à son entrée en vigueur et n’est donc pas applicable aux baux tacitement renouvelés.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats les contrats de bail signés entre les parties le 3 septembre 2020 aux termes duquel il est prévu aux conditions générales que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte d’huissier en date du 15 décembre 2023 à Monsieur [M] [D] et portant sur la somme de 1250,44 € dont 1162,68 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Le commandement de payer fait application de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 en laissant un délai de six semaines au locataire pour régulariser la dette locative. Or, l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 n’est applicable qu’au contrat conclu ou renouvelé après son entrée en vigueur. En l’espèce, le bail d’habitation a été conclu le 3 septembre 2020 et reconduit tacitement tous les ans. Le bail portant sur le parking extérieur a été conclu à la même date pour une durée d’un mois renouvelable par tacite reconduction. Il n’a pas été démontré que ces contrats ont été renouvelés depuis lors. Partant, la clause résolutoire ne peut produire ses effets que deux mois après la délivrance du commandement de payer demeuré infructueux.

Monsieur [M] [D] n’a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 16 février 2024.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant les baux signés le 3 septembre 2020, le commandement de payer délivré le 15 décembre 2023 et le décompte de la créance arrêté au 1er octobre 2024 faisant apparaître une somme de 2402,18 € à la charge du locataire.

A l’audience, le bailleur actualise sa créance à la somme de 1753,75 € après déduction d’un règlement de 340,25 € en date du 1er octobre 2024 n’apparaissant pas sur le décompte.

Par application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d’écarter les frais d’huissier à hauteur de 214,73 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après.

Par ailleurs, il convient de déduire du décompte la somme de 7,62 € imputée mensuellement par le bailleur au locataire de janvier à mars 2024 correspondant à des pénalités pour ne pas avoir répondu à une enquête sur l’occupation du logement sans justifier que les conditions règlementaires pour la perception de ces sommes sont réunies.

Par conséquent, il convient de déduire du décompet la somme de 22,86 € à ce titre.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [M] [D] à verser à la SAEM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 1516,16 € (1753,75 € – 214,73 € – 22,86 €) au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 1er octobre 2024.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Monsieur [M] [D] n’a pas comparu à l’audience et, de fait, s’interdit de solliciter la suspension des effets de la clause résolutoire que le juge ne peut proinoncer d’office.

Au surplus, Monsieur [M] [D] règle de façon très irrégulière son loyer et n’a pas respecté le plan d’apurement mis en place avec son bailleur.

Il n’y a donc pas lieu de lui accorder d’office des délais de paiement.

Il convient, par conséquent, de constater la résiliation du bail à compter du 16 février 2024 et d’ordonner l’expulsion des occupants.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur [M] [D] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 16 février 2024 causant ainsi un préjudice au bailleur.

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation des baux à compter du 16 février 2024 et jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer à la charge de Monsieur [M] [D].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Condamne Monsieur [M] [D] à payer à la SAEM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 1516,16 € ( MILLE CINQ CENT SEIZE EUROS ET SEIZE CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 1er octobre 2024 ;

Constate la résiliation des baux à la date du 16 février 2024 ;

Dit que Monsieur [M] [D] est désormais occupant sans droit ni titre du logement et de ses annexes ;

Ordonne en conséquence à Monsieur [M] [D] de restituer les lieux loués à savoir un local d’habitation et un parking extérieur ;

Dit qu’à défaut, pour Monsieur [M] [D], d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 3], à [Localité 5] ainsi que le parking extérieur numéroté PE08 et situé à la même adresse, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est;

Dit que le sort des meubles laissés dans les lieux par Monsieur [M] [D] sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 à L 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Monsieur [M] [D] à la SAEM CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail, et ce, à compter de l’échéance d’octobre 2024 payable à terme échu le 31 octobre 2024; et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit;

Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne Monsieur [M] [D] aux entiers dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection