TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

LOYERS COMMERCIAUX

30C

N° RG 24/09996 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Z24O

Minute n° 25/00027

EXPERTISE

Grosse délivrée

le : 28/05/2025

à Avocats + 2 copies aux expertises

JUGEMENT RENDU LE VINGT HUIT MAI DEUX MIL VINGT CINQ

Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier.

Le Juge des Loyers Commerciaux,

A l’audience publique tenue le 02 Avril 2025 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 28 Mai 2025, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

S.C.I. METRO, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Caroline JAUFFRET, avocat au barreau de TOULOUSE, plaidant, et Maître Brigitte CHEMIN-DUFRANC de la SELARL AVOCAGIR, avocats au barreau de BORDEAUX, postulant

ET :

S.A. FURSAC, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Céline ROGER de la SELARL CABINET ELKAIM, avocats au barreau de TOULOUSE, plaidant et Maître Olivier MAILLOT de la SELARL CABINET CAPORALE – MAILLOT – BLATT ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX, postulant

Qualification du jugement : contradictoire et susceptible d’appel dans les conditions de l’article 272 du code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat du 1er février 2016, monsieur [K] [B] et madame [E] [L] [B] ont donné à bail commercial à la SA FURSAC, pour une durée de 9 ans à compter du même jour, un local situé [Adresse 2] [Localité 6] (33), moyennant un loyer annuel initial de 60.000 euros hors taxes et hors charges pour l’exploitation d’un fonds de commerce d’équipement de la personne (prêt à porter, vêtements et accessoires, chaussures…).

Le 18 septembre 2018, la SCI METRO a acquis de monsieur et madame [B] le bien immobilier.

Les 30 et 31 juillet 2024, le bailleur a fait signifier au preneur un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er février 2025, contenant une proposition de payer un loyer renouvelé déplafonné annuel de 131.600 euros hors taxes et hors charges.

Le 09 octobre 2024, le preneur a fait signifier au bailleur son acceptation du principe du renouvellement du bail, mais sa contestation du montant du loyer de renouvellement.

Après notification par lettre recommandée avec accusé de réception le 23 septembre 2024 d’un mémoire préalable, par actes délivrés le 22 novembre 2024, la SCI METRO a fait assigner la SA FURSAC (tant en son établissement principal à Paris qu’en son établissement secondaire à Bordeaux) devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du montant du bail renouvelé à compter du 1er février 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, la SCI METRO, soutenant son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception et déposé au greffe le 02 avril 2025 sollicite du juge des loyers commerciaux, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, de :

à titre principal :fixer le montant du loyer du bail renouvelé le 1er février 2025 à la somme annuelle de 131.600 euros hors taxes et hors charges,condamner la société FURSAC au paiement des intérêts au taux légal, avec capitalisation sur la différence entre le loyer réglé et le loyer judiciairement fixé,

à titre subsidiaire :ordonner une mesure d’expertise avec pour objet la détermination de la valeur locative du bail renouvelé,fixer le montant du loyer provisionnel dû à la somme de 110.000 euros par an hors taxes et hors charges,

en tout état de cause, condamner la société FURSAC au paiement des dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire et à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.La SCI METRO soutient, en application des articles L145-33 et L145-34 du code de commerce que le montant du loyer doit être fixé à la valeur locative compte tenu de l’existence d’un motif de déplafonnement constitué par la modification notable des facteurs locaux de commercialité. A ce titre, elle prétend que depuis le 1er février 2016, sont intervenues la redynamisation du centre commercial des Grands Hommes situé en face du local, la progression constante de la population et des logements de la ville de [Localité 6] METROPOLE- la zone de chalandise du commerce litigieux s’appréciant sur la totalité de l’agglomération, l’évolution du tourisme d’échelle internationale, l’extension et l’augmentation de la fréquentation des transports en commun, ainsi que la poursuite de l’embellissement et de l’équipement de la ville.

Elle fait valoir que la valeur locative unitaire doit s’établir à la somme de 700 euros par m2P.

Subsidiairement, elle estime nécessaire, sur le fondement de l’article R145-30 du code de commerce, d’organiser une expertise judiciaire.

