MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 22 Novembre 2024

N° RC 24/02207

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

S.C.I. FICOSIL

ET :

[W] [A]

Débats à l’audience du 19 Septembre 2024

copie et grosse le :

à M^e D’INDY

copie le :

à Mme [A]

à M. Le Préfet d'[Localité 6] et [Localité 7]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TENUE le 22 Novembre 2024

Au siège du Tribunal, [Adresse 3] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : D. REYMOND, juge placé près la Première présidente de la Cour d’appel d’Orléans, délégué au Tribunal judiciaire de Tours par ordonnances n°298/2024, n°310/2024 et n°365/2024 de Madame la Première présidente de la Cour d’appel d’Orléans en date des 5 juillet, 16 juillet et 12 septembre 2024, notamment en qualité de juge des contentieux de la protection,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 Septembre 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 22 Novembre 2024 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

S.C.I. FICOSIL, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Constance D’INDY de la SELARL PRUNIER-D’INDY, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

Madame [W] [A]

née le 16 Novembre 1977 à [Localité 9], demeurant [Adresse 1]

comparante

D’autre Part ;

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 25 février 2021, la SCI FICOSIL a loué à Madame [W] [A] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] [Adresse 5].

Par acte d’huissier du 10 janvier 2024 remis à étude, la SCI FICOSIL a fait délivrer à Madame [W] [A] une sommation d’avoir à faire cesser les infractions au bail et les troubles de voisinage.

Par acte d’huissier en date du 18 avril 2024 délivré à étude, la SCI FICOSIL a fait assigner Madame [W] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS et demande de :

• prononcer la résiliation du bail en date du 25 février 2021, conclu entre la SCI FICOSIL et Madame [W] [A] aux torts exclusifs de cette dernière ;

• ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de la locataire et de tout occupant de son chef à compter de l’expiration du délai légal de deux mois qui suit le commandement d’avoir à quitter les lieux, et ce, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

• condamner Madame [W] [A] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à la somme du loyer et des charges en cas de maintien dans les lieux après résiliation et ce mensuellement, jusqu’à son départ définitif et de tout occupant de son chef et l’enlèvement de ses biens personnels ;

• condamner la locataire à payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

• condamner Madame [W] [A] aux entiers dépens dont le coût de la sommation d’huissier du 10 janvier 2024.

Pour un plus ample exposé des moyens au soutien des prétentions des parties il sera renvoyé à la lecture de leurs dernières écritures, conformément aux termes de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 19 septembre 2024.

A cette audience, la SCI FICOSIL, représentée, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Le conseil de la SCI FICOSIL soutient que Madame [W] [A] vit à son domicile avec son conjoint et ses deux fils, et que les troubles ont perduré depuis la sommation de cesser le bruit du 10 janvier 2024. Elle indique qu’il existe un bail de sous-location auprès de « Tlogement », que la voisine du dessous reçoit régulièrement des menaces de mort dans sa boîte aux lettres.

La locataire est présente. Elle indique travailler et ne pas savoir ce qu’il se passe dans l’appartement en journée et qu’il arrive que son fils invite des amis le soir. Elle indique n’avoir jamais eu aucun conflit et précise que la police est déjà venue chez elle mais n’a jamais constaté de bruit.

Le juge donne connaissance de l’enquête sociale reçue au greffe le 22 mai 2024.

L’affaire est mise en délibéré au 22 novembre 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Le jugement est contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile, les parties ayant toutes comparu.

Sur la demande en résiliation du bail et l’expulsion

L’article 1729 du code civil dispose que « Si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail ».

Conformément aux dispositions de l’article 7b) de la loi n°49-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Il en résulte que le locataire doit respecter la tranquillité de ses voisins et la destination donnée par le contrat de bail. Le bailleur peut obtenir la résiliation du bail et l’expulsion du preneur si le locataire ne respecte pas de telles obligations.

Les tribunaux apprécient souverainement si les fautes commises par le locataire sont suffisamment graves pour entraîner la résiliation judiciaire du bail.

En l’espèce, il résulte des pièces versées que des troubles de voisinage sont invoqués à l’égard de Madame [W] [A] par de nombreux voisins.

