MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 02 Décembre 2024

N° RC 24/02553

DÉCISION

reputée contradictoire et en premier ressort

[L] [K]

Usufruitière

[J] [K]

Nu proriétaire

ET :

[M] [I]

Débats à l’audience du 17 Octobre 2024

Le

Copie executoire et copie à :

Maître CHARRON

Copie à :

Monsieur le Prefet d'[Localité 8] et [Localité 10]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

TENUE le 02 Décembre 2024

Au siège du Tribunal, [Adresse 4] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 Octobre 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 02 Décembre 2024 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Madame [L] [K]

Usufruitière

née le 21 Février 1948 à [Localité 7], demeurant [Adresse 6]

représentée par Maître Sophie CHARRON de la SARL ARCOLE, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

Monsieur [J] [K]

Nu proriétaire

né le 26 Novembre 1968 à [Localité 9], demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Sophie CHARRON de la SARL ARCOLE, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

Monsieur [M] [I]

né le 12 Juin 1967 à [Localité 13], demeurant [Adresse 3]

non comparant

D’autre Part ;

RG 24/2553

EXPOSE DU LITIGE

Par bail verbal, Madame [L] [K] en qualité d’usufruitère et Monsieur [J] [K] en qualité de nu-propriétaire ont consenti verbalement un bail d’habitation à Monsieur [M] [I] portant sur un logement situé [Adresse 2].

Invoquant des impayés de loyers, le 5 mars 2024, le bailleur a fait délivrer par commissaire de justice à son locataire une sommation de payer, demeurée infructueuse.

Madame [L] [K] et Monsieur [J] [K] ont ainsi fait assigner Monsieur [M] [I] par acte de commissaire de justice du 24 mai 2024 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours afin de voir :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à Monsieur [M] [I] pour défaut de paiement des loyers ;

— ordonner son expulsion et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique ;

— condamner Monsieur [M] [I] au paiement de la somme en principal de 2400 € au titre des impayés de loyers et de charges à avril 2024, avec intérêts au taux légal ;

— condamner Monsieur [M] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des locaux ;

— condamner Monsieur [M] [I] à verser à Madame [L] [K] la somme de 800,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [M] [I] aux entiers dépens.

A l’audience du 17 octobre 2024, Madame [L] [K] et Monsieur [J] [K] – par la voix de leur Conseil – maintiennent les termes de leur assignation et actualisent la dette locative à la somme de 4 800 €, échéance d’octobre 2024 incluse et précisent qu’aucun réglement n’est fait depuis novembre 2023.

Bien que régulièrement cité par acte de commissaire de justice déposé à étude, Monsieur [M] [I] n’est ni présent ni représenté.

Le diagnostic social et financier reçu au greffe avant l’audience ne comporte aucune information, Monsieur [M] [I] n’ayant pas donné suite aux propositions de rendez-vous de la [Adresse 11].

L’affaire a été mise en délibéré au 2 décembre 2024.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 III, dans sa version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose … qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins 6 semaines avant l’audience aux fins de réalisation d’un diagnostic social et financier transmis au juge avant l’audience.

En vertu des dipositions du IV de cet article, ces formalités sont également applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture d'[Localité 8] et [Localité 10] par voie électronique le 27 mai 2024.

L’action est donc recevable.

Sur les arriérés de paiement des loyers et charges

De par l’article 1728 du Code civil et des dispositions de l’article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, qu’il s’agisse d’un bail écrit ou non, le paiement des loyers et des charges échus constitue l’obligation principale d’un locataire à l’égard de son bailleur.

En application de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’un obligation doit la prouver. Ainsi, la charge de la preuve incombe ici au bailleur.

En l’espèce, celui-ci produit une sommation de payer en date du 5 mars 2024 d’un montant de 1 600 € au titre des loyers dûs de novembre 2023 à février 2024. Il produit à l’audience un décompte actualisé à la somme de 4 900 €, échéance d’octobre 2024 incluse.

En s’abstenant de comparaître, Monsieur [M] [I] s’interdit de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve de paiements en sus de ceux repris sur ledit décompte alors que cette charge lui incombe en application de l’article 1353 du Code civil.

Monsieur [M] [I] sera condamné à verser la somme de 4 800 € à Madame [L] [K], avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire du bail verbal

L’article 1728 du Code civil dispose que dans un bail le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1224 du Code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. D’après l’article 1227 du même code, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

L’article 1229 du même code ajoute que la résolution met fin au contrat, qu’elle prend effet à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice. La résolution est qualifiée de résiliation lorsqu’elle ne remet pas en cause les prestations déjà exécutées.

Le juge apprécie souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Le paiement du loyer étant une obligation essentielle du contrat de location, ce défaut de paiement depuis novembre 2023, sans aucune reprise de paiement même partiel du loyer, caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts de Monsieur [M] [I].

Il convient de constater que le locataire occupe sans droit ni titre le logement donné en location par bail verbal à compter du 24 mai 2024, date de l’assignation et d’ordonner son expulsion.

RG 24/2553

Sur l’indemnité d’occupation

Au surplus, à compter de la résiliation du bail, en vertu de l’article 1760 du Code civil, le locataire déchu de tout droit d’occupation du local donné à bail se trouve redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle qui a une nature indemnitaire et non pas contractuelle.

Monsieur [M] [I] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 24 mai 2024 causant ainsi un préjudice au bailleur.

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter de cette date et jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur l’intégralité des frais qu’il a dû engager pour la présente instance. Monsieur [M] [I] sera condamné à verser à Madame [L] [K] la somme de 300 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens à la charge Monsieur [M] [I] comprenant notamment le coût de la sommation, l’assignation et sa notification à la Préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Prononce la résiliation du bail verbal conclu entre Madame [L] [K] et Monsieur [J] [K] d’une part et Monsieur [M] [I] d’autre part portant sur le bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 1] ;

Ordonne en conséquence à Monsieur [M] [I] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement ;

Dit qu’à défaut pour Monsieur [M] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [L] [K] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Condamne Monsieur [M] [I] à payer à Madame [L] [K] la somme de 4 800 € (QUATRE MILLE HUIT CENT EUROS) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 17 octobre 2024, échéance d’octobre incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Rappelle que le sort des meubles laissés dans les lieux par Monsieur [M] [I] sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 à L 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Monsieur [M] [I] à payer à Madame [L] [K] une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail, et ce, à compter de l’échéance de novembre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

Fixe le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 400 € (QUATRE CENT EUROS) ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Condamne Monsieur [M] [I] aux entiers dépens de l’instance ;

Condamne Monsieur [M] [I] à payer à Madame [L] [K] la somme de 300 € (TROIS CENT EUROS) en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à la Préfecture d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le deux décembre deux mille vingt quatre par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,