MINUTE N° : 25/00777

JUGEMENT

DU 26 Septembre 2025

N° RC 24/05929

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

S.A. SCALIS

ET :

[U] [O]

Débats à l’audience du 05 Juin 2025

Le

Copie executoire et copie à :

Maître OTTAVY

Copie à :

Madame [O]

Monsieur le Prefet d'[Localité 5] et [Localité 6]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TENUE le 26 Septembre 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 Juin 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 26 Septembre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

S.A. SCALIS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Philippe OTTAVY de la SAS ENVERGURE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

Madame [U] [O], demeurant [Adresse 3]

comparante

D’autre Part ;

RG 24/05929

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19 avril 2024, la SA SCALIS a consenti un bail d’habitation à Madame [O] [U] portant sur un logement situé sis [Adresse 4], à [Localité 7] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 636,59 € hors charges.

Par avenant signé le même jour, Madame [O] [U] a adhéré au contrat de prestations multiservices proposé par la SA SCALIS.

Par acte séparé du 19 avril 2024, la SA SCALIS a donné à bail à Madame [O] [U] un parking numéroté 104 situé à la même adresse que le logement et moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 15,53 € hors charges.

Le 25 septembre 2024 le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et d’avoir à justifier de l’occupation des lieux, demeuré infructueux.

C’est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Madame [O] [U] par acte d’huissier du 19 décembre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti à Madame [O] [U] ;

— dire et juger en conséquence que Madame [O] [U] se trouve être occupante sans droit ni titre ;

— l’expulsion de la locataire et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation de Madame [O] [U] au paiement de la somme de 4 987,31 € au titre des loyers, provisions sur charges locatives et indemnités d’occupation dus selon compte arrêté à la date du 12 décembre 2024 avec intérets au taux légal ;

— la condamnation de Madame [O] [U] au paiement d’une somme mensuelle au titre de l’indemnité d’occupation égale au montant du loyer à compter du jour de l’acquisition de la clause résolutoire et ce jusqu’à libération effective des lieux ;

— la condamnation de Madame [O] [U] au paiement de la somme de 400,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— la condamnation Madame [O] [U] aux entiers dépens.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 5] et [Localité 6] le 20 décembre 2024 à la suite de quoi le greffe a reçu le diagnostic social et financier dont lecture a été donnée à l’audience.

L’affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 5 juin 2025.

A l’audience, la SA SCALIS – représentée par son conseil – maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 8 601,48 € arrêtée au 26 mai 2025. Elle précise qu’aucun règlement n’a été fait par la locataire depuis plusieurs mois.

Régulièrement citée par acte d’huissier en date du 19 décembre 2024 signifié à personne, Madame [O] [U] a comparu à l’audience et a demandé l’octroi de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Elle a déclaré être en arrêt maladie suite à une dépression et que, de fait, ses ressources ont diminué à 900,00 € environ. Elle a ajouté vivre seul avec son enfant de 18 ans à charge.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 septembre 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 26 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation intervenue le 19 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 5] et [Localité 6] par voie électronique le 20 décembre 2024 soit plus de deux mois avant l’audience fixée au5 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 modifié par l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats les deux contrats de bail signés entre les parties le 19 avril 2024 aux termes duquel il est prévu que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte d’huissier en date du 25 septembre 2024 à Madame [O] [U] portant sur la somme de 2 906,65 € dont 2 707,34 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Madame [O] [U] n’a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les six semaines.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire des deux contrats de bail sont réunies au 6 novembre 2024.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant les deux contrats de bail signés le 19 avril 2024, le commandement de payer délivré le 25 septembre 2024 et le décompte de la créance arrêté au 26 mai 2025 faisant apparaître une somme de 8 891,58 € à la charge de la locataire.

Par application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d’écarter les frais de commissaire de justice à hauteur de 287,10 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après.

Par ailleurs, il convient de déduire du décompte les frais de rejet de prélèvement à hauteur de 15,00 € qui ne constituent pas, non plus, une dette de loyers ou de charges.

En conséquence, il y a lieu de condamner Madame [O] [U] à verser à la SA SCALIS la somme de 8 589,48 € (8 891,58€ – 287,10€ – 15,00 €) au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 26 mai 2025

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Madame [O] [U] a comparu à l’audience et a demandé des délais de paiement. Elle a proposé de régler 150,00 € par mois en sus du loyer courant. Elle a ajouté solder la dette à réception d’une prime.

Toutefois, il résulte du décompte que Madame [O] [U] n’a fait aucun règlement même partiel depuis mai 2024. En outre, elle ne produit aucun élément permettant de justifier de la réalité du versement d’une prime ni même de sa reprise d’activité à temps complet à compter de juin 2025.

Il convient, par conséquent, de constater la résiliation du bail à compter du 11 novembre 2024 et d’ordonner l’expulsion des occupants.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Madame [O] [U] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 6 novembre 2024 causant ainsi un préjudice au bailleur.

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation des deux contrats de bail à compter du 6 novembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens comprenant le coût du commandement de payer délivré le 25 septembre 2024 et de l’assignation à la charge de Madame [O] [U].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort ;

CONDAMNE Madame [O] [U] à payer à la SA SCALIS la somme de 8 589,48 € (HUIT MILLE CINQ CENT QUATRE VINGT NEUF EUROS ET QUARANTE HUIT CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 26 mai 2025 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire des deux contrats de bail sont réunies au 6 novembre 2024 ;

DIT que Madame [O] [U] est désormais occupante sans droit ni titre du logement et du stationnement ;

ORDONNE en conséquence à Madame [O] [U] de restituer les lieux loués ;

DIT qu’à défaut pour Madame [O] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 4], à [Localité 7] ainsi que le stationnement numéroté 104 situé à la même adresse, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ;

DIT que le sort des meubles laissés dans les lieux par Madame [O] [U] sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 à L 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [O] [U] à verser à la SA SCALIS une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges du logement et du stationnement qui auraient été dus en cas de non résiliation des deux contrats de bail, et ce, à compter de l’échéance de mai 2025 ; et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

DEBOUTE le bailleur de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Madame [O] [U] aux entiers dépens de l’instance.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,