Madame [G] [T] a écrit à l’agence SOLIHA le 3 février 2024 pour indiquer qu’elle avait reçu des menaces écrites déposées dans sa boîte aux lettres de la part de sa voisine et qu’elle savait que c’était elle car elle avait des problèmes avec cette famille depuis deux ans et demi. Elle indique dans ce même courriel qu’elle a, à plusieurs reprises, été menacée, et reçu des produits dangereux sur son balcon de la part du nouveau conjoint de Madame [W] [A] et de ses fils, ainsi que par elle-même. Elle précise que son conjoint s’est fait insulter par l’un des fils de Madame [W] [A] (pièce 3). Elle a déposé plainte le 10 juillet 2023, puis à nouveau le 4 février 2024 pour des menaces de mort (pièces 7-6 et 4).

Le 10 juillet 2023, Monsieur [S] [J], voisin du dessous de Madame [W] [A], a déposé plainte pour des faits de violences, menace de mort réitérées et dégradations légères (pièce 7-7).

Une pétition a été rédigée et signée par 11 personnes logeant dans différents appartements à différents étages de l’immeuble. La pétition recense plusieurs épisodes d’insultes, de menaces, de nuisances sonores (moto, animaux, coups dans les murs, musique la nuit, tirs de feux d’artifice), de nuisances liées à l’hygiène collective (projection de graisse et déchets, produits dangereux, de mégots de cigarettes lancés sur les balcons) de provocation et intimidation. Les locataires signataires demandent l’expulsion de Madame [W] [A] du fait de ces nuisances (pièce 5).

Madame [O] [N], Madame [B] [C] et Madame [K] [F] ont également fait état de scènes de menaces, insultes et de nuisances sonores (pièce 7).

Une sommation de cesser les troubles de voisinage a été délivrée à Madame [W] [A] par huissier de justice le 10 janvier 2024.

Pour autant, malgré la sommation, il apparaît des pièces fournies par le bailleur que les troubles ont persisté.

En effet, outre la plainte déposée par Madame [G] [T] le 4 février 2024, Madame [O] [N] faisait également état de scène de menaces, d’insultes et de nuisances sonores postérieures à la sommation (pièce 4 ; pièce 7).

Le 11 mars 2024, Madame [G] [T] a adressé un nouveau courrier à Monsieur [X], représentant de TOURAINE LOGEMENT, concernant les nuisances subies (pièce 6).

Force est de constater que Madame [W] [A] n’a pas mis un terme aux troubles de voisinages et manquements à l’obligation d’entretien des lieux loués reprochés malgré les demandes répétées du bailleur.

Par conséquent, Madame [W] [A] a manqué et manque gravement de manière réitérée à ses obligations contractuelles, de sorte que le contrat de bail sera résilié à compter de la présente décision.

Son expulsion sera ordonnée selon les modalités prévues au dispositif, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle

L’article 1240 du Code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

A compter de la résiliation du bail, Madame [W] [A] occupera les lieux sans droit ni titre ce qui engendrera nécessairement une atteinte au droit de propriété du bailleur et lui causera ainsi un préjudice.

Il convient de réparer ce dommage et de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, qu’il convient de fixer à 517,96 euros mensuels.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [W] [A] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI FICOSIL.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI FICOSIL, Madame [W] [A] sera condamné à lui verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation du bail d’habitation conclu le 25 février 2021 entre la SCI FICOSIL, d’une part, et Madame [W] [A], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 2] [Adresse 5], à compter de la date du présent jugement ;

ORDONNE en conséquence à Madame [W] [A] de libérer le bien immobilier situé [Adresse 2] [Adresse 5] et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Madame [W] [A] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans le délai de huit jours, la SCI FICOSIL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie règlementaire ;

CONDAMNE Madame [W] [A] à payer à la SCI FICOSIL une indemnité d’occupation mensuelle à compter de la présente décision et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de cinq cent dix-sept euros et quatre-vint-seize centimes (517,96 euros) par mois ;

CONDAMNE Madame [W] [A] aux entiers dépens de la présente instance ;

CONDAMNE Madame [W] [A] à payer à la SCI FICOSIL la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que les frais d’exécution forcée sont à la charge exclusive du débiteur défaillant, conformément aux dispositions de l’article L. 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution, sauf s’il est manifeste qu’ils n’étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 6] et [Localité 7] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 22 novembre 2024 les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,