A l’audience, la SA FURSAC, soutenant son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception et déposé au greffe le 1er avril 2025, demande au juge des loyers commerciaux de :

à titre principal, débouter la SCI METRO de ses demandes, et dire que le loyer sera fixé à la somme de 66.266,84 euros hors taxes et hors charges par an conformément à l’évolution de l’indice des loyers commerciaux,à titre subsidiaire :ordonner, aux frais avancés de la SCI METRO, une mesure d’expertise avec pour objet la détermination de l’existence d’une évolution notable des facteurs locaux de commercialité, et de la valeur locative du bail renouvelé,fixer le montant du loyer provisionnel dû à la somme de 66.266,84 euros par an,débouter la SCI METRO de ses autres demandes,à titre infiniment subsidiaire, dans l’hypothèse où le déplafonnement serait retenu sans expertise judiciaire, fixer le loyer de renouvellement à une somme qui ne saurait excéder la somme de 77.000 euros par an hors taxes et hors charges, avec application du lissage des 10% par anen tout état de cause, condamner la société FURSAC au paiement des dépens et à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

La société FURSAC fait valoir, au visa de l’articles L145-33 du code de commerce qu’il n’existe pas d’évolution favorable des facteurs locaux de commercialité, en ce que le bailleur vise une évolution de la ville prise en son entier et non ceux qui seraient propres à la zone géographique dans laquelle se trouve le local. Elle conteste que la zone de chalandise à retenir puisse être celle de l’agglomération bordelaise, et soutient qu’elle doit être limitée à 300 ou 400 mètres autour du local. S’agissant de l’évolution des transports, la société FURSAC prétend qu’il n’est pas démontré en quoi elle serait de nature à bénéficier à son commerce.

Subsidiairement, si une expertise est ordonnée, la société FURSAC sollicite que le montant du loyer soit fixé au montant du loyer en cours.

Si le déplafonnement était retenu, la société FURSAC fait valoir que le loyer doit être établi à la valeur locative fixée à 88.400 euros, dont il convient de déduire un coefficient de minoration de 8% pour tenir compte des clauses exorbitantes du bail relatives au transfert de charges des travaux de mise aux normes et à la clause d’accession en fin de jouissance, et de 5% au titre du transfert de la charge de la taxe foncière.

Enfin, elle prétend que la compétence limitée du juge des loyers commerciaux, au visa de l’article R145-23 du code de commerce, ne lui permet pas de statuer sur les demandes relatives aux intérêts et à leur capitalisation.

MOTIVATION

Sur la demande de fixation du montant du loyer du bail commercial renouvelé

En application de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. / A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Conformément à l’article L145-34 du code de commerce, le principe du plafonnement du montant du loyer du bail renouvelé sera écarté en présence d’une modification notable de l’un ou des éléments mentionnés au 1° à 4° de l’article L145-33.

En vertu de l’article R145-30 du code de commerce, lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d’un consultant.

Toutefois, s’il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder. / Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. /Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

Selon l’article L145-57 alinéa 1 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

En l’espèce, les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail le 1er février 2025.

S’agissant du montant du loyer du bail renouvelé, la SCI METRO produit une expertise non judiciaire et non contradictoire établie en juillet 2024, laquelle ne peut servir à elle seule de preuve de sa demande principale sans être corroborée par d’autres éléments, qui expose l’évolution de la commercialité de la commune de Bordeaux et de sa métropole en retenant une zone de chalandise large englobant l’ensemble de l’agglomération bordelaise compte tenu de l’absence d’autres boutiques de la même marque sur cette zone. La SA FURSAC, se fondant également sur une expertise non judiciaire et non contradictoire établie en décembre 2024, conteste cette analyse relative à la zone de chalandise, ainsi que l’impact sur son activité de l’évolution des transports à proximité de son commerce.

Cette divergence sur des éléments de fait commande dès lors d’ordonner une expertise judiciaire qui permettra un échange contradictoire entre les parties et le technicien sur la zone de chalandise du commerce de la société FURSAC, l’évolution des facteurs locaux de commercialité dans cette zone et la détermination de la valeur locative du local litigieux.

En conséquence, il convient d’ordonner une expertise, selon les modalités précisées au dispositif du présent jugement, aux frais avancés de la SCI METRO, demandeur à l’instance.

Durant le cours de l’expertise, il convient de maintenir un loyer provisionnel au montant du loyer contractuel en cours, compte tenu des éléments contradictoires produits par les parties sur l’existence de facteurs de déplafonnement et sur la base de valeur locative proposée par chacune des parties (700 euros sollicités par le bailleur, 500 euros proposés à titre infiniment subsidiaire par le preneur).

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.[…]

En l’espèce, la procédure n’étant pas parvenue à son terme, les dépens seront réservés dans l’attente de la suite de la procédure.

Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; / […]/ Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. / Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. / […]

En l’espèce, les dépens étant réservés, il convient également de réserver l’examen des demandes formées au titre des frais irrépétibles.

Exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code de procédure civile dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. / Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il convient donc de rappeler que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux,

Avant dire droit, sur la demande de fixation du montant du loyer du bail renouvelé le 1er février 2025 entre la SCI METRO et la SA FURSAC portant sur un local situé [Adresse 3], ordonne une mesure d’expertise confiée à madame [P] [G] épouse [V], demeurant [Adresse 7] [G] – [Adresse 4], pour y procéder avec mission de :

Se rendre sur les lieux et les décrire, entendre toutes parties et sachant dont la technicité s’avérerait utile à la solution du litige, se faire remettre tous documents nécessaires par les parties ou par des tiers conformément à l’article 243 du code de procédure civile, recueillir des informations écrites ou orales de toutes personnes selon les modalités de l’article 242 du code de procédure civile,

Donner tous éléments de nature à vérifier, sur la période du bail expiré du 1er février 2016 au 1er février 2025, l’existence du critère de déplafonnement invoqué par le bailleur, à savoir : l’évolution des facteurs locaux de commercialité

et évaluer la valeur locative en conformité avec les dispositions de l’article L145-33 du code de commerce, en donnant, en toute hypothèse, le montant du loyer fixé selon les modalités contractuelles par application de l’article L145-34 du code de commerce,

De manière générale, donner tout avis utile à la solution du litige

Dit que l’expert devra, dans un délai de trois mois à compter de l’avis de consignation, établir un pré-rapport en communiquant ses premières conclusions écrites aux parties en les invitant à présenter leurs observations ;

Dit que l’expert devra déposer son rapport définitif en double exemplaire au greffe du service des expertises, dans le délai de six mois à compter de la l’avis de consignation ;

Fixe à la somme de 2.500 euros, la provision que la SCI METRO, devra consigner par virement sur le compte de la régie du tribunal judiciaire de Bordeaux (cf. code BIC joint) mentionnant le numéro PORTALIS (figurant en haut et à gauche sur la première page de la présente décision) dans le délai de deux mois, faute de quoi l’expertise pourra être déclarée caduque, et ce à moins que cette partie ne soit dispensée du versement d’une consignation par application de la loi sur l’aide juridictionnelle, auquel cas les frais seront avancés par le Trésor ;

Dit que le juge des loyers commerciaux suivra les opérations d’expertise et statuera sur les incidents, procédant, le cas échéant, sur simple requête, au remplacement de l’expert empêché ;

Dit que le preneur durant l’instance sera tenu au paiement du loyer contractuel en cours à la date du renouvellement ;

Rappelle, en application du troisième alinéa de l’article R145-31 du code de commerce, qu’en cas de conciliation intervenue au cours d’une mesure d’instruction, l’expert commis constate que sa mission est devenue sans objet et en fait rapport au juge, mention en étant faite au dossier de l’affaire et celle-ci étant retirée du rôle, les parties pouvant demander au juge de donner force exécutoire à l’acte exprimant leur accord ;

Réserve l’examen des demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles ;

Ordonne le sursis à statuer sur le surplus des demandes jusqu’au dépôt du rapport d’expertise ;

Dit que dès le dépôt du rapport définitif, le greffe avisera les parties ou les avocats si elles sont représentées, de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés, en application de l’article R145-31 du code de commerce ;

Rappelle que le présent jugement assorti de l’exécution provisoire de droit ;

La présente décision a été signée par Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, et par Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE