MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 29 Novembre 2024

N° RC 24/00550

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

EPIC, VAL TOURAINE HABITAT, Office Public de l’Habitat

ET :

[H] [F]

Débats à l’audience du 04 Juillet 2024

copie et grosse le :

à VTH

copie le :

à Mme [F]

à M. Le Préfet d'[Localité 7] et [Localité 8]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

TENUE le 29 Novembre 2024

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Juillet 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 29 Novembre 2024 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

EPIC, VAL TOURAINE HABITAT, Office Public de l’Habitat, dont le siège social est sis [Adresse 5]

non comparante, représentée par Mme [L], munie d’un pouvoir en date du 27 juin 2024

D’une Part ;

ET :

Madame [H] [F]

née le 24 Août 1969 à [Localité 9], demeurant [Adresse 2]

comparante

D’autre Part ;

RG 24/00550

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 février 2019, l’Office Pulblic de l’Habitat VAL TOURAINE HABITAT a consenti un bail d’habitation à Madame [F] [H] portant sur un logement situé sis [Adresse 3], à [Localité 6] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 464,25€ charges et annexes (garage/stationnement) comprises.

Le 25 octobre 2023 le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail demeuré infructueux.

C’est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Madame [F] [H] par acte d’huissier du 19 janvier 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti à Madame [F] [H] ;

— dire et juger en conséquence que Madame [F] [H] se trouve être occupante sans droit ni titre ;

— l’expulsion de la locataire et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation de Madame [F] [H] au paiement de la somme de 3545,92 € au titre des impayés de loyers et charges ;

— la condamnation de Madame [F] [H] au paiement d’une indemnité légale d’occupation égale correspondant aux loyers et charges comme indiqué dans le contrat, étant précisé que le prix est révisable conformément à la règlementation en vigueur et les provisions de charges pourront être actualisées en fonction des dépenses à prévoir à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux ;

— la condamnation de Madame [F] [H] à verser à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 150,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— la condamnation de Madame [F] [H] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 7] et [Localité 8] le 29 janvier 2024 à la suite de quoi le greffe a reçu le diagnostic social et financier dont lecture a été donnée à l’audience.

L’affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 4 juillet 2024.

A l’audience, l’OPH VAL TOURAINE HABITAT – représenté par Madame [L] [D] suivant pouvoir communiqué à l’audience – maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 7463,17 € arrêtée au 31 mai 2024. Il précise que Madame [F] [H] a refusé l’accompagnement social et n’a pas donné suite aux sollicitations.

Régulièrement citée par voie d’huissier de justice en date du 19 janvier 2024 signifié à étude, Madame [F] [H] a comparu à l’audience et a déclaré avoir perçu un rappel de la CAF de 2300,00 € et a justifié d’un règlement de 900,00 € le matin même de l’audience. Elle a ajouté être demandeur d’emploi et percevoir l’allocation de retour à l’emploi à hauteur de 900,00 € auquel s’ajoute la prime d’activité de 282,00 €, et ce jusqu’en avril 2025. Elle a déclaré avoir un enfant de 15 ans à charge.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 octobre 2024 prorogé au 29 novembre 2024.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir avisé la Caisse d’Allocations Familiales de la situation d’impayés le 21 octobre 2022 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Cette saisine est réputée constituée dans la mesure où la situation d’impayés perdure depuis cette date.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 7] et [Localité 8] le 29 janvier 2024 soit plus de six semaines avant l’audience fixée au 4 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties le 14 février 2019, aux termes duquel il est prévu à l’article 10 du titre I des conditions générales que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte d’huissier en date du 25 octobre 2023 à Madame [F] [H] et portant sur la somme de 1844,58 € dont 1716,86 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Madame [F] [H] n’a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 26 décembre 2023.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Le bailleur produit le bail signé le 14 février 2019, le commandement de payer délivré le 25 octobre 2023 et le décompte de la créance arrêté au 3 juillet 2024 faisant apparaître une somme de 8389,33 € à la charge de la locataire.

Toutefois, il résulte de l’actualisation de la créance par le bailleur à l’audience que celle-ci est arrêtée à la date du 31 mai 2024,soit à la somme de 7782,98 €.

Par application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d’écarter les frais d’huissier à hauteur de 245,99 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après.

En outre, il convient de déduire du décompte la somme de 7,62 € imputée mensuellement par le bailleur au locataire de mars à octobre 2022 et de janvier à mai 2024 correspondant à des pénalités pour ne pas avoir répondu à une enquête sur l’occupation du logement sans justifier que les conditions règlementaires pour la perception de ces sommes sont réunies. Ainsi, la somme de 99,06 € (7,62x13) sera déduite du décompte.

Par ailleurs, il apparaît que le bailleur a imputé au locataire une somme mensuelle de 4,76 € de novembre à décembre 2023, puis de 5,24 € de janvier à mai 2024 pour défaut d’assurance sans justifier de la souscription d’un contrat d’assurance par le bailleur pour compte de locataire non assuré comme l’y autorise la loi du 06 juillet 1989 dans son article 7g.

Il convient, par conséquent, de déduire la somme 35,77 € du décompte.

En conséquence, il y a lieu de condamner Madame [F] [H] à verser à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 7402,16 € (7782,98 – 245,99 – 99,06 – 35,77) au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 31 mai 2024.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Madame [F] [H] a justifié de sa situation sociale et familiale à l’audience. Elle sollicite la mise en place de délais avec suspension des effets de la clause résolutoire et propose de régler la somme de 50,00 € par mois en sus du loyer courant. Le bailleur a donné son accord à la mise en place de délais de paiement.

En outre, Madame [F] [H] a justifé d’un règlement de 900,00 € en date du 4 juillet 2024. Il convient de considérer, par conséquent, qu’elle a repris le paiement du loyer courant avant l’audience.

Il convient, par conséquent, d’octroyer à Madame [F] [H] des délais de paiement suivant les modalités décrites ci-après étant précisé que ces délais paralysent l’application de la clause résolutoire et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué s’ils sont respectés.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens comprenant le coût du commandement de payer délivré le 25 octobre 2023 et de l’assignation à la charge de Madame [F] [H].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 26 décembre 2023 ;

Condamne Madame [F] [H] à payer à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 7402,16 € (SEPT MILLE QUATRE CENT DEUX EUROS ET SEIZE CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 31 mai 2024 ;

Surseoit à l’exécution des poursuites et autorise Madame [F] [H] à se libérer de sa dette de 7402,16 € en 35 mensualités de 50,00 € et le solde à la 36ème échéance ;

Dit que les mensualités devront être payées en sus du loyer courant et en même temps que lui et que la 1ère échéance devra être réglée le mois suivant la signification du présent jugement ;

Suspend les effets de la clause résolutoire durant l’exécution des-dits délais ;

Dit que si les délais sont respectés elle sera réputée n’avoir jamais joué ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact:

1- la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;

2 – le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

3 – qu’à défaut par Madame [F] [H] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 4], il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique, si besoin est, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, les meubles laissés dans les lieux par Madame [F] [H] suivront alors le sort réservé par les articles L 433-1 à L 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

4 – Madame [F] [H] sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit;

Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [F] [H] aux entiers dépens de l’instance.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection